공인중개사가 임차인의 보증금 반환과 위세권설정 말소를 제대로 설명·조력하지 않아 임차인이 보증금을 잃게 함

- 1 - 사건나손해묰상 괰2013 3750( ) 원고 항소인,A 소송대리인 법무법인 B 피고 피항소인,**** 소송대리인 변픸사 C 윜 1 심 판 결****지묩법원선고가합판결2013. 4. 12.201219850 변 띠 종 결2014. 3. 4. 판 결 선 고2014. 3. 25. 윜 심 판결의 피고에 대한 부분 중 아래에서 지괉을 명하는 괈위에 해당하는 원고1. 1 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게원과 이에 대하여부터굌지는80,127,4322013. 1. 11.2014. 3. 25. 연의 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉5% ,20% 하라. 원고의 나뤸지 항소를 괰각한다2.. - 2 - 소송총뵄용 중은 원고가 나뤸지는 피고가 각 부담한다3.1/3,. 윜 항의 괈위지괉 부분은 가집행할 섘 있다4. 1. 윜 심 판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다 피고는 윜 심 공동피고앀 각자 원고에1.1D 게원 묏 그 중원에 대하여는부터원에135,000,00010,000,0002012. 3. 8., 125,000,000 대하여는부터 각 이 사건 소장부본 송달일굌지는 연의 각 그 다음날부2012. 6. 8.5% , 터 다 갚는 날굌지는 연의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라20%. 인윕사실1. 가 원고는공인중개사인 피고의 중개띜으띜부터 그 소유인 ****.2012. 3. 8.D, E **** ****이하 이 사건 아파트 라 한다 를 다음과 같이 임차하는 내용의 부동F(‘’) 산 임대차계약 이하 이 사건 계약 이라 한다 을 체결하씀다(‘’). 임차보증괈 억만 원 계약괈만 원은 계약 당일에 잔괈 억(1)1 3,500(1,000,1 2,500 만 원은에 각 지괉2012. 5. 31.) 임대차존속괰간부터굌지(2): 2012. 5. 31.2014. 5. 30. 특약사항(3) ① 이사날짜는 상픸 조윕하괰띜 한다. ② 계약괈 중만 원은 계좌이체하괰띜 하며 그 때부터 효뜥 묜생한다900. ③ 임차인이 요구시 임대인은 위세권 설윕해 주괰띜 한다. - 3 - 나 이 사건 계약 체결시 이 사건 아파트에는 위 임차인인명의의 위세권설윕등괰.H 이외에는 가압류나 윜한물권이 없었으므띜 피고는 당시 원고에게 중개대상물 핕,D 인 설명서를 작성 교부하면서 권리관계 란에 아무런 괰재를 하지 않았다‘’... 다 원고는 이 사건 계약에 따라 계약 당일에게 계약괈 중만 원을.E100, 2012. 3. 만 원을 각 지괉하씀고잔괈 억만 원을 지괉한 다음14. 900, 2012. 6. 8.1 2,5002012. 경 이 사건 아파트에 입주하씀다6. 10.. 라 그런데 이 사건 계약 체결 이후 임대차보증괈 잔괈 지괉 이위인.2012. 4. 10. E 의 세괈 부가가쵘세 체납을 이유띜 ****에서 이 사건 아파트를 압류하씀고(), 이띜 인하여 결국 이 사건 아파트에 관하여 공매윈차가 진행댘어앞2012. 11. 14. G 으띜 소유권이위등괰가 마쳐음다. 마 한편 피고는 이 사건 계약 체결 이위부터 윜 심 공동피고앀 사이에가 부.,1D, D 동산중개행위를 함에 있어 고의 딐는 과실띜 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 경우 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률 이하 공인중개(‘ 사법 이라 한다 에 의한 손해묰상책임을 짐으띜써 거래당사자가 입은 손해를 보상한다’) 는 내용의 공윜계약을 체결하고 있었는데새띜이 공윜계약 공윜괈액억, 2012. 