아파트 입주자대표회의가 시행사에 하자보수에 갈음한 손해배상 청구

- 1 - 광 주 지 방 법 원 제 11민 사 부 판 결 사 건2018가합55246 손해배상(기) 원 고광주○○○○○○ 입주자대표회의 **** 대표자 회장 **** 소송대리인 변호사 **** 피 고○○○○○○공사 **** 대표자 사장 **** 소송대리인 법무법인(유한) 민 담당변호사 ****, ****, **** 소송복대리인 변호사 **** 피고보조참가인1. ○○건설 주식회사 **** 대표이사 **** 소송대리인 법무법인(유한) 주원 담당변호사 **** 2. ○○○○○엘리베이터코리아 주식회사 - 2 - **** 대표이사 **** 변 론 종 결2021. 8. 13. 판 결 선 고2021. 9. 10. 주 문 1. 피고는 원고에게 30,308,555원 및 그중 29,793,103원에 대하여는 2018. 11. 17.부터, 515,452원에 대하여는 2018. 12. 18.부터 각 2021. 9. 10.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 원고와 피고 사이에 생긴 부분과 피고 보조참가인 ○○건설 주식회사 의 보조참가로 인한 부분의 98%는 원고가, 나머지는 피고와 피고 보조참가인 ○○ 건설 주식회사가 각 부담하고, 피고 보조참가인 ○○○○○엘리베이터코리아 주식 회사의 보조참가로 인한 부분은 원고가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 1,219,042,690원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날 부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 - 3 - 1. 기초 사실 가. 당사자들의 지위 ○ 원고는 **** 소재 ****(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 6 개동 375세대의 입주자들이 적법한 절차를 거쳐 선출한 입주자 대표로 구성된 자치관 리기구이다. 피고는 이 사건 아파트 신축사업의 시행사인 대한주택공사를 포괄승계한 법인이다. ○ 피고 보조참가인 ○○건설 주식회사(이하 ‘피고 보조참가인 ○○건설’이라 한다) 는 피고로부터 이 사건 아파트 신축 공사를 도급받아 이 사건 아파트를 시공한 수급인 이고, 피고 보조참가인 ○○○○○엘리베이터코리아 주식회사는 이 사건 아파트 신축 사업과 관련하여 엘리베이터를 공급한 업체이다. 나. 이 사건 아파트의 공공분양 및 분양전환 ○ 피고는 2010. 6. 10. 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받고 그 무렵 임대주택법 에 따라 이 사건 아파트 375세대 중 370세대(이하 ‘분양전환세대’라 한다)를 공공임대 아파트로 임대하여 임차인들에게 인도하였고, 나머지 5세대는 공공분양 형식으로 사용 검사일 이전인 2010년 7월∼8월경 수분양자들에게 분양하였다(이하 위 5세대를 ‘공공 분양세대’라 한다). ○ 위와 같이 임대된 이 사건 아파트 370세대의 임대 기간이 만료되자 피고는 2015. 10. 2.부터 2015. 12. 31.까지 위 370세대를 분양전환 방식으로 분양하였다. 다. 관련 법령 이 사건과 관련 있는 법률, 시행령 등은 별지1 기재와 같다[아래에서는 별지1에 기 재된 법률 중 ‘구 집합건물의 소유·관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개 - 4 - 정된 것)’을 ‘구 집합건물법’이라 하고, ‘구 집합건물의 소유·관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것, 2013. 6. 19. 시행)’을 ‘개정 집합건물법’이라 한다]. 라. 하자의 발생 등 ○ 피고가 이 사건 아파트를 신축하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시 공하지 않거나 부실 시공하거나 설계도면과 다르게 변경 시공하여 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에 균열, 누수 등의 하자가 발생하였고, 이로 인하여 이 사건 아파 트에 기능, 미관 또는 안전상의 지장이 초래되었다. ○ 원고는 이 사건 아파트에 발생한 하자들에 대하여 분양전환된 직후부터 지속적으 로 피고에게 하자보수를 요청하였다. 그러나 보수가 제대로 이루어지지 않거나 전혀 이루어지지 않는 등의 이유로 이 사건 아파트에는 여전히 별지2 기재와 같은 하자(이 하 ‘이 사건 하자’라 하고, 이하 구 집합건물법에 따른 하자담보책임기간이 2년인 하자 를 ‘2년차 하자’, 3년인 하자를 ‘3년차 하자’, 5년인 하자를 ‘5년차 하자’, 10년인 하자를 ‘10년차 하자’라 한다)가 남아 있다. 마. 개정 집햅건물법상의 하자담보책임기간에 따른 하자 분류 개정 집합건물법은 제9조의2에 담보책임의 존속기간 및 그 기산점에 관한 규정을 신 설하면서 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자(이하 ‘장기존속기간 하자’라 한다)에 대해서는 10년의 기간 내에, 그 외의 하자(이하 ‘단기존속기간 하자’라 한다)에 대해서 는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 개정 집합건물법 제9조에 따른 권 리가 행사되어야 한다고 정하고 있다. 별지2 기재 하자 중 5년차 이하 하자는 단기존 속기간 하자, 10년차 하자는 장기존속기간 하자에 해당한다. 바. 하자보수에 갈음한 손해배상채권의 양도 - 5 - ○ 이 사건 아파트 375세대 중 294세대 1) 의 구분소유자들은 원고에게, 피고에 대하 여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도하고, 채권양도 통지 권한을 위임 하였다. 원고는 피고에게 2018. 11. 16.자 준비서면의 송달로써 이 사건 아파트 구분소 유자들 중 289세대(이하 ‘1차 채권양도세대’라 한다), 2018. 12. 14.자 준비서면의 송달 로써 5세대(이하 ‘2차 채권양도세대’라 한다)의 각 채권양도 사실을 통지하였고, 각 준 비서면은 2018. 11. 16. 및 2018. 12. 17. 피고에게 송달되었다. 