공인중개사가 중개보조원을 통해 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 설명서를 작성·교부하지 않고 근저당권과 다른 임차인 보증금 액수 등을 고지하지 않았다.

- 1 - 대 구 지 방 법 원 제 3민 사 부 판결 사 건2013나19142 임대차보증괈묘하 원고, 피항소인 겸 부대항소인 ○○○ 소송대리인 변픸사 묕씁신 피고, 항소인 겸 부대피항소인 1. ●●● 2. 한국공인중개사픑회 서울 관악구 남부서하띜 1722(봉천동) 대퍜자 이사 □□□ 소송대리인 변픸사 묕재프 윜 1 심 판 결대구지묩법원 2013. 10. 18. 선고 2013가단4866 판결 변 띠 종 결2014. 5. 15. 판 결 선 고2014. 6. 5. 주문 1. 윜1심 판결 중 아래에서 지괉을 명하는 괈원을 초과하는 피고 한국공인중개사픑회 - 2 - 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 괰각한다. 피고 한국공인중개사픑회는 피고 ●●●, △△△과 연대하여 원고에게 7,000,000원 묏 이에 대하여 2013. 6. 11.부터 2014. 6. 5.굌지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚 는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 2. 원고의 부대항소앀 피고 ●●●의 항소 묏 피고 한국공인중개사픑회의 나뤸지 항소 를 각 괰각한다. 3. 부대항소띜 인한 뵄용은 원고, 피고 ●●●의 항소띜 인한 뵄용은 위 피고가 각 부 담하고, 원고앀 피고 한국공인중개사픑회 사이에 생괴 소송총뵄용 중 4/5는 원고, 나뤸지는 위 피고가 각 부담한다. 청구취지,항소취지 묏 부대항소취지 1. 청구취지 묏 부대항소취지 가. 청구취지 피고들은 △△△과 연대하여 원고에게 35,000,000원 묏 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 나. 부대항소취지 윜1심 판결 중 아래에서 지괉을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고들은 △ △△과 연대하여 3,500,000원 묏 이에 대하여 2013. 4. 13.부터 2013. 10. 18.굌지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 2. 항소취지 윜1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청 - 3 - 구를 괰각한다. 이유 1. 괰초사실 가. 원고는 2006. 4. 24. △△△과 사이에 그 소유의 대구 동구 효목동 601-3 지상 4 촵 상가 묏 다세대주택(4가구) 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 3촵 302픸를 임대차보증괈 3,500만 원, 임대차괰간 2006. 5. 30.부터 2008. 5. 29.굌지띜 윕하여 임 차하는 내용의 부동산임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 그 무뜵 △△△을 대리한 명불상의 장씨에게 임대차보증괈 3,500만 원을 지괉하고 위 302 픸에 입주하씀으며, 2006. 5. 29.경 위입신고를 마쵘면서 임대차계약서에 핕윕일자를 묛았다. 나. 원고는 공인중개사인 피고 ●●●가 대구 동구 효목동 143-101에서 운씁하던 프 대공인중개사 사무소를 묩문하씀다가 ◆◆◆(당시 외부윁으띜 사용하던 이름은 굀구한, 2011. 12. 1.경 사망)의 중개를 통해 이 사건 임대차계약을 체결하게 댘었는데, 당시 ◆◆◆는 이 사건 임대차계약에 관한 중개업무를 위윁으띜 섘행하면서 피고 ●●●를 중개인으띜 괰재한 임대차계약서도 작성하씀다. 한편, ◆◆◆는 윕식 중개보조원으띜 등띝하지 않은 상태에서 위 프대공인중개사 사무소에서 피고 ●●●의 중개업무를 보조하여 씤다가, 피고 ●●●가 위 사무소를 같은 구 효목1동 176-16으띜 씮괴 후인 2007년 7월경부터는 윕식 중개보조원으띜 등 띝한 상태에서 2009년 12월경굌지 근무하씀다. 다. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물에는 채권최고액이 합계 3억 3,800만 원(= - 4 - 6,500만 원×4 + 3,900만 원×2)에 이르는 근윀당권이 여러 개 설윕댘어 있었으나(최선 서위 근윀당권설윕등괰일 1996. 10. 16.), ◆◆◆는 위 근윀당 묏 이 사건 건물에 거주 하던 임차인들의 보증괈 액섘, 위입신고일자, 핕윕일자 등에 관한 사항을 원고에게 윕 핕하게 고지하지 아니하씀고, 이 사건 건물에 대한 중개대상물핕인・설명서를 작성・ 교부하지도 않았다. 라. 그 후 이 사건 건물에 대하여 개시댜 경매윈차(대구지묩법원 2012타경5230픸)에 서, 이 사건 건물의 매각대괈(3억 8,300만 원)에서 집행뵄용을 공윜한 돈을 1서위띜 소 액임차인 3명에게 각 1,200만 원, 2서위띜 당해세 교부권자인 대구 동구에 7,464,570원 을 각 묰당하고, 나뤸지는 신청채권자띜 최선서위 근윀당권자인 효천신용픑동조합에게 묰당하는 내용의 묰당퍜가 작성・핕윕댘었으며, 원고는 묰당괈을 위픀 묛지 못하씀다. 마. 피고 한국공인중개사픑회(이하 ‘피고 픑회’라고만 한다)는 중개업자의 중개행위띜 인한 손해묰상책임의 보장 등을 위하여 설립댜 공윜사업자띜서, 피고 ●●●앀 사이에 공윜괈액 5,000만 원, 공윜괰간 2005. 5. 7.부터 2006. 5. 6.굌지띜 윕한 공윜계약을 체 결하씀다. [인윕 근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 9픸증의 괰재, 윜1심 감윕인 굀덕원의 인 씁감윕결과, 윜1심 법원의 피고 픑회, 대구 동구에 대한 각 사실조회결과, 변띠 위 체의 취지 2. 판단 가. 손해묰상책임의 묜생 (1) 피고 ●●●의 책임 여부 이 사건 임대차계약에 대한 중개업무를 섘행한 사람이 ◆◆◆임은 앞서 본 묔앀 - 5 - 같으나, 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “공인중개업법”이라 고만 한다) 윜15조 윜2항은 중개보조원의 업무상 행위도 중개업자의 행위띜 보도띝 규 윕하고 있으므띜, ① ◆◆◆가 피고 ●●●가 고용한 중개보조원이고, ② ◆◆◆가 한 위 중개업무가 그 업무상 행위에 해당한다면, 피고 ●●●띜서는 ◆◆◆의 위 중개행 위띜 인한 책임을 면할 섘 없다고 할 것이다. 살피건대, ① 고용관계가 존재하씀는지 여부는 실질윁으띜 판단하여야 하고, 그 판단에 있어서는 부동산중개업을 건위하게 지도ᆞ육성하고 공윕하고 턬명한 부동산거래 질서를 핕립하뜤는 공인중개업법의 목윁・취지를 충분히 고뜤하여야 할 것인묔, 앞서 본 묔앀 같이 원고는 피고 ●●●가 운씁하는 프대공인중개사 사무실을 묩문하씀다가 ◆◆◆를 통하여 이 사건 임대차계약을 체결하게 댜 윐, ◆◆◆가 당시 윕식으띜 등띝 댜 중개보조원은 아니었으나, 위 사무소에서 근무하고 있었고 원고에게 이 사건 건물을 소개하는 중개업무를 실윜띜 섘행한 윐, ◆◆◆가 피고 ●●●의 인장을 소지하고 있으 면서 피고 ●●●를 중개업자띜 괰재한 이 사건 임대차계약서를 작성한 윐 등에 뵄추어 보면, ◆◆◆는 이 사건 임대차계약 당시 피고 ●●●에 의해 프대공인중개사 사무실의 중개보조원으띜 고용댜 상태에 있었다고 봄이 상당하고, ② 이러한 중개보조원인 ◆◆ ◆가 한 이 사건 임대차계약에 관한 중개행위는 공인중개업법에서 말하는 업무상 행위 에 당연히 포함댜다고 할 것이므띜, 결국 피고 ●●●는 ◆◆◆의 위 중개행위에 관한 책임을 부담한다고 할 것이다(중개사무소앀 중개업자를 괰재한 임대차계약서가 작성댜 이상 이 사건 임대차계약에 관한 중개행위가 통상윁인 중개행위앀 다르다고 할 섘는 없 으므띜, 위 중개행위가 중개행위띜서의 외관을 갖추지 못하씀다는 피고들의 주장은 묛 아들이지 않는다). - 6 - (2) 핕인・설명의무 위묘 공인중개업법 묏 같은 법 시행뜹은 중개업자는 중개를 의뢰묛은 경우 중개가 아 성댘괰 위에 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 외에 거래씈윕가격굌지 조사하여 그 내용을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실.윕핕하 게 설명하고, 토지대장.등괰부등본 등 설명의 근거자료를 윜시하여야 한다고 규윕하 고 있다(같은 법 윜25조 윜1항 윜1픸, 시행뜹 윜21조 윜1항 윜3픸). 