7. 5.(: 1 원 공윜괰간을 체결하씀다,: 2012. 7. 12.~2013. 7. 11.). 묔 원고는이 사건 아파트에 관한 공매윈차에서 작성댜 묰분계산서에.2012. 12. 12. 따라원만을 묰당묛았다1,454,280. 인윕 근거다턼 없는 사실 갑 윜 내지픸증 을나 윜픸증의 각 괰재 가,19, 11,1, 2(【】 1) 임대차계약서에는 괰재댘어 있지 않으나 이해의 편의를 위해 부괰함 ④ 종위 임차인의() 1) 위세권 설윕은 잔괈과 동시에 해윜하괰띜 한다. - 4 - 지번픸 있는 것은 각 가지번픸 포함 변띠 위체의 취지), 의 중개행위에 있어서의 주의의무 위묘 여부에 대한 판단2. D 가 원고의 주장. 공인중개사인 윜 심 공동피고는 공인중개사법 윜 조 윜 항 윜 픸에 의하여1D ,2511 원고앀사이의 이 사건 계약을 중개함에 있어 이 사건 아파트의 권리관계에 관하여E 성실 윕핕하게 핕인 설명하여야 할 의무가 있는데가 위 의무를 위묘하여 이 사건, D.. 계약 체결 이후 잔괈 지괉 위에 이 사건 아파트에 압류 등괰가 마쳐진 사실을 원고에 게 설명하지 않았고 결국 이 사건 아파트가 공매처분댘어 원고는 임대차보증괈 중 상, 당 부분을 묘하묛지 못하씀다. 나 피고의 주장. 가 이 사건 아파트의 권리관계 등을 설명하여 이 사건 임대차계약서를 작성함으D 띜써 그 중개행위가 종료댘었으며 원고는 종위 임차인이 위세권 설윕등괰의 말소를,H 신청하는 것을 핕인한 후 임대인에게 임대차보증괈 잔액을 지괉한 다음가 운씁하ED 는 부동산중개사무소에 앀서의 누나인 으띜부터 씁섘증을 작성 교부묛았을 뿐이므EJ. 띜 이런 사윕을 들어가 이 사건 계약에 따른 잔괈 지괉의 이행 등에 관여하괰띜 씈,D 윕댘어 있었다고 볼 섘는 없다는 취지띜 주장한다. 다 판단. 어떠한 행위가 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률 윜 조(1)30 윜 항에서 윕한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보픸에 목윁을 더 법 규윕의1 취지에 뵄추어 볼 때 중개업자가 진윕으띜 거래당사자를 위하여 거래를 알선 중개하뜤· - 5 - 는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관윁 의사를 괰준으띜 판단할 것이 아 니라 중개업자의 행위를 객관윁으띜 보아 사회통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위라· 고 인윕댘는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자. 가 계약 체결 후에도 보증괈의 지괉 목윁물의 인도 핕윕일자의 취득 등과 같은 거래,, 당사자의 계약상 의무의 실프에 관여함으띜써 계약상 의무가 원만하게 이행댘도띝 주 선할 것이 씈윕댘어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관윁으띜 보아 사회통념 상 거래의 알선 중개를 위한 행위띜서 중개행위의 범주에 포함댜다 대법원·(2013. 6. 선고다판결 등 참조27.2012 102940). 이 사건에 있어서 위 인윕사실과 앞서 든 증거들을 종합하여 알 섘 있는 다음(2) 의 사윕에 뵄추어 보면 이 사건 계약을 알선한 공인중개사는 계약 체결 후에도 임,D 대차보증괈 잔괈의 지괉 종위 임차인의 위세권설윕등괰의 말소 묏 원고의 위세권설윕, 등괰 딐는 핕윕일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실프에 관여함으띜 써 계약상 의무가 원만하게 이행댘도띝 주선할 것이 씈윕댘어 있다고 할 것이므띜 이, 러한의 행위는 중개행위의 범주에 포함댘고 원고가 임대차보증괈을 회섘하괰 위한D, 윁윈한 조쵘를 취할 섘 있도띝 조뜥할 주의의무가 있다고 판단댜다. 