이 사건 채권양도세대 중 88세대는 원고에게 위 채권을 양도한 이후 각 부동산의 소유권을 제3자에게 이전 하였다. ○ 이 사건 아파트의 전유부분 면적 합계는 31,298.88㎡이고, 분양전환세대 중 채권 양도세대 291세대(= 이 사건 채권양도세대 294세대 – 공공분양세대 중 채권양도세대 3세대)의 전유면적이 차지하는 비율은 77.48%(= 분양전환세대 중 채권양도세대의 전유 면적 합계 24,252.23㎡ 2) /31,298.88㎡ × 100, 소수점 둘째 자리 미만 버림, 이하 같다. 이하 ‘분양전환세대 중 채권양도세대 전유면적 비율’이라 한다)이다. 한편 공공분양세 대 중 채권양도세대 3세대의 전유면적이 차지하는 비율은 이 사건 아파트의 전체 전유 면적 합계 대비 0.81%(= 공공분양 3세대 전유면적 합계 254.88㎡/31,298.88㎡ × 100, 이하 ‘공공분양세대 중 채권양도세대 전유면적 비율’이라 한다)이다. ○ 각 차수별 채권양도세대의 각 전유면적 합계(전유부분 면적의 구체적 내역은 별 지2 각 채권양도세대 표 ‘면적’란 기재와 같다)와 총 전유면적 대비 채권양도비율은 다 음 표 기재와 같다. 1) 이에 대한 판단은 4의 나항과 같다. 2) 24,252.23㎡(= 이 사건 채권양도세대 전유면적 합계 24,507.11㎡ - 공공분양세대 중 채권양도세대 전 유면적 합계 254.88㎡) - 6 - [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 16호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 김일래 (이하 ‘감정인’이라 한다)에 대한 감정 촉탁 결과 및 감정보완 촉탁 결과 (이하 감정 촉탁 결과 및 감정보완 촉탁 결과를 통칭하여 ‘이 사건 감정결 과’라 한다), 변론 전체의 취지 2. 인정되는 하자와 보수비용 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 이 사건 소 제기 무렵인 2017 년 3월을 기준으로 이 사건 아파트의 공용부분에는 이 사건 하자가 있고, 이 사건 하 자를 보수하기 위해서 외벽 균열 보수 후 부분도장하는 것을 전제로 아래 표 기재와 같은 금액의 비용이 필요한 사실이 인정된다(하자 인정 여부와 발생 시기, 적정한 보수 방법 및 보수비용 등에 관한 양 당사자들의 주장에 대한 이 법원의 판단을 모두 반영 한 것으로 그에 관한 구체적 내용은 아래 5항과 같다). 아래 스프링클러의 하자보수비 는 이 사건 채권양도세대인 294세대의 하자보수비만을 산정한 것이다 3) . (표 삽입을 위한 여백) 3) 원고는 이 사건 아파트의 스프링클러를 전유부분으로 보고 이에 대한 감정을 신청하였고, 이에 감정 인은 이 사건 아파트 전 세대가 아닌 이 사건 채권양도세대(294세대)에 대해서만 하자보수비를 산정 하였다. 양도차수 채권양도통지 도달일 각 개별세대수 각 개별세대 전유면적 합계 총 전유면적 대비 채권양도비율 12018. 11. 16.28924,082.31㎡76.94% 22018. 12. 17.5424.8㎡1.35% 합계29424,507.11㎡78.29% - 7 - 3. 본안전항변에 관한 판단 피고는 비법인사단인 원고가 총회결의 없이 이 사건 소를 제기하였으므로 이 사건 소는 부적법하다고 본안전항변을 한다. 살피건대, 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하고, 입주자대 표회의가 사업주체에 대하여 갖는 하자보수청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총 유에 속하는 재산권이므로, 입주자대표회의가 이를 관리.처분하려면 입주자대표회의 의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회결의에 의하여야 하고(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002 다73333 판결 참조), 입주자대표회의가 각 구분소유자로부터 사업주체에 대한 하자보 수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수한 경우에는 양수한 채권 역시 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이므로 같은 법리가 적용된다. 갑 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 이 사건 소 제기 전인 2016. 3. 22.과 2016. 5. 2. 아파트 관리규약에 따라 입주자대표회의를 개최하여 구성 구 분 사용검사 전사용검사 후 합계(원) 미 시 공 변경시공1년차2년차3년차5년차10년차 공용 부분 3,028,61079,114,98033,793,100179,175,2302,456,42043,730,860341,299,200 공용 부분 (스프링 클러) 639,479,480639,479,480 합계642,508,09079,114,98033,793,100179,175,2302,456,42043,730,860980,778,680 - 8 - 원 11인 중 8인이 참석한 가운데 이 사건 소의 제기를 전제로 하여 이 사건 소송대리 인의 선임에 관한 논의 및 의결을 한 사실이 인정되고, 그에 따라 2017. 3. 30. 이 사 건 소를 제기한 사실이 인정된다. 위 인정 사실에 의하면 원고는 적법한 결의를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다고 할 것이므로, 피고의 위 본안전항변은 이유 없다. 4. 채권양도세대의 확정 가. 채권양도 및 양도통지 원고가 2차에 걸쳐 이 사건 채권양도세대의 구분소유자들로부터 피고에 대한 하자보 수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받고, 그 채권양도통지 권한을 위임받아 피고에게 채권양도통지를 하여, 위 통지가 각 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 나. 구분소유자와 채권양도인의 불일치 부분 1) 구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물 을 양도한 경우 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보는 것이 원칙이지만, 집합건물 양도 당시 양도인이 하자담보추급권을 행사하기 위하여 이를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 그와 달리 보아야 할 것인데(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조), 집합건물의 구분소유자가 하자보수에 갈음한 손해배상 채권을 이미 입주자대표회의 등에 양도한 후 당해 집합건물을 제3자에게 양도하였다면 제3자에 대한 양도 당시 하자담보추급권은 양도대상에서 제외되었다고 봄이 타당하다 (대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 참조). 