원고가 피고 조합의 부주의로 감정평가액이 매각 목적에 맞지 않게 산정되어 손해를 입음

【원고, 항소인】 서울특별시 동대문구 (소송대리인 법무법인 티엘비에스 담당변호사 이영중) 【피고, 피항소인】 회기제1주택재개발정비사업조합 외 2인 (소송대리인 변호사 김영대 외 1인) 【제1심판결】 서울북부지방법원 2011. 6. 2. 선고 2011가합1846 판결 【변론종결】2012. 2. 29. 【주 문】 1. 제1심판결의 피고 회기제1주택재개발정비사업조합에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고 회기제1주택재개발정비사업조합은 원고에게 424,150,650원과 그 중 42,415,065원에 대하여 2008. 2. 18.부터, 36,805,860원에 대하여 2008. 3. 31.부터, 237,055,455원에 대하여 2008. 4. 18.부터, 107,874,270원에 대하여 2008. 5. 5.부터 각 2012. 5. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고의 피고 회기제1주택재개발정비사업조합에 대한 나머지 항소와 피고 주식회사 가온감정평가법인, 주식회사 나라감정평가법인에 대한 항소를 기각한다. 3. 원고와 피고 회기제1주택재개발정비사업조합 사이에 생긴 소송총비용 중 30%는 원고가, 70%는 피고 회기제1주택재개발정비사업조합이 각각 부담하고, 원고와 피고 주식회사 가온감정평가법인, 주식회사 나라감정평가법인 사이에 생긴 항소비용은 원고가 부담한다. 4. 제1항의 금원지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고들은 각자 원고에게 605,929,500원과 이에 대하여 2008. 2. 18.부터 이 사건 소장 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 및 청구원인에 관한 판단 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심판결문 8쪽 4행의 ‘2) 판단’을 ‘(2) 손해배상책임의 존부’로 바꾸고, 9쪽 1행에서 12행까지 사이에 설시된 판단 부분을 다음과 같이 고쳐 쓰는 것 이외에는 제1심판결문의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. [고쳐 쓰는 부분] 그런데 갑 제3, 4, 5호증, 을가 제3 내지 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 2007. 8. 30.자 사업시행인가 고시를 전후하여 이루어진 피고 조합의 피고 가온감정평가와 피고 나라감정평가(이하, ‘피고 법인들’이라 한다)에 대한 감정평가서 작성의뢰, 피고 법인들의 감정평가서 작성과 피고 조합에 대한 제출, 뒤이은 피고 조합의 원고에 대한 감정평가서 제출과 이에 기초한 원고의 이 사건 토지에 관한 매각가격의 결정 과정과 관련하여 다음의 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증 없다. ① 피고 조합은 2007. 7. 12. 피고 법인들에게 주택재개발사업 정비사업과 관련한 사업시행인가를 위해 필요한 이 사건 토지에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 피고 법인들은 2007. 7. 18. 평가시점을 2007. 7. 16.로 한 감정평가서를 피고 조합에 제출하였으며, 피고 조합은 2007. 7. 19. 원고에게 위 감정평가서를 제출하였다. ② 원고는 2007. 8. 3. ‘회기 제1구역 국, 공유지 무상양도 협의’라는 제목의 내부공문을 관계부서에 전달하면서 2007. 8. 