공인중개사와 중개보조원이 다가구주택의 근저당권과 다른 임차인들의 임대차관계를 제대로 확인·설명하지 않은 채 임대차계약을 중개함

- 1 - 대구지방법원 제16민사부 판결 사 건2012가합7827 손해배상(기) 원 고원고 **** 소송대리인 변호사 피 고1. 甲 **** 송달장소 **** 소송대리인 변호사 2. 한국공인중개사협회 **** 대표자 이사의 직무대행자 소송대리인 변호사 변 론 종 결2012. 12. 21. 판 결 선 고2013. 1. 18. 주문 - 2 - 1. 피고들은 연대하여 원고에게 66,000,000원 및 이에 대한 2012. 9. 19.부터 2013. 1. 18.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원 을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 피고들은 연대하여 원고에게 110,000,000원 및 이에 대한 2011. 12. 22.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 공인중개사 사무실 운영 실태 1) 피고 甲은 ****에서 ‘****’를 운영하고 있는 공인중개사 이고, 그의 처인 ****과 乙, ****이 중개보조원으로 근무하였는데, 乙은 2010. 10. 14.부터 2012. 7. 3.까지 근무하였다. 2) 피고 甲은 주로 외근을 하고 처인 ****이 실장 직함으로 내근을 하였는데, 통상적으로 피고 甲과 ****이 거래 부동산의 등기부등본을 확인하고 권리분석을 한 후, 피고 甲의 서명.날인이 된 계약서 등을 중개보조원 乙 등에게 교부하면서 계약당 - 3 - 사자에게 설명해주어야 할 중요한 사항을 알려주면, 乙 등은 계약당사자에게 그러한 사항을 전해주고 계약서에 당사자의 날인을 받았으며, 그 밖에 계약당사자를 현장으로 안내하여 설명하는 업무를 담당하였다. 나. 이 사건 임대차계약의 체결 등 1) 원고는 2011. 1.경 피고 甲의 사무실로 전화하여 乙과 통화하면서 임대차계약의 중개를 의뢰하였고, 乙은 ****에게 위 사실을 보고하고 丙 소유의 대구 달서구 두류 동 지상 4층 다가구주택(13가구) (이하 ‘이 사건 토지 및 다가구주택’이라 한다) 중 402 호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 중개에 대한 승낙을 받은 후 원고에게 연락하였다. 2) 이에 따라 원고의 아들인 △△△(이하 ‘원고’라 통칭한다)은 2011. 2. 7. 乙의 소 개로 丙과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 1억 1,000만 원, 임대기간 2011. 2. 7.부터 2013. 2. 22.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 계약 체결 당시 중개대상물 확인.설명서를 교부받지 못하였 다. 3) 한편 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 다가구주택에 관하여는 우리새마 을금고 명의의 근저당권설정등기(채권최고액 4억 9,400만 원)만이 마쳐져 있었으나, 이 사건 토지에 관하여는 위 근저당권 외에도 2순위로 ▼▼▼ 명의의 근저당권설정등기 (채권최고액 1억 3,000만 원)가 마쳐져 있었는데, 피고 甲과 ****은 위 토지에 설정 된 근저당권설정등기를 간과하였다. 4) 이로 인하여 ****은 乙에게 아래과 같이 이 사건 토지에 관한 ▼▼▼ 명의 근저당권설정등기의 기재가 누락된 피고 甲 명의의 중개대상물 확인.설명서(갑 1호증 의 2, 이하 ‘이 사건 확인.설명서’라 한다)를 교부하면서 위 근저당권에 관한 아무런 - 4 - ② 권리 관계 등기부 기재사항 소유권에 관한 사항 소유권 외의 권리사항 토지(공란)토지(공란) 건축물 소유권보존 2010. 12. 8. 소유자 丙 건축물 1. 근저당권설정 2010. 12. 8. 채권최고액 4억 9,400만 원, 채무자 丙, 근저당권자 우리새마을 금고 2. 전세권설정 2011. 2. 16. 채권최고액 6,200만 원(401호) 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항 (공란) 설명도 해주지 않았다. 5) 乙은 丙의 요청으로 대구 달서구 두류동 소재 상호불상 중개사무소에서 원고와 丙를 만나 잔금 지급과 이 사건 확인.설명서의 교부 업무를 처리하면서 위 확인.설명 서에 기재된 내용 외에는 이 사건 토지 및 다가구주택의 권리관계에 관한 추가적인 설 명을 해준 바가 없고, 이 사건 토지에 관한 등기부등본을 제시하지도 않았으며, 피고 甲 은 위 자리에 참석하지도 않았다. 6) 또한 이 사건 확인.설명서 교부 당시 이미 별지 임대차 목록 기재와 같이 이 사건 다가구주택에 관하여 다수의 임대차계약(전세계약 포함)이 체결되어 있었음에도, 乙은 丙로부터 전해들은 전세보증금(1세대)과 임대차보증금 합계액이 2억 원 정도 된 다는 사실을 원고에게 알려주었을 뿐이고, 위 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다 른 임차인들의 임차보증금과 계약기간 등에 관하여는 아무런 설명을 하지 않았고, 위 확인.설명서상 ‘실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에도 이에 관 한 아무런 기재가 되어 있지 않다. 