2) 살피건대, 원고는 이 사건 아파트 중 294세대가 하자보수에 갈음하는 손해배상채 권을 원고에게 양도하였다고 주장하면서 채권양도인 목록을 제출하였는데, 위 채권양도 인 목록에서 103동 102호를 착오로 누락하고, 103동 101호의 등기부등본을 ‘103동 채 - 9 - 권미양도세대 등기사항전부증명서’(갑 제8호증의 2)에 첨부하였다. 이는 단순한 착오로 보이므로, 103동 101호 및 102호(갑 제2호증의 4 제1 내지 4면) 모두 이 사건 채권양도 세대에 포함된다고 봄이 타당하다. 한편 105동 1302호의 경우, 갑 제2호증의 2(제79면), 갑 제10호증의 1(제127면)에 의 하면 위 세대의 구분소유자였던 문○○는 2015. 10. 19. 위 세대의 소유권을 임○○에 게 이전하였고, 그 소유권을 이전한 이후인 2016년경 피고에 대한 손해배상채권을 양도 한 사실이 인정되므로, 위 채권양도는 채권을 양도할 권한이 없는 자의 양도로서 효력 이 없다고 할 것이므로, 105동 1302호는 채권양도세대에서 제외하여야 한다. 결국 이 사건 채권양도세대는 103동 101호 및 102호를 더하고 105동 1302호를 제외 하여, 별지3 채권양도세대 기재와 같이 294세대이다. 5. 손해배상의 범위 가. 이 사건 아파트에 적용되는 법령 및 제척기간 준수 여부 1) 당사자들의 주장 원고는 피고에게 이 사건 아파트에 관하여 사용승인 전 하자 및 2~10년차 하자 전 부에 관한 하자보수비 상당 손해배상의 지급을 구하고 있다 4) . 이에 대하여 피고 및 피고 보조참가인 ○○건설(이하 ‘피고 등’이라 한다)은, 이 사건 아파트 중 개정 집합건물법이 시행된 2013. 6. 19. 이후에 분양계약이 체결된 분양전환 세대에 대한 담보책임에는 개정 집합건물법이 적용되어야 하는데, 이 사건 소는 사용 승인(2010. 6. 10.) 이후 5년을 경과하여 제기되었으므로, 이 사건 하자 중 단기존속하 자에 관한 원고의 하자보수청구권은 제척기간 도과로 소멸하였다고 주장한다(피고 등 4) 다만 원고는 2021. 3. 18. 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통해 별지2의 공용 7 하자(각 동 옥상 무동력휀 소음 및 오작동 하자)에 관한 손해배상을 이 사건 청구에서 제외하였다. - 10 - 은 공공분양세대의 이 사건 하자, 분양전환세대의 공용부분 하자 중 장기존속기간 하 자에 대하여는 제척기간 도과 항변을 하지 않고 있다). 따라서 피고 등의 제척기간 도과 항변에 관하여 먼저 살핀 후, 나머지 주장에 관하 여 판단하기로 한다. 2) 이 사건 아파트의 하자보수에 관하여 적용되어야 할 법령 가) 개정 집합건물법은 2013. 6. 19. 시행되었는데, 다만 경과규정으로 부칙 제3조가 ‘제2조의2, 제9조, 제9조의2, 법률 제3725호 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 부 칙 제6조(법률 제7502호 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부 개정법률에 따라 개정된 내용을 포함한다)의 개정규정 및 부칙 제4조에도 불구하고 이 법 시행 전에 분 양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다.’고 규정하고 있다. 그런데 이 사건 아파트가 2010. 6. 10. 사용승인을 받고 그 무렵 이 사건 아파트 중 370세대가 공공임대되었다가 개정 집합건물법 시행 이후인 2015. 12.경 분양전환되었고, 5세대가 2010. 10.경 일반분양되어 분양전환세대, 공공분양세대가 각 소유권을 취득한 사실은 앞서 본 바와 같다. 나) 따라서 개정 집합건물법 시행 이전 분양된 공공분양세대에 발생한 하자에 대해 서는 구 집합건물법이, 개정 집합건물법 시행 이후 분양된 분양전환세대에 발생한 하 자에 대해서는 개정 집합건물법이 적용되어야 한다. 다) 이에 대하여 원고는, ㉮ 임대주택에서 분양전환된 아파트에 발생한 하자에 개정 집합건물법에 따른 제척기간을 적용하는 경우, 분양전환되기 이전에 이미 제척기간이 도과됨에 따라 처음부터 하자보수청구권의 발생을 부정하는 것이 되어 임대 후 분양전 환된 아파트 구분소유자들의 하자보수청구권을 보호하지 못하게 되므로, 개정 집합건 - 11 - 물법 부칙 제3조의 ‘분양’을 ‘사용검사일 또는 사용승인일’로 해석하거나 임대 후 분양 전환된 아파트의 경우에는 ‘최초의 임대차계약 체결일’로 해석하여야 하고, ㉯ 적어도 103동, 104동의 경우 2010년 6월경 일반분양세대에 대한 최초 분양이 되어 개정 집합 건물법 시행 전 분양된 건물로 보아야 하므로, 이 사건 하자 보수청구권의 제척기간에 관하여 구 집합건물법이 적용되어야 한다고 주장한다. 라) 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제.개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체 계적.논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하 는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다. 한편 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념 으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제 한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 등 참조). 마) 이와 같은 법리 및 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 원고 주장과 같이 개정 집 합건물법 부칙 제3조의 ‘분양’을 ‘사용검사일 또는 사용승인일’ 또는 ‘최초의 임대차계 약 체결일’로 해석하거나, 하나의 단지를 이루는 이 사건 아파트 중 103, 104동만을 ‘분양된 건물’이라고 보아 103, 104동의 분양전환세대에 관하여 일반분양세대의 분양 - 12 - 시점의 법률을 적용하는 것은 법률해석의 원칙과 기준에 부합한다고 보기 어렵다. 