원고가 임대차 종료 후 피고가 신규 임차인으로부터 시설비 명목의 돈을 받은 것을 문제 삼음

【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 송백 담당변호사 홍성준) 【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【변론종결】2017. 8. 18. 【주 문】 1. 원고의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대한 2015. 12. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고는 2011. 10. 13. 임대인 소외 1과 사이에 서울 종로구 (주소 생략) 소재 □□빌딩 중 2, 3, 4, 5층(이하 이 사건 임대목적물이라 한다)에 관하여 임대차기간 2011. 12. 26.부터 2013. 12. 25.까지, 보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원(부가가치세 별도)로 정한 임대차계약(이하 이 사건 임대차계약이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 2011. 12. 26. 소외 1과 사이에 아래 표 기재 내용과 같은 ‘시설 투자비 상환약정’을 체결하였다. 이 사건 임대목적물에 ◇◇◇◇ 학사원 시설공사를 위해 소외 1이 투자한 금액을 학사원 운영이 지속되는 기간 동안 매월 500만 원씩 분할 상환한다.상호 부득이한 사유로 학사원 운영이 종료될 경우 임차인의 상환의무는 소멸됨과 동시에 학사원 시설물에 대하여 일체의 권리를 주장할 수 없다.당초 학사원 시설공사에 대한 전적인 권리는 임대인에게 있으며, 종료시점 원상태 그대로를 임대인에게 돌려 주어야 한다. 다. 원고는 이 사건 임대목적물에서 ‘☆☆☆ 고시원’이라는 상호로 고시원을 운영하였다. 라. 피고와 피고의 남편 소외 3은 소외 1과 사이에 2015. 7. 13. 소외 1로부터 서울 종로구 (주소 생략) 토지 및 그 지상 □□빌딩을 2,120,0000,000원에 매수하는 계약을 체결하고, 같은 해 8. 12. 소외 1의 임대차권리를 인수하는 사업포괄양도, 양수계약을 체결하였다. 마. 원고는 2015. 8. 22. 피고 및 소외 3과 이 사건 임대차계약의 임대인을 피고 및 소외 3으로 변경하는 계약을 체결하였다. 바. 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되고 있던 중 원고의 모(母)인 소외 2가 원고를 대리하여 2015. 9.경 피고에게 2015. 11. 15.자로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였다. 사. 원고는 2015. 11. 15.경 이 사건 임대목적물에서 퇴거하였고, 피고와 소외 3은 11월분 임료의 절반만을 원고로부터 수령하는 것으로 하여 위 임대보증금에서 미지급 임료와 시설이용료(위 나.항 기재 약정에 기한 돈) 등을 공제한 나머지 임대보증금 등을 2015. 12. 22. 원고에게 지급하였다. 아. 한편, 피고와 소외 3은 2015. 10. 20. 재단법인 ○○○○학교와 사이에 이 사건 임대목적물에 관하여 임대차기간 2015. 12. 1.부터 2017. 1. 1.까지, 보증금 50,000,000원, 임료 월 700만 원으로 정한 임대차계약(이하 신규 임대차계약이라 한다)을 체결하였다. 신규 임대차계약 당시 임차인 ○○○○학교는 이 사건 임대목적물에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 7,500만 원을 보증금과 별도로 피고 등에게 지급하기로 약정하였다. 자. 신규 임대차계약은 원고가 중개를 의뢰한 △△공인중개사사무소를 통하여 이루어졌고, 피고 등은 ○○○○학교로부터 위 7,500만 원을 수령하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 14, 15, 24호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장요지 원고가 위 시설 투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임과 별도로 500만 원씩 지급하였는바, 이는 영업시설에 대한 이용대가로서 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법이라 한다) 제10조의3 제1항이 정하는 권리금에 해당한다. 그럼에도 피고가 적극적으로 원고로 하여금 권리금을 포기하도록 강요하고, 신규 임차인으로부터 권리금(시설비)으로 7,500만 원을 수수하는 것으로 약정하고 이를 수령한 것은 상가임대차법 제10조의4 제1항 제1호, 제2호의 행위에 해당하는 권리금 회수 방해행위에 해당하거나, 상가임대차법이 정한 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 협력의무를 저버린 불법행위에 해당한다. 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 및 민법 제750조에 따라 원고에게 손해배상금 50,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 판단 가. 상가임대차법 중 관련 규정 별지 기재와 같다. 나. 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상책임 성립여부 1) 상가임대차법 제10조의3 제2항은, “권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다”고 규정하고 있고, 제10조의4 제1항 본문은, “....권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다”라고 규정하고 있으며, 제10조의4 제3항 후문은, “이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”라고 규정하고 있다. 이들 조항들을 종합하면 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구하려면, 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다. 2) 그러므로 우선, 원고가 신규 임차인인 ○○○○학교와 권리금계약을 체결하였는지 여부에 관하여 살펴본다. 갑 제8, 20호증의 각 기재만으로는 원고가 ○○○○학교와 권리금계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다[오히려 갑 제8호증의 2의 기재에 의하면, 소외 2는 2015. 9. 14. 피고에게 “사모님(피고) 전 직영으로 해보시라고 얘기했었고 계획에 차질이 있으시니까 권리금을 받으면 손해를 줄일 수 있으니 그 방법도 있다고 말씀드렸고...”, “(월세)700만 원이면 권리금 없어야 되는 것 맞습니다. 저는 만일을 몰라서 권리금을 건물주가 안을 수도 있지 않을까요.”라는 문자를 보냈는바, 위 문자내용은 건물주인 피고가 신규 임차인으로부터 권리금을 수령하는 것을 전제로 하여 보낸 것으로 해석된다]. 3) 따라서 원고가 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 다. 불법행위 성립 여부 갑 제8호증의 기재만으로는 피고가 원고에게 권리금을 포기하도록 강요하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그리고 상가임대차법이 정한 손해배상책임은 민법이 정한 불법행위 책임이 아니라 특별법인 상가임대차법이 정한 법정책임의 성격을 가지므로, 임대인이 상가임대차법이 정한 권리금 회수 협력의무를 위반하였다고 하여 바로 민법상의 불법행위 책임이 성립된다고 볼 수도 없으므로, 시설소유자인 피고가 신규 임차인과 시설비 인수조로 7,500만 원의 수수를 약정하고 이를 수령한 사실만으로는 원고 주장과 같은 불법행위가 성립한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장도 이유 없다. 4. 결 론 원고의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다. [별지 생략] 판사 문혜정