아파트 분양 당시 모델하우스와 분양 직원의 설명을 믿고 1층 전용정원을 기대한 원고들이 피고를 상대로 손해배상을 청구함

- 1 - 사건가합손해배상 기2007 12696( ) 원고원고 외 명 별지 원고들 목록 기재와 같다 1 46 () 피고피고 피고보조참가인피고보조참가인 변 론 종 결2008. 7. 2. 판 결 선 고2008. 7. 23. 원고들의 청구를 모두 기각한다1.. 소송비용은 원고들이 부담한다2.. 피고는 원고 내지 에게 각원 원고내지 에게 각원12712,064,000 ,283815,504,000 , 원고내지 에게 각원 원고내지 에게 각원 및 위394318,064,000 ,444720,864,000 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 갚는 날까지 연의 비율로20% 계산한 돈을 지급하라. - 2 - 기초사실1. 가 피고는 충남 연기군 조치원읍에 소재한아파트 이하 이 사건 아파트 라고.OOO( , ‘’ 한다 를 피고보조참가인을 시공사로 하여 시공한 후 원고들에게 분양한 시행사이고 원 ), 고들은 이 사건 아파트 층 각 세대의 구분소유자들 원고 내지 은 분양면적1(127 인 세대 원고 내지 은 분양면적인 세대 원고 내지109.4648,2838134.8018,3943㎡㎡ 은인 세대 원고내지 은인 세대이다 로서 피고와 직접 157.9605,4447 179.3303)㎡㎡ 분양계약을 체결한 이 사건 아파트 층 각 세대의 최초 수분양자들이거나 최초 수분양1 자들로부터 분양권을 매수하여 분양계약상의 수분양자 지위를 승계한 사람들이다. 나 피고는경 이 사건 아파트의 모델하우스를 개관하여 매도인의 지위에서.2004. 6. 이 사건 아파트를 사전분양하기 시작하는 한편 그 무렵 시공사인 피고보조참가인을, 통해 이 사건 아파트의 신축공사에 착공하였다. 다 이 사건 아파트는로 구성된.109.4648 , 134.8018 , 157.9605 , 179.3303㎡㎡㎡㎡ 개동 세대의 규모로서 그 중 층이 총 세대가 세대12802154 (109.464828 , 134.8018㎡㎡ 가 세대가 세대가 세대 였는데 피고는 이 사건 아파트를 14 , 157.96058 , 179.33034 ),㎡㎡ 분양함에 있어 층의 경우에는 다른 기준층가원2(109.4648154,800,000 , 134.8018㎡㎡ 가원가원가원 보다 약 197,800,000 , 157.9605230,800,000 , 179.3303266,800,000)㎡㎡ 낮게 분양가를 책정한 반면 층의 경우에는 다른 기준층보다 약낮게 분양가4%, 12% 를 책정가원가원가(109.4648150,800,000 , 134.8018193,800,000 , 157.9605㎡㎡㎡ 원가원 하였다225,800,000 , 179.3303260,800,000 ).㎡ 라 피고보조참가인은 이 사건 아파트 분양사업의 시행자인 피고를 대행하여 이 사. - 3 - 건 아파트 중 상가 부분을 제외한 나머지 부분의 분양 업무를 수행하였는데 이 사건, 아파트의 분양 당시 견본주택에는 층 베란다 앞에 외부에서 층 내부가 보이지 않을11 정도의 키 큰 조경수들이 촘촘하게 심어져 있고 외부에서 출입할 수 없도록 경계 시, 설이 설치됨은 물론 그 바닥에 식재된 잔디 위에 간이하게 음식을 먹고 마실 수 있는 고급 목재 탁자 및 파라솔이 설치되어 있었으며 베란다에서 정원으로 바로 통행할 수, 있는 문과 계단이 설치되어 있으며 위 정원으로 통하는 다른 통로는 없도록 전시되었, 다. 마 또한 피고보조참가인의 분양담당직원들은 이 사건 아파트의 층 수분양자들과.1 분양계약을 체결하면서 층 세대를 위한 전용정원 설치로 인해 층 세대보다 분양가가12 더 비싸지만 다른 기준층보다 약정도 낮게 분양가가 책정되었고 이 사건 아파트2% 에 실제로 설치될 전용정원 역시 모델하우스에 설치된 것과 다르지 않다고 설명하였 다. 바 그러나 이 사건 아파트의 매도인인 피고와 이 사건 아파트의 최초수분양자들., 사이에 체결하면서 작성된 조치원공급계약서 이하 이 사건 분양계약서 라고 한‘OOO’(‘’ 다 제 조 제 항에는 층세대 전면정원은 외부시선 차단목적으로 수목벽이 식재되) 1961「 어 있는 것으로 층 해당세대가 단독으로 소유권 또는 단독 사용권을 주장할 수 없으1 며 타용도로 전용하지 못한다 라고 기재되어 있다,..」 