피고인은 피해자들에게 토지 개발 허위 정보를 제공하여 투자금 명목으로 돈을 받아냄.

- 1 - 울산지방법원 판결 사 건2011고단1607 사기 2011초기479, 484 배상명령신청 피 고 인A 검 사한종무(기소), 변진환(공판) 변 호 인법무법인 정우종합법률사무소 담당변호사 안현 배상 신청인1. B 2. C 판 결 선 고2013. 11. 7. 주문 피고인을 징역 1년 6월에 처한다. 이 사건 배상명령 신청을 모두 각하한다. 이유 범죄사실 1. **** 임야에 관한 사기 피고인은 2005. 6. 경 ****에 있는 **** 사무실에서, 피해자 E에게 “**** 임야 7,236㎡, 임야 7,235㎡, 같은 리 **** 목장용지 1,007㎡ 합계 - 2 - 15,477.7㎡(약 4,682평, 이하 ‘경주 토지’라고 함)는 전원주택지로 개발하면 6개월 안 에 최소 2배 이상의 이익을 남겨 줄수 있다. 전원주택 허가는 이미 받은 놓은 거나 마 찬가지다. 내가 책임지고 전원주택지를 개발하여 투자금 및 이익금을 책임져 주겠다. 지금 평당 165,000원으로 가격도 적당하니까 돈이 있는 대로 투자를 하라”는 취지로 거짓말하고, F도 옆에서 "손사장님은 부동산업계에서 알아주는 거물이다. 손사장님이 전원주택지를 개발해서 많은 이익을 보게 해 줄 것이다. 믿어도 된다."라고 거짓말하였 다. 그러나 사실은 피고인과 F은 부동산중개사 자격증도 없고, 실제로 부동산에 대한 전문 적인 지식이나 경험도 없으며, 경주 토지에 전원주택지 허가를 위해서는 도로가 있어 야 하나, 지적도상 도로가 없는 맹지이고, 도로를 개설하기 위해서는 도로를 개설할 장 소의 부지를 매입하거나 매입하지 못할 경우에는 그 부지 소유자의 토지사용승낙을 받 아야 함에도 전혀 그러한 능력이 없었을 뿐 만 아니라 구체적이고 실현가능한 전원주 택 개발계획도 없었고, 또한 투자 대행을 가장하여 부동산을 중개함과 동시에 피해자 인 매수인을 대리하면서 매도인측과 체결한 매매계약의 실제 거래가는 평당 15만 원이 었다. 결국 피고인은 F과 공모하여, 피해자를 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 부동산 중개에 따른 경주 토지 중 약 2003.34㎡(약 606평, 평당 165,000원)의 매입대 금 명목으로 2005. 6. 14. 1,000만 원, 2005. 6. 30. 5,000만 원을 G의 **** 계좌로 송금받고, 2005. 7. 29. 4,100만 원을 수표로 교부받아 합계 1억 100만 원(중개수수료 100만 원 포함)을 지급받았다. 피고인은 이를 비롯하여 2005. 8. 31.까지 별지 범죄일람표 I 기재와 같이 같은 방법 - 3 - 으로 피해자들(9명)을 기망하여 피해자들로부터 합계 7억 7,933만 원을 편취하였다. 2. **** 임야에 관한 사기 피고인은 2005. 7.경 위 **** 사무실에서, 각 개별적으로 피해자 H에게 “마산시 진 전면 부근이 산업단지로 지정되니 여기 땅을 단타로 사 두었다가 되팔면 큰 돈을 벌 수 있다. 고위공무원으로부터 빼낸 확실한 정보이다. **** **** 약 3,076㎡(약 930평, 이하 ‘마산 토지’라고 함)중 약 991.50㎡(약 300평)을 평당 17만 원 또는 18만 원에 매수할 수 있으니 가격도 적당하다.”라고 거짓말하고, F도 옆에서"손 사장님은 부동산업계에서 알아주는 거물이다. 손사장님을 믿으면 된다."라고 거짓말하 였다. 그러나 사실은 피고인과 F은 부동산중개사 자격증도 없고, 실제로 부동산에 대한 전문 적인 지식이나 경험도 없으며, 마산 토지 일대가 경사가 심하여 쓸모없는 악산이고, 당시 마산시에서 일명 ‘00산업단지’ 조성계획이 수립된 사실도 없었고, 마산 토지 일 대의 평당 실제 거래가는 3만 원 상당에 불과하고 또한 투자 대행을 가장하여 부동산 을 중개함과 동시에 피해자인 매수인을 대리하면서 매도인측과 체결한 매매계약의 실 제 거래가는 평당 97,000원 상당이었다. 결국 피고인은 F과 공모하여, 피해자를 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 부동산 중개에 따른 마산 토지 중 약 2,079㎡(약 630평)의 매입대금 명목으로 2005. 8. 9. 수표 1,000만 원, 2005. 8. 11. 수표 2,470만 원, 2005. 8. 18. 수표 6,030만 원 합계 1억 1,500만 원(평당 18만 원으로 계산, 중개수수료 160만 원 포함)을 교부받았 다. 피고인은 이를 비롯하여 2005. 7. 28.경에도 별지 범죄일람표 II 기재와 같이 같은 방 - 4 - 법으로 피해자들(2명)을 기망하여 피해자들로부터 합계 1억 6,600만 원을 편취하였다. 