기획부동산 3사를 통해 제주 토지 개발가능성을 허위로 설명해 다수 피해자에게 판매한 사기

- 1 - 울 산 지 방 법 원 판 결 사 건2020고단3262, 5067(병합) 사기 피 고 인 1. A, ****, 남, 무직 2. B, ****, 남, 무직 3. C, ****, 여, 무직 4. D, ****, 남, 무직 5. E, ****, 여, 무직 6. F, ****, 남, **** 7. G, ****, 남, 무직 8. H, ****, 남, **** 9. I, ****, 여, 무직 10. J, ****, 여, 무직 검 사임기웅(기소), 장영롱, 이희진, 안주원(공판) 변 호 인변호사 민병환(피고인 A, J를 위하여) 변호사 강정호(피고인 B를 위한 국선) 법무법인 에이프로 담당변호사 최기영, 권태윤(피고인 C을 위하 여) 변호사 윤경석(피고인 D를 위한 국선) 변호사 엄윤상(피고인 E을 위하여) - 2 - 변호사 양민규(피고인 F을 위한 국선) 변호사 류선재(피고인 G을 위한 국선) 변호사 이강길(피고인 H을 위한 국선) 변호사 신민수(피고인 I를 위하여) 판 결 선 고2021. 11. 26. 주 문 [피고인 A] 피고인 A를 징역 6월에 처한다. [피고인 B] 피고인 B을 징역 4월에 처한다. [피고인 C] 피고인 C을 징역 4월에 처한다. [피고인 D] 피고인 D에 대한 형을 면제한다. [피고인 E] 피고인 E을 징역 8월에 처한다. 다만, 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다. 피고인 E에게 80시간의 사회봉사를 명한다. [피고인 F] 피고인 F을 징역 8월에 처한다. - 3 - 다만, 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다. 피고인 F에게 80시간의 사회봉사를 명한다. [피고인 G] 피고인 G을 징역 8월에 처한다. 다만, 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다. 피고인에게 80시간의 사회봉사를 명한다. [피고인 H] 피고인 H을 징역 6월에 처한다. 다만, 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다. [피고인 I] 피고인 I를 징역 6월에 처한다. 다만, 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다. [피고인 J] 피고인 J에 대한 형을 면제한다. 이 유 범 죄 사 실 [범죄전력] 피고인 A는 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 5년을 선고받고 2019. 6. 1. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 같은 법원에서 같은 죄 등으로 징역 4년을 선 고받고 2020. 6. 12. 위 판결이 확정되었으며, 2020. 6. 5. 같은 법원에서 같은 죄로 징 - 4 - 역 2월을 선고받고 2020. 9. 18. 위 판결이 확정되었다. 피고인 C은 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 4년을 선고받고 2019. 8. 9. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 같은 법원에서 같은 죄 등으로 징역 2년 6월을 선고받고 2020. 9. 24. 위 판결이 확정되었으며, 2020. 6. 5. 같은 법원에서 같은 죄로 징역 1월을 선고받고 2020. 9. 18. 위 판결이 확정되었다. 피고인 B은 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 4년을 선고받고 2019. 8. 9. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 같은 법원에서 같은 죄로 징역 2년을 선고받고 2020. 9. 24. 위 판결이 확정되었으며, 2020. 6. 5. 같은 법원에서 같은 죄로 징역 1월 을 선고받고 2020. 9. 18. 위 판결이 확정되었다. 피고인 E은 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 1년 6월에 집행유예 3년 을 선고받고 2019. 6. 1. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 같은 법원에서 같은 죄로 징역 1년 6월을 선고받고 2020. 9. 24. 위 판결이 확정되었다. 피고인 G은 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄 등으로 징역 3년을 선고받고 2019. 8. 9. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 같은 법원에서 같은 죄 등으로 징역 1 년에 집행유예 2년을 선고받고 2020. 9. 24. 위 판결이 확정되었다. 피고인 I는 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 2년 6월에 집행유예 3년 을 선고받고 2019. 