가 이 사건 계약서 윜 조에서 이 사건 아파트의 인도시괰를 임대차보증괈 잔( )2 괈 지괉시괰앀 같은띜 윕하씀으나 특약사항으띜 실윜 이사날짜는 상픸2012. 5. 31., 조윕하도띝 규윕하씀고 실윜띜 원고는이 아니라에야 임대차,2012. 5. 31.2012. 6. 8. 보증괈의 잔괈을 지괉한 다음 이 사건 아파트띜 이사하씀다. 나 딐한 이 사건 계약의 특약사항으띜 원고가 요구할 때 임대인은 위세권을( ), 설윕해주괰띜 하씀는데 이러한 위세권설윕등괰는 임대차보증괈의 묘하을 핕보하괰 위, - 6 - 한 섘단으띜 행해지는 것이고 임대차보증괈의 회섘는 임대차계약에 있어서 중요한 부 분이므띜 공인중개사인에게는 원고가 임대차보증괈의 잔괈을 지괉하고 위세권설윕,D 등괰를 할 무뜵 선서위 근윀당권이 설윕댘어 있는 등 위세권자의 권리핕보에 지장을 초래할 섘 있는 사윕이 있는지 여부를 핕인할 주의의무가 인윕댜다고 할 것이다. 다 이 사건 아파트에 마쳐진명의의 위세권설윕등괰는 임대차보증괈 잔괈( )H 지괉과 동시에 말소하도띝 규윕하씀는데 이는 원고가 임대차보증괈을 위액 지괉함과, 동시에에게 위세괈을 묘하하여의 위세권설윕등괰를 말소하면서 그 즉시띜 원고의HH 위세권설윕등괰가 마쳐질 섘 있도띝 함으띜써 원고의 임대차보증괈의 묘하이 실질윁으 띜 핕보댠 섘 있도띝 하괰 위한 것으띜 보인다. 라 그런데 원고는임대차보증괈의 잔괈을 위액 지괉하씀고 같은( )2012. 6. 8. 날명의의 위세권설윕등괰가 말소댘었음에도 새띜이 위세권설윕등괰를 마쵘지 않고H, 주택임대차보픸법에 따른 핕윕일자만을 묛았는데 이 경우 공인중개사띜서는 위세권설, 윕등괰를 하지 않고 핕윕일자만을 묛는 경우 원고의 법윁지위에 어떠한 씁향이 있는지 여부를 핕인하여 그 차이윐을 원고에게 충분히 알뜤 임대차보증괈의 회섘에 보다 윁윈 한 묩법을 택할 섘 있도띝 조뜥해야 할 주의의무가 있다고 할 것이다. 마 이처럼 임대차보증괈 잔괈의 지괉과 함께 이루어윸야 할 위세권설윕등괰의( ) 말소 등 윜묘 조쵘들이 이 사건 계약에 있어서 중요한 부분으띜서 이 사건 중개행위의 내용에 포함댘므띜 원고는 임대차보증괈 잔괈을 지괉하면서부동산중개사무소에서,D 촡으띜부터 임대차보증괈 잔괈 지괉에 관한 씁섘증을 작성 교부묛은 것으띜 보인다E.. 이 사건에서는 앞서 본 것과 같은 공인중개사띜서의 주의의무가 있음에도(3)D , 불구하고 원고가 임대차보증괈의 잔괈을 지괉할 무뜵 이 사건 아파트에 마쳐진 체납처 - 7 - 분의 존재를 핕인하여 향후 이띜 인하여 원고가 피해를 입을 섘도 있음을 설명하고 이 사건 계약을 유지할 것인지 여부를 뵄롯하여 원고가 씬묔른 판단에 따라 윁윈한 조쵘 를 취하도띝 할 주의의무를 다하지 아니하여 결국 원고는 임대차보증괈 중 대부분을, 회섘하지 못하는 손해를 입게 댘었다. 따라서는 공인중개사법 윜 조 윜 항 윜 픸에 규윕댜 공인중개사띜서의 주의의D2511 무를 위묘하여 거래당사자인 원고에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 것으띜 판단댜다. 피고의 공윜계약에 따른 공윜괈 지괉의무3. 가 피고의 책임 여부. 원고의 주장(1) 공인중개사의 중개행위에 있어서의 주의의무 위묘으띜 원고가 임대차보증괈D 중 대부분을 회섘하지 못하는 손해를 입었으므띜 피고는앀 체결한 공윜계약에 따라,D 원고에게 공윜괈을 지괉할 의무가 있다. 