10.까지 회신할 것을 요청하였고, 한편 피고 조합은 2007. 8. 4.과 같은 달 6. ‘사업시행인가 위한 국공유지 무상양도 협의서류 보완 제출’이라는 제목의 문서(수신 동대문구청장, 참조 주택과장)를 원고에게 제출하였다. ③ 원고는 내부 협의를 거쳐 2007. 8. 9. 피고 조합에게 ‘회기1구역 국·공유재산 무상양도 협의 결과 알림’이라는 제목의 공문을 송부하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. □ 재무과 검토의견 ○ 사업구역 내 행정재산(국·공유지) 무상양도 및 용도폐지 가능 여부는 소관 재산관리부서(건설관리과)와 협의를 완료하고, 사업지구 내의 매입대상 국·공유지는 사업시행인가 후 착공 전까지 매입토록 할 것이며, 국·공유재산의 매입 전에는 일체의 착공이 불가함. ○ 사업구역 내 편입대상 잡종재산(회기동 62-34 대 2㎡, 동소 62-35 대 29㎡, 동소 62-36 대 2㎡, 동소 62-38 대 25㎡, 동소 (주소 3 생략) 대 2㎡, 동소 65-163 대 10㎡)은 도로개설시 확대보상 재산으로 우선 매입대상 토지임(무상양도 불가).(주1)□ 건설관리과 검토의견 (1) 도정법에 의한 정비사업의 정비구역 안의 국·공유재산은 도정법 제66조 제5항에 의거 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지되는 것으로 보며, (2) 정비구역 내 용도가 폐지되는 공공용 행정재산(도로, 구거, 하천, 제방 등)은 점유 여부를 확인하여 관련도서를 우리 과에 제출하고 사업 착공 전까지 소유권을 취득하여야 함. ○ 제출서류 보완 : 국·공유지조서, 점유현황측량성과도, 점유자별점유내역서, 점유증빙자료 (3) 용도가 폐지되는 공공용 행정재산 중 매각대상 재산은 총괄청 및 총괄관에게 연계하여 매각 등의 처분을 하게 되는바, ○ 지적법 제26조에 의거 사업시행자에게 토지이동(분할, 지목변경 등)을 신청할 수 있도록 하고, ○ 토지이동이 완료된 지적공부(토지대장, 토지이용계획확인서, 토지등기부등본)를 제출하여야 함. (4) 사업시행구역 내 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 경우 사업시행인가 전에 반드시 관리청과 사전협의하여야 함. ○ 제출서류보완 : 사업시행인가신청서사본, 정비계획결정조서및도면사본, 무상양도총괄표, 새로이 설치할 정비기반시설도서(도면, 측량성과도 포함), 용도 폐지되는 정비기반시설조서(측량성과도 포함), 무상양도요청 토지목록, 현황 사진, 감정평가서(2인 이상), 설치비용계산서, 무상양도 대상 지적공부 및 등기부등본 불가) ④ 피고 조합은 2007. 8. 23. ‘사업시행인가 위한 국공유지 무상양도 협의서류 보완제출’이라는 제목의 문서와 그 다음날인 2007. 8. 24. ‘정비기반시설 등 무상귀속, 무상양도 협의 요청 및 처분계획에 따른 건’이라는 제목의 문서를 원고에게 송부함으로써, ‘국공유재산의 무상양도 및 매각가능 여부에 관한 관리청과의 협의 지연으로 인한 사업시행인가의 지연 상황을 조속히 타개하여 줄 것을 바란다’는 뜻을 전하기도 하였다. ⑤ 원고는 2007. 8. 30. 서울 동대문구 회기동 62-34 일대 14,166㎡를 사업면적으로 하는 회기 제1구역 주택재개발정비사업에 대하여 도정법 제28조에 의하여 사업시행인가를 결정하였는데, 사업시행인가의 조건 중 소관 재산관리부서인 건설관리과와 관련된 부분의 내용은 다음과 같다. 1. 사업시행구역 내 용도가 폐지되는 공공용지(도로, 구거 등)는 점유현황측량도, 점유자별 점유내역서에 의거 점용 여부를 확인하여 관련도서를 우리 과에 제출하고 사업 착공 전까지 소유권을 취득하여야 함. 2. 