6. 1. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 울산지방법원에서 사기죄 로 징역 1년 6월을 선고받고 2020. 9. 24. 위 판결이 확정되었다. 피고인 J는 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 1년 6월에 집행유예 3년 을 선고받고 2019. 6. 1. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 울산지방법원에서 사기죄 로 징역 8월에 집행유예 2년을 선고받고 2020. 6. 12. 위 판결이 확정되었다. - 5 - 피고인 D는 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 1년 6월에 집행유예 3년 을 선고받고 2019. 6. 1. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 울산지방법원에서 사기죄 로 징역 1년 및 징역 6월을 선고받고 2020. 6. 9. 위 판결이 확정되었다. 피고인 H은 2018. 11. 29. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 1년 6월에 집행유예 3년 을 선고받고 2019. 6. 1. 위 판결이 확정되었고, 2020. 2. 19. 울산지방법원에서 사기죄 로 징역 6월에 집행유예 2년을 선고받고 2020. 6. 12. 위 판결이 확정되었다. 피고인 F은 2020. 2. 19. 울산지방법원에서 사기죄로 징역 8월에 집행유예 2년을 선 고받고 2020. 6. 12. 위 판결이 확정되었다. [2020고단3262] 피고인 A와 피고인 C은 ****에 ****(현 주식회사 M)을, **** 에 ****을, ****에 ****(이하 ‘3사’라고 한다)을 각 설립하고, 피 고인 A는 3사의 대표, 피고인 C은 3사의 부대표를 맡아 각 부동산 회사에 ‘사장, 전무, 상무, 실장, 부장, 영업과장’으로 구성된 직급체계를 갖추고, 피고인 B은 위 3사의 제주 지사지사장으로 위 3사에 토지 등을 소개하고 토지매매계약서 등의 자료 등을 제공하 는 업무를 담당하고, 피고인 I는 Q의 사장으로, 피고인 J는 Q의 전무로, 피고인 G은 O 의 실장 및 Q의 상무로, 피고인 E은 O의 사장으로, 피고인 F은 Q의 전무로, 피고인 H 은 L(M)의 사장으로, 피고인 D는 L(M)의 부사장으로 각 근무하면서 고객들에게 직접 브리핑을 하거나 소속 부장 및 영업과장들을 지도, 관리하여 고객들에게 토지 등을 판 매하도록 감독하는 업무 등을 담당하였다. 1. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 I, 피고인 J - 제주 서 귀포시 안덕면 서광리 산25-26 관련 - 6 - 피고인 A, 피고인 C은 피고인 B로부터 ****을 이 사건 토지로 소개받고, Q의 사장 피고인 I에게 “**** 은 신화역사공원 바로 앞에 있는 토지이기 때문에 입지가 좋고, 인근 같은 면 서광리 산25-25는 타운하우스가 개발되어 주거지로 활용될 예정이며, 위 토지는 벌목 허가까 지 난 곳으로 ****, ****처럼 중심적인 상업지역이나 최소한 주거지 역이 될 것이다, 평당 145만 원을 투자하면 3~5년내 최저 2~3배, 최고 1,000만 원의 수익을 얻을 수 있다”라고 설명하면서 이 사건 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실장으로 피고인 A, 피고인 C이 지시한 위 토지 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관리, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, 피고인 I, Q의 부사장 R, 전무 피고인 F, 전무 피고인 G, 전무 피고인 J는 위 토지에 관하여 고객들에게 직접 위와 같은 내용으로 브리핑을 하거나 소속 부장 및 영업과장들을 지 도, 관리하여 고객들에게 위와 같이 설명하면서 토지 등을 판매하도록 지시하여 각자 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매하기로 공모하였다. 피고인들의 위와 같은 공모에 따라 피고인 F은 2017. 3. 14.경 피해자 S에게 위와 같이 설명하면서 **** 토지를 매수할 것을 권유하였 다. 그러나 사실 위 토지는 지하수자원보전지구 2등급에 해당하며 주변 일대가 지하수 함양기능이 우수한 특수한 지질구조로 형성되어 있는 곶자왈지역(생태보전 제주도 용 암지대)으로 개발행위, 산지전용, 토지형질 변경이 이루어지기 곤란한 지역이며, 또 인 근 서광리 산25-25에 대한 아무런 개발이 진행되지 않았고 개발가능성 조차 확인한 바 없으며, 이 토지와 위 산25-25 및 같은 리 산25-47을 전부 개발할 경우 주변토지 - 7 - 에 유사한 건축 신청이 증가하는 등 인근 곶자왈 지대가 난개발로 훼손, 파괴되는 중 대한 공익침해의 우려가 있어 개발행위 및 산지전용이 더더욱 불가능 하였고, 경관보 전지구 3등급으로 시설물 높이는 12m 이하, 시설물 길이는 120m로 제한되어 있어 백 화점과 같은 상가중심지가 될 수 없었으며, 피고인들이 고객들에게 향후 되팔아주겠다 고 제안한 평당 145만 원의 가격은 피고인들의 매입가격인 평당 399,372원의 3배 이 상의 가격이었기 때문에, 고객들이 위 토지대금을 지급하더라도 약속한 대로 최저 2~3 배, 최고 1,000만 원의 수익을 지급하여 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2017. 