원 고 주장은 받아들이지 않는다. ① 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호 본문에서 ‘분양’이란 분양사업자가 건축 하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고, 구 임대주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호에서 ‘분양 전환’이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다고 규정한 점에 비추어 볼 때, ‘분양(전환)’은 건축물(주택)을 제3자에게 매각하여 소유권을 이전하는 사법상 매매의 성질을 가지는 것으로서 그 의미가 명확하다. ② 반면 건물의 ‘사용검사’ 처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대 로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허 가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용.수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 공법상의 행위로서(대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결 참조), 앞서 본 사법상 매매의 성질을 가지는 ‘분양(전환)’과 같은 성질을 가진다고 보기 어렵다. ③ 민법상 매매계약과 임대차계약이 별도로 규정되고 그 법적 성질과 효과도 완전히 다른 점에 비추어, 단지 이 사건 아파트 구분소유자들의 하자보수청구권 보호를 위해 ‘분양(전환)’에 ‘임대차계약 체결’이 포함된다고 해석하기도 어렵다. ④ 원고 주장과 같이 이 사건 아파트의 하자에 관하여 개정 집합건물법이 적용되는 경우 공용부분 하자에 관한 제척기간이 일부 경과하여 하자보수청구권을 행사하지 못 하는 결과가 발생하지만, 전유부분 하자의 경우 하자담보책임 기간이 종전 주택법의 하자담보책임 기간보다 연장되기도 하므로, 개정 집합건물법을 적용하는 것이 이 사건 아파트 구분소유자들에게 반드시 불리하다고 단정할 수도 없다. - 13 - ⑤ 원고 주장과 같은 문제는 사용승인일 또는 최초의 임대차계약 체결일 이후에 개 정 집합건물법이 시행되고 그 후 분양전환이 이루어진 이 사건 아파트뿐만 아니라, 개 정 집합건물법이 시행된 후 사용승인 또는 최초 임대차계약이 이루어졌다가 분양전환 된 아파트의 경우도 마찬가지로 발생하므로, 이 사건 아파트와 같은 사안만을 위해 특 별히 원고 주장과 같이 개정 집합건물법을 해석할 수는 없다. ⑥ 이 사건 아파트 중 일부 동인 103, 104동에 개정 집합건물법이 시행되기 전 공공 분양을 받은 세대가 있다는 우연한 사정만으로 하나의 아파트 단지 내 분양전환세대 사이에 적용 법률을 달리해야 한다는 주장은 개정 집합건물법의 시행 목적, 법질서 전 체와의 조화, 다른 법령과의 관계를 고려할 때 법적 안정성을 해치는 해석으로서 받아 들이기 어렵다. 3) 판단 가) 공공분양세대의 경우 피고가 개정 집합건물법 시행일 이전인 2010년 10월~12월 사이에 공공분양세대와 분양계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 공공분양세대에 대해서는 구 집합 건물법이 적용된다. 구 집합건물법 제9조, 민법 제667조 내지 제671조에 의하면, 사용 승인 전에 발생한 하자나 오시공.미시공 등의 하자에 관한 하자보수청구권의 제척기 간은 이 사건 아파트의 사용승인일인 2010. 6. 10.부터 10년이고, 사용승인일 이후에 발생한 하자는 구 주택법 제46조 제1항에 따라 하자 내용별로 이 사건 아파트의 사용 승인일로부터 1년 내지 10년의 각 담보책임기간 내에 발생하였을 것이 요구되는데, 그 에 대한 하자보수청구권의 제척기간 역시 위 사용승인일로부터 10년이다. 살피건대, 이 사건 소가 이 사건 아파트의 사용승인일인 2010. 6. 10.로부터 10년이 지나기 전인 - 14 - 2017. 3. 30. 제기된 사실은 기록상 명백하고, 원고는 이 사건 채권양도세대(그중 공공 분양세대 3세대)로부터 피고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하여 각 2018. 11. 16. 및 2018. 12. 17. 채권양도 통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 공 공분양세대의 하자보수청구권은 제척기간 도과로 소멸하지 않았다. 나) 분양전환세대의 경우 (1) 적용법률 및 제척기간 기산점 피고가 개정 집합건물법 시행일 이후인 2015년 10월경부터 분양전환세대와 분양계 약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 분양전환세대에 대해서는 개정 집합건물 법이 적용된다. 개정 집합건물법 제9조의2 제2항에 따르면, 하자보수청구권의 제척기 간은 전유부분에 대해서는 ‘구분소유자에게 인도된 날’부터, 공유부분에 대해서는 ‘사용 검사일 또는 사용승인일’로부터 기산된다. (2) 공용부분 하자 중 단기존속기간 하자 원고는 분양전환세대의 경우 관리사무소장을 통하여 피고 등에게 하자보수에 갈음하 는 손해배상청구권을 행사하였으므로 단기존속기간 하자의 제척기간이 도과되지 않았 다고 주장한다. 그러나 개정 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집 합건물 구분소유자에게 귀속되고, 입주자대표회의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대하여 하자보수청구를 한 경우 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수 를 청구하였다거나 구분소유자들이 입주자대표회의를 통하여 하자보수청구권을 행사하 였다고 볼 수 없다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보건대, 갑 제13, 14, 15호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트의 관리사무소 - 15 - 가 이 사건 아파트의 시공사인 피고 보조참가인 ○○건설에 하자의 보수를 청구한 사 실이 인정될 뿐이고, 이 사건 아파트의 공용부분에 발생한 하자 중 단기존속기간 하자 에 대하여 이 사건 아파트 사용승인일인 2010. 6. 10.