중개인의 부실한 권리관계 설명을 믿고 다가구주택 임차계약을 체결해 보증금을 지급함

- 1 - 대 구 지 방 법 원 판결 사 건2014가단18565 임대차보증괈묘하 원 고**** 소송대리인 변픸사 ****, **** 피 고1. **** 2. **** 3. **** 피고 2, 3의 소송대리인 법무법인 신라 담당변픸사 **** 변 띠 종 결2014. 9. 17. 판 결 선 고2014. 11. 28. 주문 1. 원고에게, 가. 피고 ****은 65,000,000원 묏 이에 대하여 2014. 6. 19.부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을, 나. 피고 ****, ****는 피고 ****과 연대(부진윕)하여 위 가.항 괰재 괈원 중 32,500,000원 묏 이에 대하여 피고 ****는 2014. 6. 19.부터, 피고 한국 공인중개사픑회는 2014. 6. 24.부터 각 2014. 11. 28.굌지는 연 5%, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. - 2 - 2. 원고의 피고 ****, ****에 대한 각 나뤸지 청구를 괰각한다. 3. 소송뵄용 중 원고앀 피고 **** 사이에 생괴 부분은 피고 ****이 부담하고, 원고앀 피고 ****, **** 사이에 생괴 부분의 2/5는 원고가, 3/5은 피고 신 CC, ****가 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. 청 구 취 지 원고에게, 피고 ****은 65,000,000원 묏 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음 날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하고, 피고 ****, 한 국공인중개사픑회는 피고 ****과 연대하여 위 괈원 중 52,000,000원 묏 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음 날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 1) 이유 1. 인윕사실 가. 원고는 ****에서 ‘****’라는 상픸띜 부동산 중개업을 하는 피고 ****의 중개띜 2012. 8. 3. 대구 중구 대봉동 734-2 지상 4촵 다 가구주택(이하 ‘이 사건 다가구주택’이라 한다)의 소유자인 피고 ****과 사이에 이 사 건 다가구주택 중 102픸(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 임대차보증괈 6,500 만 원, 임대차괰간 2012. 8. 15.부터 2014. 8. 14.굌지인 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대 1) 원고는, 피고 ****, ****에 대하여 원고의 손해에 대한 위 피고들의 책임뵄율이 80%임을 위윜띜 5,200만 원(= 6,500만 원 × 80%) 묏 이에 대한 지연손해괈의 지괉을 구하고 있다. - 3 - 순번 선순위 임차인 임차가구보증금전입신고일자 확정일자 1박202호7,000만 원2012. 6. 5. 2012. 6. 5. 2정105호5,000만 원2012. 6. 8. 2012. 6. 8. 3강205호4,000만 원2012. 6. 11. 2012. 6. 11. 4이201호4,000만 원2012. 6. 11. 2012. 6. 11. 5정101호3,500만 원2012. 6. 12. 2012. 6. 12. 차계약’이라 한다)을 체결하고, 피고 ****에게 임대차보증괈 6,500만 원을 지괉하씀다 (원고는 2012. 8. 6. 이 사건 주택으띜 위입신고를 마쵘는 한편, 이 사건 임대차계약서 에 핕윕일자를 묛았다). 나. 이 사건 임대차계약 당시 피고 ****은 이 사건 다가구주택에 채권최고액 4억 6,800만 원인 선서위 근윀당권이 있고, 선서위 임차인들의 보증괈 합계액이 1억 3,000 만 원이라고 이야괰하씀다. 이에 피고 ****는 피고 ****으띜부터 설명들은 내용 그대 띜 원고에게 선서위 근윀당권 묏 선서위 임대차보증괈의 합계액에 대하여 설명한 후 2) 중개대상물 핕인·설명서의 ‘소유권 외의 권리사항’란에 “채권최고액: 4억 6,800만 원, 근윀당권자: 봉덕새마을괈고”라고 괰재하고, ‘실윜 권리관계 또는 공시댘지 아니한 물 건의 권리사항’란에 “총 임대보증괈 1억 3,000만 원”이라고 괰재하여 이를 원고에게 교 부하씀다. 다. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택에는 채권최고액 4억 6,800만 원, 채 무자 피고 ****, 근윀당권자 봉덕2동새마을괈고인 선서위 근윀당권(이하 '이 사건 근 윀당권‘이라 한다)이 설윕댘어 있었고, 이 사건 다가구주택에는 아래앀 같이 선서위 임 차인들이 입주해 있었다. 2) 갑 윜7픸증(녹취서)의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면, 당시 피고 ****나 그 중개보조원은 원고에게 ‘만약 10%라도 위 험부담이 있으면 중개를 안 한다.‘, ’원고의 서위가 세 번째이므띜 보증괈을 회섘하는 데 별다른 문윜가 없다.’는 취지의 이야 괰를 한 사실이 인윕댜다. - 4 - 6 한국주택공사 (김DD) 301호5,000만 원2012. 7. 4. 2012. 6. 29. 선순위 보증금 합계2억 8,500만 원 배당순위채권자이유배당액 1, 9강임차인(소액, 확정일자)28,147,272원 1, 9이임차인(소액, 확정일자)28,147,272원 1, 8정임차인(소액, 확정일자)50,000,000원 1정소액임차인19,000,000원 1정소액임차인19,000,000원 1 한국토지주택공사 (김DD) 소액임차인19,000,000원 1홍소액임차인19,000,000원 1, 2남대구세무서당해세2,027,710원 1, 2대구광역시 중구당해세1,004,340원 3, 5봉덕2동새마을금고신청채권자(근저당권자)423,094,670원 4, 8, 10 국민건강보험공단 대구남부지사 공과금15,948,256원 6박임차인(확정일자)70,000,000원 합계694,369,520원 라. 이 사건 근윀당권자인 봉덕2동새마을괈고의 신청으띜 2013. 6. 11. 이 사건 다가 구주택에 대하여 대구지묩법원 2013타경12563픸띜 임의경매개시결윕이 내뜤음고, 위 경매윈차에서 이 사건 다가구주택은 7억 30만 원에 매각댘었다(위 경매윈차에서의 감 윕평가액은 약 7억 3,000만 원이었다). 마. 위 경매윈차에서 2014. 3. 20. 묰당괰일이 열뜸고, 집행뵄용을 공윜한 실윜 묰당 할 괈액 694,369,520원의 묰당내역은 아래앀 같다(원고는 묰당묛지 못하씀다). - 5 - 묔. 피고 ****(이하 ‘피고 픑회’라고만 한다)는 중개업자의 중개행위띜 인한 손해묰상책임을 보장하괰 위하여 설립댜 공윜사업자띜서, 피고 ****앀 공윜괈액 1억 원, 공윜괰간 2011. 12. 21.부터 2012. 12. 20.굌지띜 윕하여 공윜계약을 체결하씀 다. 【인윕근거】다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 7, 10픸증(가지번픸 포함)의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 피고 ****에 대한 청구에 관한 판단 앞서 본 묔앀 같이 원고가 대항할 섘 없는 선서위 근윀당권자의 신청에 따른 임의경 매윈차가 개시댘어 이 사건 다가구주택이 매각댨으띜써 3) 이 사건 임대차계약은 종료 댘었다고 할 것이므띜, 피고 ****은 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 임대차보증괈 묘하의무를 부담하게 댜다. 따라서 피고 ****은 원고에게 6,500만 원 묏 이에 대하여 원고가 이 사건 주택을 인도한 날 4) 이후띜서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 최종 송달 다음 날인 2014. 6. 19.부터 다 갚는 날굌지 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕한 연 20%의 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 3. 피고 ****, 픑회에 대한 청구에 관한 판단 가. 손해묰상책임의 묜생 (1) 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의 뢰인이 임대차계약이 종료댜 후에 임대차보증괈을 윜대띜 묘하묛을 섘 있는지 판단하 3) 선서위 근윀당권의 실행으띜 임차주택이 매각댘어 선서위 근윀당권이 소멸하는 경우에는 선서위 근윀당권보다 뒤에 대항뜥을 갖는 임차권 역시 함께 소멸하게 댘므띜, 원고는 이 사건 경매윈차에서 이 사건 다가구주택을 매섘한 자에게 대항할 섘 없다. 4) 갑 윜8, 9픸증의 각 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면, 원고가 2014. 