용도가 폐지되는 공공용 행정재산(도로, 구거, 하천, 제방 등) 중 매각대상 재산은 총괄청 및 총괄관에게 연계하여 매각 등의 처분을 하게 되는바, 지적법 제26조에 의거 토지이동(분할, 지목변경 등)을 신청하고 토지이동이 완료된 지적공부(토지대장, 토지이용계획확인서, 토지등기부등본)를 제출하여야 함. ⑥ 한편 앞서 본 바와 같이 원고는 2007. 7. 18. 피고 법인들이 작성한 감정평가서를 피고 조합으로부터 제출받았음에도 다시 피고 조합에게 평가시점을 2007. 8. 30.로 한 감정평가서를 제출할 것을 요청하였는데(제출된 증거만으로는 정확한 요청 시점을 특정하기 곤란하나 ‘가격산정방법’ 또는 ‘시점수정’에 관한 감정평가서의 기재에 비추어 사업시행인가일인 2007. 8. 30. 이후로 추정된다), 위 요청에 따라 피고 조합은 피고 법인들에게 위 2007. 8. 30.을 평가시점으로 한 감정평가서를 작성해줄 것을 요청하였다. ⑦ 피고 법인들은 피고 조합의 요청에 따라 평가시점을 2007. 8. 30.로 하여 작성된 2007. 9. 5.자 감정평가서를 피고 조합에 제출하였고, 피고 조합은 즉시 이를 원고에게 제출하였는데, 원고는 다시 ‘국공유지 조합원 점유현황에 의거 토지면적을 구분하여 평가’가 된 ‘토지평가조서’를 제출할 것을 피고 조합에 요청하였다. 이에 따라 피고 법인들은 2007. 9. 10. 위 2007. 9. 5.자 감정평가서에 포함된 토지평가조서에 기재된 평가 대상 토지를 필지별이 아니라 점유현황별로 세분하여 평가하는 내용으로 수정한 후 피고 조합에 제출하였고, 그 다음날인 2007. 9. 11. 피고 조합은 ‘토지평가조서 수정요청에 대한 회신’이라는 제목의 문서에 첨부하여 원고에게 제출하였다(갑 제3호증). 위와 같은 과정을 거쳐 2007. 8. 30.을 평가시점으로 하고 점유현황에 따라 세분화된 면적별로 평가가 이루어진 위 최종 감정평가서는 원고의 매각가격 산정의 기초자료가 되었다. ⑧ 이후 원고는 내부적으로 ‘회기 제1구역 정비사업에 따른 국공유지 무상양도 협의회신’이라는 제목의 내부공문에서 사업구역 내 국·공유재산 중 새로이 설치되는 정비기반시설 설치비용 범위 내에서 무상양도가 가능한 토지면적을 1,447㎡로 회신하였다가(수신 : 주택과장), 2008. 2. 11. 회기동 77-38 중 215㎡를 무상양도 가능 면적에서 제외하였다. ⑨ 위와 같은 과정을 거쳐 2008. 2. 18. 원고와 피고 조합과 조합원들 사이에 이 사건 토지에 대한 매매계약이 체결되었다. 그런데 위 인정사실과 그로부터 추인되는 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사정들에 비추어, 제출된 증거들만으로는 피고 조합에게 원고를 기망하려는 고의가 있었다고 인정하기에 부족하다고 할 것이지만, 적어도 피고 조합의 과실 내지 주의의무위반으로 인하여 이 사건 토지에 관하여 관계 법령의 규정에 위반하여 산정된 감정평가액을 매매대금으로 한 원고가 원하지 않는 매매계약이 체결된 결과가 초래되었으므로, 피고 조합은 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 봄이 상당하다. ① 먼저 용도폐지된 국·공유재산의 매각가격 산정이 문제되는 이 사건에서 관계 법령의 규정을 따라야 하는 원고에게는 일방적이든 아니면 매수인과의 협상을 통하든 당초 임의로 매각가격을 산정할 재량은 없었다고 볼 수 있다. 