중개보조원이 임차인을 속여 가계약금 명목으로 돈을 받아 가로챈 사건에서, 법원은 고용주인 개업공인중개사에게 책임을 물어 손해배상을 명했다.

- 1 - 부 산 지 방 법 원 제 1민 사 부 판 결 사 건2021나65705 손해배상(기) 원고, 피항소인A 피고, 항소인B 제1심판결부산지방법원 2021. 9. 7. 선고 2021가소507776 판결 변 론 종 결2022. 12. 9. 판 결 선 고2023. 1. 20. 주 문 1.제1심판결의 피고에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 제1심 공동피고 C과 공동하여 13,531,500원 및 이에 대하여 2020. 1. 19.부 터 2023. 1. 20.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비 율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 원고와 피고 사이에 생긴 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한 다. - 2 - 청구취지 및 항소취지 1.청구취지 피고는 제1심 공동피고 C(이하 ‘C’이라 한다)과 연대하여 원고에게 15,035,000원 및 이에 대하여 2020. 1. 19.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하 라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다. 이 유 1.이 법원의 심판범위 원고는 피고와 C을 상대로 이 사건 소를 제기하였고, 제1심법원은 원고의 피고와 C 에 대한 청구를 전부 인용하였다. 이에 대하여 C은 항소하지 않았고 피고만이 항소하 여 제1심판결 중 C에 대한 청구 부분은 그대로 분리·확정되었으므로, 이 법원의 심판 범위는 원고의 피고에 대한 청구 부분에 한정된다. 2. 인정사실 가. 피고는 부산 **** D, ****에 소재하는 M(이하 ‘이 사건 중개사사무소’라 한 다)를 운영하는 개업공인중개사이고, C은 피고의 피용자인 중개보조원이다. 나. 원고는 2019. 12. 21. F하여 주식회사 G(이하 ‘G’라 한다)가 소유하는 부산 동래 구 H, ****(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관한 임대차계약을 체결하기로 하고, C이 알려주는 J 명의의 K 계좌( (계좌번호 1 생략))로 5,000,000원을 송금하였다. 다. 원고는 C으로부터 임대인이 계약금의 증액을 요구한다는 말을 듣고 위 J의 계좌 - 3 - 로 2019. 12. 23.경 5,000,000원, 같은 달 26.경 3,000,000원을 추가로 입금하였다. 라. C은 2019. 12. 21.자로 원고에게, 원고가 위와 같이 계약금 명목으로 총 13,000,000원을 지급하였다는 ‘가계약서(계약금수령 확인서)’를 피고의 명의로 작성하여 주었다. 마. C은 2020. 1. 13. 원고에게, 이 사건 부동산에 관하여 원고가 임차보증금 100,000,000원, 임대차기간은 2020. 1. 24.부터 2022. 1. 23.까지로 임차한다는 내용의 임대차계약서(이하 위 임대차계약서에 따른 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한 다)를 작성하여 주었고, 피고 명의의 중개대상물 확인설명서 및 한국공인중개사협회장 이 발행한 공제증서를 교부하여 주었다. 바. 원고는 2020. 1. 18.(이하 ‘이 사건 최종입금일’이라 한다) 위 J의 계좌로 전세자 금 대출금을 제외한 나머지 보증금에 인지세를 포함하여 7,035,000원을 입금하여 주었 고, 나머지 보증금은 ****에서 G에게 바로 송금되었다. 사. 원고는 2021. 1. 6.경 이 사건 부동산의 관리인으로부터 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 중 15,000,000원이 입금되지 않았다는 연락을 받으면서, 위 J이 C 의 아버지라는 사실, C이 원고를 기망하여 위 J 명의의 K 계좌로 송금받은 20,035,000 원(= 5,000,000원 + 5,000,000원 + 3,000,000원 + 7,035,000원) 중 5,000,000원만 G에 게 송금하고 나머지 15,035,000원(= 20,035,000원 – 5,000,000원)을 편취한 사실을 알 게 되었다. 아. C은 위와 같이 원고로부터 가계약금을 받더라도 이를 C이 사용할 의사였고, 이 사건 부동산에 대한 전세계약을 정상적으로 체결해줄 의사나 능력이 없음에도 원고를 기망하여 자신의 부친인 J 명의의 K 계좌로 20,035,000원을 송금받은 후 그중 - 4 - 5,000,000원만 G에게 송금하고 차액인 15,035,000원 상당의 재산상 이익을 취득하였다 는 범죄사실로 기소되어 징역 1년 2개월을 선고받았고(부산지방법원 2021. 11. 29. 선 고 2020고단3492호, 위 사건에는 원고를 제외한 나머지 피해자들에 대한 범죄도 함께 기소되었다), 이에 항소하여 징역 10개월을 선고받았으며(부산지방법원 2022. 2. 17. 선 고 2021노4045호), 위 항소심 판결은 그대로 확정되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 11, 13호증(가지번호 있는 것은 각 가지번 호 포함)의 각 기재, 제1심법원의 부산광역시 ****청에 대한 사실조회회신결과, 변 론 전체의 취지 3. 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 민법 제756조에 규정된 사용자책임의 요건인 ‘사무집행에 관하여’라는 뜻은 피 용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그 와 관련된 것이라고 보여질 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사무 집행에 관하여 한 행위로 본다는 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관 련된 것인지의 여부는 피용자의 본래 직무와 불법행위의 관련 정도 및 사용자에게 손 해 발생에 대한 위험창출과 방지조치 결여의 책임이 어느 정도 있는지를 고려하여 판 단하여야 한다. 