아파트 외벽 균열로 인한 누수 피해에 대해 입주자대표회의에 보수공사와 손해배상을 청구함.

- 1 - **** 제17민사부 판 결 사 건2025가합11544 손해배상(기) 원 고A 피 고B 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2026. 3. 18. 판 결 선 고2026. 4. 15. 주 문 1. 피고는 원고에게, 가. 1,121,083원 및 그 중 937,750원에 대하여 2026. 3. 5.부터 2026. 4. 15.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 나. ****(주소생략), ****의 측벽에 균열 부위 바탕정리(V-컷팅, 파취), 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장 등의 시공 방법으 로 균열보수공사를 이행하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용의 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. - 2 - 4. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 주문 제1의 나.항 및 피고는 원고에게, 937,750원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈 을, 2025. 9. 1.부터 주문 제1의 나.항 기재 공사 완료일까지 월 1,210,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 당사자들의 지위 원고는 **** (주소생략), C(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 제108동 제301호 (이하 ‘이 사건 호실’이라 한다)의 소유자이고, 피고는 공동주택관리법 제9조에 따라 이 사건 아파트 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 구성된 입주자대표회의이다. 나. 이 사건 호실에 관한 임대차계약 체결 원고는 2023. 7. 25. E에게 이 사건 호실을 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,100,000 원, 임대기간 2023. 7. 25.부터 2025. 7. 24.까지로 정하여 임대하였다. 다. 이 사건 호실 안방에서의 누수 발생 이 사건 호실의 임차인 E은 2024. 4.경 원고에게 이 사건 호실 안방 천장에서 누수 (이하 ‘이 사건 누수’라 한다)가 발생하여 곰팡이가 피었다는 사실을 전달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, - 3 - 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 요지 1) 원고의 주장 가) 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 공용부분의 균열로 인하여 이 사건 안방 천장 슬래브 균열 부분에 물이 유입되게 되었고, 그로 인해 이 사건 호실 안방 천장에 누수로 인한 피해가 발생하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 누수로 인한 원상회복비용 937,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나) 이 사건 누수의 원인은 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 측벽, 즉 공 용부분의 균열로 인한 것이므로, 피고는 위 제108동 측벽 균열보수공사를 이행할 의무 가 있다. 다) 이 사건 호실 임차인이 퇴거한 이후(2025. 8. 25. 퇴거하였다) 원고는 이 사건 누수로 인해 새로운 임차인과 임대차계약을 맺지 못하게 되었다. 원고는 그로 인해 임 대차계약 차임 상당액을 매월 수취하지 못하게 되었고, 이 사건 호실을 공실로 둠으로 써 매월 발생하는 아파트 기본 관리비 역시 원고가 납부하게 되었다. 앞서 주장한 것 과 같이 이 사건 누수의 원인은 피고가 관리하는 공용부분의 하자로 인한 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 호실에서 임차인이 퇴거한 이후 시점인 2025. 9. 1. 1) 부터 위 보수공사가 완료되는 날까지 불법행위로 인한 손해배상금으로서 월 1,210,000원(= 월 차임 1,100,000원 + 월 평균 기본 관리비 110,000원)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의 무가 있다. 1) 이 사건 호실에서 실제로 임차인 퇴거한 날짜는 2025. 8. 25.인 것으로 보이나(원고가 제출한 청구취지 및 청구원인 변경신청 서 참조), 원고는 계산의 편의를 위한다는 이유로 임의로 2025. 9. 1.