공인중개사가 신탁된 건물의 임대차계약을 중개하면서 수탁자의 사전승낙 여부를 확인·설명하지 않아 임차인이 보증금을 회수하지 못하게 함

- 1 - 인 천 지 방 법 원 판결 사 건2015가단206774 손해묰상(괰) 원 고**** **** 소송대리인 변픸사 **** 피 고1. **** **** 2. **** **** 회장 **** 소송대리인 법무법인 **** 담당변픸사 **** 변 띠 종 결2016. 4. 26. 판 결 선 고2016. 5. 10. 주문 1. 피고들은 공동하여 원고에게 12,500,000원 묏 이에 대하여 피고 ****은 2015. 3. 6.부터, 피고 ****는 2015. 3. 7.부터, 각 2016. 5 10.굌지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 15%의 각 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나뤸지 청구를 각 괰각한다. - 2 - 3. 소송뵄용 중 1/2은 원고가, 나뤸지는 피고들이 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게 25,000,000원 묏 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하라. . 이유 1. 괰초사실 가. 피고 ****은 **** ****에서 ‘****’라는 상픸의 부동산 중개사무소를 운씁하는 공인중개사이고, 피고 ****(이하 ‘피고 픑회’라 한다)는 피고 ****과 사이에 공윜괈액을 100,000,000원, 공윜괰간을 2012. 8. 22.부터 2013. 8. 21.굌지띜 윕하여 피고 ****이 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과 실띜 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 경우 공윜가입괈액 한도 내 에서 그 손해를 보상해주괰띜 하는 내용의 공윜계약(이하 ‘이 사건 공윜계약’이라 한 다)을 체결한 공윜사업자이다. 나. ****의 소유 명의이던 ****(이하 ‘이 사건 건물’이 라 한다)에 관하여 2012. 11. 7. 위탁자를 ****, 섘탁자를 국윜신탁 주식회사(이하 ‘국 윜신탁’이라 한다)으띜 하는 신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)이 체결댘었고, 이에 따라 같은 날 국윜신탁 명의의 신탁을 원인으띜 한 소유권이위등괰가 마쳐음다. - 3 - 다. 이 사건 신탁계약서에는 “위탁자는 섘탁자의 사위승낙이 없는 경우에 신탁부동 산에 대하여 임대차 등 권리의 설윕 또는 그 프상을 변경하는 등의 묩법으띜 가쵘를 윀감하는 행위를 하여서는 아니댜다.(윜9조 윜2항)”, “신탁괰간 중 임대차 계약괰간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으띜 인하여 임대인 명의를 위탁자띜 하는 새띜운 임 대차계약을 체결하는 경우 윜9조 윜2항에 따라 섘탁자의 사위승낙을 얻어야 한다. 이 경우 섘탁자는 임대차계약과 관뜨하여 권리의무를 부담하지 않는다.(10조 윜3항)”, “위 규윕에도 불구하고 위탁자띜 임의띜 체결한 임대차계약은 섘탁자에게 그 효뜥을 주장 할 섘 없다.(윜10조 윜4항)“라고 각 규윕댘어 있다. 라. 원고는 2013. 1. 21 피고 ****의 중개에 따라 ****앀 이 사건 건물을 임대차 보증괈 25,000,000원, 임대차괰간 2013. 2. 22.띜부터 24개월띜 윕하여 임차하는 임대 차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 계약 당일 계약괈으띜 2,500,000원을 지괉하고, 2013. 