다. 전세권설정등기의 지체 등 1) 丙는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 잔금 수령과 동시에 원고에게 전세권설 - 5 - 채권자채권금액배당순위이유배당액 배당비율 a19,000,000원1소액임차인19,000,000100% 정등기에 필요한 서류(이하 ‘이 사건 등기 서류’라 한다)를 교부해주기로 약속하였고, 이에 따라 원고는 2011. 2. 22. 임대차보증금 중 잔금 7,000만 원을 준비하여 乙이 알 려준 대구 달서구 두류동 소재 상호불상 중개사무소로 갔으나, 丙는 이 사건 등기 서 류를 준비해오지 않았다. 2) 그럼에도 乙은 이 사건 다가구주택에는 우리새마을금고 명의의 근저당권과 김 수연 명의의 전세권(2011. 3. 3. ◇◇◇으로 이전됨)뿐이므로 위 다가구주택의 시가에 비추어 잔금을 지급하더라도 전혀 문제될 것이 없고, 자신이 丙로부터 이 사건 등기 서류를 신속하게 교부받아 전세권설정등기를 마쳐주겠다고 제안하여, 원고는 위 등기 서류를 교부받지도 않은 채 잔금을 모두 지급하였다. 3) 그 후 乙은 丙에게 전화로 몇 차례 이 사건 등기 서류의 교부를 요청하였으나, 丙는 바쁘다는 핑계로 지체하다가 2011. 2. 28. 이 사건 다가구주택 202호에 관하여 ☆☆☆ 명의의 전세금설정등기(보증금 6,000만 원)를 마친 후 비로소 위 등기 서류를 乙에게 교부하였고, 乙이 이를 ♤♤♤ 법무사에게 전달하여 2011. 3. 4. 이 사건 주택 에 관한 전세권설정등기가 마쳐졌다. 그 후 원고는 2011. 3. 14. ♤♤♤ 법무사가 아닌 乙에게 중개수수료를 제외한 등기비용 등으로 100만 원을 송금하였다. 4) 그런데 근저당권자인 우리새마을금고가 이 사건 토지 및 다가구주택에 관하여 부동산임의경매신청(대구지방법원 서부지원 2012타경973호)을 하여 2012. 2. 1. 부동산 임의경매개시결정이 내려졌고, 원고도 위 경매절차에서 임대보증금 상당의 채권신고를 하였으나, 위 경매법원은 2012. 9. 19. 아래와 같은 내용의 배당표를 작성하였고, 원고 는 위 배당에서 제외되었다. - 6 - b3,700,000원1소액임차인3,700,000원100% c19,000,000원1소액임차인19,000,000원100% d19,000,000원1소액임차인19,000,000원100% e19,000,000원1소액임차인19,000,000원100% 동대구세무서4,175,492원2교부권자4,175,492원100% 동대구세무서(1)3,201,448원2교부권자3,201,448원100% 우리새마을금고439,038,430원3신청채권자439,038,430원100% ▼▼▼156,163,520원4근저당권자112,546,003원86.57% a5,250,000원5임차인(확정일자)5,250,000원100% c35,900,000원6임차인(확정일자)35,900,000원100% ◇◇◇62,000,000원7전세권자62,000,000원100% f.☆☆☆60,000,000원8전세권자43,638,284원100% 라. 공제계약의 체결 등 1) 피고 甲은 2010. 5.경 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)와 사 이에 피고 甲이 2010. 5. 14.부터 2011. 5. 13.까지의 기간 동안 부동산 중개행위를 하 면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 피고 협회가 그 손해에 관하여 1억 원의 범위 내에서 보상하여 주기로 하는 내용의 공제계 약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결하였다. 2) 이 사건과 관련된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공 인중개사법’이라 한다)의 주요 내용은 별지 관련 법령 기재와 같다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 1 내지 8호증, 을 나 1, 2 호증의 각 기재(각 가지번 호 포함), 증인 乙의 일부 증언, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰 - 7 - 인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에 게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인.설명하는 데 그쳐서 는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임 차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설 명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중 개대상물 확인.설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물 건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인 이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인.