을 시기로 특정하였다. - 4 - 2) 피고의 주장 가) 이 사건 누수의 원인이 아파트 외벽의 균열이라고 단정할 수 없고, 결로 현상에 의한 것일 수 있으므로, 피고가 이 사건 아파트 제108동 측벽 균열보수공사를 이행해 야 한다거나 원고에게 이 사건 호실 안방 원상회복비용을 지급해야 하는 의무를 부담 한다고 볼 수 없다. 나) 설령 이 사건 누수의 원인이 이 사건 아파트 제108동 측벽의 균열로 인한 것이 라고 하더라도, 균열의 정도 및 지속 시기 등을 고려해보면 원고가 이 사건 호실을 임 대하지 못한 것과 위 균열 발생 사이에는 인과관계가 존재한다고 볼 수 없다. 또한 원 고는 천장에 대한 간단한 방수시공과 도배 공사 등을 통해 이 사건 누수로 인한 손상 부분을 보수할 수 있었음에도 이를 하지 않은바, 원고의 차임상당액 전액을 손해로 인 정하는 것은 신의칙이나 공평의 법리에 어긋난다. 나. 구체적 판단 1) 원상회복비용 손해배상청구에 관한 판단 가) 관련 법리 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 타인에게 손 해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해 의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 위 규정의 입법 취지는 공작물의 관리자는 위험의 방지에 필요한 주의를 다하여야 하고, 만일에 위험이 현실화하여 손해가 발생한 경우에는 그 들에게 배상책임을 부담시키는 것이 공평하다는 데 있다. 따라서 ‘공작물의 설치·보존 상의 하자’란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태 - 5 - 에 있음을 말하고, 위와 같은 안전성의 구비 여부를 판단할 때에는 공작물을 설치·보존 하는 자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도로 위 험방지조치를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 하자의 존재에 관한 증명 책임은 피해자에게 있으나, 일단 하자가 있음이 인정되고 그 하자가 사고의 공동원인 이 되는 이상, 그 사고가 위와 같은 하자가 없었더라도 불가피한 것이었다는 점이 공 작물의 소유자나 점유자에 의하여 증명되지 않는다면 그 손해는 공작물의 설치 또는 보존의 하자에 의하여 발생한 것으로 해석함이 타당하다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다14895 판결 등 참조). 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저 한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다302206 판결 등 참조). 나) 구체적 판단 (1) 손해배상책임의 발생 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽은 구조상 구 분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이고(대법 원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 취지 참조), 이는 특별한 사정이 없는 한 공동주택관리법상의 공동주택 외벽의 경우에도 마찬가지라고 할 것이므로, 이 사건 아 파트 제108동의 외벽은 해당 아파트 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필 요한 구조물로서 피고가 관리하는 공용부분에 해당한다고 봄이 타당하다. 그런데 감정인 F에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 위 감정인은 ‘301호 안방 천장 - 6 - 슬래브 균열 부위에서 누수흔적이 발견되었고, 301호 누수부위인 슬래브 균열이 외벽 (측벽) 방향으로 진행된 상태가 확인된 점’, ‘외벽(측벽) 점검결과 벽체 가운데 부근으 로 수직균열 등이 확인되었고, 그 위치가 301호 안방 누수부위 슬래브 균열 위치와 근 접한 점’ 등의 사정을 검토한 후, 이 사건 누수의 경우 이 사건 아파트 제108동 외벽 (측벽) 균열 부위로 물이 유입되어 이 사건 호실 천장 슬래브 균열 부위로 유출된 것 으로 추정된다는 취지로 감정의견을 밝힌 사실을 인정할 수 있고, 이 같은 감정의견이 논리와 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 등의 잘못이 있다고 보이지 않으므로, 이 사건 누수는 피고가 관리하는 이 사건 아파트의 외벽 균열로 인하여 발생한 것으로 봄 이 타당하다. 위와 같은 사정을 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면 이 사건 아파트는 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태인 것으로 보이고, 그로 인해 원고 소유의 이 사건 호실에 누수로 인한 피해가 발생한 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고는 이 사건 아파트 외벽의 관리자로서 원고에게 이 사건 누수로 인한 이 사건 호실 안방 원상회복 비용을 지급할 의무가 있다. (2) 손해배상책임의 범위 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 누수로 인한 이 사건 호 실 안방 천장의 원상회복을 위해서는 안방 천장 누수 피해 구간의 석고보드 부분을 교 체하고 천장 전체를 도배하는 공사가 필요한 것으로 보이고, 그와 같은 복구공사에는 937,750원 상당의 지출이 요구되는 것으로 판단된다. 