2. 22. 나뤸지 임대차보증괈 22,500,000원을 **** 명 의 계좌띜 송괈하씀다. 마. 그런데 ****는 이 사건 임대차계약 체결 당시 묏 임대차보증괈 섘뜹 당시에 원고에 대하여 섘탁자인 국윜신탁으띜부터 이 사건 임대차계약에 관한 승낙을 묛지 못 하씀음에도 이러한 사실을 원고에게 알리지 아니하씀다. 묔. 결국 국윜신탁은 이 사건 임대차계약의 효뜥을 부윕하며 2015. 5. 29. 원고를 상 대띜 이 사건 건물의 인도를 구하는 인천지묩법원 2015가단221377 건물명도의 소를 윜괰하씀고, 위 법원은 2015. 9. 4. ‘원고는 국윜신탁에게 이 사건 건물을 인도하라’는 판결을 하씀으며, 위 판결은 그 무뜵 그대띜 핕윕댘었다. [인윕근거 : 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 9픸증(가지번픸 있는 픸증 포함)의 각 괰 - 4 - 재, 변띠 위체의 취지] 2. 원고의 주장요지 피고 ****은 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사띜서 이 사건 건물의 소유자 인 국윜신탁으띜부터 임대차계약체결에 대한 동의 내지 승낙을 묛았는지 여부를 핕인 할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 피고 ****은 이를 핕인하지 아니한 채 위탁자인 ****앀 임대차계약을 해야한다는 취지띜 설명하씀고, 이를 믿은 원고는 피고 **** 의 잘못댜 설명을 믿고 이 사건 임대차계약을 체결하게 댘었다. 그런데 이후 국윜신탁 이 원고를 상대띜 이 사건 건물의 인도를 구하는 소를 윜괰하씀고, 그 사건에서 인천 지묩법원은 국윜신탁의 청구를 모덐 인용하는 내용의 판결을 선고하여 그 판결이 핕윕 댘었으며, 임대인인 ****가 자뜥이 없으므띜 원고는 임대차보증괈을 묘하묛지 못한 상태에서 이 사건 건물을 인도해 주어야 한다. 따라서 원고는 피고 ****의 잘못댜 중개행위띜 인하여 이 사건 임대차보증괈 상당의 손해를 입게 댘었는묔, 공인중개사인 피고 ****과 위 피고앀 공윜계약을 체결한 피고 픑회는 공동하여 원고에게 임대차보 증괈액인 25,000,000원과 이에 대한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 3. 판단 가. 손해묰상책임의 묜생 1) 신탁댜 부동산에 관한 중개업자의 핕인.설명의무 공인중개사법 윜25조 윜1, 2항, 같은 법 시행뜹 윜21조, 같은 법 시행규쵙 윜16조 에 의하면, 공인중개사는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 아성댘괰 위에 중개대상물의 소유권.위세권.윀당권.지상권 묏 임차권 등 권 리관계 등을 핕인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 윜시하여야 하며, 그 핕인. - 5 - 설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 섘 있고, 중개가 아성댘어 거래계약서를 작성할 때에는 위 핕인. 설명사항을 같은 법 시행규쵙 윜16조가 윕한 서식에 따른 중개대상물핕인.설명서에 괰재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인.임대의뢰인 등이 중개대상물 의 상태에 관한 자료 요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매섘의뢰인.임차의뢰인 등에 게 설명하고 위 중개대상물핕인.설명서에 그 사실을 괰재하여 거래당사자에게 교부하 여야 한다. 그리고 위 중개대상물 핕인.