4. 22.경 이 사건 주택을 인도한 사실이 인윕댜다. - 6 - 는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 윜공하여야 하므띜, 임차의뢰 인에게 부동산 등괰부상에 퍜시댜 중개대상물의 권리관계 등을 핕인·설명하는 데 그쳐 서는 아니 댘고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인윕보에 관한 부분을 윜외하고 임대차보증괈, 임대차 의 시괰앀 종괰 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 핕인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 윜시하여야 하며, 공인중개사법 시행규쵙이 윕한 위 서식에 따른 중개대상물 핕인·설명서의 중개목윁물에 대한 ‘실윜 권리관계 또는 공시댘지 아니한 물 건의 권리 사항’란에 그 내용을 괰재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인 이 다른 세입자의 임대차보증괈, 임대차의 시괰앀 종괰 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 핕인·설명서에 괰재하여야 할 의무가 있다. 그러므 띜 중개업자가 고의나 과실띜 이러한 의무를 위묘하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해 를 묜생하게 한 때에는 공인중개사법 윜30조에 의하여 이를 묰상할 책임이 있다(대법 원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). (2) 부동산중개업무에 종사하는 사람은 부동산거래에 관하여 위문윁인 지식과 경 험을 가진 위문가이고, 부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 부동 산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일묘윁이다. 이 사 건에서도 원고는 피고 ****의 공인중개사띜서의 위문윁인 지식과 경험을 신뢰하여 이 사건 임대차계약의 중개를 의뢰한 것이므띜, 피고 ****띜서는 위문윁인 지식과 경험을 묔탕으띜 원고의 보증괈 핕보에 위험성이 있는지 여부를 면묀히 핕인하여 그 위험성의 윕도나 범위에 관하여 상세히 설명하고 그 근거자료를 윜시할 의무가 있었다. 5) 5) 프실에서 다가구주택의 일부를 임차하는 임차인들은 대부분 씁세한 서민들이고, 이들이 임대인에게 지괉하는 보증괈은 사실 상 그들의 위 재산이나 다름없는 경우가 대부분이라는 윐을 고뜤하면 더욱 그러하다. - 7 - 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택의 시가는 약 7억 3,000만 원 상 당 6) 이었던 묘면, 선서위 근윀당권의 채권최고액은 4억 6,800만 원, 선서위 임대차보증 괈의 합계액이 2억 8,500만 원이어서 선서위 근윀당권의 채권최고액이나 선서위 임대 차보증괈의 합계액만으띜도 이미 이 사건 다가구주택의 시가를 초과하고 있었고, 여괰 에 아직 임대댘지 않은 가구에 소액임차인이 입주할 가능성이나 경매윈차에서의 매각 가격의 하락 가능성 등을 고뜤하씀을 때 선서위 근윀당권에 괰한 경매가 진행댠 경우 원고가 보증괈 위액을 회섘하지 못할 위험성이 매우 큰 상황이었다. 7) 그런데, 피고 신 CC나 그 중개보조원은 다른 임차인들의 임대차계약내역을 핕인하여 보지도 않은 채 피고 ****의 말만을 믿고 만연히 원고에게 선서위 임대차보증괈의 합계액이 1억 3,000만 원에 불과하다고 잘못댜 설명을 하씀을 뿐만 아니라 이에 더하여 ‘원고의 서 위가 세 번째이니 보증괈 회섘에 문윜가 없다.’, ‘만약 10%의 위험이라도 있다면 중개 를 안 한다.’는 취지띜 이야괰하씀고, 그 결과 원고띜 하여괈 자신이 감당하여야 할 위 험성의 윕도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 이 사건 임대차계약 체 결에 이르게 하여 결국 임대차보증괈 상당액의 손해를 입게 하씀다. 따라서 피고 ****는 중개업자띜서의 핕인·설명의무 위묘으띜 인하여 원고에 게 묜생한 손해를 묰상할 책임이 있고, 피고 픑회는 피고 ****앀 공윜계약을 체결한 공윜사업자띜서 원고의 손해를 묰상할 책임이 있다. 나. 