중개업자가 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 선순위 임차인 보증금 내역을 제대로 확인·설명하지 않고 넘어감

- 1 - 대구지방법원 판결 사 건2014가단43233 손해배상(기) 원 고 **** (이하 생략) 소송대리인 법무법인 참길 담당변호사 ****, **** 피 고1. **** (이하 생략) 송달장소 **** (이하 생략) 2. 한국공인중개사 서울 관악구 (이하 생략) 소송대리인 법무법인 신라 담당변호사 **** 변 론 종 결2015. 3. 18. 판 결 선 고2015. 4. 8. 주문 1. 피고들은 연대하여 원고에게 19,500,000원 및 이에 대하여 피고 1은 2014. 9. 26.부 터, 피고 2는 2014. 11. 26.부터 각 2015. 4. 8.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 - 2 - 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 7/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 피고들은 연대하여 원고에게 65,000,000원 및 이에 대하여 피고 1은 이 사건 소장 송 달 다음날부터, 피고 2는 이 사건 소장 송달일로부터 60일이 경과한 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 1) 원고는 2011. 12. 12. 피고 1의 중개로 ****과 사이에 **** (이하 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 ****에 관하여 임대차보증금 6,500만 원, 월 차임 5만 원, 임대차기간 2012. 1. 3.부터 2014. 1. 2.까지로 하는 임대차계약(이 하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 2) 원고는 위 계약에 따라 임대차보증금 중 계약금 650만 원은 계약 당일 및 그 다음날에, 중도금 3,350만 원은 2011. 12. 30.에, 잔금 2,500만 원은 2012. 1. 3.에 각 지급하였다. 나. 이 사건 건물에 관한 경매절차 - 3 - 순번임차인임차 부분보증금(원)전입일자확정일자비고 1이OO101호82,000,0002011. 4. 8.2011. 4. 8. 2이□□103호70,000,0002011. 9. 21.2011. 8. 30. 3장OO201호75,000,0002012. 5. 9.전세권자 4최OO203호75,000,0002011. 4. 11. 2011. 4. 4. 5최OO205호17,000,0002013. 6. 5.2013. 6. 5.소액임차인 6원고****65,000,0002011. 12. 29.2011. 12. 29.전세권자 7이△△302호90,000,0002011. 10. 12.2011. 10. 5.전세권자 1) ****은 2012. 11. 13. 이 사건 건물을 강OO에게 매도하였고, 강OO가 2012. 11. 15. 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 이 사건 건물 201호 세입자인 최OO이 2013. 7. 30. 강OO를 상대로 대구지방법원 서부지원 2013가단21844 호로 보증금 7,500만 원의 반환청구소송을 제기하여 승소하였다. 강OO는 2014. 2. 21. 대구지방법원에 청구금액을 58,940,410원으로 하여 부동산강제경매신청을 하였고, 같은 날 대구지방법원 2014타경3139호로 부동산강제경매 개시결정이 내려졌다(이하 ‘이 사 건 경매절차’라고 한다). 2) 이 사건 경매절차에서의 감정 결과 이 사건 건물 및 토지의 가액이 822,297,720 원으로 감정되었고, 이 사건 건물 및 토지는 2014. 7. 22. 622,200,000원에 매각되어 같은 달 29. 최고가매각허가결정이 내려졌다. 3) 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물의 임대차관계를 조사한 결과, 우선변제권 이 있는 임차인에 관한 임대차보증금, 전입일자, 확정일자가 아래와 같았다. 4) 이 사건 경매절차의 배당 결과, 1순위로 소액임차인인 최OO에게 1,700만 원, 2, 3순위로 당해세 및 교부권자인 대구광역시 남구에 1,209,184원(배당비율 69.47%), 3 순위로 근저당권자인 남구희망새마을금고에 378,430,870원(배당비율 100%), 같은 순위 로 확정일자 임차인 이OO에게 8,200만 원(배당비율 100%), 같은 최OO에게 5,500만 원(배당비율 100%), 같은 이□□에게 7,000만 원(배당비율 100%), 같은 이△△에게 - 4 - 13,521,636원(배당비율 15.02%), 같은 순위로 교부권자인 국민건강보험공단 대구중부지 사에 130,790원(배당비율 26.88%), 같은 서대구세무서에 302,466원(배당비율 9.12%)이 각 배당되었다. 원고는 이 사건 경매절차에서 배당을 받지 못하여 임대차보증금을 회수하지 못 하였다. 다. 