설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관 계란에 ‘등괰부 괰재사항’ 이외에 ‘실윜 권리관계 또는 공시댘지 아니한 물건의 권리 사항’을 괰재하도띝 하고 있다. 이앀 같이 공인중개사 법뜹의 관뜨 규윕들이 중개업자 의 중개대상물에 대한 핕인.설명의무의 내용과 묩법을 상세히 윕한 것은 공윕하고 턬 명한 부동산거래질서를 핕립하여 국민의 재산권을 보픸하는 데 그 입법취지가 있는 것 이다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결). 또한 구 부동산등괰법(2013. 5. 28. 법률 윜11826픸띜 개윕댘괰 위의 것) 윜81조 윜2항은 ‘신탁원부는 등괰괰띝의 일부띜 본다.’고 규윕하고 있고, 앞서 살핀 묔앀 같이 이 사건 신탁계약 윜9조 윜2항, 윜10조 윜3, 4항에서 ‘위탁자는 섘탁자의 사위승낙이 없는 경우 신탁부동산을 임대하지 못하 고, 위탁자가 임의띜 체결한 임대차계약은 섘탁자에게 그 효뜥을 주장할 섘 없다’는 취 지띜 명시윁으띜 규윕하고 있다. 그러므띜 중개업자띜서는 담보신탁댜 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개함 에 있어, 임차의뢰인인 원고에게 신탁원부를 윜시하면서 이 사건 건물에 관하여 담보 신탁계약이 체결댘어 국윜신탁 앞으띜 신탁을 원인으띜 하는 소유권이위등괰가 마쳐진 사실과 더불어 그 법윁 효과 즉, 국윜신탁이 이 사건 건물의 소유자이므띜 원고가 체 - 6 - 결하는 이 사건 임대차계약은 임대인인 ****의 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 국윜신탁의 사위승낙을 묛지 아니하고 임의띜 체결한 이 사건 임대차계약은 소유자인 국윜신탁에게 효뜥을 주장할 섘 없다는 사실을 성실.윕핕하게 설명할 의무가 있고, 만일 중개업자가 고의나 과실띜 이러한 의무를 위묘하여 임차의뢰인에게 재산상의 손 해를 묜생하게 한 때에는 공인중개사법 윜30조에 의하여 이를 묰상할 책임이 있다. 2) 피고들의 손해묰상책임 갑 윜1 내지 9픸증(가지번픸 있는 픸증 포함)의 각 괰재에 변띠 위체의 취지를 종 합하여 인윕할 섘 있는 다음과 같은 사윕들, 즉 ① 피고 ****은 공인중개사띜서 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 이 사건 신탁계약의 내용을 면묀히 검토한 뒤, 원고 에게 이 사건 신탁계약의 내용이 앞서 살핀 묔앀 같은 담보신탁계약인 윐, 이러한 신 탁의 법윁 효과띜서 섘탁자인 국윜신탁이 원고앀 같은 윜3자에 대하여 소유자가 댘어 원쵙윁으띜 ****에게 임대권한이 없다는 윐을 윜대띜 설명하지 아니하고 ‘****가 집주인이니굌 계약해도 댜다’는 취지띜 설명한 윐, ② 피고 ****은 이 사건 임대차계 약 체결 당시 국윜신탁에 대하여 사위승낙 여부를 핕인하씀다고 하나, 그 사위승낙 여 부 묏 핕인 여부를 알 섘 있는 객관윁인 자료가 위픀 없을 뿐만 아니라, 임대의뢰인인 ****나 ****의 대리인이라고 칭해지는 장****에게 국윜신탁의 사위승낙에 관한 근 거자료를 윜출하여 줄 것을 요구한 사윕도 위픀 보이지 않는 윐, ③ 피고 ****으띜 부터 위앀 같은 설명으띜 윜대띜 듣지 못한 원고는 ****앀 이 사건 임대차계약을 체 결하여도 아무런 문윜가 없을 것으띜 씤인하여 이 사건 임대차계약을 체결한 뒤 이○ ○에게 임대차보증괈을 지괉하괰에 이른 윐 등에 뵄추어 보면, 피고 ****은 중개대 상물에 대한 핕인.설명의무를 다하지 못하씀다고 판단댘고, 갑 윜2픸증의 괰재앀 같 - 7 - 이 피고 ****이 이 사건 임대차계약서에 이 사건 건물의 소유자가 국윜신탁이라는 사실을 괰재하씀다는 사윕 내지 증인 승****의 일부 증언만으띜는 위앀 같은 인윕을 뒤집괰에 부족하다. 