그리고 피용자의 불법행위가 외관상 사무집행의 범위 내에 속하는 것 으로 보이는 경우에도, 피용자의 행위가 사용자의 사무집행행위에 해당하지 않음을 피 해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 사용자에 대하여 사용 자책임을 물을 수 없다 할 것이고, 사용자책임이 면책되는 피해자의 중대한 과실이라 함은 조금만 주의를 기울였더라면 피용자의 행위가 그 직무권한 내에서 적법하게 행하 - 5 - 여진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 만연히 이를 직무권한 내의 행위라고 믿 음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무에 현저히 위반하는 것으로 거의 고의에 가까 운 정도의 주의를 결여하고, 공평의 관점에서 피해자를 구태여 보호할 필요가 없다고 봄이 상당하다고 인정되는 상태를 말한다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2013다33584 판 결 등 참조). 개업공인중개사가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산 상 손해를 입힌 때에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지며, 그 경우 개업공인중개사 역시 공인중개사법 제30조 제1항 및 제 15조 제2항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다 77870 판결 참조). 위 법리에 비추어 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고는 C을 중개보조원으로 고용하였고, C은 피고 운영의 M 내에서 이 사건 임대차계약을 위한 가계약서 작성 및 임대차계약서 작성, 가계약금 수령 등의 부동산 임대차계약 알선·중개를 하는 과정에서 가계약금 상당의 금원을 편취하는 불법행위를 하였으므로, 중개보조원 C을 고용한 개 업공인중개사이자 사용자인 피고는 민법 제756조 내지 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 C이 업무수행 중의 불법행위로 원고에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다(피고 가 위와 같은 이 사건 임대차계약에 직접 관여하지 않았다는 사유만으로 그 책임이 면 책되는 것은 아니다). 2) 이에 대하여 피고는, 이 사건 임대차계약의 체결에 있어 원고에게 중대한 과실 이 있으므로 사용자 책임이 면책된다는 취지로 주장한다. 살피건대, 이 사건 임대차계 약의 체결에 있어 원고에게 어느 정도 과실이 있었다 하더라도, 앞서 든 증거들에 의 - 6 - 하여 알 수 있는 다음의 사정 즉, 원고가 C의 적극적이고 계획적인 기망에 속아 이 사 건 임대차계약을 체결한 점, 이 사건 임대차계약이 이 사건 중개사 사무소에서 체결되 었고, 계약서에 피고의 서명이 기재되어 있었던 점 등에 비추어 보면, 원고에게 C의 중개행위가 사무집행 관련성이 없었음에 관하여 중과실이 있었다고 인정하기는 어렵 고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 나. 손해배상책임의 범위 1) 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지 른 경우라 하더라도, 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피 해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액 을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2015다242429 판결 등 참조). 사용자가 피용자의 과실에 의한 불법행위로 인한 사용자책임을 부담하는 경우와 마찬가지로 피용자의 고의에 의한 불법행위로 인하여 사용자책임을 부담하는 경우에도 피해자에게 그 손해의 발생과 확대에 기여한 과실이 있다면 사용자책임의 범위를 정함 에 있어서 이러한 피해자의 과실을 고려하여 그 책임을 제한할 수 있다. 그리고 민법 상의 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해의 발생에 관한 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이 므로 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루었다면 피해자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다37479 판결 등 참조). 2) 위 법리에 비추어 살피건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사 - 7 - 정들, 즉 ① 원고는 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 피고에게 별도의 확인절차를 거치지 않은 점, ② 원고는 이 사건 임대차계약의 가계약금 등을 임대인 명의가 아닌 C이 지정하는 계좌에 입금하였는데, 그 과정에서 피고에게 별도의 확인절차를 거치지 아니하고 입금한 점, ③ 이 사건 임대차계약 체결 과정에서도 임대인과 가계약금 등의 확인을 하는 절차를 취하지 않은 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 원고의 과실은 이 사건 손해의 발생 및 확대의 원인이 된 것으로 보이므로, 이러한 사정을 고려하여 피 고가 부담할 손해배상책임을 손해액의 90%인 13,531,500원(= 15,035,000원 × 90%)으 로 제한함이 타당하다. 다. 소결 따라서, 원고에게, 피고는 C과 공동하여 1) 제1심에서 인용된 C의 원고에 대한 손해 배상금 15,035,000원 중 13,531,500원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로써 원고가 구 하는 이 사건 최종입금일 다음날인 2020. 1. 19.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부 나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2023. 1. 20.까지 는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고에 대한 부분은 이 와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결의 피고 에 대한 부분 중 위 지급금액을 초과하여 지급을 명한 부분을 취소하고, 그 취소 부분 1) 원고는 피고 및 C에 대하여 ‘연대하여’ 손해배상금을 지급할 것을 구하나, 원고의 주장 내용에 비추어 보면 부진정연대책임 의 이행을 구하는 청구가 포함되어 있는 것으로 선해할 수 있으므로, 피고 및 C에 대하여 손해배상금을 ‘공동하여’ 지급하는 것으로 명한다. - 8 - 에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없으므로 기각하기 로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사윤태식 판사황지현 판사박승휘