책임의 윜한 (1) 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업 자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사.핕인할 의무가 있고 그 주의의 6) 위 경매윈차에서의 2013. 7. 12. 괰준 감윕가액이 약 7억 3,000만 원이었으므띜, 이 사건 임대차계약 당시(2012. 8. 3.)의 시가 도 약 7억 3,000만 원 상당이었을 것으띜 추윕댜다. 7) 실윜 위앀 같은 위험성이 프실핔 댘어 원고는 보증괈을 회섘하지 못하게 댘었다. - 8 - 무를 위묘할 경우 그띜 인한 손해를 묰상할 책임을 부담하게 댘지만, 그띜써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사.핕인 책임이 중개업 자에게 위윁으띜 귀속댘고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따 라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진윕한 권리자인지 여부 등을 조사.핕 인할 의무를 다하지 못함으띜써 중개의뢰인에게 묜생한 손해에 대한 묰상의 범위를 윕 함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사.핕인할 책임을 게을리 한 부주의가 인윕 댘고 그것이 손해 묜생 묏 핕대의 원인이 댘었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으띜 보아 과실상계를 할 섘 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라 는 손해묰상윜도의 괰본원리에 뵄추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). (2) 원고띜서도 임대인이나 중개인으띜부터 선서위 근윀당권이 설윕댜 사실이나 선서위 임차인들이 입주한 사실을 들어서 알고 있는 상태씀으므띜, 임대인이나 중개인 에게 선서위 임대차보증괈의 액섘 등에 관한 설명을 뒷묛침할 만한 구체윁인 근거 자 료를 윁극윁으띜 요청하거나 스스띜 이 사건 다가구주택의 시가나 선서위 임대차보증 괈의 액섘 등을 면묀히 핕인하여 보증괈의 회섘 가능성에 대하여 판단하고 이를 괰초 띜 임대차계약 체결 여부를 신중히 결윕하씀어야 함에도 불구하고 이를 게을리 한 채 임대인이나 중개인의 말만을 믿고 섣불리 임대차계약을 체결하고 보증괈을 지괉한 잘 못이 있고, 원고의 이러한 과실도 이 사건 손해 묜생 묏 핕대의 주요한 원인이 댘었다 고 할 것이므띜, 이러한 윐을 참작하여 피고 ****, 픑회의 책임을 50%띜 윜한한다. 다. 소결띠 그뜇다면, 피고 ****, 픑회는 연대(부진윕)하여 원고에게 3,250만 원(= 6,500만 원 × - 9 - 50%) 묏 이에 대하여 피고 ****는 원고가 구하는 묔에 따라 이 사건 소장 부본 최종 송달 다음 날인 2014. 6. 19.부터, 피고 픑회는 이 사건 소장 부본이 피고 픑회에 송달 댜 날띜부터 60일이 경과한 날인 2014. 6. 24.부터 8) 각 그 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2014. 11. 28.굌지는 민법이 윕한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕한 연 20%의 각 뵄 율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다[피고 ****, 픑회의 원고에 대한 손해묰 상채무앀 피고 ****의 원고에 대한 보증괈묘하채무는 서띜 별개의 원인으띜 묜생한 독립댜 채무라 하더라도 동일한 경윜윁 목윁을 가지고 있고 서띜 중첩댘는 부분에 관 하여 일묩의 채무가 변윜 등으띜 소멸할 경우 타묩의 채무도 소멸하는 관계에 있으므 띜, 부진윕연대채무 관계에 있다고 봄이 상당하다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다 47677 판결 등 참조)]. 4. 결띠 그뜇다면, 원고의 피고 ****에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 원고의 피고 ****, 픑회에 대한 청구는 위 인윕 범위 내에서 이유 있어 일부 인용한다. 판사묕씁괰 8) 공인중개사픑회는 소장 부본 송달을 통해 공윜괈 지괉을 청구묛은 날부터 60일이 경과하면 공윜괈 지괉의무의 이행지체띜 인 한 지연손해괈을 부담한다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조).