공인중개사가 다가구주택 임차인에게 선순위 근저당권과 다른 임차인 보증금 내역을 제대로 확인·설명하지 않고 중개함
비교할 사건이 아직 부족해 형의 위치를 계산할 수 없습니다.
한눈에 요약
대구지방법원 2014가단1185 민사 사건(2014년 11월 7일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 일부 승소이다. 적용 법조는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조, 민법 제750조이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 2011년 11월 17일, 원고들은 공인중개사인 피고의 중개로 다가구주택 302호를 보증금 7,000만 원, 임대차기간 2011년 11월 30일부터 2013년 11월 29일까지로 공동 임차하고 전입신고를 마쳤다.
- 당시 해당 다가구주택에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 다른 임차인들의 보증금 합계가 2억 1,100만 원이었으며, 소액임차인들이 최우선변제권을 행사할 수 있는 상태였다.
- 피고는 중개대상물 확인·설명서에 근저당권 설정 사실과 '다수의 임차인과 임차보증금이 있음'이라고만 기재했을 뿐, 다른 임차인의 구체적인 임대차 내역 자료를 원고들에게 제시하지 않았고, 보증금 회수에 별다른 문제가 없을 것처럼 막연하게 설명했다.
- 이후 근저당권자가 경매를 신청해 2013년 3월 15일 임의경매개시결정이 내려졌고, 경매 절차에서 다가구주택은 8억 5,100만 원에 매각되었다.
- 2013년 11월 5일 배당기일에서 원고들은 배당순위 6번으로 26,520,739원만 배당받았고, 나머지 보증금 43,479,261원은 회수하지 못했다.
한눈에 보는 결론
원고들이 공인중개사인 피고의 중개로 다가구주택 302호를 보증금 7,000만 원에 공동 임차했는데, 피고가 선순위 근저당권(채권최고액 5억 2,000만 원)과 다수 소액임차인의 존재를 충분히 설명하지 않아 경매 후 보증금을 회수하지 못한 사건이다. 법원은 피고의 확인·설명의무 위반을 인정해 원고들의 손해 중 일부인 17,391,704원과 지연이자를 배○○라고 판결했다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 때, 임차인이 계약 종료 후 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 판단하는 데 필요한 권리관계 자료를 제공해야 하고, 단순히 등기부상 내용만 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다.
- 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 보증금, 임대차 기간 등에 관한 자료를 임대인에게 요구해 확인한 뒤 임차인에게 설명하고 자료를 제시해야 하며, 임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 한다.
- 피고는 이러한 의무를 게을리한 채 다른 임차인의 임대차 내역을 제시하지 않았고, 보증금 회수에 문제가 없을 것처럼 잘못 설명했으며, 소액임차인의 최우선변제권 행사 가능성에 대해서도 아무런 설명을 하지 않았다.
- 당시 상황을 보면 선순위 근저당권과 다수 소액임차인 때문에 경매 시 원고들이 보증금 전액을 회수하지 못할 위험성이 상당히 높았으므로, 피고의 설명의무 위반과 원고들의 손해 사이에는 인과관계가 인정된다.
- 다만 원고들에게도 보증금을 회수하지 못한 손해의 발생이나 확대에 일부 책임이 있다고 보아 피고의 책임을 60%로 제한했고, 그에 따라 손해액 43,479,261원의 60%인 17,391,704원만 배상하도록 했다.
핵심 정리
공인중개사는 다가구주택 임대차를 중개할 때 다른 임차인의 보증금과 선순위 근저당권 등 권리관계를 구체적으로 확인해 임차인에게 설명해야 할 의무가 있다. 이 의무를 소홀히 해 임차인이 보증금을 떼이면 중개사도 손해배상 책임을 지며, 임차인에게도 일부 책임이 있으면 배상액이 줄어들 수 있다.
민사 판결 결과
비슷한 다른 판례
사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도중개업자가 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 선순위 임차인 보증금 내역을 제대로 확인·설명하지 않고 넘어감
임차인을 대신해 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 보증금 내역 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다.
중개인의 부실한 권리관계 설명을 믿고 다가구주택 임차계약을 체결해 보증금을 지급함
공인중개사가 중개보조원을 통해 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 설명서를 작성·교부하지 않고 근저당권과 다른 임차인 보증금 액수 등을 고지하지 않았다.
공인중개사가 다가구주택 임대차를 중개하면서 다른 소액임차인의 존재와 경매 배당 가능성을 제대로 확인·설명하지 않았다.
공인중개사가 임대인의 말만 듣고 선순위 임대차보증금을 실제보다 적게 설명한 상태에서 임차인이 임대차계약을 체결함
공인중개사가 다가구주택 한 호실의 임대차계약을 중개하면서 소액임차인 전입 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않음
금융기관이 담보조사를 의뢰하자 감정평가기관이 임대차 현황을 실제와 다르게 조사한 조사서를 제출함
임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 통보한 뒤 제3자에게 더 높은 보증금으로 아파트를 임대함
피고의 과실로 임차보증금 일부 회수 실패 및 손해배상 청구
공인중개사가 임차인에게 근저당권이 설정된 아파트를 중개하면서 보증금 회수 위험을 제대로 알리지 않고 계약을 체결하게 함
부동산 중개업자의 권리관계 확인 소홀로 임대차 계약 보증금 5,000만 원 손실 발생
공인중개사가 신탁된 건물의 임대차계약을 중개하면서 수탁자의 사전승낙 여부를 확인·설명하지 않아 임차인이 보증금을 회수하지 못하게 함
중개업자의 권유로 미완공 오피스텔 분양권을 매수하면서 권리관계를 제대로 확인·설명받지 못함
공인중개사가 매수인의 요청에 따라 토지의 실제 매매대금보다 높은 금액을 계약서에 적도록 중개함
공인중개사가 토지거래허가구역·존치관리구역 사실을 제대로 설명하지 않은 채 매매계약을 중개함
임대인이 실거주 예정이라며 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사건
원고가 14년간 임차한 점포의 임대차계약 종료 시 신규 임차인과 계약 체결을 시도했으나 피고가 이를 거절함.