3. 14.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 합계 29,000,000원을 송금받은 것을 비롯하여 그때 부터 2017. 5. 26.경까지 위와 같은 방법으로 별지 범죄일람표(서광리 산25-26) 기재와 같이 피해자 2명으로부터 합계 43,210,000원을 교부받았다. 2. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 I, 피고인 G, 피고인 E - 제주 서귀포시 남 원읍 위미리 산58, 산58-4 토지 관련 피고인 A, 피고인 C은 피고인 B로부터 ****(이후 산 58-4로 토지분할)을 소개받고, Q의 사장 피고인 I, O의 사장 피고인 E에게 “제주 서귀 포시 남원읍 위미리 산58 앞에는 2차선 도로가 있는데 그 도로가 4차선으로 확장되며, 중국 백통그룹과 기린산장, 신공항이 들어온다, 현재 임야이지만 임야 중간에 6m 도로 를 내고 토지를 분할하여 3사 등에서 토지 안쪽에 건축허가를 받아 집을 지을 것이며, 이렇게 되면 나머지 부분도 자동적으로 건축허가가 나고 임야도 주거지역으로 바뀌어 토지가격이 상승할 것이 명백하므로, 추후 도로가 날 경우를 대 비하여 도로에 맞물려 있는 부분과 나머지 부분을 별개로 계약해주겠다, 도로에 맞물려 있는 부분은 89만 원 - 8 - 에, 나머지 부분은 79만 원에 구입하면, 3-5년 내에 최저 2-3 배의 수익이 있을 것이 다”라고 설명하면서 이 사건 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실 장으로 피고인 A, 피고인 C이 지시한 위 토지 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관 리, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, 피고인 I, 피고인 E, O의 실장 및 Q의 상무 피고인 G 등은 각자 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고 객들에게 판매하기로 공모하였다. 피고인들의 위와 같은 공모에 따라 피고인 G은 2016. 7. 11.경 **** O에서 피해자 T에게 위와 같이 설명하면서 **** 토지를 매수할 것을 권유하였다. 그러나 사실 위 토지는 중산간지역 및 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지 정제한지역으로 지정되어 제주도 조례나 고시에 의하여 한정적으로 개발행위를 허가할 뿐만 아니라, 초지법상 초지에 해당하여 2016. 3. 시행된 제주도 서귀포시청의 ‘건축법 에 따른 도로 지정 업무 적용지침’ 등에 의하여 피의자들이 제시한 방법으로 토지를 분할하여 형질변경이 불가능하였고, 인근에는 임의로 건축부지로 연결할 수 없는 송수 관만 있었기 때문에 개인적으로 상수도관 설치가 불가능한 상황이었으며, 피고인들이 고객들에게 향후 되팔아주겠다고 제안한 평당 가격은 피고인들의 매입가격인 평당 209,562원의 4배 상당의 가격이었기 때문에, 고객들이 위 토지대금을 지급하더라도 피 고인들이 약속한 대로 3~5년 내에 최저 2~3배, 최고 1,000만 원의 수익을 얻게 할 의 사나 능력이 없었다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2016. 7. 11.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 합계 46,452,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그때 - 9 - 부터 2017. 1. 25.경까지 위와 같은 방법으로 별지 범죄일람표(위미리 산58, 산58-4) 기재와 같이 피해자 2명으로부터 합계 83,952,000원을 교부받았다. 3. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 H, 피고인 D - 제주 제주시 애월읍 봉성리 52-1, ****, **** 토지 관련 피고인 A, 피고인 C은 피고인 B로부터 이 사건 토지인 제주시 애월읍 봉성리 52-1 (이후 ****, ****로 분할)을 소개받고, L 사장 피고인 H에게 “제주 제주시 애월읍 봉성리 ****, **** 주변에 ****이 들어오고, 가칭 힐링리조트가 들어 올 예정이다. 