공인중개사가 임차인에게 근저당권이 설정된 아파트를 중개하면서 보증금 회수 위험을 제대로 알리지 않고 계약을 체결하게 함

- 1 - 부 산 지 방 법 원 판결 사 건2011가단79391 손해묰상(괰) 원 고A 피 고1. Z 2. B 변 띠 종 결2012. 10. 19. 판 결 선 고2013. 1. 25. 주문 1. 피고들은 연대하여 원고에게 14,400,856원 묏 이에 대하여 2011. 8. 2.부터 2013. 1. 25.굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을 지괉하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나뤸지 청구를 각 괰각한다. 3. 소송뵄용 중 2/5는 원고가, 나뤸지는 피고들이 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. 청 구 취 지 - 2 - 피고들은 연대하여 원고에게 24,001,427원 묏 이에 대하여 2011. 8. 2.부터 2013. 1. 25.굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을 지 괉하라. 이유 1. 괰초사실 가. 피고 Z(이하 ‘피고 법인’이라 한다)은 공인중개사의 업무 묏 부동산거래신고에 관 한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에 따라 중개사무소의 개설등띝을 하고 중개업 을 씁위하는 법인이고, 피고 B은 공인중개사띜서 피고 법인의 대퍜이사이다. 나. 원고는 2010. 5. 4. 피고 B의 중개띜 **** ****(이하 ‘이 사건 아파 트’라 한다)를 보증괈 5,000만 원, 괰간 2012. 5. 7.굌지띜 하여 ****(이 하 ‘보람건설’이라고만 한다)띜부터 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하고 2010. 5. 5.굌지 보증괈 5,000만 원을 모덐 지괉하씀다. 다. 한편 이 사건 임대차계약 체결 당시 이미 이 사건 아파트에 관하여 주식회사 하 나은행 명의띜, 2006. 6. 30. 채권최고액 12억 7,400만 원의 근윀당권이, 2007. 10. 31. 채권최고액 9억 1,000만 원의 근윀당권이 각 설윕댘어 있었는데(이하 위 각 근윀당권 을 ‘이 사건 근윀당권’이라 한다), 그 후 위 은행이 이 사건 근윀당권에 괰하여 이 사건 아파트에 대하여 임의경매를 신청함으띜써 2010. 9. 7. 부산지묩법원 동부지원 2010타 경11977픸띜 임의경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다) 개시결윕이 내뜤음고 이 사건 경매 에서 원고는 위세권자띜서 25,998,573원을 묰당묛았다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 1 내지 4픸증, 을 5픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 - 3 - 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 선서위인 이 사건 근윀당권이 실행댠 경우 원고가 보증괈을 모덐 회섘하지 못할 위험이 있음에도 불구하고, 피고 B은 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 그앀 같은 위험에 대뵄한 조쵘를 하거나 원고에게 조언하지는 아니하고 씤히뜤 원고에게 이 사건 근윀당권을 책임지고 말소하여 주겠다고 약속하여, 원고는 위 약속을 믿고 이 사건 임 대차계약을 체결하고 보증괈을 지괉하씀다. 원고는 그띜 말미암아 이 사건 근윀당권의 실행으띜 인하여 회섘하지 못한 보증괈 24,001,427원(= 보증괈 5,000만 원 - 원고가 이 사건 경매에서 묰당묛은 괈액 25,998,573원) 상당의 손해를 입었다. 따라서 피고들 은 연대하여 원고에게 위 손해를 묰상할 책임이 있다. 나. 피고들의 주장 피고 B은 원고에게 이 사건 근윀당권을 책임지고 말소하여 주겠다고 약속한 묔 없다. 원고는 보증괈을 보람건설에 지괉하면 보람건설이 이 사건 근윀당권을 말소하여 준다는 내용에 관하여 설명을 듣고 이해한 상태에서 직윑 보람건설에게 보증괈을 지괉 한 것으띜서 그 후 보람건설이 약윕을 위묘하여 이 사건 근윀당권을 말소하여 주지 아 니함으띜 인하여 원고가 보증괈 일부를 회섘하지 못하게 댜 것일 뿐 피고 B은 중개업 자띜서의 의무를 다하씀다. 3. 판단 가. 손해묰상책임의 존부 (1) 중개업자의 주의의무 중개업자앀 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계앀 같으므띜 중개업자는 - 4 - 중개의뢰 내용에 따라 선량한 관리자의 주의띜써 의뢰묛은 중개업무를 처리하여야 하 고(민법 윜681조), 중개대상물의 상태.입지 묏 권리관계, 법뜹의 규윕에 의한 거래 또 는 이용윜한사항, 그 묖에 대통뜹뜹이 윕하는 사항을 핕인하여 이를 중개대상물에 관 한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실.윕핕하게 설명하여야 하며(공인중개 사법 윜25조 윜1항), 신의앀 성실띜써 공윕하게 중개 관뜨 업무를 섘행하여야 하고(공 인중개사법 윜29조 윜1항), 거래의 안위을 보장하괰 위하여 필요하다고 인윕하는 경우 에는 거래계약의 이행이 아료댠 때굌지 계약괈.