공제계약의 체결 피고 1은 피고 2와 사이에 피고 1의 부동산중개행위에 관하여 공제금액을 1억 원, 공제기간을 2011. 6. 16.부터 2012. 6. 15.까지로 하는 공제계약을 체결하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의1, 갑 제3 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 손해배상책임의 발생 여부 1) 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰 인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에 게 부동산등기부 상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인.설명하는 데 그쳐서 는 아니되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 사는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인.설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 - 5 - 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세 입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인.설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자 가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 2) 갑 제2호증의2의 기재, 증인 ****의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 1이 작성하여 원고에게 교부한 중개대상물 확인.설 명서에 소유권 외의 권리사항으로 ‘남구희망새마을금고 4억 5,500만 원, 이△△ 전세권 9,000만 원’이 기재되어 있던 외에 다른 선순위 임차인들에 관한 기재는 없었던 사실, 당시 임대인인 ****이 계약 현장에 있기는 하였으나 늦게 도착하여 원고 또는 피고 1 에게 다른 선순위 임차인들의 계약 내역에 관하여 설명하지는 않은 사실을 인정할 수 있다. 그리고 당시 원고보다 선순위인 임차인들의 보증금 합계가 3억 1,700만 원(이OO 8,200만 원, 최OO 7,500만 원, 이□□ 7,000만 원, 이△△ 9,000만 원)인데 그 중 피고 1이 원고에게 설명한 부분은 ‘이△△ 9,000만 원’에 불과한 사실, 그 후 이 사건 경매 절차가 진행되고 원고가 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사실, 피 고 2가 피고 1과 공제계약을 체결한 사실은 기초사실에서 본 바와 같다. 위 인정사실에 비추어 보면, 피고 1이 원고에게 이 사건 건물 중 ****에 관한 임대차계약을 중개함에 있어 다가구주택인 이 사건 건물의 권리관계에 대한 확인.설 명의무를 성실하게 이행하지 아니하였고, 이러한 과실로 말미암아 원고가 임대차보증 금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 할 것이다. - 6 - 3) 피고 2는 원고가 이 사건 건물에 입주한 이후에는 다른 임차인들이 거주하고 있어 보증금 반환이 문제될 수 있음을 알았으므로, 원고의 공제금 지급 청구가 2년의 시효 도과로 소멸하였다고 주장한다. 공제사업은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로 공제사고 가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 그 공제금청구권자 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공 제금청구권의 소멸시효가 진행되어야 하는데(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조), 피고 2가 주장하는 원고가 이 사건 건물에 입주하였다는 사정만으로는 원 고가 손해의 발생을 알 수 있었다고 보기 어렵고, 오히려 이 사건 경매절차에서 배당 을 받지 못한 시점에 비로소 원고의 손해 발생이 객관적으로 확인된다 할 것인 점에 공제사고의 발생시점을 계약 체결일 또는 건물 입주일로 볼 경우 임대차계약이 통상 2 년 단위로 체결되는 점에 비추어 피고 2 등 공제기관들에 대한 공제금 청구가 원천적 으로 봉쇄될 수 있는 사정을 더하여 보면, 원고가 이 사건 경매절차에서 배당을 받지 못함이 결정된 2014. 9. 30.경부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행된다고 봄이 타당하 다. 