중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 대지권 별도등기 설명을 누락하여 임차인이 배당 손해를 입음.

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 윤영선) 【피고, 항소인】 피고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 태일외 1인) 【제1심판결】 서울동부지법 **** 7. 선고 2009가단36891 판결 【변론종결】2010. 4. 2. 【주 문】 1. 제1심판결 중 49,730,093원과 이에 대하여 2009. 6. 25.부터 2010. 6. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 셈한 돈을 초과하여 각자 지급을 명한 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다. 2. 피고들의 나머지 항소를 모두 기각한다. 3. 소송총비용 중 4/5는 피고들이, 나머지는 원고가 각 부담한다. 【청구취지와 항소취지】1. 청구취지 피고들은 각자 원고에게 71,042,991원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고들에게 송달된 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 셈한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 피고 1 : 제1심판결 중 피고 1에 대하여 7,104,299원을 초과하여 지급을 명한 피고 1의 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 피고 1에 대한 청구를 기각한다. 나. 피고 한국공인중개사협회 : 제1심판결 중 피고 한국공인중개사협회의 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 위 피고에 대한 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 인정 사실 가. 이 사건 아파트에 관한 별도등기 (1) 주식회사 신한은행(당시 상호는 ‘주식회사 조흥은행’이었다)은 **** **** **** 대 3,316.3㎡(이하 ‘****’라고 한다)에 관하여 채무자 둔촌시장 주식회사, 채권최고액 ****의 근저당권설정등기를 마쳤고, **** 중 둔촌시장 주식회사 소유의 2,256/3,316 지분에 관하여 **** 주식회사 내외종합건축사무소 명의의 가압류기입등기가 마쳐졌다. (2) 그 후 ****경 **** 위에 주상복합 집합건물인 파크프라자(이하 ‘파크프라자’라고 한다)가 신축되었고, **** 파크프라자의 각 구분소유 건물 부분에 관하여 둔촌시장 주식회사 등 48인 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 그 중 파크프라자 (상세 호실 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 등기부에 **** **** 중 **** 지분에 관하여 대지권의 표시 등기가 마쳐지면서 ****에 관하여 별도등기가 있다는 취지가 이 사건 아파트의 등기부에 기재되었다. (3) 소외 1은 ****경 이 사건 아파트를 매수한 다음 이에 따라 **** 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, **** 주식회사 한국스탠다드제일은행(이하 ‘제일은행’이라고 한다)으로부터 대출받으면서 이 사건 아파트에 관하여 제일은행 앞으로 채권최고액 129,120,000원인 근저당권설정등기를 마쳐주었다. (4) 그 후 **** 이 사건 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 ****에 관하여 신한은행의 위 근저당권설정등기와 주식회사 내외종합건축사무소의 가압류기입등기 등 별도등기가 있다는 취지가 부기되었다가, **** 위 별도등기가 일부 말소되었다는 취지가 부기되었다. 나. 이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 체결 (1) 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라고 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 할 경우 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 제30조 제1항에 의하여 거래당사자에게 부담하게 될 손해배상책임을 보장하는 공제사업자이고, 피고 1은 **** (이하 지번 생략)에서 ‘ ○○ 공인중개사’라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하는 중개업자로서 공제기간을 ****부터 2007. 7. 1.까지, 공제 한도금액을 5,000만 원으로 정하여 피고 협회의 공제에 가입하였다. (2) 원고는 **** 피고 1의 중개에 따라 소외 1과 사이에 이 사건 아파트를, 임대차보증금 125,000,000원, 임대차기간 2008. 11. 28.까지로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 이에 따라 소외 1에게 임대차보증금을 모두 지급하였으며, **** 임대차계약서에 확정일자를 받았고 **** 주민등록 전입신고도 마쳤다. (3) 피고 1은 위 임대차계약을 체결한 날인 **** 이 사건 아파트의 등기부등본을 전산출력하여 원고에게 보여주면서 이 사건 아파트에 관하여는 제일은행 명의의 ****자 근저당권과 전 임차인( 소외 2)에 대한 1억 원의 임대차보증금 반환채무 외에는 다른 제한물권이 설정되어 있지 않다고 설명하면서, 같은 취지가 담긴 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하였다. 다. 