증거의요지 1. 피해자들에게 경주 토지와 마산 토지의 매매를 중개하면서 매매대금을 속인 바 있다는 취지의, 피고인의 일부 법정진술 1. 피고인에 대한 각 경찰 및 검찰 피의자신문조서 1. G, I, J, K, L, M의 각 법정진술 1. F의 일부 법정진술 1. 제5회 공판조서 중 N의 진술기재 1. 제7회 공판조서 중 O의 진술기재 1. 제8회 공판조서 중 P, H, Q의 각 진술기재 1. 제9회 공판조서 중 E의 진술기재 1. 제10회 공판조서 중 C, R의 각 진술기재 1. 제11회 공판조서 중 S, T, B의 각 진술기재 1. 000 외 15명에 대한 각 검찰 진술조서 1. 000이 작성한 확인서, 000이 작성한 거래시세의견서 1. 각 부동산등기부 1. 계좌거래명세표, 각 전표, 각 거래내역 1. 각 공증인증서 1. 각 매매계약서 1. 등기권리증 1. 각 녹취록 - 5 - 1. 감정평가서 1. 수사보고서(산지전용 허가신청 관련, 민원신청 및 허가신청결과 확인) 1. 복합민원신청약술 검토결과 통보 1. 수사보고서(2020년도 마산도시기본계획 등 편철) 1. 수사보고서(00산업단지조성 타당성 조사용역 관련공문 편철) 변호인의주장에대한판단 1. 주장의 요지 변호인은 다음과 같이 주장하면서 무죄라고 다툰다. 우선 경주 토지의 경우 피고인이 전원주택지 개발허가가 이미 나 있다거나 허가가 난 것이나 다름없다고 말한 사실이 없고, 자신이 책임지고 전원주택지로 개발하여 주겠다고 말한 사실도 없으며, 중개 당 시 설계사무소에서 전원주택을 짓는데 문제가 없다고 확인해 준 바 있었기에 고소인들 을 대신하여 설계사무소에 허가 관련 사무를 위임하였을 뿐이다. 또한 마산 토지의 경우 단타로 되팔면 큰 돈을 벌 수 있다거나 산업단지 지정이 고위공무원으로부터 빼 낸 정보라고 말한 사실이 없고, 당시 실제로 산업단지 개발계획이 마산시청에 의하여 추진 중이었던 것은 사실이었다. 결국 피고인은 중개보조원으로서 중개업무를 하면서 그 일환으로 중개대상물에 대하여 상세히 설명을 하였을 뿐 피해자들을 속인 것이 아 니며, 기망의 의사도 없었다. 2. 인정되는 사실 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면 아래와 같은 사정이 인정되고, 피고인과 F의 각 일부 법정진술과 이들에 대한 검찰 피의자신문조서의 각 일부기재만 으로는 이를 뒤집기 부족하며 달리 반증이 없다. - 6 - 가. 경주 토지 〇 경주 토지는 000, 000(000의 처), 신00, 000(이하 ‘000 등’이라 한다)이 2004. 9. 16. 000으로부터 4억 5,000만 원에 매수하여 각 1/4지분씩 공유하던 토지이다. 000은 2003. 10. 27. 위 토지 일부에 농가용 주택 및 창고 건립을 위한 농지전용 허가를 받아 두었으나 실제로 건축을 하지는 않았고, 000 등은 위 토지에 주택을 지으려고 알아보 았으나 지적도상 진입도로가 없고 인근 주민의 토지사용승낙을 받기 어려워 주택건축 을 하지 못하고 있다가 공유자 000에게 자금이 급이 필요하다는 이유로 위 토지를 평 당 15만 원에 매물로 내놓게 되었다. 〇 피고인은 공인중개사 자격은 없으나 다년간 중개보조원으로 활동하다 ****의 이사로서 OOO, OOO 등과 함께 위 사무소를 공동운영하던 사람인데, 2005. 5.경 OOO 부동산 직원으로부터 매물로 나온 경주 토지를 소개받고, 같은 부동산업자인 G, R, S, F(이하 ‘G 등’이라 한다)에게 알려 주면서 함께 이를 매수할 투자자들을 모집하기로 하 였다. 피고인은 당시 G 등에게 위 토지에 관하여 ‘평당 16만 5,000원인데 전원주택지 로 개발하면 단기간 내에 큰 수익을 낼 수 있으며, 개발허가는 피고인이 추진한다’는 취지로 설명하였다. 〇 G 등은 주변의 가족‧친지에게 피고인으로부터 들은 것과 같은 내용으로 설명한 후 피고인을 소개하여 주었고, 그에 따라 H 등 별지 범죄일람표(1) 기재 9인(이하 ‘H 등’이라 한다)이 그 무렵 각기 피고인을 만나 같은 취지의 설명을 듣고 일부는 현장도 답사한 후 투자를 결심하고, 2005. 6. 10.부터 같은 해 8. 31.