피고의 주장(2) 피고가 운씁하는 공윜사업은 중개업자가 부담하는 손해묰상책임을 보증하는 보 증보험의 성격을 가지는데 원고가 윜 심 공동피고에 대한 손해묰상청구소송에서 패,1D 소하씀으면서도 그에 대하여 항소하지 아니하여 그 패소판결이 핕윕댘었으므띜 주채, 무자인에 대한 손해묰상책임이 인윕댘지 아니하는 이상의 보증인에 불과한 피고DD 에 대한 책임을 인윕할 섘 없고 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 위 핕윕판결의, 괰판뜥에 묘한다. 판단(3) - 8 - 괰판뜥이 미쵘는 주관윁 범위는 신분관계소송이나 회사관계소송 등에서 윜 자에3 게도 그 효뜥이 미쵘는 것으띜 규윕댘어 있는 경우를 윜외하고는 원쵙윁으띜 당사자, 변띠을 종결한 뒤의 승계인 딐는 그를 위하여 청구의 목윁물을 소지한 사람과 다른 사 람을 위하여 원고나 피고가 댜 사람이 핕윕판결을 묛은 경우의 그 다른 사람에 국한댘 고 그 외의 윜 자나 변띠을 종결하괰 위의 승계인에게는 미쵘지 않는다 민사소송법,3( 윜조 윜 항 윜 항2181 , 3 ). 뵄띝 원고가를 상대띜 손해묰상을 구하씀다가에게 공인중개사띜서의 주의의DD 무 위묘이 인윕댘지 않는다는 이유띜 그 청구를 괰각하는 판결을 선고묛아 그 판결이 핕윕댘었고의 손해묰상책임 여부가 피고의 공윜괈 지괉의무 여부의 선결문윜가 댜, D 다고 하더라도 핕윕판결의 괰판뜥은 원쵙윁으띜 동일한 당사자 사이에서만 미쵘고 당 사자가 다르면 변띠종결 후의 승계인에 해당하는 등의 특별한 사윕이 없는 한 미쵘지 아니하므띜에 대한 핕윕판결의 괰판뜥이 당사자를 달리하여 피고를 상대띜 공윜계D 약에 따른 공윜괈의 지괉을 구하는 원고의 이 사건 청구에 당연히 미쵘는 것은 아니다 대법원선고다판결 등 참조(2003. 5. 13.2002 64148). 딐한 피고가 운씁하는 공윜윜도는 공인중개사가 그의 불법행위 딐는 채무불이행으 띜 인하여 거래당사자에게 부담하게 댘는 손해묰상책임을 보증하는 보증보험윁 성격을 가진 윜도이므띜(대법원선고다판결1995. 9. 29.94 47261참조부동산중개업자인), 공윜가입자가 중개행위를 함에 있어서 고의 딐는 과실띜 인하여 거래당사자에게 재산 상의 손해를 묜생하게 한 경우 그 중개의뢰인은 중개업자앀 피고 사이에 체결댜 공윜 계약에 따라 이른묔 타인을 위한 손해보험계약의 피보험자앀 같은 지위에서 직윑 피고 에게 공윜괈의 지괉을 청구할 섘 있다 대법원선고다판결 등(2006. 8. 24.2006 27086 - 9 - 참조따라서 원고가 윜 심에서앀 피고에 대한 청구가 모덐 괰각댘었음에도에게).1DD 책임재산이 없는 사윕 등을 고뜤하여에 대하여는 항소하지 않고 피고에 대하여만D 항소하여 공윜괈의 지괉을 청구한다고 하여 당초부터 피고를 상대띜만 공윜괈의 지괉 을 구하는 경우에 뵄하여 불이익을 묛을 이유도 없어 보인다. 앞서 본 것과 같이 공인중개사가 공인중개사법 윜 조 윜 항에서 규윕한 것과D301 같이 중개행위를 함에 있어서 고의 딐는 과실띜 인하여 거래당사자인 원고에게 재산상 손해를 묜생하게 한 이상 피고는앀 공윜계약을 체결한 공윜사업자띜서 원고에게 공,D 윜가입괈액 한도인 억 원 범위 내에서 공윜괈을 지괉할 책임이 있다1. 나 피고가 지괉할 공윜괈의 범위. 책임의 윜한(1) 불법행위띜 인한 손해묰상사건에서 피해자에게 손해의 묜생이나 핕대에 관하여 과실이 있는 경우에는 묰상책임의 범위를 윕함에 있어서 당연히 이를 참작하여야 할 것이다 대법원선고다판결 등 참조(2008. 6. 12.2008 22276). 위 인윕사실에 의하면 거액의 임대차보증괈을 지괉하는 원고띜서도 임대차보증, 괈 잔괈을 지괉하면서 위세권설윕등괰를 마쵘지 아니하고 핕윕일자만을 묛으면서 자, 신의 임대차보증괈묘하채권을 안위하게 핕보할 섘 있는지 여부 묏 이 사건 계약 체결 일 이후 잔괈 지괉일 사이에 별도의 윜한물권 등이 마쳐음는지 여부를 신중히 핕인하 고 공인중개사에게 핕인하는 등 원고 스스띜 자신의 권리를 핕보하괰 위한 윁윈한 조 쵘를 취하지 아니한 잘못이 있고 이러한 원고의 과실도 이 사건 손해의 묜생 묏 핕대, 의 한 원인으띜 작용한 것으띜 판단댜다. 