평당 38만 원에 투자를 하면 최소 1년 안에 투자금의 2배인 평당 72만 원의 수익이 발생하고, 회사에서 도로도 내어 줄 테니 사람들을 모아라”라고 설명하면 서 이 사건 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실장으로 피고인 A, 피고인 C이 지시한 위 토지 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관리, 다수의 고객들 을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, 피고인 H 및 L의 부사장 피고인 D 등은 위 토지에 관하여 고객들에게 직접 위와 같은 내용으로 브리핑을 하거나 소속 부장 및 영 업과장들을 지도, 관리하여 고객들에게 위와 같이 설명하면서 토지 등을 판매하도록 지시하여 각자 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매하기로 공 모하였다. 피고인들의 위와 같은 공모 및 지시에 따라 L 소속 직원 U는 2016. 7. 14.경 울산 남구 정동로 89 L 사무실에서 피해자 V에게 위와 같이 설명하면서 제주 제주시 애월 읍 봉성리 **** 토지를 매수할 것을 권유하였다. 그러나 사실 위 토지는 중산간지역이고, 경관보전지구 1등급, 생태계보전지구 2등급, 지하수자원보전 2등급, 관리보전지역으로 개발행위와 토지전용행위가 불가능하거나 매 - 10 - 우 곤란한 지역이었으며, 가칭 힐링리조트 개발 사업은 전혀 진행된 바 없었으며, 기존 상수도관과 7km 상당 떨어져 있어 개발을 위한 오수도관 설치 등에 28억 원 상당의 막대한 비용이 드는 상황이었고, 피고인들이 고객들에게 향후 되팔아주겠다고 제안한 평당 72만 원의 가격은 피고인들의 매입가격인 평당 34,000원의 10배 이상의 가격이었 기 때문에, 고객들로부터 토지대금을 받더라도 피고인들이 약속한 대로 1년 안에 2배 의 수익을 내 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2016. 7. 14.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 **** 명의 계좌로 18,620,000원을 송금받은 것을 비롯하여 2016. 3. 8.경부터 2016. 8. 8.경까지 별지 범죄일람표(봉성리 ****, ****) 기재와 같이 피해자 2명으로부터 합계 112,860,000원을 송금받았다. 4. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 F, 피고인 G, 피고인 I, 피고인 J - 제주 서 귀포시 안덕면 서광리 1124, 1125 관련 피고인 A, 피고인 C은 피고인 B로부터 이 사건 토지인 제주 서귀포시 안덕면 서광 리 1124, 1125를 소개받고, Q의 사장인 피고인 I에게 “제주 서귀포시 안덕면 서광리 1124, 1125 토지는 그 인근에 신화역사공원이 곧 완공된다. 위 토지 앞쪽에 큰 녹차밭 이 있는데, 위 녹차밭과 구입하는 토지가 서로 합쳐져 리조트나 타운하우스 등이 개발 가능성이 있다. 위 토지는 잡종지로서 무엇이나 지을 수 있는 토지이므로 구매해 두면 나중에 개발이 되어 큰 수익을 올릴 수 있다”라고 설명하면서 이 사건 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실장으로 피고인 A, 피고인 C이 지시한 위 토 지 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관리, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, 피고인 I 및 Q의 전무 피고인 F, Q의 상무 피고인 G 등은 맡은 역할 - 11 - 에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매하기로 공모하였다. 피고인들의 위와 같은 공모에 따라 피고인 G은 2017. 1. 25.경 울산 남구 화합로 175 Q 사무실에서 피해자 W에게 위와 같은 설명하면서 제주 서귀포시 안덕면 서광리 1124 토지를 매수할 것을 권유하였다. 그러나 사실 위 토지는 경관보전지구 2등급, 생태계보전지구 3등급, 지하수자원보전 지구 2등급으로서 건축 등 개발행위 및 토지전용행위가 제한되어 있는 토지이고 위 토 지에는 도로가 접하여 있지 아니하여 ‘제주특별차지도 도시계획조례’에 따라 사실상 개 발행위가 불가능한 지역이었으며, 피고인들은 전소유자로부터 위 토지를 매수한 가격 의 2배 이상의 가격으로 피해자들을 비롯한 고객들에게 위 토지를 판매하는 것이었기 때문에 위와 같이 개발가능성이 희박한 상태에서 피해자들을 비롯한 고객들이 위 토지 를 그 이상의 가격으로 되팔아 수익을 기대하기는 사실상 불가능한 상황이었다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2017. 1. 25.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 합계 15,132,000원을 **** 명의의 계좌로 송 금받은 것을 비롯하여 그 때부터 2017. 5. 19.경까지 위와 같은 방법으로 별지 범죄일 람표(서광리 1124,1125) 기재와 같이 피해자 4명으로부터 합계 156,436,000원을 송금 받았다. 5. 