까지 사이에 각자 피고인 에게 G, OOO(피고인의 동거녀) 계좌 등을 통하여 아래와 같이 평당 165,000원으로 계 산된 매수자금에 중개수수료를 덧붙여 지급하였다. - 7 - 매수인권유자투자금액면적관련서류 H (처 OOO) S 1억원 (수수료 150만 원) 606평 매매계약서(피고인 작성, 증거기록 46쪽) 인증약정서(T 작성, 증거기록 63쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) Q (처 J) G1억원606평 인증서(E 작성, 증거기록 53쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) E (처 OOO) G 1억원 (수수료 100만 원) 606평 매매계약서(피고인 작성, 증거기록 45쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) B (OOO의 처) R 1억원 (수수료 100만 원) 606평 매매계약서(피고인 작성, 증거기록 1920쪽) 인증서(E 작성, 증거기록 53쪽) 확인서(R 작성, 증거기록 1919쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) CR 5,280만 원 (수수료 80만 원) 320평 인증서(E 작성, 증거기록 53쪽) 확인서(R 작성, 증거기록 1919쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) LS 5,500만 원 (수수료 50만 원) 333평합의서(증거기록 1885쪽) MS 1억 원 (수수료 100만 원) 606평합의서(증거기록 1885쪽) I (OOO의 처) S 8,000만 원 (수수료 100만 원) 484.8평 인증약정서(T 작성, 증거기록 2033쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) T (처 S) S8,473만 원514.2평 매매계약서(피고인 작성, 증거기록 943쪽) 합의서(증거기록 1885쪽) 〇 H 등 9인은 이 법정에서, 피고인이 자신들에게 경주 토지의 매수에 참여할 것을 권유하면서 아래와 같이 말하였다고 증언하였다. - 위 토지는 전원주택지로 허가가 난 상태와 마찬가지다, 땅이 좋아 평평하게 밀고 축대를 쌓으면 바로 공사를 할 수 있는데 투자 한 번 해보라, 공사는 2~3개월 정도면 충분하고 연말까지는 끝날 것이다, 바로 옆 부지의 시세가 38~45만 원 정도이니 최소한 35만 원 은 될 것인데, 만약 잘못되어 연말까지 공사가 마무리되지 않으면 원금과 이자를 돌려주 겠다(제8회 공판조서 중 H 진술기재) - 경주 토지 뒤쪽에는 도시계획상 도로가 예정되어 있고 부근에 전원주택을 개발하고 있 는데 현 시세가 평당 35~50만 원 정도이므로 개발만 되면 그 정도 받을 수 있다, 6개월 내에 2배인 35~40만 원 사이에 100% 책임지고 되팔아 주겠으니 믿고 따르라, 나중에 2 배로 되면 수수료를 평당 2만 원씩 계산해 달라(제8회 공판조서 중 Q 진술기재, J의 법 정진술) - 평당 16만 5,000원을 투자하면 6개월 내로 35~40만 원으로 책임지고 만들어 주겠다. 그 때 평당 2만 원씩 수수료나 챙겨주면 된다. 만약 6개월 내에 2배로 만들어주지 못하면 - 8 - 원금과 이자를 100% 책임지고 돌려주겠으나 믿고 따라오면 된다, G와 친하다고 하니까 1구좌 주는 것이다, 전원주택지로 허가를 받았고 개발계획이 확정된 땅이다(제9회 공판 조서 중 E 진술기재) - 요즘 부동산에 잘못 투자하면 기획부동산에서 고생할 수 있다, 우리는 믿을만한 곳이니 까 믿고 투자해라, 총 3필지로 여러 명이 같이 투자해서 전원주택지로 개발할 예정이다, 평당 16만 5,000원에 1억 정도 투자하면 짧게는 6개월, 아무리 길어도 2년 내에 평당 40~50만 원은 충분히 된다, 40~50만 원에 되팔아 줄 테니 맡겨보라, 경주시청에 가서 허가신청을 하면 바로 허가가 나고 허가가 나면 바로 진행할 수 있다(제9회 공판조서 중 C 진술기재) - 위 토지를 18등분으로 나누어 전원주택 허가를 받는다, 전원주택지로 개발해서 팔면 2 배 정도 받을 수 있다, 토목공사만 하면 되니까 6개월이면 가능하다(제11회 공판조서 중 T, S 각 진술기재) - 농가주택 허가를 받은 상태이기 때문에 전원주택 허가를 받는 것은 아무런 문제가 되지 않고 신청만 하면 된다, 허가가 나면 땅 값이 적어도 2~3배로 뛸 것이고, 곧바로 길도 내고 땅을 분할해서 다시 팔아주겠다(제11회 공판조서 중 B 진술기재) - 이 땅이 지금은 평당 16만 5,000원 정도 하는데 전원주택지로 개발하면 평당 30~40만 원 정도 받을 수 있다, 몇 개월 안에 전원주택지로 개발할 수 있으니 투자하라, 1억 원 정도 투자하면 2~3배로 만들어 주겠다(I의 법정진술) - 토목공사해서 개발을 하면 빠르면 6개월 늦어도 1~2년 안에는 2배 이상 이익을 남길 수 있다, 모든 것을 피고인이 알아서 한다, 복비는 필요 없고 많이 받거든 알아서 해달라(L 의 법정진술) - 전원주택지로 개발해서 6개월에서 1년 이내에 두 배 이상으로 이익을 남겨 주겠다(M의 법정진술) 〇 한편 피고인은 수사기관 및 이 법정에서 H 등 9인에게 아래와 같이 말하였다고 진술하였다. - 