중개업자의 권유로 미완공 오피스텔 분양권을 매수하면서 권리관계를 제대로 확인·설명받지 못함

- 1 - 광주지방법원 제2민사부 판결 사 건2015나9192 손해배상(기) 원고, 항소인A 소송대리인 변호사 B 피고, 피항소인1. C 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 D 2. 한국공인중개사협회 대표자 이사 E 소송대리인 변호사 F 제1심판결광주지방법원 2015. 8. 20. 선고 2014가단30815 판결 변 론 종 결2016. 4. 8. 판 결 선 고2016. 5. 13. 주문 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 43,200,000원 및 이에 대하여 2013. 8. 19.부터 2016. - 2 - 5. 13.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다. 청구취지및항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 72,000,000원 및 이에 대하여 2012. 6. 13.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 주식회사 ****(아래에서는 ‘****’이라 한다)은 **** 주식회사(변경 전 상호: ****, 아래에서는 ‘****’이라 한다)가 ****(아래에서 는 ‘이 사건 부지’라 한다) 지상에 신축.분양하는 ****(아래에서는 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)의 시공사로서, ****으로부터 공사대금 명목으로 위 오피스텔 ****를 비롯한 일부 세대의 분양권을 넘겨받아 이를 보유하고 있었다. 나. ****의 대표이사 J은 ‘****’란 상호로 부동산 등 중개업을 하는 피고 1 에게 일정 수수료의 지급을 약정하면서 ****이 보유하고 있던 위 분양권의 매도 중 개를 의뢰하였고, 이에 원고는 2012. 6. 13. 피고 1의 권유로 ****로부터 이 사건 오 - 3 - 피스텔 ****의 분양권(분양금액: 99,000,000원, 아래에서는 ‘이 사건 분양권’이라 한 다)을 72,000,000원에 매수하고, ****에 매매대금을 모두 지급하였다. 1) 다. 이 사건 오피스텔은 사용승인을 받지 않은 미완공 상태의 건물로서, 가압류권자 인 K의 가압류등기 촉탁으로 인하여 2012. 6. 12. ****을 소유자로 하여 소유권보존 등기가 마쳐졌고, 2013. 5. 15. L 외 2인 명의로 2013. 5. 15. 매매예약을 원인으로 소 유권이전청구권가등기가 마쳐졌으며, 2013. 8. 19. 위 가등기에 기하여 위 L 외 2인 명 의로 2013. 7. 19. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 라. 이 사건 부지는 K가 소유하다가 2013. 5. 15. **** 명의로 2013. 5. 15. 매매계 약을 원인으로 소유권이전등기가 마쳐진 다음 L 외 2인 명의로 2013. 5. 15. 매매예약 을 원인으로 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌고, 2013. 8. 19. 위 가등기에 기하여 위 L 외 2인 명의로 2013. 7. 19. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 마. 피고 한국공인중개사협회는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 하여 부담하게 될 구 공 인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 7. 17. 법률 제11943호로 개정 되기 전의 것, 아래에서는 ‘구 공인중개사법’이라 한다)에 따른 손해배상책임을 보장하 기 위하여 설립된 공제사업자로서, 피고 1과 공제계약을 체결하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5, 6, 8 내지 10호증의 각 기재, 제1심 법 원의 국민은행 광주지점에 대한 금융정보제출명령 회신, 당심 증인 J의 증언, 변론 전 체의 취지 2. 당사자의 주장 1) 원고는 2012. 6. 14. 피고 1의 배우자 박00의 예금계좌로 매매대금 중 일부인 40,000,000원을 송금하였고, 같은 날 위 돈이 G 건설에 입금되었으며, 나머지 매매대금은 원고가 운영하던 식당의 보증금 및 권리금을 45,000,000원으로 평가하여 ****이 이를 인수하되 그 차액 13,000,000원을 원고에게 반환하는 방식으로 그 지급을 갈음하였다. - 4 - 가. 원고의 주장 원고는 중개업자인 피고 1의 중개로 이 사건 분양권을 매수하였다. 그런데 이 사건 오피스텔은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미완공 상태의 건물이고 건물 전체에 대한 소유권보존등기가 이루어져 이 사건 오피스텔 ****에 대한 구분소유권 등기가 불가능 하고, 위 오피스텔에 관하여는 가압류등기가 마쳐졌으며, 이 사건 부지의 소유자가 위 오피스텔의 소유 명의자와 달라 원고가 이 사건 분양권을 매수하더라도 해당 오피스텔 의 소유권을 취득할 수 없었음에도 불구하고, 피고 1은 위 분양권을 중개함에 있어서 등기부등본 등을 통하여 위와 같은 권리관계 등을 확인하여 원고에게 이를 설명할 의 무가 있음에도 불구하고 이를 이행하지 않아 원고로 하여금 이 사건 분양권의 매매대 금 상당의 손해를 입게 하였다. 