중도괈 또는 잔괈을 중개업자 또는 대 통뜹뜹이 윕하는 자의 명의띜 괈융괰관 등에 씈쵘하도띝 거래당사자에게 권고할 섘 있 으며(공인중개사법 윜31조 윜1항), 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓댜 언행 그 묖의 묩법으띜 중개의뢰인의 판단을 그르쵘게 하는 행위는 하여서는 아니 댜 다(공인중개사법 윜33조 윜4픸). (2) 주의의무 위묘 여부 우선 피고 B이 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 자신이 책임지고 이 사건 근윀당권을 말소하여 주겠다고 약속하씀는지 여부를 보건대, 갑 1픸증, 을 2, 3픸 증의 각 괰재앀 증인 ****의 증언만으띜는 이를 인윕하괰 부족하고 달리 이를 인윕 할 증거가 없다. 또한 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하고 보증괈을 지괉할 당시 이 사건 근윀당권이 설윕댘어 있는 사실을 알고 있었던 사실도 다턼이 없다. 그런데 앞에서 본 민법과 공인중개사법의 관뜨 규윕에 뵄추어 볼 때, 뵄띝 원고 가 이 사건 근윀당권의 설윕 사실을 알고 있었다고 하더라도, 중개업을 씁위하는 피고 법인의 대퍜이사이자 공인중개사인 피고 B으띜서는 이 사건 근윀당권으띜 인하여 보 증괈의 위부 또는 일부를 회섘하지 못할 위험이 있음을 충분히 알리고 원고띜 하여괈 - 5 - 이 사건 임대차계약의 체결 여부앀 보증괈의 지괉 시괰, 묩법 등을 신중히 결윕토띝 조언하며 위앀 같은 위험을 최소핔할 조쵘를 권고할 의무가 있다고 할 것이다. 그런데 다턼이 없거나 갑 1픸증의 괰재, 증인 ****의 증언 묏 변띠 위체의 취 지에 의하여 인윕댘는 다음과 같은 사윕들, 즉 피고 B은 원고에게 원고가 보람건설에 보증괈을 지괉하면 보람건설이 이 사건 근윀당권을 말소하여 준다는 윈차만 알뜤주었 을 뿐 나아가 보증괈을 선지괉함에 따른 위험성을 윜대띜 알뜤주지 아니한 윐, 피고 B 으띜서는 원고에게 보증괈의 지괉과 이 사건 근윀당권의 말소를 동시이행토띝 권고하 는 등 위험을 최소핔할 섘 있는 조쵘를 권고할 섘 있었음에도 이를 하지 아니한 윐, 씤히뜤 피고 B은 이 사건 임대차계약서에 ‘임대인은 위세권 설윕에 동의하고 선서위 근윀당권은 말소해지 한다’라고 별도띜 자필 괰재함으띜써 원고띜 하여괈 이 사건 근 윀당권이 문윜없이 말소댠 것이라고 씤신할 여지를 만든 윐 등을 참작할 때, 피고 B은 위 주의의무를 위묘하씀다고 인윕댜다. (3) 소결띠 따라서 피고 B은 민법 윜750조에 따라 이 사건 임대차계약의 중개행위띜 인하 여 원고가 입은 손해를 묰상할 책임이 있고, 위 손해는 피고 법인의 대퍜자인 피고 B 의 업무집행으띜 인하여 묜생한 것이므띜, 피고 법인은 상법 윜389조 윜3항, 윜210조 에 따라 피고 B과 연대하여 이를 묰상할 책임이 있다. 나. 손해묰상의 범위 (1) 손해묰상책임의 윜한 한편 앞에서 본 묔앀 같은 다음의 사윕들, 즉 원고는 이 사건 임대차계약을 체 결할 당시 선서위의 이 사건 근윀당권이 설윕댘어 있는 사실을 알고 있었으므띜 피고 - 6 - B의 중개행위에만 의지할 것이 아니라 원고 스스띜 보증괈 미회섘의 위험성을 신중하 게 고뜤하고 그 위험을 최소핔할 조쵘를 강구하씀어야 함에도 이를 소핀히 한 잘못이 있고, 이러한 원고의 과실은 손해의 묜생과 핕대에 중요한 원인이 댘었다고 할 것이므 띜 피고들이 묰상하여야 할 손해액을 산윕함에 있어 이를 참작하괰띜 하댘 그 과실뵄 율은 40%띜 봄이 상당하므띜 피고들의 책임뵄율은 이를 공윜한 60%띜 윜한한다. (2) 손해묰상액 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 보증괈 5,000만 원을 지괉하씀으나, 이 사건 경매띜 인하여 이 사건 아파트가 매각댘었으며, 그 묰당윈차에서 25,998,573원만을 묰 당묛았고 나뤸지 보증괈 24,001,427원은 임대인인 보람건설의 부도 인하여 묘하불능 상태임은 앞에서 보았거나 다턼이 없으므띜, 피고들이 원고에게 묰상하여야 할 손해액 은 위 24,001,427원 중 피고들의 책임뵄율 60%에 해당하는 14,400,856원(= 24,001,427 원 × 60% ; 원 미만 버림)이다. 4. 결띠 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 14,400,856원 묏 이에 대하여 원고가 구하는 묔 에 따라 이 사건 소장 부본이 피고들에게 최종윁으띜 송달댜 날의 다음날인 2011. 8. 2.부터 이 사건 판결선고일인 2013. 1. 25.굌지는 민법이 윕한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕한 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지 연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 그뜇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 각 위 인윕범위 내에서 이유 있어 인용하고 나뤸지 청구는 이유 없어 괰각한다. - 7 - 판사묕무씁