빠르면 6개월 내에 개발하여 매도할 수 있다, 내가 주도하여 개발을 하겠다(경찰 제1회 피의자신문조서) - 제가 단정적으로 2배 이상의 수익금을 보장하겠다고 한 것은 아니고 전원주택단지로 개 - 9 - 발이 되면 2배 이상 올라갈 수 있다고 했으며 제가 개발하는데 전적으로 나서 개발을 하기 때문에 책임을 진다고 했습니다(경찰 제3회 대질 피의자신문조서) - 전 소유자가 농가주택 허가를 받았는데, 우리가 이 땅을 전원주택지로 개발하면 상당히 수익성이 높으니까 땅을 사놓으면 좋다, 공사를 진행하면 빠르면 6개월, 늦으면 1년 정 도 걸릴 것이다, 바로 옆에 있는 전원주택부지의 시세가 38만 원에서 45만 원 정도 되 니까 최소한 35만 원은 이상은 될 것이다, 정히 안되면 내가 다시 땅을 되사겠다(검찰 제1회 피의자신문조서) - 전원주택지로 개발하게 되면 가격이 2배로 뛸 것이고 짧게는 6개월, 길게는 1년 내에 되팔 수 있고, 개발이 완료되면 수고비 명목으로 평당 2만 원씩 계산해달라(검찰 제2회 피의자신문조서) - 개발을 하면 공사를 하는게 아니라 건축허가만 받고 토지는 평탄하니 공사할게 별로 없 으니 빠르면 6개월에서 늦으면 1년 정도만 하면 다시 되팔 수 있다(의견서 첨부 진술서) - 관리지역은 집을 지을 수 있는 토지여서 토지매입 후 설계사무소에 의뢰하여 허가를 신 청하면 취득하는 정도가 빠르면 6개월에서 늦어도 1년 정도의 시간이 소요될 것이고 위 고소인들이 토지매입 후 허가를 받아서 매도를 하게 된다면 2배 정도의 수익이 생길 것 이다(피고인신문시 법정진술) 〇 피고인은 H 등 9인의 매수 위임을 받아 OOO부동산 대표의 중개 아래 경주 토 지의 공유자들을 대표한 OOO과 사이에서 위 토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 위 매매계약 후인 2005. 8. 1. 위 토지 중 같은 리 산3-6, 산**** 각 토지에 관하여는 T 명의로, 같은 리 산3-7 토지에 관하여는 E 명의로 각 2005. 7. 29. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 〇 피고인은 H 등으로부터 G 등을 통하여 지급받은 위 토지 매수자금 7억 7,250만 원 중 평당 15만 원으로 계산된 매매대금 7억 230만 원을 OOO 등에게 지급하였는데, 일부는 자신 및 G, OOO 계좌 등을 통하여 이체하고 나머지는 H 등으로부터 교부받아 둔 수표로 직접 지급하였다. 피고인은 위 매매대금의 차액 7,023만 원을 F(약 2,700만 - 10 - 원), G(900만 원), R(약 700만 원)와 나누어 가졌지만 매수인 T의 처인 S에게는 이를 알리지 아니하였다. 〇 피고인은 2005. 7. 20.경 OO엔지니어링이라는 상호로 토목설계업을 하는 P에게 경주 토지에 전원주택 신축을 위한 토목설계를 위임하였고, 그 무렵 P와 함께 위 토 지를 답사한 바 있는데, 당시 P는 산지관리법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발에 문제가 없다고 보고 18필지로 분할하여 전원주택 신축허가를 신청하기 위한 작 업을 한 바 있다. 반면 피고인은 그 무렵 토목설계업을 하는 O에게도 설계를 문의하였 는데, O은 처음부터 지적도상 도로가 없어 도로 문제를 해결하지 않고는 세대수가 많 은 전원주택을 허가받기 어렵다는 취지로 말하였다. 〇 피고인은 2005. 8. 23.경 OO건축사 사무소를 운영하던 N에게 전원주택 건축을 위한 인‧허가 관련 용역을 의뢰하였다. 그 결과 경주 토지에 관하여는 최초 2005. 10. 5.경 T, E 명의로 18건의 전원주택 건축을 위한 산지전용허가신청이 이루어졌으나 같 은 달 10. 취하되었고, 그 후부터 2006. 3.경까지 T‧E 내지 T 단독 명의로 2회 더 산 지전용허가신청이 이루어졌다가 모두 취하되었는데, 이는 주택건축에 필요한 진입로에 관한 해당 주민들의 토지사용승낙을 받지 못하여 사실상 허가 가능성이 없었기 때문이 다. 피고인은 2005. 12.경 T 명의로 복합민원신청(정식 허가신청 전에 간략히 관계부서 의 의견을 듣기 위한 신청)을 하기도 하였는데, 그에 대한 답변에는 진입로 문제에 민 원이 없어야 한다는 취지의 조건부 가능 의견이 포함되어 있었다. 〇 경주 토지는 현재도 전원주택 건축을 위한 허가가 나 있지 않으며, 관련 민사사 건(울산지방법원 2010가합3571 손해배상 청구사건)에서 이루어진 감정결과 위 토지의 시세는 2005년 5~6월경 371,472,000원(전체 면적 4,682평으로 나누면 평당 약 79,000 - 11 - 매수인권유자투자금액면적관련서류 HS 1억 1,340만 원 * 평당 18만 원 630평인증약정서(R 작성, 증거기록 74쪽) 원)이고 2010. 