부터 개정 집합건물법 제9조의2 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제5조에서 규정한 하자담보책임 존속기간의 최장기인 5 년이 경과할 때까지 원고 또는 이 사건 아파트의 구분소유자들이 피고에게 하자보수를 요청하거나 하자담보책임의 이행을 최고하는 등으로 하자보수청구에 갈음하는 손해배 상청구권을 행사한 사실을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 이 사건 아파트의 공용 부분에 발생한 하자 중 단기존속기간 하자에 대한 하자보수청구권은 제척기간 도과로 소멸하였다. (3) 공용부분 하자 중 장기존속기간 하자 이 사건 소가 이 사건 아파트의 사용승인일인 2010. 6. 10.로부터 10년이 지나기 전 인 2017. 3. 30. 제기된 사실은 기록상 명백하고, 원고는 이 사건 채권양도세대(그중 분양전환세대 291세대)로부터 피고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수 하여 각 2018. 11. 16. 및 2018. 12. 17. 채권양도 통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같 으므로, 이 사건 아파트의 공용부분에 발생한 하자 중 장기존속기간 하자에 대한 하자 보수청구권은 제척기간 도과로 소멸하지 않았다. 4) 소결론 분양전환세대의 단기존속기간 하자에 관한 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸 하였다는 피고 등의 항변은 이유 있다. 나. 이 사건 하자가 하자담보책임 기간 내에 발생하였는지 여부 1) 입주자대표회의는 건축 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 - 16 - 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성 이 없다고 할 것이므로 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으 로 봄이 타당하다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결). 2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실 및 갑 제13, 14, 15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 사정들, 즉 피고가 나름 대로 하자보수공사를 시행하여 주었음에도 불구하고 이 사건 아파트에는 여전히 별지2 기재와 같은 하자가 남아 있는 점, 일반적으로 구분소유자들은 건축에 문외한으로서 하자가 미미하게 발생하는 시점에서는 그 하자의 존재를 알아차릴 수 없거나, 다소 미 관상.기능상 불편을 느끼더라도 대부분의 경우 하자의 존재가 본격적으로 부각되기 전에는 이를 대수롭지 않게 여기고 방치하는 경우도 적지 않을 것으로 보이므로, 이들 로 하여금 모든 하자 항목을 일일이 조사하여 보수를 요청할 것을 기대하기는 어려운 점, 원고가 피고에게 보수를 요구한 하자 중 상당수는 피고 등이 주장하는 각 하자와 발생 장소 및 원인에서 관련성이 있어 보이고, 위 각 하자가 하자담보책임 기간 도과 후에 발생하였음을 알 수 있는 다른 사정은 보이지 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사 건 하자는 각 하자담보책임 기간 내에 이미 발생하였음에도 불구하고 현재까지도 그 보수가 이루어지지 않은 것으로 봄이 타당하다. 다. 개별 하자에 관한 판단 1) 판단 기준 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현 저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하므로(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608, - 17 - 84615, 84622, 84639 판결 등 참조), 하자의 존부 및 범위에 관한 원고, 피고 등의 주 장이 위 감정결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 하여 이 사건 감정결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 사실과 사정을 기초로 아래와 같이 판 단한다. 2) 스프링클러 배관누수 하자 관련 주장 가) 당사자 주장의 요지 (1) 원고 이 사건 아파트의 스프링클러 배관(이하 ‘이 사건 스프링클러 배관’이라 한다)의 하자 는 피고가 스프링클러 배관을 M형 동관으로, 그 두께를 타 소재보다 얇은 0.88mm~0.90mm로 설계.시공하여 발생한 하자로서 전체 세대에 공통된 공용부분 하 자에 해당하고, 전체 세대의 배관 전부를 스테인리스강관(KS D 3576)으로 교체하는 것 이 타당하므로 피고는 그 보수비 1,092,146,990원을 배상하여야 한다. (2) 피고 피고는 이 사건 아파트 사업승인 및 사용승인 당시의 관계 법령 등에 따라 적정한 품 질의 배관으로 이 사건 스프링클러 배관을 설계.시공하였으므로 하자가 있다고 볼 수 없다. 설령 피고에게 하자 보수에 갈음한 손해배상책임이 인정된다고 하더라도 실제로 누수 가 발생한 세대 배관 중 관경 25~32A 가지배관에 대해서만 책임이 인정되어야 하고, 그 하자 보수는 에폭시 에어샌딩 공법[배관에 들어 있던 용수를 빼고, 배관 내부에 압 축공기를 주입하여 배관 내부를 건조시킨 다음, 연마재(규사)를 주입하여 배관 내부 이 물질을 제거하고, 에폭시 도료를 주입하여 배관 내에 코팅막을 형성함으로써 배관이 물 - 18 - 이나 공기와 직접 접촉하여 발생할 수 있는 산화현상을 방지하는 방법] 또는 CPVC 소 재 배관으로 교체하는 방법이 합리적이므로 이를 기준으로 손해액을 산정.제한하여야 한다. (3) 피고 보조참가인 ○○건설 이 사건 스프링클러 배관에 아무런 하자가 존재하지 않고, 설령 하자가 있다고 하더 라도 그 하자는 설계상 하자이다. 