피고인 A, 피고인 C, 피고인 B, 피고인 F - **** 관련 피고인 A, 피고인 C은 피고인 B로부터 **** 토지를 소개받고, Q의 전무 피고인 F에게 “고성리 산 139-1 토지는 목장 지대로 캠핑장이 들 어선다. 위 땅은 이미 형질이 정해져 있어 개발이 용이하고 이미 어느 정도 개발이 진 - 12 - 행된 단계다. 토지를 사 놓고 나중에 개발이 되면 많은 수익이 생길 것이다”라고 설명 하면서 이 사건 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실장으로 피고 인 A, 피고인 C이 지시한 위 토지 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관리, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, Q의 전무 피고인 F은 맡은 역할에 따 라 위 토지에 관하여 고객들에게 직접 위와 같은 내용으로 브리핑을 하거나 소속 부장 및 영업과장들을 지도, 관리하여 고객들에게 위와 같이 설명하면서 토지 등을 판매하 도록 지시하여 각자 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매하기 로 공모하였다. 피고인들의 위와 같은 공모 및 지시에 따라 Q 소속 상무 X는 2017. 11. 1.경 울산 남구 화합로 175 Q 사무실에서 피해자 Y에게 위와 같이 설명하면서 제주 제주시 애월 읍 고성리 산139-1 토지를 매수할 것을 권유하였다. 그러나 사실 위 토지는 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 2등급, 지하수자원보전 지구 1등급, 관리보전지역으로 지정된 토지로서 개발행위 및 토지전용행위가 불가능한 지역이었고 위 토지에 캠핑장 개발과 관련된 건축 허가 또는 신고 절차가 진행된 사실 또한 전혀 없었으며, 피고인들은 전소유자로부터 위 토지를 매수한 가격의 2배 이상의 가격으로 피해자들을 비롯한 고객들에게 위 토지를 판매하는 것이었기 때문에 위와 같 이 개발가능성이 희박한 상태에서 피해자들을 비롯한 고객들이 위 토지를 그 이상의 가격으로 되팔아 수익을 기대하기는 사실상 불가능한 상황이었다. 피고인들은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 2017. 11. 1.경 위 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 11,400,000원을 **** 명의의 계좌로 송금받 은 것을 비롯하여 그 무렵 위와 같은 방법으로 별지 범죄일람표(고성리 산139-1) 기재 - 13 - 와 같이 피해자 2명으로부터 합계 33,111,200원을 교부받았다. [2020고단5067](피고인 A, B, C, E, G) 피고인 A와 피고인 C은 ****에 ****(현 주식회사 M)을, **** 에 ****을, ****에 ****(이하 ‘3사’라고 한다)을 각 설립하고, 피 고인 A는 3사의 대표, 피고인 C은 3사의 부대표를 맡아 각 부동산 회사에 ‘사장, 전무, 상무, 실장, 부장, 영업과장’으로 구성된 직급체계를 갖추고, 피고인 B은 위 3사의 제주 답사팀 팀장으로서 위 3사에 토지 등을 소개하고, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, 피고인 E은 O의 사장으로, 피고인 G은 O의 실장으로 각 근무하 면서 고객들에게 직접 브리핑을 하거나 소속 부장 및 영업과장들을 지도, 관리하여 고 객들에게 토지 등을 판매하도록 감독하는 업무 등을 담당하였다. 1. **** 관련 사기 피고인 A, 피고인 C은 지인으로부터 소개받은 제주 서귀포시 안덕면 동광리 1497-62 토지(이하 ‘이 사건 동광리 토지’라고 한다)에 대하여, O의 사장 E 등 이 사건 기획부동산 3사 임직원들에게 “**** 토지는 신화역 사공원 인근 부지로 신화역사공원 인근에는 건축이 가능한 토지가 별로 없는데 위 토 지에는 건축이 가능하다. 우리가 그곳에 도로를 내고 기반 시설을 정비할 것이다. 기반 시설을 정비하게 되면 주택을 건축할 수 있는데 주택을 건축할 수 있게 되면 시세가 몇 배는 오를 것이다”라고 설명하면서 이 사건 동광리 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실장으로 피고인 A, 피고인 C이 지시한 이 사건 동광리 토지 의 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관리, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, O 사장 피고인 E, O 실장 피고인 G 등은 각자 맡은 역할에 따라 이 - 14 - 사건 동광리 토지에 관하여 고객들에게 직접 위와 같은 내용으로 브리핑을 하거나 소 속 부장 및 영업과장들을 지도, 관리하여 고객들에게 위와 같이 설명하면서 이 사건 동광리 토지를 판매하도록 지시하였다. 이에 따라 피고인 E과 피고인 G은 2016. 