사 그 후 피고보조참가인은 이 사건 아파트 공사를 완공하고 그 무렵 사용검사를., 완료하여 이 사건 아파트의 수분양자들도 입주절차를 모두 마쳤는데 피고보조참가인, 이 이 사건 아파트에 실제로 설치한 층 정원에는 견본주택과 유사하게 주위에 키 큰1 나무들이 촘촘히 심어져 있고 외부에서 출입할 수 없도록 경계가 설치되었으며 층 베1 - 4 - 란다에서 정원으로 통하는 문과 통로계단이 설치되어 다른 통로로는 위 정원에 출입할 수 없도록 건축되어 있기는 하였으나 견본주택에 비해 그 성상이 미흡하였다 또한 이. 사건 아파트의 입주 이후 층 입주자들 일부가 파라솔과 의자를 설치하는 등 일시 베1 란다 앞 정원 공간을 전용으로 사용하기도 하였으나 현재는 공유부분의 사용에 대한 다른 층 입주자들의 반발로 층 전용정원의 개별적인 사용이 불가능한 형편이다1. 아현재 이 사건 아파트 각 세대의 건설교통부 공시 공동주택가격은. 2007. 1. 1. 의 경우 층은 억만원동 또는 억만원109.464811 1,600 (101, 103, 105, 107 )1 1,100 (102,㎡ 동 기준층은 억만원동 또는 억 천만 원동104 ),1 2,600 (101, 103, 105, 107 )1 2(102, 104 ), 층은 억만원동 또는 억 백만 원동21 1,500 (101, 103, 105, 107 )1 8(102, 104 ), 134.8018㎡ 의 경우 층은 억만원 기준층은 억만원 층 억만원11 4,500 ,1 5,600 , 2 1 4,400 , 157.9605㎡ 의 경우 층은 억만원 기준층 억만원 층 억 천만 원의 경11 7,300 ,1 8,400 , 2 1 7, 179.3303㎡ 우 층은 억만원 기준층은 억 백만 원 층은 억만원으로 산정되어 있 11 9,600 ,2 8, 21 9,400 어 이 사건 아파트 층 각 세대의 건설교통부 공시 공동주택가격은 기준층에 비해 약1 낮게 되어 있고 층과 거의 차이가 없다8%, 2. 인정근거 당사자 사이에 다툼 없는 사실 갑 제 내지 호증 가지번호 있는 경우:,17 (【 가지번호 포함 갑 제 내지 호증 가지번호 있는 경우 가지번호 포함 을 제 호),911 (),1 증 을 제 호증의 내지 의 각 기재 갑 제 호증의의 각 영상 변론전체의,3147,81, 2, 취지 】 원고의 주장2. 원고는 이 사건 청구원인으로피고가 이 사건 아파트의 분양 당시 설치 전시한,·① 모델하우스에는 층 베란다 앞에 전용정원이 설치되어 있었고 베란다에서 정원으로1, - 5 - 바로 통행할 수 있는 문과 계단이 설치되어 있었을뿐만 아니라 모델하우스에서 분양 안내를 하던피고의 직원들이 원고들 및 내방객에게 층 각 세대가 층 정원을 전용으11 로 사용할 수 있다는 취지의 설명을 하였고 위와 같은 모델하우스를 보고 직원들로부, 터 설명을 들은 원고들은 이 사건 아파트의 층 각 세대를 분양받을 경우 층의 정원11 을 전용으로 사용할 수 있을 것이라 기대하고 이 사건 아파트 층에 비하여 더높은2 분양가격이 책정되었음에도 불구하고 피고와 이 사건 각 분양계약을 체결한 것인바, 분양당시 모델하우스의 전용정원의 설치 전시 및 분양회사 직원들의 그에 대한 설명· 등을 통하여 층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 이 사건 분양1 계약의 내용을 이루는 것으로봄이 상당하여 피고는 이 사건 아파트에 층 전용정원의1 시설 일부를 설치하기는 하였으나 이는 분양당시 모델하우스에 설치 전시되었거나 분· 양회사 직원들이 설명한 내용과 동일한 정도의 면적과 성상을갖추지 못한 것이므로 피고는 자신의 불완전한채무불이행으로 인하여 이 사건 아파트 층 수분양자인 원고1 들이 입은 손해를 배상할 의무가 있으며또한 피고가 이 사건 아파트의 분양 당시,,② 층 수분양자들에게 층 전용정원을 설치한다고 한 부분은 이 사건 아파트의 공용부분11 에 해당하는 것이어서 층 입주자들의 독점적 배타적 사용이법률상 사실상 불가능한1, 것임에도 고지하지 아니한채 오히려층 세대를 위한 전용정원의 설치에 대해 설명, 1 한 것은 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이므로 피고는 이로 인하여 이 사건 아파트 층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다1. 판단3. 가 그러므로먼저층 전용정원에 관한 모델하우스의 설치 및 전시 분양을 대행한., 1, 피고보조참가인의 직원들의 층 전용정원의 설치 및 전용사용에 대한 설명 등으로 층11 - 6 - 전용정원의 설치가 이 사건 각 분양계약의 내용으로 편입되었는지 여부에 관해 보건 대 대규모 아파트 등을 분양하는 사람이 분양광고나 모델하우스 설치 등을 통하여 아, 파트의 입지조건이나 주변환경 시설 등에 관하여 다소 과장되게광고를 하였다고 하, 더라도 그러한광고내용이 분양계약서에 포함되어 있지 아니한 경우에는 그것이 상거 래관행이나 신의칙에 비추어 그 상당성을 인정할 수 있는 한도 내에서는 청약의 유인 에 불과할뿐분양계약의 내용이 되었다고볼수는 없다고 할 것인바 대법원,(2001. 