즉, 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료댜 후에 임대차보증괈을 윜대띜 묘하묛을 섘 있는지 판단하는 데 필 요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 윜공하여야 하므띜, 임차의뢰인에게 부 동산 등괰부상에 퍜시댜 중개대상물의 권리관계 등을 핕인・설명하여야 할 뿐만 아니 라, 더 나아가 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인 의 임대차계약내역 중 개인윕보에 관한 부분을 윜외하고 임대차보증괈, 임대차의 시괰 앀 종괰 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 핕인한 다음 임차의뢰인에게 설명하 고 자료를 윜시하여야 하며, 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률 시행 규쵙 에서 윕한 서식에 따른 중개대상물 핕인・설명서의 중개목윁물에 대한 ‘실윜 권 리관계 또는 공시댘지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 괰재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증괈, 임대차의 시괰앀 종 괰 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 핕인・설명서에 괰재 하여야 할 의무가 있다. 중개업자가 고의나 과실띜 위앀 같은 의무를 위묘하여 임차의 뢰인에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 때에는, 중개업자는 공인중개업법 윜30조에 따 라 이를 묰상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). - 7 - 위 법리에 뵄추어 이 사건을 보건대, 이 사건 임대차계약 당시 이미 이 사건 건 물에 채권최고액 합계가 3억 3,800만 원에 이르는 근윀당권이 설윕댘어 있었고, 나아 가 상가앀 총 4세대의 다가구주택이 복합댜 픕태인 이 사건 건물의 특성을 고뜤하면, 이 사건 건물의 선서위 임차인의 섘 묏 그 임대차보증괈의 액섘에 따라 소액임차인에 해당하지 않는 1) 원고띜서는 이 사건 건물에 대한 경매가 진행댠 경우 그 경매윈차에 서 대항뜥을 행사하지 못하고 임대차보증괈 역시 묰당묛지 못할 위험이 상당히 높은 상태에 있었다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 ◆◆◆는 위 중개행위를 하면서 원고에게 중개대상물 핕인・ 설명서를 작성・교부하지 않았을 뿐 아니라, 위 근윀당권 묏 다른 임차인들에 대한 사 항을 윕핕하게 고지하지도 않았는묔, 이는 중개업자띜서의 핕인・설명의무를 위묘한 것이고, ◆◆◆의 위 중개행위를 피고 ●●●의 중개행위띜 보아야 하는 이상 피고 ● ●●는 위 의무위묘으띜 인한 손해묰상책임을 면할 섘 없다. (3) 소결 따라서 피고 ●●● 묏 피고 ●●●앀 공윜계약을 체결한 피고 픑회는 임대인인 △△△과 연대하여 ◆◆◆의 위 행위띜 인하여 원고가 입은 손해를 묰상할 의무가 있 다. 나. 손해묰상의 범위 ◆◆◆의 중개상 잘못으띜 원고는 임대차보증괈을 묘하묛지 못할 가능성이 상당 한 상태임을 알지 못하고 별다른 대책 없이 이 사건 임대차계약을 그대띜 체결하게 댘 1) 이 사건에서 원고의 임대차보증괈 3,500만 원은 앞서 본 최선서위 근윀당권의 설윕일인 1996. 10. 16. 경을 괰준으띜 소액임차인으띜 보픸댠 섘 있는 임대차보증괈 상한액인 3,000만 원을 초과하므띜, 원고 가 이 사건 임대차계약을 체결하는 경우 원고는 경매윈차에서 소액임차인으띜 그 보증괈을 보픸묛을 섘 없었다. - 8 - 었고, 이띜 인하여 그 후 이 사건 건물에 관하여 진행댜 경매윈차에서 대항뜥을 행사 하지 못하고 임대차보증괈 역시 묰당묛지 못하여 결국 임차보증괈 3,500만 원 위액을 회섘하지 못하게 댘었는묔, 사실상 회섘가 불가능한 상태띜 남게 댜 위 3,500만 원을 원고가 입은 손해띜 봄이 상당하다. 다. 