매수인이 부동산 잔금 일부와 대출금 지급 준비를 갖추고 여러 차례 이행을 제공했으나 매도인이 소유권이전등기서류를 교부하지 않음
원고가 아파트 분양계약을 체결했으나 잔금 미지급 및 대출금 연체로 경매되어 소유권을 상실함.
원고들이 시행사와 아파트 분양계약을 체결하고 입주 지연 시 해제권을 약정했으나, 시행사와 시공사가 공사를 착공하지 않아 입주 지연이 명백해지자 계약 해제와 대금 반환을 청구함.
상가 분양광고에서 '선임대 후분양'과 임대료 보장을 내세워 분양하고, 임차인이 없자 약정한 임대료를 지급해 오다 중단함
공인중개사가 임대인 대리 권한을 사칭해 임차인과 계약하고 보증금 5천만 원을 받아 가로챈 사건
공인중개사가 다가구주택 임대차를 중개하면서 근저당권과 다른 임차인 보증금 내역을 제대로 확인·설명하지 않았다.
공인중개사가 임차인에게 선순위 근저당권·전세권과 미등기 임차인 현황을 제대로 설명하지 않고 시세를 과장해 임대차계약을 중개함
공인중개사가 다가구주택의 선순위 임대차보증금 합계액을 실제보다 적게 허위로 설명해 임차인에게 중개대상물 설명서를 교부함
임대인 대리권 확인 없이 임대차계약을 중개하고 보증금을 지급하게 함.
공인중개사가 임대차계약의 실체를 직접 확인하지 않은 채 허위 임대차계약서 작성을 중개함
공인중개사가 38평형 아파트를 46평형으로 잘못 설명해 매수인이 시가보다 높은 가격에 계약하게 함
중개사 중개로 건물 임차 후 보증금 7천만원 손실
공인중개사 자격이 없는 중개인이 신탁관계와 분양대금 납부 조건을 확인·설명하지 않은 채 오피스텔 분양계약을 알선함
공인중개사 사무소의 중개보조원이 임대아파트가 분양 전환 가능하다고 허위로 설명하며 분양계약서를 건네고 대금을 받아냄
중개보조원이 임차인을 속여 가계약금 명목으로 돈을 받아 가로챈 사건에서, 법원은 고용주인 개업공인중개사에게 책임을 물어 손해배상을 명했다.
부동산중개인이 지역주택조합 조합원 가입증서 매수를 적극 권유하며 사업 위험성을 알리지 않음
******** 중개업자와 공동 운영자가 원고들로부터 분양대금을 받아 지정계좌에 입금하지 않고 다른 곳에 지급함
원고들이 동보주택건설의 허위 광고로 분양대금 반환 채권을 확보하고, 피고 신탁회사의 소유권이전청구권을 압류했으나, 피고가 제3자에게 아파트를 매도함
원고들이 주택 매수 과정에서 중개업자가 권리관계를 제대로 설명하지 않았다며 손해배상을 청구함
공인중개사와 중개보조원이 다가구주택의 근저당권과 다른 임차인들의 임대차관계를 제대로 확인·설명하지 않은 채 임대차계약을 중개함
공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차보증금 1억 6천만 원 계약을 체결하고 전액을 지급함
원고가 중개사를 통해 다가구주택 임대차계약을 체결한 뒤 시가 부풀리기와 선순위 보증금·위반건축물 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함
공인중개사가 임차인의 보증금 반환과 위세권설정 말소를 제대로 설명·조력하지 않아 임차인이 보증금을 잃게 함
원고가 피고 회사 주식과 부동산 양수 계약을 맺고 계약금·중도금 16억 원을 지급했으나, 같은 재산이 제3자에게 양도되고 부동산도 매각됨.
원고가 피고와 부동산 매매계약을 체결한 후 잔금 지급을 하지 못해 계약을 해제함.
부동산 매매계약 중개 과정에서 임대차보증금 반환채무 인수에 관한 중요한 내용을 제대로 설명하지 않음
원고가 피고와 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 리모델링 공사를 진행했으나 잔금을 치르지 못해 계약이 해제됨.
피고가 부동산 매매계약에 따른 대출금 채무 일부 인수 의무를 이행하지 않아 원고가 대신 이자를 납부함.
중개보조원이 다가구주택 임대차를 중개하면서 선순위 임차인들의 보증금액 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다.
피고 1이 원고를 기망하여 임대차보증금 1억 원을 편취한 사건
직원이 법인 인감도장과 인감카드를 이용해 회사 소유 토지와 건물을 권한 없이 매도하고 소유권이전등기를 마침
아파트 입주자대표회의가 구분소유자 598세대로부터 하자보수 손해배상채권을 넘겨받아 시공사와 보증공사를 상대로 소송을 냄
공인중개사가 다가구주택의 선순위 보증금과 근저당을 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 손해를 입음.
중개인의 도움으로 다가구 주택 일부를 임차했으나, 선순위 임차인과 근저당권 문제로 보증금을 돌려받지 못함.
원고의 대리 권한 없이 허위 임대차계약서를 작성해 임차인에게서 보증금을 받아 가로챈 행위
중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 대지권 별도등기 설명을 누락하여 임차인이 배당 손해를 입음.
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