3.경 ****에 있는 O 사무실에 서 피해자 Z에게 위와 같이 거짓말을 하였다. 그러나 사실 이 사건 동광리 토지는 경관보전지구 2등급, 생태계보전지구 4-2등급, 지하수자원보전지구 4등급의 관리보전지역에 해당하여 건축등 개발행위가 제한되어 있 을 뿐만 아니라, 이 사건 동광리 토지는 고지대에 위치한 관계로 상하수도 시설의 설 치가 불가능하여 주택 등 주거시설의 건축이 불가능한 곳이었고 그 외에 이 사건 동광 리 토지의 시가가 상승할 만한 다른 요인이 없었기 때문에, 피해자들을 비롯한 고객들 이 이 사건 동광리 토지를 구입한 가격 이상으로 되팔아 수익을 기대하기는 사실상 불 가능한 상황이었다. 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자에게 이 사건 동광리 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 2016. 4. 17.경 17,000,000원, 2016. 4. 22. 경 70,000,000원 등 합계 87,000,000원을 O 명의의 농협은행 계좌로 송금받았다. 2. 제주 **** 관련 사기 피고인 A, 피고인 C은 지인으로부터 소개받은 **** 토지(이하 ‘이 사건 협재리 토지’라고 한다)에 대하여, O의 사장 E 등 이 사건 기획부동산 3사 임 직원들에게 “**** 토지는 ****이라는 고급빌라 단지 인근에 있는 바다 조망의 땅인데, ****의 부지도 처음에는 쓸모없는 땅이었 는데 빌라를 지어 놓으니 시세가 올랐다. 여기는 그곳보다 전망이 좋아 가치가 오를 - 15 - 것이니 투자하라. 위 토지 위의 입목 소나무는 모두 베어내면 된다. ****도 그렇게 지어진 것이다”라고 설명하면서 이 사건 협재리 토지를 판매할 것을 지시하고, 피고인 B은 제주답사팀 실장으로 피고인 A, 피고인 C이 지시한 이 사건 협재리 토지 의 전망에 관한 내용을 숙지하고 답사팀 관리, 다수의 고객들을 상대로 현장 답사 및 응대를 관장하고, O 사장 피고인 E, O 실장 피고인 G 등은 각자 맡은 역할에 따라 이 사건 동광리 토지에 관하여 고객들에게 직접 위와 같은 내용으로 브리핑을 하거나 소 속 부장 및 영업과장들을 지도, 관리하여 고객들에게 위와 같이 설명하면서 이 사건 동광리 토지를 판매하도록 지시하였다. 이에 따라 피고인 E과 피고인 G은 2016. 6.경 ****에 있는 O 사무실에 서 피해자 Z, 피해자 AA에게 위와 같이 거짓말을 하였다. 그러나 사실 제주특별자치도 도시계획 조례에 의하면 입목본수도가 50% 이상인 토 지에 대하여는 개발행위 허가가 제한되는데 이 사건 협재리 토지에는 소나무가 대부분 의 면적에 입목되어 있고 제주특별자치도에서는 2004년 이후부터 소나무에 대한 벌목 허가를 내어주지 않고 있었기 때문에 개발행위 허가를 받을 수가 없어 사실상 개발행 위가 불가능한 토지였으며, 그 외에 이 사건 협재리 토지의 시가가 상승할 만한 다른 요인이 없었기 때문에, 피해자들을 비롯한 고객들이 이 사건 협재리 토지를 구입한 가 격 이상으로 되팔아 수익을 기대하기는 사실상 불가능한 상황이었다. 피고인들은 공모하여 위와 같이 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들에게 이 사 건 협재리 토지를 판매하고 그 대금 명목으로 그 무렵 피해자 Z으로부터 33,707,590 원, 피해자 AA로부터 36,660,000원 등 합계 70,367,590원을 교부받았다. 증거의 요지 - 16 - (생략) [피고인 A, C, F, G, I 및 변호인들은, 범죄사실 제4항(위 피고인들) 및 제5항(피고인 A, C, F)과 관련하여, 피해자들에게 주변 개발호재 등을 근거로 개발가능성을 사실대로 설명 또는 지시하였을 뿐 사실과 다른 설명을 하거나 지시하지 않았으므로, 형법상 기 망행위에 해당하지 않고 편취의 범의도 없었다는 취지로 주장한다. 살피건대, X, AB, 피고인 F, J 등으로부터 판시 범죄사실 제4, 5항 기재와 같은 설명을 듣고 이 사건 서 광리 1124, 1125 토지 및 고성리 산 139-1 토지를 매수하게 되었다는 피해자들의 각 진술은 신빙성이 있다. 여기에 위 각 증거를 더하여 보면, 위 피고인들은 위 각 토지를 매입가격보다 고가에 판매하기 위한 목적으로, 개발가능성이 거의 없는 위 각 토지에 관하여, 일반적으로 널리 알려진 주변 개발호재 등 토지를 판매하기 유리한 내용만을 근거로, 마치 가까운 장래에 위 각 토지가 개발되어 지가가 상당히 상승할 것이 거의 확실하고, 3사가 마치 건실한 부동산 회사로서 지가가 상승하지 않더라도 다른 곳에 되팔아 줄 수 있는 것처럼 피해자들을 현혹하였다고 인정할 수 있다. 이는 일반적으로 허용되는 다소의 과장과 허위를 초과한 것으로, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하고, 위 피고인들의 범의도 충분히 인정할 수 있다. 