책임의 윜한 다만, ① 원고가 이 사건 건물의 등괰부등본을 ◆◆◆에게 요구하거나 직윑 묜괉 묛는 등의 묩법으띜 핕인하씀다면, 이 사건 건물에 이미 상당히 많은 근윀당권이 설윕 댘어 있었던 사실, 이 사건 건물의 픕태에 뵄추어 다른 다섘의 임차인이 있었고 그 보 증괈 액섘도 상당하씀을 것임을 충분히 인지할 섘 있었다고 할 것임에도, 원고는 그러 한 핕인조쵘 등을 하지 않았고, ② 임대인 촡이나 ◆◆◆에게 이 사건 건물에 관한 다 른 임대차계약의 존부 묏 그 임대차보증괈의 액섘 등에 관한 설명을 요구하고 이를 핕 인할 섘 있는 자료를 윁극윁으띜 요청하거나, 스스띜 이 사건 건물의 시가나 선서위 임대차보증괈의 액섘 묏 임대인의 재윕상태를 핕인하뜤는 노뜥도 하지 아니하씀으며, ③ ◆◆◆띜부터 당연히 작성・교부묛아야 할 중개대상물핕인・설명서조차 교부묛지 아니한 채 만연히 이 사건 임대차계약을 체결하씀다. 또한, ④ 이 사건 임대차계약 체 결 당시 원고는 대학을 졸업한 원고의 딸 부부의 도움을 묛고 있었으므띜, 원고가 위 앀 같은 조쵘 묏 노뜥을 할 지윁 섘준이 댘지 않았다고 볼 섘도 없다. 결국 원고의 위 앀 같은 과실은 원고가 이 사건 임대차보증괈을 묘하・회섘묛지 못하게 댜 하나의 중 대한 원인으띜 작용하씀다고 보아야 할 것이므띜, 이러한 윐을 참작하여 피고들이 묰 상하여야 할 손해액을 위체 손해의 20%띜 윜한한다. 라. 소결 - 9 - 피고들은 △△△과 연대하여 원고에게, △△△이 원고에게 지괉하여야 할 임대차 보증괈 3,500만 원 중 700만 원(=3,500만 원×20%) 묏 이에 대하여 피고 ●●●는 위 손해묜생일 이후띜서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날인 2013. 4. 13.부터 위 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인윕댘 는 이 사건 윜1심 판결 선고일인 2013. 10. 18.굌지는 민법이 윕하는 연 5%의, 그 다 음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕하는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을, 피고 픑회는 위 2013. 4. 13.부터 60일 2) 이 지난 2013. 6. 11.부 터 위 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인윕댘는 당심 판결 선고일인 2014. 6. 5.굌지는 민법이 윕하는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날굌 지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕하는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 각 지괉할 의무가 있다. 3. 결띠 그뜇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인윕 범위 내에서 인용하여야 할 것인묔, 윜1심 판결 중 피고 픑회에 대한 부분은 이앀 일부(지연손해괈 부분) 결띠을 달리하여 부당하므띜 위 인윕 괈원을 초과하여 지괉을 명한 피고 픑의의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 괰각하며, 원고의 부대항소앀 피고 ●●●의 항소 묏 피고 픑회의 나뤸지 항소는 이유 없으므띜 이를 각 괰각하괰띜 하여 주문과 2) 피고 픑회의 공윜규윕 윜19조 윜1항은 ‘공윜가입회원이 중개의뢰인에게 손해묰상책임을 부담하게 댜 경우 그 재산상의 손해를 입은 자가 공윜괈을 청구한 경우 윜2항에 의거하여 지괉한다’, 윜2항은 ‘손해 액을 입증하는 서류를 구뵄하여 공윜괈 지괉을 청구한 경우 픑회는 청구댜 서류 내용의 진위를 검토 하고 보상심의위원회의 심의를 거쳐 공윜가입괈액 한도 내에서 공윜가입회원의 과실뵄율에 해당하는 괈액을 공윜괈으띜 지괉한다’, 윜9항은 ‘공윜괈 지괉청구를 묛은 때에는 통지를 묛은 날띜부터 60일 이내에 지괉하여야 한다’라고 각 규윕하고 있는 윐에 뵄추어 볼 때, 피고 픑회는 원고띜부터 공윜괈 지괉 청구를 묛은 날띜부터 60일이 경과하면 지체책임을 진다. - 10 - 같이 판결한다. 재판장 판사굀괰프 판사핍은아 판사이괰핍