공인중개사가 임차인에게 선순위 근저당권·전세권과 미등기 임차인 현황을 제대로 설명하지 않고 시세를 과장해 임대차계약을 중개함

- 1 - ****지방법원 판결 사 건2014가단18145 손해배상(기) 원 고원고 피 고1. 피고 1 2. 한국공인중개사협회 변 론 종 결2015. 5. 28. 판 결 선 고2015. 6. 18. 주문 1. 피고들은 공동하여 원고에게 930만 원 및 이에 대하여 피고 1은 2014. 3. 20.부터, 피고 한국공인중개사협회는 2014. 7. 2.부터 각 2015. 6. 18.까지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 60%는 원고가, 40%는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 피고들은 연대하여 원고에게 5,000만 원과 이에 대하여 2014. 3. 20.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계 - 2 - 산한 돈을 지급하라. 이유 1. 기초 사실 가. 원고는 2013. 5. 13. 소외인 1과 사이에 소외인 1 소유의 **** **** ****에 있 는 다세대주택(4층 높이의 12개 호실로 이루어짐) 중 ****에 관하여 임차보증금은 5,000만 원, 임대차기간은 2013. 5. 29.부터 2015. 5. 28.까지로 하는 임대차계약을 체 결하였다(이하, 위 다세대주택 전체를 ‘이 사건 건물’로 위 ****를 ‘이 사건 임차 부 분’이라 하며, 위 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 나. 피고 1은 공인중개사인데, 원고는 피고 1의 중개로 이 사건 임대차계약을 체결하 였다. 다. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물의 시세는 729,465,570원 정도였고 이 사 건 주택에는 근저당권 2건(채권최고액 합계 4억6,800만 원), 전세권 3건(전세금 합계 1 억9,500만 원)의 선순위 근저당권 및 전세권이 존재하여 위 각 피담보채무액의 합계가 6억6,300만 원에 달하는 외에도 다수의 임차인이 존재하였으나, 피고 1은 등기된 근저 당권과 전세권에 관한 사항만을 원고에게 알려주고 등기되지 않은 임차인들에 관한 사 항은 알려 주지 않았다. 라. 이 사건 임대차계약 체결일로부터 얼마 지나지 않은 2013. 6. 11. 이 사건 건물 에 대하여 ****지방법원 2013타경12563호로 경매절차가 개시되고 그 경매 절차에서 이 사건 건물은 700,300,000원에 낙찰되어 2014. 3. 20. 열린 배당기일에 집행비용을 공제한 694,369,520원에 대한 배당이 이루어졌는데, 위 배당금은 원고를 포함한 소액 - 3 - 임차권자 6명에게 각 1,900만 원씩이 배당되고, 확정일자를 받은 선순위 임차권자들에 게 5,000만 원과 7,000만 원이 배당되었으며, 나머지는 근저당권자 등에게 배당되어, 원고는 자신의 보증금채권 5,000만 원 중 3,100만 원에 대해서는 배당을 받지 못하였 다. 마. 원고에게 위와 같이 소액임차보증금 1,900만 원의 배당이 이루어진 데 대하여 소외인 2가 자신이 이 사건 임차물의 임차인임을 주장하며 이의를 제기하고 원고를 상 대로 ****지방법원 2014가단14044호로 배당이의의 소를 제기하였으나, 2015. 2. 3. 소 외인 2를 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 볼 수 없다는 이유로 그의 청구를 기 각하는 판결이 선고되었다. 바. 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 피고 1과의 사이에 공제금액 1억 원의 공제계 약을 체결하였다. [인정 근거] 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전 체의 취지 2. 원고의 주장에 대한 판단 가. 원고의 주장 원고는, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 1은 ① 원고가 이 사건 건물에 관하여 설정된 근저당권과 다른 호실의 선순위 임차인으로 인해 계약을 망설이자, 혹시 이 사 건 건물이 경매되더라도 그 시세가 9억 내지 10억 원 정도 되므로 원고의 보증금 회수 가 충분히 가능하다고 설명하면서 계약을 적극 권유하였을 뿐 아니라, ② 이 사건 임 차 부분의 전 임차인인 소외인 2가 여전히 이 사건 임차 부분에 거주하고 있음에도 불 - 4 - 구하고 피고 1의 직원이 박선정의 가재도구를 이 사건 주택 옥상으로 옮겨 마치 임대 차목적물인 호실이 공실로 되어 있는 듯한 외관을 만들어 놓아 원고로 하여금 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결하게 하였고, 피고 1의 이러한 중개상의 과실로 인하여 원고는 임차보증금을 배당받지 못하는 손해를 입었으므로, 피고들은 공동하여 원고의 위 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다. 나. 판단 1) 그러므로 보건대, 먼저 위 ② 주장에 관하여는, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약 후 소외인 2와 동거인이 자신들이 이 사건 임차 부분의 진정한 임차인임을 주장하며 이 사건 임차 부분에 관한 원고의 출입을 차단하였을 뿐 아니라 위 경매 절차에서 같은 주장을 하며 원고를 상대 로 배당이의를 하고 배당이의의 소를 제기한 사실을 인정할 수 있으나 이들은 임차인 이 아니라는 이유로 그 주장이 배척되어 결국 원고가 위 1,900만 원을 배당받게 된 사 실을 인정할 수 있으므로, 이로 인하여 원고가 위 1,900만 원을 배당받지 못하게 되는 손해를 입었다고는 할 수 없고, 그밖에 원고가 위 임차보증금 중 1,900만 원을 반환받 지 못하는 손해를 입었음을 인정할 증거가 없으므로, 이 부분 주장은 받아들일 수 없 다. 2) 다음으로 위 ① 주장에 관하여 본다. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 6. 4. 법률 제11866호 로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령(2013. 12. 4. 대통령령 제 24912호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제3호 등의 관련 규정에 의하면 중개업자 는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약 - 5 - 이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가 구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기 부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인・설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계 약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등 에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 관련 규정에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인・설명서의 중개목 적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인・설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 위와 같은 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는, 중개업자 는 관련 규정에 따라 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 건물의 시가는 729,465,570 원이고, 낙찰가는 700,300,000원에 불과하였는데 이 사건 임대차계약 당시 이미 이 사 건 건물에 채권최고액 합계가 6억6,300만 원에 이르는 근저당권 및 전세권이 설정되어 있었고, 나아가 12세대의 다세대주택으로 구성된 이 사건 건물의 특성을 고려하면, 이 사건 건물의 선순위 임차인의 수 및 그 임대차보증금의 액수에 따라 원고로서는 이 사 건 건물에 대한 경매가 진행될 경우 그 경매절차에서 대항력을 행사하지 못하고 소액 임대차보증금을 초과하는 임대차보증금을 배당받지 못할 위험이 상당히 높은 상태에 - 6 - 있었다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고 1은 부동산 중개업자로서 중개의뢰인인 원고에게 이 사건 건물의 시세를 실제보다 높은 9~10억 원이라고 알려주었을 뿐만 아니라, 이 사건 주택 에 관하여 등기되지 아니한 권리관계, 즉, 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일 자, 확정일자, 실제 입주하고 있는 임차인 등에 대한 상황을 성실, 정확하게 설명하고, 이 사건 다가구주택이 경매개시되어 낙찰되는 경우 선순위 근저당권자 및 임차인들에 게 우선 배당되어 원고가 임차보증금을 회수하지 못할 수도 있다는 점을 설명하였어야 함에도 이를 정확하게 고지하지 않았으며, 이로 인하여 위 경매절차에서 원고는 자신 의 보증금 중 위와 같이 배당받은 1,900만 원을 제한 나머지 3,100만 원에 대하여는 배당을 받지 못하였고 소외인 1로부터도 이를 반환받지 못하여 같은 금액 상당의 손해 를 입었다. 따라서 피고 1 및 그와 공제계약을 체결한 피고 협회는 피고 1의 위 중개상의 과실 로 인하여 원고가 입은 위 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 책임의 제한 한편으로, 중개인의 중개행위가 있다고 할지라도 임대차계약을 체결할지 여부의 최 종결정권은 의뢰인인 원고에게 있으므로, 원고는 중개인이 제공한 정보와 자신이 수집 한 정보 등에 기초하여 신중하게 결정하여야 한다. 그럼에도 원고는 ① 자신도 이 사 건 건물의 형태에 비추어 다른 다수의 임차인이 있었고 그 보증금 액수도 상당하였을 것임을 충분히 인지할 수 있었음에도 이에 관한 확인조치 등을 하지 않았고, ② 임대 인 측이나 피고 1에게 이 사건 건물에 관한 다른 임대차계약의 존부 및 그 임대차보증 금의 액수 등에 관한 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하 - 7 - 거나, 스스로 이 사건 건물의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수 및 임대인의 재정 상태를 확인하려는 노력도 하지 아니하였다. 결국 원고의 위와 같은 과실은 원고가 이 사건 임대차보증금을 반환・회수받지 못하게 된 하나의 중대한 원인으로 작용하였다고 보아야 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 전체 손 해의 30%로 제한한다. 다. 소결 피고들은 공동하여 원고에게, 위와 같이 원고가 임차보증금의 일부를 반환받지 못함으로써 입은 손해금 3,100만 원 중 930만 원(=3,100만 원×30%) 및 이에 대하여 피고 1은 위 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 2014. 3. 20.부터, 피고 협회는 이 사 건 소장 부본이 송달된 2014. 5. 2.로부터 60일이 경과한 2014. 7. 2.부터 각 피고들이 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일 인 2015. 6. 18.까지는 민법이 정하는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송 촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사김래니