11. 29. 기준으로는 417,906,000원(평당 약 89,000원)이다. 나. 마산 토지 〇 마산 토지는 경사가 심하고 바닷가에 절벽으로 면해 있는 임야로서, 그 소유명 의자이던 OOO은 후배 OOO의 소개로 위 토지를 서울에서 온 부동산업자(일명 ‘한사 장’, ’박사장’)에게 평당 3만 원에 매도하였다. 당시 OO부동산 대표 OOO의 중개로 OOO이 R, OOO에게 대금 2,790만 원(＝3만 원×930평)에 매도한다는 내용의 2005. 5. 15.자 매매계약서가 작성되었다(증거기록 1517쪽). 〇 그 무렵 OO부동산 대표 OOO는 외지인들로 설립된 OO부동산 소속 OOO으로부 터 마산 토지가 매물로 나왔다는 정보를 접하였다. 피고인과 F은 위 토지 일대가 개 발된다는 소문을 듣고 부동산 정보를 탐문하던 중 2005. 7.경 OOO로부터 마산 토지 가 평당 97,000원에 매물로 나왔다는 소식을 듣게 되자, 이를 S, R에게 알린 후 함께 위 토지를 매수할 투자자들을 모으기로 하였다. 피고인은 당시 OO부동산에서 얻은 도 면 등을 토대로 S, R에게 마산 토지에 관하여 “마산 창포에 산업단지가 조성될 계획 이 있다, 힘들게 얻은 정보이다”라는 취지로 설명하였다. 〇 S은 H에게, R는 K에게 각기 피고인으로부터 들은 것과 같은 내용으로 설명한 후 피고인을 소개하여 주었고, 그에 따라 H, K은 그 무렵 각기 피고인을 만나 같은 취지 의 설명을 듣고 투자를 결심한 후 2005. 7. 28.부터 같은 해 8. 18.까지 사이에 별지 범죄일람표(2) 기재와 같이 각자 피고인에게 R를 통하여 평당 17~18만 원으로 계산된 매수자금과 중개수수료를 지급하였다. - 12 - (수수료 160만 원) KR 5,100만 원 * 평당 17만 원 300평인증약정서(R 작성, 증거기록 1953쪽) 〇 H, K, R는 이 법정에서, 피고인이 H, K에게 마산 토지의 매수를 권유하면서 아 래와 같이 말하였다고 증언하였다. - 위 토지는 현재 평당 18만 원 정도 하지만 한 달 후면 마산시 진동면 일대에 신도시가 들어서고 산업단지가 들어오기 때문에 무조건 40~50만 원은 된다, 한 달 정도 지나면 끝나는 단타이다, 마산시장이 국토관리청에 도시개발을 신청하면 허가가 나는데, 허가가 나기 전에 투자를 하라(제8회 공판조서 중 H 진술기재) - 위 토지는 나중에 상업지역으로 계획되어 있다, 일대가 산업단지로 조성될 계획인데 산 을 깎아 창포만을 매립할 것이니까 지금 이 땅을 사두면 큰 돈을 벌 수 있다, 1~2년 안 에 산업단지 조성이 될 것이다(K 법정진술 및 제10회 공판조서 중 R 진술기재) 〇 한편 피고인은 수사기관 및 이 법정에서 H, K에게 아래와 같이 말하였다고 진술 하였다. - 위 부동산 일대가 산업단지로 지정될 계획에 있다, 매수를 하여 놓으면 많은 돈을 번다 (경찰 제1회 피의자신문조서), 이 산업단지로 지정이 되는 곳입니까 -예 그 당시 신문에 도 났고 추진이 되고 있었습니다(경찰 제3회 대질 피의자신문조서) - 앞으로 마산시 인구가 포화상태가 되면 진동면 일대를 산업단지, 신도시로 개발할 것이 다, 2020년도 마산도시기본계획에 나와 있는 상태이다, 어렵게 입수했다, ****는 상업지역으로 계획된 토지이고, 6개월이나 1년 정도 지난 후 되팔더라도 2배 정도는 받 을 수 있을 것이다, 창포만 매립계획이 도시계획 도면에 기재되어 있는데 주위의 산을 깎아 매립할 수밖에 없는데 이후에 상업지역으로 지정되면 땅값이 100만 원 이상은 할 것이다(검찰 제4회 피의자신문조서). - OO부동산에서 2020년 도시계획 책자와 설계도면에 고소인 H의 토지가 차후 창포만 매 립과 산업도시로 개발을 하면 상업지역으로 계획되어 들어가 있는 것을 확인하고 토지 를 소개하였다(의견서 첨부 진술서) - 일대가 산업단지로 계획되어 마산시청에서 산업단지로 조성하고자 개발하기 위해 진행 하고 있다(피고인 신문시 법정진술) - 13 - 〇 피고인은 H, K의 위임을 받아 서울에서 온 부동산업자들과 사이에서 마산 토지 에 관한 매매계약을 체결하였는데, 당시 ‘OOO, OOO’이 OO부동산 대표 OOO의 중개 로 위 토지를 ‘A 외 1인’에게 9,000만 원(평당 약 97,000원)에 매도한다는 내용의 2005. 8. 1.자 매매계약서가 작성되었다(증거기록 368쪽). 위와 같은 매매계약의 결과 다음 날인 2005. 8. 2. 위 토지에 관하여 이용운으로부터 직접 R 명의로 2005. 7. 29. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 〇 피고인은 앞서 본 바와 같이 H, K으로부터 지급받은 매수자금 합계 1억 6,440만 원 중 평당 7만 9,000원으로 계산된 매매대금을 그 무렵 OOO를 통하여 매도인 측에 게 지급하였다. 한편 피고인은 2005. 9. 15. 위 차액 중 일부와 수수료 등 합계 550만 원을 R에게 지급하였다. 〇 마산시는 1997년경 ‘2016년 마산도시기본계획’을 수립하여 건설교통부의 승인을 받은 바 있으나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 제정‧시행됨에 따라 다시 장기발 전방향을 제시하는 의미에서 ‘2020 마산도시기본계획’ 수립을 추진하였다. 이에 따라 마산시는 2003. 11. 11. 그 수립용역을 의뢰하였고, 2004. 9.경 설문조사, 2005. 12. 28. 공청회, 2006. 3. 17. 시의회 의견청취 등을 거쳐 2006. 7. 31. 경상남도에 입안신청을 하였으며, 경상남도 및 중앙도시계획위원회의 심의를 거친 후 2007. 8. 14. 건설교통부 의 승인을 받았다. 위 계획에 따르면 **** 일원의 토지이용계획이 기존의 ‘공 업용지’에서 ‘공업용지’ 또는 ‘시가화예정용지(공업)’으로 변경되는 것으로 되어 있다. 〇 한편 산업단지와 관련하여, 마산시는 2007. 3. 29. 임해(창포)산업단지조성 타당성 용역시행 방침을 세우고 2007. 4. 30. 용역계약을 체결하였으며 2008. 12. 30. 용역준 공이 이루어졌다. 그러나 현재까지도 산업단지 조성은 이루어지지 않고 있으며, 창포만 - 14 - 매립의 경우 일제시대부터 그에 관한 소문은 있었으나 실현된 바 없고 2020 마산신도 시기본계획(안) 책자 중 삼진(****, 진동면, 진북면을 통칭하는 표현이다) 신 도시 세부계획에는 오히려 ‘창포만 생태환경 보호를 위하여 매립을 지양하고 부류식 항만을 건설한다’는 취지로 기재되어 있다. 〇 현재 마산 토지 일대에 관한 산업단지 조성계획은 환경단체 등의 반대로 일단 무산된 상태이며, 관련 민사사건(울산지방법원 2010가합3571 손해배상 청구사건)에서 이루어진 감정결과 위 토지의 시세는 2005년 5~6월경 32,298,000원(면적 930평, 평당 약 35,000원)이고 2010. 11. 29. 기준으로는 4,614만 원(평당 6만 원)이며, 인근 부동산 업자들이 확인하여 준 2005년경의 시세는 평당 2~3만 원이다. 3. 판 단 가. 판단기준 일반적으로 사기죄의 요건인 ‘기망’은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는바 반드시 법 률행위의 중요부분에 관한 것임을 요하지 않으며, 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위 자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초사실에 관한 것이면 충분하다. 또한 재물편취를 내용으로 하는 사기죄에 있어서는 기망으로 인한 재물의 교부가 있으면 그 자체로 피해자의 재산침해가 되어 이로써 곧 사기죄가 성립하는 것 이고, 상당한 대가가 지급되었다거나 피해자에게 전체 재산상의 손해가 없다 하여도 사기죄의 성립에 영향이 없다. 나아가 일반적으로 상품의 선전‧광고에 있어 다소의 과 장‧허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있 는 한 기망성이 결여된다 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사 - 15 - 실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경 우에는 과장‧허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다. 그리고 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인 등의 재력, 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없다. 한편 이 사건 범행이 이루어진 시기에 적용되던 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법 률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부개정되어 2006. 1. 30. 시행되기 전의 것)은 다음과 같이 규정하고 있다. ‘중개보조원’이란 공인 중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말한다(제2조 제6호). 중 개업자는 그의 중개행위에 관한 업무를 보조하게 하기 위하여 중개보조원을 둘 수 있 고, 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다(제6조). 