설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러 므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손 해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대 법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 또한 중개보조원의 업무상 행위는 그 를 고용한 중개업자의 행위로 본다(공인중개사법 제15조 제2항) 2) 살피건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 乙은 공 인중개사인 피고 甲의 중개보조원인 점, ② 공인중개사인 피고 甲은 임차인인 원고에 게 이 사건 토지 및 다가구주택의 권리관계에 관하여 설명한 적이 없고, 이 사건 확 인.설명서를 교부하는 현장에 있지도 않았으며, 특히 이 사건 토지의 근저당권설정 관계는 제대로 파악하지도 못하였던 점, ③ 중개보조원인 乙은 ****으로부터 받은 이 사건 확인.설명서를 원고에게 교부해 주었을 뿐이고, 이 사건 토지에 관한 ▼▼▼ - 8 - 의 근저당권이나, 이 사건 다가구주택에 거주하던 다른 임차인들의 각 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 설명하지 않았고, 그 근거자료를 제 시하지도 않은 점, ④ 乙이 원고에게 교부한 이 사건 확인.설명서상 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 다른 임차인의 임차상황에 관하여 아 무런 기재도 없는 점, ⑤ 丙가 당초 약정과 달리 이 사건 등기 서류를 준비해오지 않 았음에도 乙은 원고에게 아무런 문제가 없을 것이라며 잔금 지급을 권유하였고, 나아 가 신속하게 전세권설정등기를 마쳐주겠다는 약속까지 한 점, ⑥ 원고는 이 사건 전세 권설정등기에 필요한 등기수수료 등 명목으로 법무사가 아닌 乙에게 100만 원을 송금 해준 점, ⑦ 그런데 丙는 이 사건 등기 서류의 제공을 지체하면서 ☆☆☆ 명의의 전세 권설정등기(전세금 6,000만 원)를 마쳐준 점, ⑧ 피고 甲이 미고지한 ▼▼▼의 근저당 권, 임대차관계를 제대로 설명하지 않은 임차인들, 乙의 권유에 따른 원고의 잔금지급 후 丙가 마친 ☆☆☆ 명의의 전세권 등으로 인하여 원고는 이 사건 임의경매절차에서 전혀 배당을 받지 못하게 된 점 등에 비추어 보면, 피고 甲에게는 이 사건 임대차계약 을 중개함에 있어 이 사건 토지 및 다가구주택의 권리관계에 대한 확인.설명의무를 성실하게 이행하지 아니하고 잔금의 지급을 무리하게 권유하는 등의 과실이 있고, 이 로 인하여 원고는 임대차보증금 전액을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었으므로, 피 고 甲은 원고의 위 손해를 배상할 책임이 있다. 3) 한편 피고 협회가 부동산 중개행위에 의하여 발생할 수 있는 손해배상책임을 담보하기 위하여 피고 甲과 1억 원을 한도로 이 사건 공제계약을 체결한 사실, 피고 甲과 乙이 중개업자 또는 중개보조원으로서 필요한 주의의무를 다하지 못하여 피고 甲 이 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하게 된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 - 9 - 사정이 없는 한 피고 협회는 이 사건 공제계약에 따라 피고 甲과 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 4) 나아가 원고는 2011. 12. 22. 1) 부터 위 손해배상금에 대한 지연손해금의 지급을 구하고 있으나, 불법행위에 있어 위법행위 시점과 손해발생 시점 사이에 시간적 간격 이 있는 경우에 불법행위로 인한 손해배상청구권의 지연손해금은 손해발생 시점을 기 산일로 하여 발생한다고 보아야 하는바(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다76368 판결 등 참조), 이 사건의 경우 원고가 2011. 2. 22. 丙에게 임대차보증금 중 잔금을 지급하 였다거나, 丙가 2011. 2. 28. ☆☆☆에게 이 사건 다가구주택 202호에 관한 전세권설정 등기를 마쳐주는 등의 사정만으로는 원고에게 임대차보증금반환채권을 회수하지 못하 는 손해가 현실적.확정적으로 발생하였다고 할 수 없고, 이 사건 임의경매절차에서 원고가 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하는 내용의 배당표가 작성된 때 비로소 원고 에게 임대차보증금반환채권을 회수하지 못하는 손해가 현실적.확정적으로 발생하였다 고 할 것이므로, 이 사건 임의경매절차에서의 배당기일인 2012. 9. 19.이 피고 甲의 불 법행위로 인한 손해배상청구권의 지연손해금 기산일이 된다. 따라서 원고의 지연손해 금 청구 중 앞서 인정한 부분을 초과하는 나머지 청구는 이유 없다. 나. 손해배상책임의 제한 다만, 원고는 이 사건 주택이 집합건물이 아닌 다가구주택의 일부임을 알았고, 이 사 건 다가구주택의 형태상 이 사건 주택과 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하 여 丙과 임대차계약을 체결하여 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 것을 충분히 인지할 수 있었으며, 게다가 이미 선순위 근저당권과 전세권까지 설정되 1) 원고의 잔금지급일인 2011. 