따라서 피고는 원고에게 위 원상회복비용 937,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 결국 원고의 이 부분 청구는 이유 있다. - 7 - 2) 보수공사 이행청구에 관한 판단 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방을 청구할 수 있다(민법 제214조 참조). 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽의 균열로 인하여 원고 소유의 이 사건 호실 안방 천장에 누수 피해가 발생한 사실은 앞서 살펴본 것과 같고, 감정인 F에 대한 감정촉탁결과에 의하면 위 측벽 균열 보수공사를 위해 균열 부위 바탕정리 (V-컷팅, 파취), 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장 등이 필요하다. 따라서 원고는 민법 제214조에 따른 방해배제청구권 및 방해예방청구권에 근거하여 피고를 상대로 위와 같은 측벽 균열 보수공사의 이행을 청구할 수 있다고 봄 이 타당하다. 원고의 이 부분 청구 역시 이유 있다. 3) 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 손해배상청구에 관한 판단 가) 원고가 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 전액의 손해배상을 구할 수 있는지 여부 (1) 관련 법리 불법행위에 있어서 고의·과실에 기한 가해행위의 존재 및 그 행위와 손해발생과 의 인과관계에 관한 증명책임은 이를 주장하는 자에게 있다(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다38692 판결 등 참조). (2) 구체적 판단 (가) 원고는 이 사건 누수로 인해 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하 지 못하게 됨으로써 매월 차임 및 기본관리비 합계 상당액의 손해가 발생하였다는 취 - 8 - 지로 주장하고 있고, 앞서 든 증거, 갑 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하 면 이 사건 호실에 관한 임대차계약이 2025. 7. 24. 종료되었고 그 이후 새로운 임대차 계약이 체결되지 아니한 사실, 2025. 9.경부터 같은 해 12.경까지의 월별 관리비 액수 가 평균 112,527원에 해당하는 사실이 인정되기는 한다. (나) 그러나 앞서 본 사실과 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다 음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 2025. 8.경 이 사건 호실의 임차인이 퇴거한 이후 위 감정인은 2025. 10. 30, 같은 해 11. 27. 및 같은 해 11. 28. 총 3차례에 걸쳐 감정조사 를 하였는데, 위 각 감정조사 시점을 기준으로 이 사건 호실에 발생한 누수는 이미 중 단된 상태였던 점, ② 감정인은 이 사건 누수로 인한 피해 부위가 크지 않다는 취지의 감정의견을 밝힌 점, ③ 이 사건 호실의 현장 사진에서 드러난 누수 피해의 규모 및 정도, 이 사건 호실 안방의 원상회복비용 액수 등을 종합적으로 고려해보면 이 사건 누수로 인하여 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하였다고 인정하기는 부족하고, 이 사건 누수가 없었더라면 원고가 새로운 임차인과 반드시 임대차계약을 체결하였을 것이라고 단정하기 역시 어려운 점 등을 모두 고려해보면, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽에 발생한 균열과 원고 가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못한 것 사이에 상당인과관계가 존재한다 고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 월 차임 및 기본 관리비 합계 상당액 전액에 관한 손해의 배상을 피고에게 구할 수 있다고 보기는 어렵 다. 나) 인용하는 부분 – 이 사건 누수로 인해 원고의 사용·수익권이 직접적으로 침해되 는 부분 - 9 - (1) 손해배상책임의 발생 (가) 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있고 (민법 제211조), 자기 소유의 물건을 임대함으로써 임대수익을 얻는 것은 소유물을 사 용·수익하는 방법 중의 하나에 해당한다. 