나) 판단 (1) 이 사건 스프링클러 배관 하자의 발생원인 등 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합 하면, 이 사건 스프링클러 배관에 나타난 부식과 누수 하자는 피고가 스프링클러 배관 자재로 동관을 사용하도록 한 잘못으로 인하여 사용검사 전에 발생한 설계상 하자에 해 당하고, 이 부분 하자는 스프링클러가 설치된 모든 세대에 대하여 인정되는 공용부분 하자로 봄이 타당하다. ① 갑 제13호증의 기재에 의하면, 이 사건 아파트 관리사무소는 이 사건 아파트의 입 주가 시작된 이후 1년이 지나지 않은 2010년 12월경부터 피고 등에게 지속적으로 스프 링클러 하자가 발생하였음을 주장하였고, 피고 보조참가인 ○○건설이 그 하자보수 요 청에 따른 보수를 하였던 사실이 인정되므로, 이 사건 아파트에는 입주 초기부터 상당 기간 스프링클러 하자로 인한 누수 하자가 존재한 것으로 보인다. ② 감정인은 이 사건 스프링클러 배관의 누수원인은 스프링클러 동관의 내부부식이 라는 의견을 밝혔고, 감정서에 첨부된 한국화학융합시험연구원의 시험결과보고서에는 누수 배관의 손상 원인은 공식으로 인한 것으로 추정된다고 기재되어 있다. - 19 - 배관부식부위에서 관찰된 녹 덩어리 내 외부 간에 산소농도차가 발생하면서 산소농 담전지 작용에 의해 산화보호막 파괴와 함께 녹덩어리 하부에 국부부식 및 공식이 진 행된 것인데, 이러한 공식은 금속표면의 손상된 부분에서 아주 미세한 반구형 모양의 홀(hole)을 내는 국부적인 부식으로 그 부식속도가 특히 빨라서 금속 내부로 깊이 뚫고 들어가는 위험한 부식의 형태이다. ③ 구리 및 구리합금의 배관용 동관은 일반적으로 물 또는 가스가 지속적으로 흐르 는 급수, 급탕, 도시가스 등에 적합하고, 소화배관과 같이 물이 정체되어 있는 배관에 는 석출물이나 부유물의 침전 유발과 그 침전물의 산성화로 인하여 배관의 부식이 유 발될 우려가 있어 가급적 사용하지 않고 있다. ④ 피고가 이 사건 아파트의 사용검사 시점을 전후하여 분양한 다른 아파트에서도 이 사건 아파트와 동일한 유형의 동관이 스프링클러에 사용되었고, 유사한 누수 문제 가 발생하였다. ⑤ 이 사건 아파트의 비누수세대 중 101동 403호의 배관(25A, 32A, 50A) 내부에서 검은색, 청록색으로 변색된 부위가 확인되고, 102동 705호 50A 배관 내부에 청록색의 부식 생성물이 존재하며, 103동 602호 25A 배관에는 융기된 침전물과 청록의 변색부 가 다수 존재하고, 내부에서 공식 흔적이 발견되었는데, 위 배관에서 발견된 침전물은 Cu, C, O, S 등으로 누수 배관의 융기된 침전물의 성분과 유사한 점을 종합하면, 스프 링클러 배관의 재질과 시공방법이 동일한 이상 비누수 세대의 배관에서도 배관부식 환 경은 조성될 수 있을 것으로 추정되고 비누수 세대에 하자가 없다고 단정할 수 없다 [피고는 103동 602호의 경우 32A 배관(H시료)에 누수하자가 있으므로 누수세대로 분 류해야 하고, G시료는 같은 103동 602호의 시료(25A)이므로 이를 토대로 비누수세대 - 20 - 의 스프링클러에도 하자가 있다고 볼 수 없다는 취지로 주장하나, 같은 세대라 하더라 도 위 각 시료는 별개의 배관에서 채취한 것이고, 모든 배관에서 누수가 발생하지 않 은 101동 403호의 배관에서도 검은색, 청록색으로 변색된 부위가 확인된 점을 종합하 면 비누수세대의 스프링클러 배관에도 하자가 있다고 봄이 타당하므로, 피고의 이 부 분 주장은 이유 없다]. (2) 하자보수의 방법 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래 사실 또는 사 정에 비추어 보면, 이미 배관의 부식이 상당 정도로 진행되었고, 누수 현상이 여러 차 례 발생한 이 사건 스프링클러 배관(M형 동관)의 하자보수 방법은 이 사건 아파트 전 세대의 스프링클러 배관 전체를 철거하고 소방용합성수지배관(CPVC)으로 교체 시공하 는 것이 적정하다. ① 피고가 주장하는 에폭시 에어샌딩 공법 등으로 이 사건 스프링클러 배관 하자를 보수할 경우 이미 다발적으로 발생한 부식과 핀홀까지 복구되는 것은 아니고, 더욱이 배관 내부의 부식을 제거하는 에어샌딩을 통한 연마(Cleaning) 과정을 거쳐 에폭시 도 장을 하는 갱생공법의 특성상 배관의 내구성이 감소할 위험성도 있다. 그런데 이미 다 수의 다발적인 부식으로 인하여 내구성이 약해진 이 사건 스프링클러 배관에 갱생공법 을 적용할 경우 스프링클러의 화재 진압 기능에 어떠한 문제를 초래할지 알기 어렵다. ② 감정서에 첨부된 한국화학융합시험연구원의 시험결과보고서에 의하면, 배관 누수 의 원인인 공식은 배관 내부의 침전물 및 부식 메커니즘으로 인해 가속화되고, 결국 배관의 완전 파공이 발생하게 된다. ③ 이 사건 아파트와 같은 공동주택은 각 세대의 설계 및 시공방법이 동일한 것으로 - 21 - 예정되어 있어 그 하자가 특정 세대에 국한된 것이 아니라 전 세대에 공통되는 설계 또는 시공의 잘못으로 인하여 고르게 나타나는 유형적인 것으로 보이는 경우에는 개별 적인 발생원인에 관하여 주장.증명이 없는 한 일부 세대를 표본 조사하여 전 세대의 손해액을 산정하는 방법도 합리적인 범위 내에서는 허용되는데, 스프링클러 배관의 하 자는 동일한 재질의 자재가 동일한 기회에 동일한 시공방식에 따라 시공됨으로써 발생 한 것이므로, 이 사건 아파트 전체 세대의 공통된 하자라고 보는 것이 부당하다고 할 수 없다. (3) 하자보수비의 산정 감정인의 2020. 11. 24.자 감정보완회보서에 의하면, 이 사건 아파트 총 375세대 중 채권양도세대인 294세대의 스프링클러 배관을 전부 철거하고, 소방용합성수지배관 (CPVC)으로 교체 시공하는 비용은 639,479,480원으로 인정된다. 다만, 원고 또는 이 사건 아파트의 입주자들이 스프링클러 배관을 주기적으로 세척 하는 것과 같은 동관 부식발생의 예방과 유지.관리에 필요한 노력을 기울였다고 볼 만한 자료가 없고, 위와 같은 관리상의 과실이 하자의 발생 및 확대에 기여하였을 가 능성을 배제할 수 없으므로, 이러한 사정을 책임 제한 단계에서 고려하기로 한다. 3) 그 외 개별 하자에 관한 판단 피고는 아래 표 기재 ‘하자 항목’을 다투고 있는데, 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사정 등에 의하면 이에 관한 이 법원의 판단은 아래 표 ‘판 단’란 기재와 같다. (표 삽입을 위한 여백) - 22 - 하자 항목피고 주장의 요지판단 [공용 1] [균열] 각 부위 균열 및 철근 노출 하자 층간 이음이 발코니의 누수, 결로를 초래한 경우에는 충전 식 공법을 적용하고, 이에 해 당하지 아니할 경우에는 2011년 기준에 따라 균열 폭 에 따른 보수공법을 적용하는 것이 합리적인 방법일 것이므 로, 본 항목에서 결로, 누수 가 초래되지 않았다면 균열 폭에 따른 보수공법을 적용하 는 방법으로 보수하여야 한 다. [피고 주장 배척] 감정인은 감정기간 중 세대 발코니 확장부의 외벽 층이음 부위와 맞닿은 세대 내부 결 로, 누수 존부는 감정대상이 아니라고 밝혔다. 한편, 건설감정실무의 층간이 음 보수기준 개정 내용에 비 추어 층간 이음이 발코니의 누수, 결로를 초래한 경우에 는 충전식 공법을 적용하고, 이에 해당하지 아니할 경우에 는 2011년 기준에 따라 균열 폭에 따른 보수공법을 적용하 여야 한다고 보기 어렵다. 