원고들이 아파트를 분양받은 뒤 피고들이 미분양 세대를 33% 할인분양하자 기망을 이유로 손해배상을 청구함

- 1 - 울산지방법원 제3민사부 판결 사 건2012가합1807 손해배상(기) 원 고1. A 2. B 3. C 4. D 5. E 6. F 7. G 8. H 원고들 소송대리인 법무법인 **** 담당변호사 ****, **** 피 고1. 주식회사 I 2. J 주식회사 피고들 소송대리인 법무법인 **** 담당변호사 **** 변 론 종 결2013. 4. 10. 판 결 선 고2013. 5. 1. - 2 - 주문 1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고들은 연대하여 원고 A, B에게 80,000,000원, 원고 C, D에게 80,000,000원, 원고 E 에게 80,000,000원, 원고 F에게 80,000,000원, 원고 G, H에게 80,000,000원 및 각 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈 을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 당사자들의 지위 등 피고 주식회사 I(이하 ‘피고 I’라고 한다)는 **** 지상에 ****(이하 ‘이 사 건 아파트’라고 한다)를 신축·분양하는 사업의 시행사이고, 피고 J 주식회사(이하 ‘피고 J’이라고 한다)는 위 사업의 시공사이다. 원고들은 이 사건 아파트에 관하여 직접 피고 I와 분양계약을 체결하거나 기존 수 분양자로부터 수분양자의 지위를 승계한 사람들이다(이하 최초 수분양자들과 피고 I 사 이의 분양계약을 ‘이 사건 분양계약’이라 하고, 수분양자의 지위를 승계한 계약과 통틀 어 ‘이 사건 분양 및 전매계약’이라 한다). 나. 이 사건 분양계약의 체결 및 승계 - 3 - 1) 원고 A, B 원고 A, B은 부부로서 2009. 8. 14. 이 사건 아파트 ***동 ****호(공급면적 153.5611㎡)를 4억 7,300만 원에 분양받은 소외 L과 사이에, 위 원고들이 L의 지위를 그대로 승계한다는 내용의 아파트분양권 매매계약서를 작성하였다. 위 원고들은 2010. 1. 30. 피고들로부터 잔대금 선납 등을 조건으로 이 사건 아파트 대금 중 3,000만 원을 할인받아 최종적으로 4억 4,300만 원에 분양을 받기로 하고, 2010. 5. 28. 위 원고들의 명의로 각 1/2지분씩 소유권이전등기를 마쳤다. 2) 원고 C, D 원고 C, D은 부부로서, 2010. 6. 15. 피고들과 이 사건 아파트 ***동 ***호(공 급면적 147.2617㎡)를 최초 분양가인 4억 4,800만 원보다 할인된 가격인 3억 9,900만 원에 분양받기로 하는 계약을 체결하고, 2010. 8. 16. 위 원고들 명의로 각 1/2지분씩 소유권이전등기를 마쳤다. 3) 원고 E 원고 E은 2006. 5. 26. 피고들과 이 사건 아파트 ***동 ***호(공급면적 153.5611㎡)를 4억 7,300만 원에 분양받기로 하는 계약을 체결하고, 2010. 1. 28. 3,000만 원의 대금 할인을 받아 최종적으로 4억 4,300만 원을 피고들에게 지급하고 2010. 5. 28. 위 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 4) 원고 F 원고 F은 이 사건 아파트 ***동 ***호(공급면적 147.2167㎡)의 최초 수분양자 인 M으로부터 위 아파트의 분양권을 매수한 N와 2010. 2. 18. 위 분양권을 다시 매수 하는 계약을 체결하였다. 위 원고는 2010. 2. 18. 피고들과 분양대금 중 3,000만 원을 - 4 - 할인받아 총 4억 400만 원에 최종적으로 분양받기로 약정한 후, 2010. 5. 25. 위 아파 트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 5) 원고 G, H 원고 G은 2006. 11. 6. 피고들과 이 사건 아파트 ***동 ***호(공급면적 184.4503㎡)를 5억 9,250만 원에 분양받기로 하는 계약을 체결하였다가, 2010. 5. 7. 수분양자를 원고 G 본인 및 그 배우자인 원고 H 2인으로 변경하였고, 2010. 6. 2. 피 고들로부터 잔금을 선납하는 조건으로 8,550만 원을 할인받아 총 5억 700만 원에 위 아파트를 분양받기로 하는 약정을 한 후, 2010. 8. 17. 위 원고들 명의로 각 1/2지분씩 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고들의 할인분양 피고들은 2011. 9.경 울산의 주택경기가 침체되고 중대형 평형 아파트의 청약이 미미하여 분양실적이 저조한 상태에 이르자, 이 사건 아파트의 미분양 물량을 해소하 기 위해 최초 분양가보다 33% 할인된 가격에 분양하는 방안을 마련하고 이를 시행하 였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 ~ 5, 27호증(가지번호 포함), 을 제6호증의 각 기 재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장 1) 피고들은 원고들이 이 사건 분양계약을 체결하거나 승계할 당시 분양실적이 저 조하였음에도 원고들에게 이 사건 아파트의 입주율이 80 ~ 90%에 이르며 향후 수분양 자들에 대한 추가 할인은 없을 것이라고 말하여 원고들로 하여금 이 사건 분양계약을 - 5 - 체결하거나 승계하고 대금을 지급하도록 하였다. 2) 피고들은 이 사건 분양계약 체결 여부를 고려하고 있던 원고들에게 ‘이 사건 아 파트는 분양이 원활하게 진행되고 있어 미분양 물량이 발생할 리 없고, 발생하더라도 추가적인 할인분양을 하지 않겠다’며 확언하였고, 원고들은 이를 믿고 이 사건 분양계 약을 체결하였는데, 피고들은 그 후 잔여 세대를 이 사건 아파트의 최초 분양가보다 33% 할인한 가격에 분양하였으므로, 원고들에게 허위사실을 말하여 분양한 것이다. 3) 따라서 피고들은 위와 같은 불법행위에 기하여 원고들에게 손해배상으로서 원 고들의 분양금액과 그 후 할인분양한 금액의 차액 상당을 위자료로서 지급할 책임이 있다. 