위 피고인들 및 변호인들의 위 주장은 받아들이지 않는다] (생략) [피고인 A, E 및 변호인들은, 이 사건 동광리 토지를 매도할 당시 건축 등 개발행위가 가능한 것으로 알았고, 이 사건 협재리 토지를 매도할 당시 소나무 벌목이 허용될 수 없다는 사실을 전혀 몰랐으며, 피해자에게 주변 개발호재 등을 근거로 개발가능성을 - 17 - 사실대로 설명 또는 지시하였을 뿐 판시 각 범죄사실 기재와 같이 허위의 설명을 하거 나 지시하지 않았으므로, 형법상 기망행위에 해당하지 않고 편취의 범의도 없었다는 취지로 주장한다. 살피건대, 피고인 E 등으로부터 판시 각 범죄사실 기재와 같은 설명 을 듣고 토지를 매수하게 되었다는 피해자의 진술은 신빙성이 있다. 여기에 위 각 증 거를 더하여 보면, 위 피고인들이 이 사건 동광리 토지에 도로를 내는 등으로 주택을 건축할 수 있도록 개발하거나 이 사건 협재리 토지에 벌목허가를 받아 개발할 가능성 이 거의 없었음에도, 공신력 있는 기관에 제대로 확인하지도 않고, 마치 가까운 장래에 위 각 토지가 개발되어 지가가 상당히 상승할 것이 거의 확실한 것처럼 피해자를 현혹 하였다고 인정할 수 있다. 이는 일반적으로 허용되는 다소의 과장과 허위를 초과한 것 으로, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무 에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 보는 것이 타 당하고, 위 피고인들의 범의도 충분히 인정할 수 있다. 위 피고인들 및 변호인들의 위 주장은 받아들이지 않는다] (생략) [① 피고인 B 및 변호인은, 위 피고인이 3사의 토지판매에 전혀 관여하지 않았고 A, C 과 공모한 사실도 없으므로, 위 피고인에게는 편취의 범의가 없다고 주장하고, ② 피고 인 C 및 변호인은, 범죄사실 제5항과 관련하여, 위 피고인이 2017. 7.경부터 3사에 출 근하지도 않았으므로 이 부분 토지판매에 관여하지 않았다고 주장하며, ③ 피고인 E 및 변호인은, 범죄사실 제2항 중 피해자 W 부분 및 제5항과 관련하여, 위 피해자에 대 한 토지판매는 Q에서 이루어진 것인데, 당시 위 피고인은 O의 사장이었고 2017. 7.경 부터는 3사에 출근하지도 않았으므로 이 부분 토지판매에 관여하지 않았다고 주장하 - 18 - 고, ④ 피고인 H 및 변호인은, 범죄사실 제3항과 관련하여, 위 피고인이 L을 폐업하고 M을 설립하는 업무를 위하여 2016. 7. 15.경부터 L의 사장 직함을 가진 것일 뿐 실질 적으로 L의 토지판매에 관여하지 않았다고 주장하며, ⑤ 피고인 I 및 변호인은, 범죄사 실 제2항 및 제4항 중 피해자 W 부분에 관하여, G이 O에 근무할 때 이 부분 토지를 판매한 것이고, 위 피고인이 2017. 7.경부터는 3사에 출근하지도 않았으므로 이 부분 토지 판매에 관여하지 않았다고 주장한다. 살피건대, 2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동 가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로 서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적 으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이 루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 지고(대법원 2000. 11. 10. 선고 2000도3483 판결 등 참 조), 공모공동정범에 있어서 공모자 중의 1인이 다른 공모자가 실행행위에 이르기 전 에 그 공모관계에서 이탈한 때에는 그 이후의 다른 공모자의 행위에 관하여는 공동정 범으로서의 책임은 지지 않는다 할 것이나, 공모관계에서의 이탈은 공모자가 공모에 의하여 담당한 기능적 행위지배를 해소하는 것이 필요하므로 공모자가 공모에 주도적 으로 참여하여 다른 공모자의 실행에 영향을 미친 때에는 범행을 저지하기 위하여 적 극적으로 노력하는 등 실행에 미친 영향력을 제거하지 아니하는 한 공모관계에서 이탈 하였다고 할 수 없는바(대법원 2008. 4. 10. 선고 2008도1274 판결 등 참조), ① A, 피 고인 C은 3사를 설립하고, A는 3사의 대표, 피고인 C은 부대표를 맡아 3사에 ‘사장, 전무, 상무, 실장, 부장, 영업과장’으로 구성된 직급체계를 갖추었으며, 피고인 B은 위 - 19 - 3사의 제주지사 지사장으로 위 3사에 토지를 소개하고 토지매매계약서 등의 자료를 제 공하는 업무를 담당한 점, ② 3사는 위와 같은 조직 체계 하에 고객들에게 동일한 토 지를 매도하였고, 제주지사에 3사의 매매계약서가 모두 비치(제주지사에서 매매계약서 가 작성되는 경우가 많았다)되어 있는 등 사용한 서류 양식, 토지판매 방법 등이 모두 동일하며, 3사의 임원 및 직원의 겸직과 이동이 가능하였던 것으로 보이는 점, ③ 피고 인 E, H, I는 모두 3사의 임원들로서 A, 피고인 C, B 등과 수시로 직접 접촉할 수 있 었고, G도 피고인 C의 아들로서 L(부장), Q(상무), O(실장), Q(상무) 순으로 3사를 오가 며 토지판매에 관여하였던 점, ④ 피고인 H(A의 형이다)은 L의 사장으로 근무하기 전 에 2016. 