그렇다면 감정인이 각 부위 균열 폭에 따라 충전식 공법 을 적용하여 보수비를 산정한 것이 경험칙에 반한다거나 현 저히 불합리하다고 볼 수 없 다. [공용 14] [변경시공] 단지내 각 부위 트렌치 및 바닥 구배불량 물고임은 흙, 먼지 등의 이물 질을 제거하지 아니하여 배수 정체를 초래한 것으로 보이므 로 하자가 있다고 볼 수 없 다. [피고 주장 배척] 감정인은 현장조사시 유지관 리 소홀로 인한 이물질 적채 부위는 조사대상에서 제외하 고 타설불량, 역물매 등 공사 상 하자부위에 대하여 관련 - 23 - 라. 손해배상의 범위 1) 공공분양세대중 채권양도세대의 경우 5) 이 사건 아파트의 공용부분(스프링클러 배관 하자를 포함한다)에서 발생한 하자의 보수비용은 합계 980,778,680원(= 341,299,200원 + 이 사건 스프링클러 배관 하자의 보수비 639,479,480원)이다. 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 아파트의 구분소유자들 에게 귀속되고 그 중 공용부분에 대한 것은 가분채권으로서 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 귀속되므로, 피고가 공공분양세대와 관련하여 원고에게 부담 하는 공용부분 하자에 관한 손해배상책임의 범위는 위 공용부분 하자보수비를 채권양 도세대의 전유면적 비율로 나눈 금액이 된다. 그런데 이 사건 스프링클러 배관 하자의 경우 이 사건 아파트 전세대가 아닌 이 사건 채권양도세대인 294세대 6) 에 관한 하자보 5) 구 집합건물법이 적용되고, 제척기간 도과로 소멸하는 권리가 없다. 6) 감정의 대상에서 103동 101호(84.96㎡)가 제외되고, 105동 1302호(74.92㎡)가 포함되어 이 사건 채권 비용을 산정하였고, 감정서 첨부 현황사진의 경우 유지관 리 소홀에 해당하는 이물질 적체로 인한 물고임 현상이라 기보다는 공사상 하자에 해당 하는 바닥 물매부실에 의한 물고임 등으로 인해 먼지 등 의 이물질침전, 해충발생 등 의 2차 하자가 발생된 상태 라고 밝혔다. 감정인의 이러 한 감정의견이 경험칙에 반한 다거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. - 24 - 수비이므로, 이를 공공분양세대의 전유면적 비율로 나눈 금액으로 계산한다. 결국 이 부분 손해배상책임의 범위는 9,415,267원[= 2,764,523원(= 341,299,200원 × 0.81%) + 6,650,744원(= 639,479,480원 × 3세대의 전유면적 254.88㎡ / 294세대의 전 유면적 24,507.11㎡)]이다. 2) 분양전환세대 중 채권양도세대의 경우 7) 분양전환세대의 경우 공용부분에 발생한 하자 중 단기존속기간 하자에 관한 하자보 수청구권은 제척기간의 경과로 소멸하였고(이 사건 스프링클러 배관 하자가 설계상 하 자라는 사실은 앞서 본 것과 같고, 개정 집합건물법 시행령 제5조 제1호에 따라 그 제 척기간은 5년이므로, 단기존속기간 하자에 해당하여 제척기관 경과로 소멸하였다), 공용부분에 발생한 하자 중 장기존속기간 하자에 관한 하자보수비는 43,730,860원인 점은 앞서 본 바와 같다. 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 아파트의 구분소유자들에 게 귀속되고 그 중 공용부분에 대한 것은 가분채권으로서 전유부분의 면적 비율에 따 라 각 구분소유자에게 귀속되므로, 피고가 분양전환세대 중 채권양도세대와 관련하여 원고에게 부담하는 공용부분 하자에 관한 손해배상책임의 범위는 33,882,670원(= 위 공용부분 하자보수비 43,730,860원 × 분양전환세대 중 채권양도세대 전유면적 비율 77.48%)이 된다. 3) 하자보수비 합계 위 각 하자보수비를 모두 합하면 43,297,937원(= 9,415,267원 + 33,882,670원)이 된다. 마. 책임의 제한 양도세대와 차이가 있기는 하나, 그 차이가 극소할 것으로 보이므로 이 사건 채권양도세대에 대한 감 정 결과로 본다. 7) 개정 집합건물법이 적용된다. - 25 - 이 사건 아파트의 사용승인이 있었던 2010. 6. 10.부터 하자감정을 위한 현장조사가 있었던 2019. 4. 12.까지 약 8년 10개월의 기간이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적 인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 이 사건 아파트에 발생한 하자들 가운데 공사의 잘 못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현 실적으로 매우 어려운 점, 원고 또는 구분소유자들의 사용.관리상 잘못으로 이 사건 아파트의 하자가 확대되었을 가능성도 전혀 배제할 수는 없는 점, 분양전환세대의 경 우 개정 집합건물법의 적용을 받게 됨에 따라 구분소유자들이 소유권을 취득하였을 때 이미 일부 공용부분 하자에 대한 제척기간이 도과하여 그 하자에 대한 하자보수청구권 을 행사할 수 없었던 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 참작하여 보면, 피고 가 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위 인정 금액의 70%로 제한함이 타당하다. 따라서 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 30,308,555원(= 43,297,937원 × 70%)이다. 바. 소결론 따라서 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상금 30,308,555원 및 그중 1차 채권양도세대에 해당하는 하자보수금 29,793,103원(= 30,308,555원 × 289/294세대)에 대하여는 1차 채권양도통지가 피고에게 송달된 다음 날인 2018. 11. 17.부터, 그중 2차 채권양도세대에 해당하는 하자보수금 515,452원(= 30,308,555원 × 5/294세대, 원 미만은 반올림한다)에 대하여는 2차 채권양도통지가 피 고에게 송달된 다음 날인 2018. 12. 18.부터 각 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 9. 10.까지는 민법 이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정 - 26 - 한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 6. 