나. 피고들의 주장 원고들에 대한 이 사건 분양 및 전매계약 당시에는 추가적인 할인분양 계획이 없 었으므로 원고들을 기망한 것이 아니며, 입주율이나 할인분양 실시 여부에 대한 고지 의무도 부담하지 않는다. 원고들에게 할인분양을 하지 않을 것이라는 확약을 한 적도 없고, 원고들이 이 사건 아파트를 분양받은 것은 스스로의 판단에 따른 것이므로 어떠 한 불법행위를 한 바 없다. 3. 판단 가. 분양률을 기망한 사실이 있는지 여부 피고들이 이 사건 아파트 분양과정 또는 분양권 전매과정에서 당시 분양률이 80 ~ 90%라고 말한 사실이 있었는지에 관하여 살펴보면, 이에 부합하는 듯한 갑 제31호증 의 기재 및 원고 A의 당사자본인신문결과만으로는 위와 같은 사실을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. - 6 - 나. 할인분양 계획에 관하여 기망한 사실이 있는지 여부 1) 먼저 원고 C, D, E, G, H이 이 사건 아파트를 분양받을 당시인 2006. 5.경부터 2010. 6.경까지 사이에 피고들이 할인분양을 계획하고 있었음을 인정할 아무런 증거가 없다. 2) 다음으로, 이 사건 아파트의 최초 수분양자 등으로부터 분양권을 매수한 원고 A, B, F의 경우 위 원고들의 각 분양권 매수 당시 피고들이 가담하였음을 인정할 아무 런 증거가 없다. 3) 한편 앞서 본 증거에 의하면, 피고들은 이 사건 분양 및 전매계약 이후인 2011. 9.경 미분양 세대에 관하여 최초 분양가보다 33%를 할인하여 이 사건 아파트를 분양 하기로 하고 이를 시행한 사실을 인정할 수 있으나, 피고들이 분양업무를 진행하면서 미분양 세대가 많아 판로를 모색하는 차원에서 매매대금의 액수, 지급시기 및 방법 등 을 결정하는 것은 원칙적으로 매도인의 계약자유의 영역에 해당하므로, 피고들이 미분 양 세대를 원고들에게 적용한 분양가격보다 할인하여 분양을 하였다고 하더라도 이것 이 권리남용에 해당하거나 신의칙 또는 형평의 원칙에 반하는 불법행위에 해당한다고 볼 수 없다. 또한 피고들은 이 사건 분양계약 체결 이후 부득이하게 추가적인 할인분 양을 시도한 것이어서 이 사건 분양계약 및 전매계약 당시 원고들에게 할인분양 계획 이 있음을 알려줘야 할 의무가 있었음을 인정하기도 어렵다. 설령 피고들이 추가적인 할인분양의 가능성을 알 수 있었다고 하더라도 이는 아 파트 분양업무의 성격상 분양기간 동안 경제사정의 변화가 생겨 미분양으로 인한 상당 한 손해가 발생하게 되면 어쩔 수 없이 할인분양을 하게 되는 것인 점, 사적자치의 원 칙상 분양자인 피고들은 그 분양가를 책정할 자유 및 경제사정의 변화나 부동산경기의 - 7 - 변동 등에 따라 분양자의 사업수익을 확보하고 손실을 최소화하기 위하여 그 분양가를 변경할 자유가 있는 점 등에 비추어 이를 이 사건 분양계약 당시 원고들에게 고지하여 야 할 신의칙상의 의무가 생긴다고 볼 수도 없다. 4) 나아가 피고들이 원고들에게, 잔여세대에 관하여 원고들에게 분양한 가격보다 할인하여 분양하지는 않을 것이며, 만약 그러한 증거가 있다면 전액 환불조치 하겠다 고 확약한 사실이 있는지에 관하여 살펴보면, 이에 부합하는 듯한 갑 제8, 30호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려, 갑 제 4호증의 5, 을 제4호증의 1 ~ 4, 제5호증의 1의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합 하면, 원고 A, F, E, G, H은 향후 잔여세대 분양시 그 조건 등에 관하여 어떠한 이의 도 제기하지 않을 것과 추가할인을 요구하지 않을 것을 확인하는 내용의 합의서를 작 성한 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 위 원고들은 이 사건 아파트의 잔여세대 가 추가적으로 할인분양 될 수 있음을 예상하면서 계약 체결에 나아갔다고 봄이 상당 하다. 설령 피고들이 원고들 주장과 같이 할인분양을 하지 않겠다는 약속을 하였다고 하더라도 원고들이 이 사건 분양계약을 체결하게 된 동기는 이 사건 아파트의 입지, 편의시설, 향후 가격 상승에 대한 기대 등 다양할 것인데 단지 피고들의 약속만을 믿 고 이후 할인분양으로 인한 가격하락이 없으리라는 이유로 분양계약을 체결하였다고 보기 어렵다. 5) 따라서 피고들이 이 사건 아파트의 분양가격을 추가적으로 할인하여 분양한 것 이 원고들에 대한 어떠한 계약 위반 내지 불법행위가 성립한다고 볼 수 없으므로 이를 전제로 하는 원고들의 위 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. - 8 - 4. 결 론 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각한다. 재판장 판사도진기 판사홍지현 판사이수주