따라서 피고 1은 원고에게 선택적으로 위임계약 불이행에 따른 손해배상 또는 구 공 인중개사법 제25조 제1항 위반을 원인으로 하는 같은 법 제30조 제1항에 따른 손해배 상으로, 위 매매대금 상당의 손해배상금 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 공제계약을 체결한 공제사업자로서 피고 1과 공동하여 위 금원을 지급할 의무가 있다. 나. 피고들의 주장 피고 1은 원고에게 이 사건 분양권을 중개한 것이 아니고 원고로부터 어떠한 대가 를 수수한 사실도 없으며, 단순한 호의관계에 기초하여 그 분양권 매수를 함에 있어서 입회한 것에 불과하므로, 원고에 대하여 어떠한 주의의무나 설명의무를 부담하지 않는 다. 나아가 원고는 이 사건 분양권을 매수하기 전 현장을 방문하여 위 분양권이 준공 전 - 5 - 선분양하는 분양권이라는 사실을 알고 있었고, 이 사건 오피스텔에 관한 권리관계를 모두 인지하고서도 가격적인 이익 때문에 이를 매수한 것이다. 3. 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 관련 법리 구 공인중개사법 제2조 제1호는 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매.교환.임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해 당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선.중개를 위한 행위로 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결 참조). 한편 구 공인중개사법 제25조 제1항은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태.입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실.정확하게 설명하고, 토지대장등본, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있 는바, 부동산 중개에 따른 중개업자의 확인.설명의무와 이를 위반하는 경우 중개업자 가 부담하게 되는 앞서 본 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있 어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의 를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 구 공인중개사법이 위 조항의 적용 범위를 특별 - 6 - 히 제한하고 있지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수 수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것은 아니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결 참조). 2) 중개행위에 해당하는지 앞서 본 사실관계에 의하면, 피고 1은 ****의 대표이사 J으로부터 이 사건 분양 권의 매도 의뢰를 받고 원고에게 이 사건 분양권을 매수할 것을 권유하였고, 원고로부 터 그 매매대금 중 일부인 40,000,000원을 그 배우자의 예금계좌를 통하여 수령한 다 음 이를 매도인인 ****에 전달하였을 뿐만 아니라 자신의 명의로 이 사건 분양권의 매매대금이 모두 지급되었다는 영수증을 작성하여 원고에게 교부하기까지 하였으므로 (갑 제2호증), 피고 1은 원고에게 이 사건 분양권 매수를 중개하였다고 할 것이다. 2) 따라서 피고 1은 원고에게 구 공인중개사법 제25조 제1항에 따른 확인·설명의무를 부담하고, 그 의무를 다하지 않아 원고에게 손해가 발생한 경우 같은 법 제30조 제1항 에 따른 손해배상책임이 발생하며, 한편 피고 1이 이 사건 분양권 중개와 관련하여 수 수료를 지급받았는지는 위와 같은 의무나 책임을 인정함에 있어 영향을 미치지 않는 다. 3) 손해배상책임이 발생하는지 앞서 본 사실관계와 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 과 같은 사정, 즉 ① 원고가 이 사건 분양권을 매수하기 전 이 사건 오피스텔에 관하 여 가압류권자 K의 가압류등기 촉탁으로 인하여 ****을 소유자로 하여 소유권보존등 기가 마쳐진 다음 위 오피스텔에 관하여 K를 채권자로 하여 청구금액 1,288,000,000원 2) 이 사건 분양권은 구 공인중개사법 제3조가 규정하고 있는 중개대상물의 범위에 포함된다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결 참조). - 7 - 으로 하는 가압류등기가 마쳐졌고, 위 오피스텔의 부지는 ****이 아닌 K가 소유하고 있었던 점, ② 피고 1은 원고에게 이 사건 분양권을 중개하면서 구 공인중개사법 제25 조 제1항에 따라 이 사건 오피스텔과 부지의 등기부등본을 제시하면서 위와 같은 권리 관계를 설명하지 않아 원고는 위 등기부등본에 기재된 권리관계를 인지하지 못하고 이 사건 분양권을 매수한 점 3) , ③ 원고가 이 사건 분양권을 매수한 이후 위 가압류등기는 2013. 5. 15.자 취하를 원인으로 2013. 5. 22. 말소되고, ****이 2013. 5. 15. K로부터 이 사건 부지의 소유권을 취득하기는 하였으나, K가 가압류신청을 취하하고 부지의 소 유권을 이전한 위 2013. 5. 15. 위 오피스텔 및 부지에 관하여 K를 근저당권자로 하여 채권최고액 400,000,000원의 공동근저당권이 설정된 다음 L 외 2인 명의로 2013. 5. 15. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이후 L 외 2인이 위 가등기 에 기한 본등기를 마쳐 그 소유권을 취득함으로써 원고가 이 사건 오피스텔 ****의 소유권을 취득하는 것이 불가능하게 된 점, ④ 부동산거래에 있어 매수인의 지위에 있 는 사람은 위와 같이 자신이 매수하려고 하는 부동산이 타인의 소유이거나 상당한 액 수를 청구금액으로 하는 가압류등기 등으로 권리가 제한된 상태에 있다는 것을 인지한 경우 특별한 사정이 없는 이상 장래 그 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 권리가 제한된 상태의 소유권을 취득하게 될지도 모른다는 걱정과 불안감으로 이를 매수하지 않는 것이 일반적이라고 할 것이므로, 원고도 이 사건 오피스텔에 관하여 가압류등기 3) 피고들은 원고가 이 사건 오피스텔의 권리관계를 인지하고서 이 사건 분양권을 매수하였다고 주장하나, 이 사건 에 제출된 증거들만 가지고는 피고 1이 구 공인중개사법 제25조 제1항에 규정된 중개업자의 확인·설명의무를 이 행하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다{한편, 피고들은 분양권매매계약서(갑 제3호증)의 특약사항에 ‘매도인은 근저당설정 및 법률적인 하자가 없는 상태에서 준공과 동시에 매수인에게 인도키로 한다’, ‘위 사항들의 위반시 매도인은 모든 민·형사상의 책임을 지며 분양금의 배액 배상을 하기로 한다’는 내용이 기재 되어 있음을 근거로 원고가 피고 1로부터 이 사건 오피스텔의 권리관계 등에 관한 설명을 듣고 이 사건 분양권 을 매수하였다는 취지로 주장하나, 위 매매계약서는 이 사건 분양권 매매가 이루어지고 나서 1년 정도 지난 후 에야 작성된 것이므로, 위와 같은 기재를 근거로 피고 1이 위 규정에 따른 확인·설명의무를 이행하였다고 보기 는 어렵다}. - 8 - 가 마쳐지고 ****이 아닌 K가 이 사건 부지를 소유하고 있다는 사정을 알았다면 이 사건 분양권을 매수하지 않았을 것이고, 달리 그와 같은 사정을 알면서도 이를 매수할 만한 특별한 동기 등을 찾아보기 어려운 점 4) 등에 비추어 보면, 피고 1은 구 공인중개 사법 제25조 제1항에 따라 이 사건 오피스텔 및 부지의 등기부등본을 제시하고 그 권 리관계를 설명할 의무가 있음에도 불구하고 그 의무를 제대로 이행하지 않은 과실로 그러한 권리관계를 알지 못한 원고로 하여금 이 사건 분양권을 매수하게 하였고, 그로 인하여 원고는 해당 오피스텔의 소유권 취득이 불가능 5) 해진 이후 현재까지 매매대금 마저도 회수할 수 없게 되어 그 대금 상당의 손해를 입었다고 할 것이다. 따라서 피고 1은 구 공인중개사법 제30조 제1항에 따라, 피고 한국공인중개사협회는 소속 공인중개사인 피고 1의 중개행위의 과실로 인한 손해배상책임을 병존적으로 인수 한 공제사업자로서 공동하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 책임의 제한 앞서 본 사실관계 및 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 과 같은 사정, ① 이 사건 오피스텔은 사용승인 전 미완공 상태에 있었고, 이 사건 분 양권 매매계약이 체결되기 하루 전에야 비로소 소유권보존등기가 마쳐졌으므로, 피고 1로서는 이 사건 분양권 중개 당시 위 오피스텔의 등기부가 개설되었다는 사실조차 인 지하기 어려웠을 것으로 보이는 점, ② 원고도 이 사건 분양권을 매수하면서 피고 1에 게 이 사건 오피스텔 및 그 부지의 등기부등본의 제시를 요구하거나 스스로 그 등기부 를 열람해보지 않는 등 매수인으로서 일반적으로 요구되는 주의의무를 다하지 않은 점 4) 단순히 염가로 매수할 수 있다거나 이 사건 오피스텔에 관한 가압류권자나 그 부지의 소유자가 ****의 실질적 인 경영자인 K라는 사정만으로는 원고가 등기부등본에 기재된 권리관계를 인지하면서도 이 사건 분양권을 매수 할 만한 특별한 사정에 해당한다고 보기 부족하다. 5) 이 사건 오피스텔 및 부지의 소유권이 L 외 2인에게 이전된 2013. 8. 19. 원고의 소유권 취득이 불가능하게 되 었다고 할 것이다. - 9 - 등을 고려하여 보면, 피고들의 원고에 대한 책임비율은 60%로 제한함이 손해의 공평한 분담이라는 손해배상제도의 이념에 부합한다. 다. 소결론 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금 43,200,000원(＝72,000,000원 × 60%) 및 이에 대하여 손해발생일로 봄이 상당한 2013. 8. 19.부터 6) 피고들이 이행의무 의 존재 여부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2016. 5. 13.까지 는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하 여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 피고들에 대하여 위 인정 금원의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 각 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각 하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김재영 판사박성남 6) 불법행위에 있어 위법행위 시점과 손해발생 시점 사이에 시간적 간격이 있는 경우에 불법행위로 인한 손해배상 청구권의 지연손해금은 손해발생 시점을 기산일로 하여 발생한다고 보아야 할 것이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다76368 판결). - 10 - 판사박주영