2. 22.의 오기로 보이나, 2012. 12. 22.이라고 하더라도 마찬가지이다. - 10 - 어 있는 상황 아래에서 중개보조원의 근저당권 등에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결 할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에게 이 사건 다가구주택의 임대차보증금의 존 부 및 액수 등에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요 청하거나, 스스로 이 사건 다가구주택의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수 및 임대 인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개보 조원의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결하고 잔대금까지 지급한 잘못이 있다 할 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생의 상당한 원인으로 작용하 였다 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 60%로 제 한한다. 다. 소결론 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 6,600만 원(= 임대차보증금 1억 1,000만 원 × 60%) 및 이에 대하여 이 사건 다가구 주택의 매각으로 인하여 배당표가 작성된 날인 2012. 9. 19.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다 고 인정되는 이 판결 선고일인 2013. 1. 18.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부 터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지 연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하 고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. - 11 - 재판장 판사권순형 판사남효정 판사문중흠 - 12 - 순번권리자권리내용호수계약체결일확정일자전입일자 보증금 (만 원) 배당액 (원) 1e임대차2012011. 1. 28.2011. 3. 9.2011. 3. 9.4,00019,000,000 2a임대차2042011. 1. 2.2011. 1. 11.2011. 1. 4.2,50024,250,000 3d임대차2052011. 2. 20.x2011. 2. 28.3,40019,000,000 4b임대차3032010. 10. 12x2010. 12. 16.1,0003,700,000 5c임대차3052011. 1. 8.2011. 1. 21.2011. 1. 21.5,50054,900,000 6g(甲)전세권자4012011. 2. 15.6,20062,00,000 임대차목록 - 13 - 관련법령 ■ 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개 정되기 전의 것) 제25조 (중개대상물의 확인·설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하 여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ■ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조(중개업자의 사용인의 신고 등) ② 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다. 제25조 (중개대상물의 확인·설명) ② 중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③ 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인· 설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인 에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하 되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제30조(손해배상책임의 보장) ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인 하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ■ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ① 법 제25조 제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인ᆞ설 명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 2. 소유권ᆞ전세권ᆞ저당권ᆞ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 ③ 중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인ᆞ설명서에 제1항 각 호의 사항을 기 재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.