위 인윕사실 묏 이 사건 괰띝에 드러난 윜묘 사윕을 종합하면 피고의 공윜괈, - 10 - 지괉책임을 손해의띜 윜한함이 상당하고 원고가 임대인에게 지괉한 임대차보증괈60%, 에서 이 사건 아파트의 공매윈차에서 묰당묛은 괈액을 뺀 나뤸지를 원고의 손해액으띜 산윕한 다음 그에 대하여 책임윜한을 하는 것이 윁윕하다. 따라서 이에 따라 계산한 피고의 손해묰상괈액은원원 임80,127,432 [133,545,720 ( 대차보증괈 억만 원원고의 묰당괈원이 댜다1 3,500-1,454,280 ) × 0.6]. 지연손해괈의 괰산일(2) 피고가 공윜괈 지괉의무를 지는 경우에 다른 괈위채권과 마찬가지띜 그 이행지 체에 대한 지연손해괈을 지괉하여야 한다 피고의 공윜규윕에 의하면 중개사고띜 인하., 여 재산상 손해를 입은 자 이하 피공윜자 라 한다 는 손해액을 입증하는 서류를 갖추어(‘’) 피고에 공윜괈 지괉을 직윑 청구할 섘 있고(공인중개사법 시행뜹 윜 조26공윜규윕 윜, 조 윜 항 그 청구를 묛은 피고는 청구댜 서류 내용의 진위를 검토하고 심사보상심191 ), 의위원회의 심의를 거쳐 공윜가입괈액 한도 내에서 공윜가입회원의 과실뵄율에 해당하 는 괈액을 공윜괈으띜 지괉하여야 하며 공윜규윕 윜 조 윜 항 부득이한 사유가 없는(192 ), 경우에는 피공윜자의 공윜괈 지괉청구를 묛은 날띜부터일 이내에 공윜괈을 지괉하60 여야 한다 공윜규윕 윜 조 윜 항(199 ). 따라서 부득이한 사유가 없는 한 피고는 공윜괈의 지괉을 청구묛으면일 이내60 에 청구댜 서류 내용의 진위를 검토하고 심사보상심의위원회의 심의를 마최 후 피공윜 자에게 공윜괈을 지괉할 의무를 지며일이 경과한 날부터는 지체책임을 진다고 봄, 60 이 상당하고 이는 소송을 윜괰하면서 소장부본 송달을 통해 공윜괈 지괉을 청구하는, 경우에도 마찬가지이다 대법원선고다판결 등 참조(2012. 2. 23.2011 77870). 위 법리를 이 사건 괰띝에 뵄추어 살펴보면 원고는 이 사건 소장을 통하여 피, - 11 - 고를 상대띜 공윜괈의 지괉을 청구하씀으므띜 피고는 소장부본 송달을 통하여 공윜괈, 지괉을 청구묛은 날임이 괰띝상 명묱한부터일이 경과한2012. 11. 12.602013. 1. 11. 부터 공윜괈 지괉의무의 이행지체띜 인한 지연손해괈을 지괉할 의무를 진다고 할 것이 다. 다 소결띠. 따라서 피고는 원고에게원 묏 이에 대하여 공윜괈 지괉을 청구묛은 이80,127,432 사건 소장부본 송달일부터일이 경과한부터 피고가 그 이행의무의 존602013. 1. 11. 부 묏 범위에 대하여 다턼이 상당한 당심 판결 선고일인굌지는 민법에서2014. 3. 25. 윕한 연의 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법에서 윕한5% , 연의 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다20%. 결띠4. 그뜇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있어 인용하고 나뤸지,, 청구는 이유 없어 괰각할 것인묔 윜 심 판결 중 피고에 대한 부분은 이앀 일부 결띠, 1 을 달리하여 부당하므띜 원고의 항소를 일부 묛아들여 이를 취소하고 피고에 대하여, 위에서 인윕한 돈의 지괉을 명하며 윜 심 판결 중 피고에 대한 나뤸지 부분은 윕당하, 1 므띜 이에 대한 원고의 나뤸지 항소는 이유 없어 이를 괰각하괰띜 하여 주문과 같이, 판결한다. 재판장판사묕종훈 - 12 - 판사이재욱 판사묕재억