입주자대표회의가 아파트 공용부분과 일부 세대 전유부분 하자보수비용에 대해 시공사와 보증인을 상대로 손해배상을 청구함.

• OO지역에 있는 마산삼계대동아파트 822세대에서 1998년 6월 사용승인을 받은 후 여러 하자가 발견됨.
• 입주자대표회의(원고)는 시공사인 대동주택(피고)을 상대로 아파트 공용부분과 일부 세대 전유부분의 하자보수비용에 대한 손해배상을 청구함.
• 아파트 전체 세대 중 약 81.63%에 해당하는 671세대가 입주자대표회의에 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도함.
• 법원은 공용부분 하자와 채권양도세대 전유부분 하자에 대해서는 손해배상 청구를 인정하였으나, 나머지 전유부분 하자에 대한 청구는 받아들이지 않음.
• 피고 대한주택보증은 보증금액 한도 내에서 손해배상금 일부를 지급할 의무가 있음.

입주자대표회의가 아파트 공용부분과 일부 세대의 전유부분 하자보수비용에 대해 시공사와 보증인을 상대로 손해배상을 청구했다. 쟁점은 공용부분과 전유부분 하자에 대한 손해배상 청구권 행사 범위였으며, 법원은 공용부분과 채권양도세대 전유부분에 대해서만 청구를 인정하고 나머지는 기각하였다.

• 아파트 공용부분은 구분소유자 모두가 공유하는 부분으로, 하자보수를 위해서는 전체 구분소유자의 공동 의사결정과 통일된 관리행위가 필요하다고 봄.
• 전체 구분소유자의 5분의 4 이상이 서면으로 입주자대표회의에 손해배상청구권을 양도한 경우, 관리단집회의 결의 요건이 충족된 것으로 인정함.
• 전유부분 하자는 각 세대 소유자의 권리에 해당하므로, 입주자대표회의가 개별 세대 동의 없이 손해배상 청구권을 행사할 수 없다고 봄.
• 하자보수비용 산정과 관련해, 시공사가 설계도면과 다르게 시공하거나 부실시공한 하자가 인정되어 그 보수비용 상당의 손해배상 책임이 있다고 판단함.
• 보증인은 보증금액 한도 내에서 손해배상금을 지급할 의무가 있음.

아파트 공용부분 하자는 전체 입주민의 공동 이익에 해당해 대표회의가 손해배상 청구권을 행사할 수 있으나, 전유부분 하자는 개별 세대 동의 없이는 대표회의가 청구할 수 없다. 법원은 이 기준에 따라 일부 손해배상 청구를 인정하고 일부는 기각하였다.