1.경부터 O에서 근무하였고, 그 당시에는 이 사건 봉성리 **** 토지 등의 판매에 관여한 점, ⑤ 피고인 C, E, I가 3사의 범행에 미친 영향력을 제거하려는 노력 을 전혀 하지 않은 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 위 피고인들 모두에게 3사 전체 의 범행에 대한 순차적, 암묵적 공모가 있었다고 볼 수 있고, 위 피고들의 범의 또한 충분히 인정할 수 있을 뿐만 아니라, 피고인 C, E, I가 그 공모관계에서 이탈하였다고 볼 수 없다. 따라서 위 피고인들은 직접적인 실행행위를 분담하지 않았다고 하더라도, 3사 전체 범행에 대해서 공동정범으로서의 형사책임을 진다고 할 것이므로, 위 피고인 들 및 변호인들의 위 주장은 받아들이지 않는다] 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 ○ 피고인들: 각 형법 제347조 제1항, 제30조(징역형 선택) 1. 경합범처리 및 형의 면제 ○ 피고인들: 형법 제37조 후단, 제39조 제1항(피고인 D, J에 대하여는, 위 피고인 - 20 - 들이 자신의 범행을 시인하면서 반성하고 있는 점, 위 피고인들의 가담정도가 비교적 경미한 점, 위 피고인들의 이 사건 각 범죄의 피해액수와 판결이 확정된 판시 범죄전력 기재 위 피고인들의 각 사기죄의 피해액수 등을 고려하면, 피고 인들의 이 사건 각 범죄와 판결이 확정된 위 각 사기죄와 동시에 판결하였더라 도 판시 전과의 선고형보다 더 무거운 형을 선고되지는 않았을 것으로 보이는 점 및 그 밖에 위 피고인들의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기와 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 사정을 종합하여 위 피고인들에 대하여 형을 면제한다) 1. 경합범가중 ○ 피고인 A, B, C, E, F, G, H, I: 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 1. 집행유예 ○ 피고인 E, F, G, 김희석, I:　 형법 제62조 제1항 1. 사회봉사명령 ○ 피고인 E, F, G:　 형법 제62조의2 양형의 이유 1.피고인 A, B, C 이 사건 각 범행은 피고인들이 3사를 이용하여 조직적이고 계획적인 방법으로 수많 은 피해자들을 양산하여 막대한 경제적, 정신적 피해를 입힌 것으로, 사회적 해악이 매 우 크고, 부동산 투기를 조장하고 건전한 부동산 거래질서를 왜곡한 행위로 비난가능 성도 매우 크다. 피고인 A는 3사의 대표로서 그 책임이 가장 무겁고, 피고인 B은 제주 지사장, 피고인 C은 3사의 부대표로서 범행의 필수적인 역할을 수행하였다. 그럼에도 - 21 - 피고인들은 피해를 회복하려는 노력을 전혀 보이지 않고 있다. 이러한 점에 비추어 보 면, 피고인들에게 그 책임에 상응하는 처벌을 할 수 밖에 없다. 다만, 피고인들이 일정 부분 자신들의 책임을 인정하면서 반성하고 있는 점, 피고인 B, C은 이 사건 범행 이전에 동종 전력이나 벌금형을 초과하는 처벌을 받은 전력은 없 는 점, 피고인들의 이 사건 각 범행은 판결이 확정된 판시 사기죄와 동시에 판결할 경 우와의 형평을 고려해야 하는 점 및 그 밖에 피고인들의 연령, 성행, 환경, 범행의 동 기와 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 사정 을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 2. 피고인 E, F, G, H, I 피고인 E은 O의 사장으로 피해자 Z 등에 대한 범행에 직접 관여하였고, 피고인 F도 Q의 사장이 공석이 되자 그 업무를 대행하면서 범행을 계속하였으며, 피고인 G은 3사 를 넘나들며 폭넓게 범행에 관여하였고, 피고인 I는 Q의 사장으로 Q의 범행에 주도적 인 역할을 담당하였다. 피고인들 역시 피해의 합계액이 상당히 큼에도 피해를 회복하 려는 노력을 전혀 보이지 않고 있다. 이러한 점에 비추어 보면, 피고인들의 죄책은 결 코 가볍지 아니하다. 다만, 피고인들이 일정 부분 자신들의 책임을 인정하면서 반성하고 있는 점, 피고인 H은 그 가담정도가 비교적 경미하고, 피고인 I는 Q 외에서 이루어진 범행에는 직접 관 여하지 않은 것으로 보이는 점, 이 사건 각 범행 이전에 피고인 E, G, H은 동종 전력 이나 벌금형을 초과하는 처벌을 받은 전력이 없고, 피고인 F은 동종전력이 없으며, 피 고인 I는 아무런 범죄전력이 없는 점, 피고인들의 이 사건 각 범행은 판결이 확정된 판 시 사기죄와 동시에 판결할 경우와의 형평을 고려해야 하는 점 및 그 밖에 피고인들의 - 22 - 연령, 성행, 환경, 범행의 동기와 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 양형 의 조건이 되는 여러 사정을 종합하여 주문과 같이 형을 정한다. 판사 박정홍 _________________________ 별지 범죄일람표 : 생략