따라서 피고 2의 이 부분 주장은 이유 없다. 4) 소결 그렇다면 피고 1은 과실에 따른 손해배상책임으로, 피고 2는 공제계약에 따른 책임으로 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 임대차보증 - 7 - 금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 손해배상책임의 제한 다만, 위 인정사실, 증인 ****의 증언 및 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있 는 다음과 같은 사정들을 종합적으로 고려하여 피고 1 및 피고 2가 배상하여야 할 손 해액을 30%로 제한한다. ① 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개 업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사.확인할 의무가 있고 그 주의 의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사.확인 책임이 중개업 자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따 라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사.확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사.확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손 해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 19. 선고 2012 다69654 판결 참조). ② 원고는 이사건 건물이 집합건물이 아닌 다가구주택의 일부임을 알았을 것이 고, 이 사건 건물의 형태상 다른 호실에도 임차인이 다수 존재할 수 있고 임대차보증 금의 액수 또는 원고의 임대차보증금과 비슷한 수준임을 인지할 수 있었다. 또한 이 사건 건물에는 이미 선순위 근저당권도 설정되어 있었는데, 이 사건 임대차계약 당시 - 8 - 임대인인 ****이 현장에 있었으므로(갑 제2호증의2의 기재에 따르면, 원고는 이 사건 건물의 상태에 관하여는 등기권리증, 등기부등본 등을 열람하고 임대인으로부터 구두 설명을 듣고 현장을 방문하였다) 원고로서는 만연히 중개인의 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 임대인에게 임대차보증금의 존부 및 액수 등을 확인할 수 있는 자 료를 적극적으로 요청하거나 이 사건 건물의 시가나 선순위 담보금의 액수 등을 확인 하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여 부를 결정하였어야 할 것임에도, 이를 게을리하여 중개인의 말만을 믿고 임대차계약을 체결하였다. ③ 피고 1이 원고에게 알려준 선순위 보증금(피고 1이 전세금이라고 고지하였 다)이 9,000만 원이고 이와 실제 선순위 임대차보증금 총액의 차이가 2억 2,700만 원 (=3억 1,700만 원-9,000만 원)에 달한다. 다만, 이 사건 건물에 대한 이 사건 경매절차 에서의 감정평가액(822,297,720원)을 기준으로 하면, 원고의 임대차보증금 중 49,797,720원 상당{=822,297,720원-(선순위 근저당권 채권최고액 455,500,000원+선순위 임대차보증금 합계 317,000,000원)}은 건물 가액에서 담보되는 범위 내에 있었다고 할 수 있다. (피고들은 이 사건 건물이 2012. 11. 15. 강OO에게 매도되었는데 강OO의 채무초 과 상태로 말미암아 이 사건 경매절차가 개시되게 되었고, 그 과정에서 원고에게 임대 인 변경을 인증하거나 이 사건 임대차기간이 종료되었음에도 이를 연장한 과실이 있다 는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건 임대차계약 체결 후 1년이 지나지 않은 2012. 11. 경 이 사건 건물의 소유권이 이전되었고 그로부터 8개월 정도가 지난 2013. 7. 30.경 다른 세입자인 최OO이 강OO를 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기하고 1 - 9 - 년여가 경과한 2014. 2.경 이 사건 경매절차가 개시된 점에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 임대차기간 도중인 2012. 11.경 임대차계약을 해지하고 임대인 지위의 승계를 저 지해야 하였을 것이라고 하기는 어렵고 또한 원고가 이 사건 임대차계약의 기간 만료 일인 2014. 1. 2.경에 임대차기간을 연장하지 아니하였다고 하더라도 배당 결과에 차이 가 있었을 것으로 보이지는 않는다.) 다. 소결 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 1,950만 원(=6,500만 원×30%) 및 이에 대하 여 피고 1은 이 사건 소장 송달 다음날인 2014. 9. 26.부터, 피고 2는 이 사건 소장 송 달일(2014. 9. 26.)로부터 60일이 경과한 2014. 11. 26.부터 각 위 피고들이 이 사건 이 행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2015. 4. 8.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등 에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사이재혁