결 론 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사전일호 판사이제승 판사김동희 - 27 - [별지1] 관련 법령 구 집합건물의 소유· 관리에 관한 법률(법률 제7502호, 2005. 5. 26. 개정 및 시행) 제9조 (담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제 667조 내지 제671조의 규정을 준용한다. 부칙(법률 제3725호, 1984. 4. 10.) 제6조(「주택법」과의 관계 ) 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주 택법」 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다. 구 주택법(법률 제7520호, 2005. 5. 26. 개정 및 시행) 제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(건축법 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공 동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호의 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여「민법」제667조 내 지 제671조의 규정을 준용하도록 한「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제9 조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대 하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는「건축법」 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시 설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘 못으로 인한 균열· 침하· 파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동 주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. - 28 - ③ 사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대 한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(법률 제11555호, 2012. 12. 18. 일부개정, 2013. 6. 19. 시행) 제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자 와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」제667조 및 제668조를 준용한다. ② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유 자에게 제1항의 담보책임을 진다. ③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중「민법」제667조제2항에 따른 손해배 상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상 을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다. ④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에 게 불리한 특약은 효력이 없다. 제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사 하여야 한다. 1.「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년 2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려 하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 ② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. - 29 - 1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날 2. 공용부분:「주택법」제29조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용 승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고,「주택법」제29조제1항 단서 에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는「건축법」제22조에 따른 사용승인일 ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼 손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다. 부칙(법률 제11555호, 2012. 12. 18.) 제3조(담보책임에 관한 경과조치) 제2조의2, 제9조, 제9조의2, 법률 제3725호 집합건물 의 소유 및 관리에 관한 법률 부칙 제6조(법률 제7502호 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정법률에 따라 개정된 내용을 포함한다)의 개정규정 및 부칙 제4조에도 불구하고 이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령(대통령령 제24605호, 2013. 6. 17. 전 부개정, 2013. 6. 19. 시행 제5조(담보책임의 존속기간) 법 제9조의2 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 기 간”이란 다음 각호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 법 제9조의2 제2항 각호에 따른 기산일 전에 발생한 하자: 5년 2. 법 제9조의2 제2항 각호에 따른 기산일 이후에 발생한 하자: 다음 각 목의 구분 에 따른다. 가. 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사 의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자: 5년 나.「건축법」제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관 상의 하자: 3년 다. 마감공사의 하자 등 하자의 발견ᆞ교체 및 보수가 용이한 하자: 2년