중개업 자등(중개업자와 그 소속 공인중개사‧중개보조원 등)은 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위, 위 법 제20조 제3항 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행 위, 탈세를 목적으로 소유권 이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하는 등 부 동산 투기를 조장하는 행위 등을 하여서는 안된다(제15조). 중개업자가 중개의뢰를 받 은 경우에는 당해 중개대상물의 상태‧입지‧권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중 개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실‧정확하게 설명하여야 한다(제17조 제1항). 나. 이 사건의 경우 1) 우선 피고인은 피해자들에게 모두 사실대로 설명하였을 뿐 거짓말을 한 바 없다 - 16 - 는 취지로 주장한다. 그러나 위 인정사실에 의하면 경주 토지의 경우 처음부터 여러 세대의 전원주택 신축을 위한 허가를 받을 가능성이 사실상 없었던 토지였고 마산 토 지 역시 창포만을 매립하여 산업단지로 조성할 계획이 실제로 확정되거나 구체적으로 실현되는 일시를 기약하기 어려운 토지였음에도 피고인이 피해자들에게 마치 전원주택 지 개발 또는 산업단지 조성이 조만간 분명하게 이루어질 것처럼 거짓말을 한 사정이 충분히 인정된다. 피고인이 당시 피해자들에게 구체적으로 어떤 설명을 하였는지에 관 하여는 일부 진술이 엇갈리고 있으나, 앞서 본 피해자들의 진술내용은 모두 그 내용이 분명하고 구체적일 뿐 아니라 각자 따로 들은 설명임에도 그 주요내용에서 거의 일치 하고 있어 그 신빙성이 인정된다. 반면 피고인 자신의 진술에 의하더라도 피고인이 이 사건 각 토지의 존재나 투자가치에 대하여 전혀 모르던 피해자들에게 적극적으로 매수 를 권유하면서, 경주 토지의 경우 단기간 내에 전원주택지로 허가를 받아 되파는 방 법으로 큰 이익을 얻게 해주겠다는 취지로, 마산 토지의 경우 산업단지 조성계획이 조만간 현실화될 것이므로 단기간 내에 토지가격이 급상승할 것이라는 취지로 허위의 정보를 제공한 사정을 넉넉히 인정할 수 있다(한편 피고인은 경주 토지의 경우 피해 자들도 현장을 답사하여 보고 마음에 들어서 매수한 것이므로 기망이 없었다고 주장하 나, 부동산 거래에 전문적인 지식이나 경험이 없는 피해자들이 현장을 답사한다고 하 더라도 전원주택지 개발에 가능할지 여부에 대하여 정확한 판단을 할 수는 없는 터이 므로 이 부분에 관한 피고인의 기망이 매매의 원인이 되었음을 부인하기 어렵다. 나아 가 피고인은 경주 토지의 피해자들이 모두 전원주택 허가를 받기를 원하였기 때문에 예상치 못하게 진입로 문제가 발생한 것처럼 주장하기도 하지만, 피해자들이 저마다 전원주택 허가를 받고자 하였던 것은 바로 피고인 자신이 그와 같이 설명하면서 투자 - 17 - 를 유도하였기 때문이므로 이를 기망에 해당하지 않는다고 볼 수는 없다). 2) 다음 피고인은 경주 토지의 경우 농가주택 신축허가가 이미 있었고 전원주택 허 가를 받은 주변 토지 시세가 높았으며 현장 답사시 개발에 문제가 없다는 설계사무소 의 의견도 있었던 점에 비추어, 마산 토지의 경우 마산시가 추진한 도시기본계획책자 와 도면이 있었고 실제로 산업단지 조성이 추진되어 공청회까지 열렸으며 현재도 그와 같은 계획이 추진 중이라는 점 등에 비추어, 자신이 설명한 바와 같이 믿을만한 사정 이 있었으므로 기망의 범의가 없었다는 취지로도 주장한다. 그러나 앞서 본 인정사실 에 의하면 피고인은 위와 같은 객관적인 사정을 설명하여 주는 것에 그치지 않고 더 나아가 경주 토지의 경우 건축허가를 받아 전원주택지로 개발한 후 되팔아 수익을 남 기는 과정까지 자신이 적극적으로 추진하여 줄 것이니 이익이 날 경우 수수료를 달라 는 취지로까지 말하였다는 것이고, 면적과 금액이 커서 여러 매수인들을 동시에 모집 하는 상황에서 지적도상 맹지인 토지에 여러 세대의 전원주택을 신축하려면 진입로 확 보가 문제됨을 당연히 예상하였을 것임에도 토지사용승낙 가능성 등에 대하여 해당 토 지소유자들의 의사를 전혀 확인하지도 않았던 점에 비추어 기망의 범의를 충분히 인정 할 수 있다. 나아가 위 인정사실에 의하면 마산 토지의 경우 피해자들에게 매수를 권 유하였다는 2005. 7.