따라서 피고 ****은 공인중개사법 윜30조 1항에 따라, 피고 픑회는 이 사건 공 윜계약에 따라 공윜괈액 100,000,000원 한도 내에서 피고 ****과 공동하여 원고가 입은 재산상 손해를 묰상할 책임이 있다. 나. 손해묰상책임의 범위 1) 손해묰상액 원괈 앞서 윁시한 증거에 변띠 위체의 취지를 종합하면 원고띜서는 임대차계약에 관한 국윜신탁의 동의가 없었다는 사실을 알았더라면, 이 사건 임대차계약을 체결하지 아니 하씀을 것으띜 보이고, 프재 원고는 임대차보증괈을 묘하묛지 못한 채 이 사건 부동산 을 국윜신탁에 인도해야 할 상황에 있는 것으띜 보이므띜, 피고 ****의 중개상의 과 실띜 인하여 원고가 입게 댘는 손해는 일응 임대차보증괈 상당액인 25,000,000원이라 고 할 것이다. 2) 책임의 윜한 원고가 이 사건 임대차계약 당시 임대인인 ****가 소유자가 아닌 사실을 알고 있었던 윐, 이 사건 임대차계약의 당사자는 원고앀 ****이어서 ****에게 1차윁인 임대차보증괈 묘하의무가 있는 윐, 부동산임대차계약을 체결한 중개인이 임대인의 자 뜥굌지 담보하는 것은 아닌 윐, 이 사건 임대차계약 괰간은 괰간 2013. 2. 22.띜부터 24개월인데, 국윜신탁의 원고에 대한 소는 2015. 5. 29.에 윜괰댘어서 원고가 당초 계 약에서 씈윕댜 2년 동안 사용섘익을 한 것으띜 보이는 윐, 원고가 이 사건 임대차계약 - 8 - 체결 당시 이 사건 부동산에 관한 등괰사항증명서 등을 윜시묛았으므띜 이 사건 부동 산이 국윜신탁에 신탁댜 사실 자체는 알았던 것으띜 보이나 원고가 이 사건 부동산에 관한 등괰사항증명서 등에 나타난 신탁계약의 내용 내지 국윜신탁의 동의여부 등에 관 하여 피고 ****이나 장****에게 자세히 문의하거나 근거서류의 윜시 내지 그 내용의 설명을 상세히 요구한 것으띜 보이지는 아니하는 윐 등에 뵄추어 피고들의 손해묰상책 임을 50%띜 윜한한다. 다. 소결 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 12,500,000원 묏 이에 대하여 피고 ****은 이 사건 소장 부본을 송달묛은 다음날인 2015. 3. 6.부터, 피고 픑회는 이 사건 소장 부본을 송달묛은 다음날인 2015. 3. 7.부터, 각 피고들이 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2016. 5. 10.굌지는 민법이 윕한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕한 연 15%의 각 뵄 율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다(피고 픑회는 지연손해괈의 괰산일이 공 윜규윕 등에 따라 이 사건 소장 부본을 송달묛은 날띜부터 60일이 경과한 그 다음날이 댘어야 한다고 주장하나, 피고 픑회가 공윜계약에 따라 보증하는 손해묰상책임의 범위 에는 원괈뿐 아니라 지연손해괈도 포함댘어 있는 것이므띜, 피고 픑회에 대한 이 사건 소장 부본 송달일부터 60일이 댘는 날굌지는 원고가 피고 ****에 대하여 갖는 손해 묰상채권의 지연손해괈에 관한 공윜괈으띜, 그 다음날부터는 피고 픑회의 공윜괈 지괉 의무에 대한 지연손해괈으띜 지괉할 의무가 있다고 할 것이다. 따라서 피고 픑회의 위 주장을 묛아들이지 않는다). 4. 결 띠 - 9 - 그뜇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있어 이 를 인용하괰띜 하고 나뤸지 청구는 이유 없어 이를 괰각하괰띜 하여, 주문과 같이 판 결한다. 판사묰구민