5. 선고 다판결 참조 위에서 본 바와 같이 분양 업무를 대행한 피고29.99 55601,55618), 보조참가인이 원고들에게 층 전용정원에 대해 설명한 사실은 인정되나 원고들과1, 피고 사이에 체결된 이 사건 각 분양계약서에는 층 전용정원에 대한 내용이 기재1 되어 있지 않으며오히려이 사건 각 분양계약서,제 조 제 항에는 층세대 전면1961「 정원은 외부시선 차단목적으로 수목벽이 식재되어 있는 것으로 층 해당세대가 단독으1 로 소유권 또는 단독 사용권을 주장할 수 없으며 타용도로 전용하지 못한다 라고 각,.」 기재되어 있어 층 각 세대의 전면 정원의 단독 소유권 또는 단독 사용권을 주장할 수1 없는 것으로 명확하게 규정되어 있는점층 세대 전면 정원은 이 사건 아파트의, 1 공용부분이어서법률상 사실상 전용 소유 내지 사용이 불가능한점등에 비추어, 볼 때위와 같은광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할뿐원, 고들과 피고 사이의 이 사건 각 분양계약의 내용으로 되었다고볼수 없으므로, 피고가 원고들에게 층 전용 정원을 설치해줄의무가 있음을 전제로 한 원고의1 위 주장은 이유 없다. 나 다음으로 피고가 원고들에게 층 전용정원의 설치에 대해 설명한 것은 신의칙.,1 상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것인지에 관해 보건대 상품의 선전광고에 있어, - 7 - 서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의방법으로허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나 그 선전, 광고에 다소의 과장허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비 추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것인바 대법원선고(2001. 5. 29.99 다판결 대법원선고다판결 등 참조 피고 또는55601,55618,2001. 4. 10.2000 27510), 피고보조참가인이 이 사건 아파트를 분양하는 과정에서 층 모델하우스의 전시 내용이1 나 직원의안내를 통해 이 사건 아파트의 층 정원에 대하여 이 사건 아파트의 층 수11 분양자들에게 전용사용권이 부여될 수 있는 것처럼선전한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 분양과정에서언급된 전용사용권이라는말을 반드시 타인의 사용을 배제하 고 자신이임의로 개간하고 가꾸어 개인적 용도로 관리할 수 있는 등법으로 보호되는 권리라는 최대한의 의미로받아들일필요는 없으며 그 정도에는 미치지 못하더라도, 공용부분인 위 정원에 통행할 수 있는 유일한 통로를 가지고 있어 다른 사람의 통행이 사실상 제한되므로 그곳에 들어가 거닐거나 거실에서 바로 정원 공간을 시각적으로향 유할 수 있다는 의미에서 그리고 다른 층 세대들이묵인하는 경우에는 개간 등 사실, 상의 전용사용도 기대해볼수 있다는 의미에서의 사실상의 전용사용권으로새길수도 있다 . 이러한점에서 이 사건을살펴보면 통상 층 정원 부분이 공용부분에 해당하는 것은 ,1 굳이 피고보조참가인 직원의 설명이 없더라도널리인식된 사실일뿐아니라 원고들도 이를 전제로 주장하고 있고따라서 최초 수분양자들이 위 전용사용권에 관한 설명을, 듣고 이를법으로 보호되는 권리로받아들였다면 이를 이 사건 분양계약서의 전용면적 에 반영함이 상당하데 그리하지 아니하였다 이는 원고들도 전용사용권의 의미를 위. - 8 - 사실상의 전용사용권 정도의 의미로받아들였다고봄이 상당하므로 피고보조참가인의 직원들이 원고를 기망하여 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반하였다고 보기 어 렵고 달리이를 인정할 증거도 없다,. 결론4. 그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장판사이태수_________________________ 판사빈태욱 _________________________ 판사손정연_________________________ - 9 - 원고들 목록 생 략()