말경을 기준으로 볼 때 2020 마산도시기본계획이나 산업단지 조성 계획은 아직 입안조차 되지 아니한 시점이어서 당시 시세인 평당 2~3만 원의 5배 내 지 9배에 이르는 17~18만 원에 매수하도록 권유하면서 조만간 큰 수익이 날 것이라고 설명할 만큼의 상당한 근거를 갖추고 있었다고 볼 수 없으므로, 이 부분 역시 기망의 범의가 넉넉히 인정된다. 3) 더구나 위 인정사실에 의하면 피고인은 피해자들의 위임을 받아 경주 토지와 마 - 18 - 산 토지를 매수하면서 피해자들에게 실제 매매대금을 속여 그 차액을 착복하였고(이 부분은 다른 부동산업자인 S, G, R조차도 알지 못하게 피고인이 단독으로 행한 것이 다), 피고인 스스로도 만일 피해자들이 실제 매수가격을 알았더라면 매매 자체가 이루 어지지 아니하였을 것이라고 진술하고 있다. 이처럼 토지의 실제 매수가격을 속이고 이 사건 각 토지의 실제가치 내지 투자가치를 과대포장한 행위가 매매계약을 통한 매 수자금 편취의 수단으로 활용되었음은 분명하며, 설령 피고인의 주장과 같이 매도인이 그와 같은 피고인의 차액 착복을 인정해 주었다고 하더라도, 매매계약의 다른 일방 당 사자인 매수인들에게 실제 시세를 속인 이상 매수인들과의 관계에서 기망행위가 존재 함은 변함이 없다. 4) 덧붙여, 피고인은 자신이 ****의 중개보조원으로서 중개업무의 일환으로 중개 대상물 설명을 하였을 뿐이라고도 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고인은 D컨 설팅의 이사로서 위 사무소를 공동으로 운영하던 사람이며 이 사건 각 토지의 매매에 있어서도 자신이 독자적으로 중개업무를 하였을 뿐 누구를 보조하여 중개행위를 한 것 이 아니다. 또한 피해자들에게 중개대상물 설명을 함에 있어서 법률이 정하는 확인서 면을 작성‧교부한 사실이 없고, 중개업무를 한 것이라면서도 매매계약서는 다른 부동 산사무소 대표로 하여금 작성하게 함으로써 자신은 중개업자으로서의 법적인 책임에서 벗어나 있으며, 실제 설명내용에 있어서도 앞에서 살펴본 바와 같이 신의칙상 허용되 는 범위를 넘는 기망행위를 하였을 뿐 아니라 매도가격을 속이기 위하여 매수인들이 매도인과 직접 접촉하지 못하도록 유도하는 행태까지 보였으므로, 어느 모로 보나 이 를 정당한 중개대상물 설명행위로 평가하기 어렵다. 4. 결 론 - 19 - 따라서 피고인에게 이 사건 공소사실에 의한 사기죄의 성립을 모두 인정할 수 있다고 할 것이므로, 변호인의 위 주장은 모두 받아들일 수 없다. 법령의적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 형법 제347조 제1항(징역형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조(범정이 가장 무거운 H에 대한 판시 제2항 사기죄에 정한 형에 경합범가중) 1. 미결구금일수의 산입 형법 제57조 1. 배상명령신청 각하(배상신청인들) 각 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호, 제2항(배 상책임의 범위가 명백하지 아니함) 양형이유 이 사건 피해자 중 대부분은 부동산거래에 관하여 별다른 지식이 없었음에도 피고인 등 부동산업자들의 권유에 따라 거액의 투자자로 나서게 되었던 점, 피고인은 부동산 거래에 관한 정확한 전문적 지식이 없으면서도 중개보조원 근무경험이 있음을 내세워 함부로 투자를 유치하다 이 사건 범행에 이른 점, 국토가 좁고 인구가 많은 우리나라 의 실정상 토지가격의 적정한 형성은 전체 국민의 안정적인 경제활동을 가능하게 하는 기반임에도 근거 없이 과도하게 부동산 가격을 상승시켜 토지에 관한 정당한 거래질서 를 교란하고 투기심리를 조장한 점, 그 과정에서 매매가격을 속여 그 차액을 착복하기 - 20 - 까지 한 점, 수사기관에서부터 이 법정에 이르기까지 범행을 부인하면서 반성하는 태 도를 보이지 않은 점, 중개업무를 한 것이라면서 관련 법령을 준수하지 않았을 뿐 아 니라 타인의 명의로 부동산거래와 금융거래를 일삼는 등 법 위반의 정도가 대단히 심 각한 점 등을 고려하여, 피고인에 대하여 상당한 기간의 실형에 처하기로 한다. 다만 이 사건 범행으로 인한 부동산 거래금액은 거액이지만 피고인이 실제로 얻은 이 득은 매매가격 차액 합계 1억 4,442만 원이고 그것도 G, R, F과 분배하여 가졌으며 K 의 경우에는 위 차액 부분에 관하여 합의가 이루어진 점, 피고인이 경주 토지의 전원 주택지 개발을 위하여 장기간 동안 상당한 노력을 하였던 점, 피해자들 스스로 부동산 에 관한 투자가치를 오판하고 사행심리에 기댄 측면이 있는 점, 피해자들이 이 사건 각 토지에 대한 권리를 확보하고 있는 점 및 사기범죄에 대한 양형기준 등을 형기에 참작하기로 하여 주문과 같이 형을 정한다. 판사 함윤식 _________________________ 별지 생략.