공인중개사가 다가구주택 임대차를 중개하면서 다른 소액임차인의 존재와 경매 배당 가능성을 제대로 확인·설명하지 않았다.

- 1 - 대구지방법원 판결 사 건2013가단5241 손해배상 원 고 피 고 변 론 종 결2013. 5. 10. 판 결 선 고2013. 6. 14. 주문 1. 피고는 원고에게 10,000,000원 및 이에 대하여 2013. 3. 23.부터 2013. 6. 14.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하 라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라. - 2 - 이유 1. 기초사실 가. 원고는 2010. 1. 9. ****에 있는 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) ****를, 임대차기간 2010. 1. 11.부터 2012. 1. 10.까지, 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 5만 원으로 정하여 임차하고(위 임대차계약을 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다), 위 임대차보증금반환채권을 담보하기 위해 2010. 1. 11. 위 ****에 전세권설정등기를 경료하였다. 피고는 공인중개사로 이 사건 임대차계 약을 중개하였다. 나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물과 그 대지에는 ****의 2009. 12. 31.자 압류등기, ****의 채권최고액 6억 5,000만 원의 근저당 권설정등기, ****의 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권설정등기, ****의 채권 최고액 9,000만 원의 근저당권설정등기기 마쳐져 있었고, ****가 이 사건 건물 5층 전부에 대한 전세금 6,000만 원의 전세권설정등기를, ****이 이 사건 건물 505호에 대한 전세금 4,000만 원의 전세권설정등기를 각 경료한 상태였다. 다. 이 사건 건물은 건축물대장상 2층부터 5층까지의 용도가 근린생활시설로 되어 있으나, 실제로는 다가구 주택으로 사용되고 있었고, 점포를 제외하고 총 24개 가구가 입주할 수 있었다. 라. 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 작성하여 원고에게 교부한 ‘중개대상물 확 인.설명서’에는 위 각 압류등기, 근저당권설정등기 및 전세권설정등기 내역이 기재되 어 있으나, 그 외 임차인의 존재 여부에 대해서는 기재되어 있지 아니하다. 마. 이후 근저당권자인 ****가 대구지방법원 2011타경31645호로 이 사건 건물과 - 3 - 순번임차인점유부분전입일임대차보증금 및 차임배당금액 1강성협305호2011. 1. 13.3,500만 원, 월 10만 원1,700만 원 2권영국207호2011. 2. 25.500만 원, 월 45만 원500만 원 3김성일605호2009. 12. 9.3,500만 원1,700만 원 4박경주202호2010. 12. 15.5,000만 원1,700만 원 5****점포 2009. 9. 17. 전세권 설정 6,000만 원19,014,428원 6사공영308호2011. 8. 18.1,500만 원, 월 40만 원1,500만 원 7서진윤508호2010. 11. 5.3,000만 원, 월 23만 원1,700만 원 8윤우성303호2011. 12. 12.500만 원, 50만 원500만 원 9****505호 2009. 12. 21. 전세권 설정 4,500만 원1,700만 원 10이혁제506호2010. 1. 22.5,000만 원, 월 70만 원1,700만 원 11장자현603호2010. 1. 13.2,500만 원, 월 13만 원1,700만 원 12전송연208호2010. 6. 7.4,000만 원1,700만 원 그 대지에 대해 부동산임의경매를 신청하였고, 2011. 12. 15. 임의경매개시결정이 내려 져 기입등기가 마쳐졌다. 바. 위 경매절차에서 이 사건 건물과 그 대지는 합계 1,104,100,200원으로 감정되었 고, 한 차례 유찰된 후 915,860,000원에 낙찰되었으며, 2012. 10. 8. 배당기일에 집행비 용을 제외한 909,671,148원을 배당함에 있어 강성협 등 13명의 소액임차인들에게 합계 1억 8,300만 원이 우선 배당되었고, ****에 합계 12,007,140원이, 근저당권 자인 ****에 565,649,580원이, 근저당권자인 이영배에게 1억 3,000만 원 이, 전세권자인 ****에게 19,014,428원이 배당되었고, 원고는 전혀 배당받지 못했다. 사. 한편, 위 경매절차에서 배당받은 위 13명의 소액임차인들과 선순위 전세권자인 ****의 전입신고일 및 임대차보증금 등은 다음과 같다. - 4 - 13전용준201호2011. 5. 2.2,000만 원, 월 22만 원1,700만 원 14홍주영501호2011. 9. 26.500만 원, 월 50만 원500만 원 【인정근거】다툼이 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제6호증, 을제1호증, 을제2호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 피고의 손해배상책임 가. 