이 사건 아파트에 관한 임의경매절차의 개시·진행 (1) 근저당권자인 제일은행의 신청에 따라 **** 이 사건 아파트에 관하여 서울동부지방법원 ****로 임의경매절차가 개시되었다. (2) 이 사건 아파트에 대한 시가감정 결과 이 사건 아파트의 가액은 **** 현재 2억 6,000만 원이고, 그 중 건물 부분은 1억 8,200만 원, 토지 부분은 7,800만 원인 것으로 감정되었다. (3) **** 실시된 매각기일에 원고가 2억 4,000만 원에 최고가 매수인으로서 매각허가결정을 받았는데, 원고는 같은 날 배당절차에서 배당받을 임대차보증금을 매각대금과 상계하고 나머지 매각대금만 지급하겠다는 차액지급신고를 하여 경매법원의 허가를 받았다. (4) 신한은행은 **** 경매법원에 ****에 관한 근저당권의 피담보채권이 5,427,741,150원(= 원금 2,452,368,705원 + 이자 2,975,372,445원)이라는 채권계산서를 제출하였다. (5) 원고는 **** 위 매각대금을 전부 납부하였고, 같은 날 실시된 배당기일에서 실제 배당할 금액 236,773,575원 중 토지 부분에 해당하는 71,042,991원(실제 배당할 금액 × 토지 부분 감정가 7,800만 원 ÷ 이 사건 아파트의 감정가 2억 6,000만 원)을 ****의 근저당권자인 신한은행에, 건물 부분에 해당하는 165,766,980원 중 330,440원은 당해세 교부권자인 강동구에, 129,120,000원을 이 사건 아파트의 근저당권자인 제일은행에, 나머지 36,280,144원을 임차권자인 원고에게 각 배당하기로 하는 내용의 배당표가 작성되었다. [인정 근거] 갑 1~5, 을가 1, 2, 을나 1, 2의 각 기재와 변론 전체의 취지. 2. 양쪽의 주장에 대한 판단 가. 손해배상책임(또는 공제금지급의무)의 발생근거 위 인정 사실에 의하면, 피고 1은 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 중개를 의뢰받았으므로 공인중개사법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항의 규정에 따라 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개대상물에 관한 임차권을 취득하고자 하는 원고에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있었음에도 불구하고, 이 사건 아파트의 대지권의 목적인 ****에 관하여 별도등기가 있다는 부분을 간과하는 바람에 원고에게 이 점에 관하여 아무런 설명도 하지 않았고, 이로 말미암아 원고는 배당절차에서 ****의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해(신한은행 앞으로 배당된 71,042,991원 상당)를 입게 된 것으로 보아야 하므로, 원고에게 피고 1은 공인중개사법 제30조 제1항의 규정에 의하여, 피고 협회는 피고 1의 공제계약에 따라 5,000만 원의 한도 내에서, 이러한 확인·설명의무 위반으로 말미암아 발생한 위 손해를 각자 배상할 책임이 있다. 나. 책임의 제한 다만 앞서 채용한 증거들에 의하면, 원고에게도 이 사건 아파트의 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 채 경솔하게 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 잘못이 있었고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었으므로, 피고 1이 배상하여야 할 손해액을 정하면서 이를 참작하기로 하여, 위 피고의 책임비율을 70%로 정한다. 다. 피고들의 주장에 대하여 (1) 이에 대하여 피고 협회는 먼저, 이 사건 소가 이 사건 임대차계약이 체결된 ****로부터 소멸시효기간(2년)이 지난 후인 2009. 6. 12.에야 비로소 제기되었으므로, 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 다툰다. 살피건대, 공제금청구권의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조 제1항의 규정에 의하여 공제사고가 발생한 때, 즉 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 말미암아 중개의뢰인에게 손해가 발생한 때로부터 진행하지만, 공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 그 공제금청구권자가 공제사고의 발생사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우, 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행하는 것인데( 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다8109 판결 등 참조), 이 사건에서 원고는 배당표가 작성된 ****경에야 비로소 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 손해를 입게 된 사실을 알았던 것으로 보아야 하고, 원고가 그로부터 2년 이내에 이 사건 소를 제기하였음은 기록상 명백하므로, 피고 협회의 위 주장은 받아들일 수 없다. (2) 피고 협회는 다음으로, 원고가 피고 1의 중개로 이 사건 임대차계약을 체결하였다가 결국 경매절차에서 시가 3억 원짜리 이 사건 아파트를 2억 4,000만 원에 낙찰받아 6,000만 원 상당의 시세차익을 얻었으므로, 그 시세차익 상당액을 이득공제하여야 한다는 취지로 주장하지만, 피고 협회의 위 주장에 의하더라도, 그러한 시세차익과 손해배상책임의 발생원인인 행위 사이에 상당인과관계가 있다고 볼 수 없으므로, 피고 협의의 위 주장도 받아들일 수 없다. 3. 결론 따라서 피고들은 각자 원고에게 앞서 인정한 손해금(또는 공제금) 49,730,093원(= 71,042,991원×70% ; 계산 결과 원 미만의 금액은 계산의 편의상 버림)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고들에게 송달된 다음날인 2009. 6. 25.부터 피고들이 그 각 이행의무의 범위에 관하여 다툴 여지가 있어 보이는 이 사건 당심판결 선고일인 2010. 6. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 셈한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 정당하여 그 부분만 받아들이되, 나머지는 부당하므로 이를 받아들일 수 없음에도, 이와 일부 다른 결론을 내린 제1심판결 중 앞서 인정한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고들 패소 부분은 부당하므로, 이를 취소함과 아울러 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 받아들이지 않고, 피고들의 나머지 항소도 부당하므로 이를 모두 받아들이지 않는다. 판사 박관근(재판장) 정찬우 박혜진