따라서 ‘이 사건 누수로 인해 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하게 됨으로써 매월 차임 및 기본관리비 합계 상당 액의 손해가 발생하였다’는 취지의 원고 주장은 궁극적으로 원고의 이 사건 호실에 관 한 사용·수익권이 침해되었다는 취지의 주장으로서, 그와 같은 주장에는 ‘이 사건 누수 로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접 사용·수익하지 못한 손해가 발생하였다’는 취지 의 주장 역시 포함되어 있는 것으로 봄이 타당하다. (나) 그런데 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽의 균열로 인하 여 원고 소유의 이 사건 호실 안방 천장에 누수 피해가 발생한 사실은 앞서 살펴본 것 과 같고, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 ① 이 사건 누수의 원인 및 해결방법(하자보수방법)을 찾기 위한 목적으로 감정이 행해져 원고가 그로 인해 이 사 건 호실을 사용하지 못한 사실, ② 앞서 인정한 것과 같이 이 사건 누수를 보수하기 위해서는 누수 피해 구간의 석고보드 부분을 교체하고 천장 전체를 도배하는 공사가 필요한 것으로 보이는바, 원고는 그와 같은 공사기간 동안 역시 이 사건 호실을 사용 하게 못하게 될 예정인 사실을 각각 인정할 수 있다. (다) 따라서 피고는 불법행위로 인한 손해배상으로서 이 사건 누수로 인하여 원 고가 이 사건 호실을 직접적으로 사용하지 못한 기간에 대응하여 원고의 손해를 배상 할 의무가 있다. (2) 손해배상책임의 범위 - 10 - (가) 위 기초사실에 따르면 원고는 이 사건 호실을 임차하였던 임차인으로부터 매월 차임 1,100,000원을 지급받고 있었고, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 차임 수 준은 이 사건 변론종결 당시에도 변화가 없을 것으로 보이므로, 원고가 피고에게 손해 배상을 구할 수 있는 범위는 이 사건 호실의 월 차임 상당액 1,100,000원을 기준으로 이 사건 누수로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접적으로 사용하지 못한 일수에 대응 하여 일할 계산한 금액이 된다고 봄이 타당하다. 2) (나) 그리고 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이 사건 누수 로 인하여 이 사건 호실을 직접 사용·수익하지 못하는 일수는 5일(= 이 사건 누수의 원인을 탐지하고 그 해결방법을 확인하는데 소요된 기간 2일 3) + 이 사건 누수 피해를 원상회복하기 위한 보수공사에 소요되는 2일 4) + 기타 예비일 1일)이라고 봄이 타당하 므로, 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상금으로 183,333원(= 월 차임 상당액 1,100,000원 / 30일 × 원고의 사용·수익이 제한되는 일수인 5일)을 지급할 의무가 있 다. 4) 소결 따라서 피고는 원고에게, ① 1,121,083원(= 이 사건 누수로 인한 원상회복비용 937,750원 + 원고의 사용·수익권 침해로 인한 손해배상 비용 183,333원) 및 그 중 937,750원에 대하여 피고의 불법행위 시점 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2026. 2) 한편, 기본관리비는 원고가 자기 소유의 이 사건 호실을 직접 사용하는 경우 원고 스스로가 필요적으로 납부의무를 부담하는 성격의 금원이므로, 원고가 피고에게 손해배상을 구할 수 있는 범위에 기본관리비 부분이 포함된다고 해석하기는 어렵다. 3) 감정촉탁결과에 따르면 감정인은 이 사건 호실에 대한 현장조사를 총 3회 실시한 것으로 보이나, 그렇다고 하여 해당 3일 동 안 원고의 사용·수익이 전부 제한되었다고 보기는 어렵다. 한편 이 사건 감정에 소요된 기간이 아닌 다른 누수원인탐지 전문 가가 누수원인을 진단하는데 소요된 기간으로 보더라도 그 기간은 2일 정도로 봄이 상당하다. 4) 앞서 살펴본 것과 같이 이 사건 호실 보수에 필요한 공사는 석고보드 부분 교체 및 천장 도배 공사로서 그 소요기간이 2일을 초과하지는 않을 것으로 보인다. - 11 - 3. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 4. 15.까지는 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날 까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, ② 이 사건 아파트 제108동의 측벽에 누수방지에 필요한 균열보 수공사를 이행할 의무가 있다. 결국 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다. 3. 결론 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사이민수 판사윤상운 판사손민아