책임의 발생 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인 이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아 니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상 물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권 리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업 자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하 게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 또한 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계 - 5 - 는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자 의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제16조에 의하여 신 의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’ 재25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관 계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결), 중개대상물의 권리관계에는 현재 권리상태 뿐만 아니라 장차 예견되는 장래의 권리관계도 포함된다 고 할 것이고, 이 사건 건물과 같은 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들 로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자 가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있다 고 할 것이다(최우선변제권 있는 소액임차인에 대한 설명은 곧 배당가능성에 대한 설 명으로 이어질 수 밖에 없다고 할 것이다). 살피건대, 피고가 김성일 등 다른 임차인의 존재에 대해서 확인하여 설명하지 아 니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑제2호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종 합하면, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가 능성에 대해서 아무런 설명을 하지 아니하였고, 장차 있을 수 있는 경매절차에서 원고 가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 아 니한 사실이 인정된다. 그러므로 피고는 이 사건 임대차계약 체결시 공인중개사로서의 의무를 다하지 못 한 잘못이 있다고 할 것이고, 이로 인하여 원고가 위 경매절차에서 임대차보증금을 회 - 6 - 수하지 못하게 되는 재산상 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고는 이 사건 임대 차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다(피고는, 원고 가 이 사건 임대차계약 체결 이후에 주소를 이전한 잘못으로 위 경매절차에서 소액임 차인으로 보호받지 못하였으므로, 최우선변제권이 있는 1,700만 원에 대해서는 피고에 게 손해배상책임이 없다고 주장한다. 그러나 피고가 소액임차인의 거주 여부나 거주할 가능성, 배당절차에서 원고의 배당가능성에 대해 제대로 설명하지 못한 잘못이 있다고 보는 이상 위 주장은 이유 없다. 또한 원고가 피고로부터 배당가능성 등에 대해 충분 히 설명을 들었다면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감액했 을 것으로 보이므로, 이 점에서도 피고의 주장은 이유 없다). 나. 책임의 제한 원고는 이 사건 건물 중 상당 부분이 다가구주택으로 사용되어 있음을 알았던 것 으로 보이고, 이 사건 건물의 형태상 위 ****와 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실 에 관하여 다른 임차인이 거주하거나 거주할 가능성이 있음을 충분히 인지할 수 있었 으며, 게다가 이미 선순위 근저당권과 전세권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중 개인의 근저당권 등에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 건물의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명 을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 건 물의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수, 소액임차인의 존재 여부 및 임대인의 재정 상태를 확인하여 임대차보증금의 반환가능성과 배당가능성에 대하여 판단하고 이를 기 초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 이 사건 임대차계 - 7 - 약을 체결한 이후 주소를 서울로 이전한 잘못이 있고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생 및 손해 확대의 원인으로 작용하였다 할 것이다. 이러한 점들과 피고의 주 의의무위반의 정도를 참작하여 피고가 배상하여야 할 손해액을 20%로 제한한다. 다. 소결 따라서 피고는 원고에게 1,000만 원(5,000만 원 × 0.2) 및 이에 대하여 원고의 손 해발생일 이후로 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날인 2013. 3. 23.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2013. 6. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이 유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사정한근 - 8 - 목록(부동산의표시) **** 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제2종근린생활시설 1층 계단실, 부속경비실 32.91㎡ 2층 제1종근린생활시설(의원) 214.5㎡ 3층 제2종근린생활시설(사무소) 214.5㎡ 4층 제2종근린생활시설(사무소) 214.5㎡ 5층 단독주택 122.95㎡ 5층 제1종근린생활시설(의원) 91.55㎡. 끝.