즉 관계 법령에 따르면 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상이 수의계약에 의한 국·공유재산의 매각가격이 되어야 하는 것이므로, 매각목적에 부합하게 적정하게 작성된 감정평가서라는 점만 전제된다면 원고는 물론이고 매수자인 피고 조합 역시 협상에 의하여 위 감정평가서의 기재와 다르게 국·공유재산의 매각가격을 산정할 여지는 거의 없다는 점에서 국·공유재산의 매각가격 결정 절차는 통상의 사인간의 매매의 경우와는 그 성격을 달리한다. 여기에 더하여 감정평가법인이 작성한 감정평가서는 여러 제도적 장치를 통해 그 신뢰성이 담보되어 있다는 점과 현실적으로 국·공유재산의 매각에 수반하여 작성, 제출되는 감정평가서는 통상적으로 매각을 원하는 매수인의 의뢰와 그 비용부담 아래 작성되고 있다는 점을 보태어 보면, 매각처분 주체가 감정평가서에 기재된 평가액을 의도적으로 간과 내지 무시하였다는 등의 이례적인 사정이 없는 한 감정평가법인이 산정한 평가액이 장래 국·공유재산의 매각가격 결정에 있어서 절대적인 기준이 된다고 볼 수 있고, 이 사건 역시 감정평가서에 기재된 평가액이 그대로 매각가격으로 결정되었다. 원고의 감정평가서의 제출 요구와 그에 따른 피고 조합의 감정평가의뢰 및 감정평가서 제출 당시 국·공유재산 매각에 있어서 감정평가서가 갖는 위와 같은 의의에 관하여 원고는 물론이고 피고 조합 역시 충분히 인식하고 있었다고 봄이 상당하므로, 피고 조합으로서는 감정평가법인들에게 감정평가를 의뢰하고, 이후 매각대금 산정의 기초자료로서 작성 받은 감정평가서를 원고에게 제출함에 있어 수의계약에 기한 국·공유재산 매각의 상대방으로서 위 감정평가서가 관계 법령과 감정목적에 부합하게 작성되었는지 여부 등에 관하여 상당한 주의를 기울일 신의칙상의 의무가 있었다고 봄이 상당하다. ② 도정법 제65조 제2항에서 정한 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 사업시행자에 대한 무상양도와 새로이 설치되는 정비기반시설의 국가 또는 지방자치단체로의 무상귀속을 위한 감정평가는 기본적으로 무상양도와 무상귀속 사이의 경제적인 등가성(즉 사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 국가 등 소유의 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 귀속된다)을 담보하기 위한 것으로 봄이 상당하므로, 무상양도 대상으로서 용도폐지가 예정된 국·공유재산의 가액은 용도폐지 전의 시점, 즉 이 사건의 경우 2007. 8. 30. 전의 시점을 기준으로 산정되어야 한다. ③ 피고 조합이 2007. 7. 18. 무상양도·양수를 목적으로 피고 법인들에 의해 작성된 2007. 7. 16.을 평가시점으로 한 감정평가서를 제출한 바 있었음에도 사업시행인가 이후 평가목적을 그대로 둔 채 평가시점만을 사업시행인가일인 2007. 8. 30.로 변경하고 조합원들의 점유현황에 따라 평가대상 토지를 세분화한 감정평가서를 다시 원고에게 제출하였다는 점과 위와 같이 변경·수정된 감정평가서의 제출은 모두 원고의 요청에 의하여 이루어졌다는 점은 앞서 본 바와 같다. 그런데 무상양도·양수를 위한 감정평가는 사업시행인가일 이전 시점을 평가기준일로 하나(앞서 본 바와 같이 무상양도·양수와 관련된 내용이 원고가 피고 조합에 송부한 2007. 8. 9.자 공문에는 기재되어 있으나, 사업시행인가 이후에 송부된 2007. 8. 31.자 공문의 인가조건에는 빠져있는 것은 무상양도·양수와 관련된 문제들은 그 목적으로 작성된 ‘2인 이상의 감정평가서’ 제출을 포함하여 사업시행인가 전에 이미 원고의 내부협의 및 피고 조합과의 협의를 통해 대부분 해결되었음을 드러내는 것으로 봄이 상당하다), 매각을 위한 감정평가는 용도폐지일로 보는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한다는 점과(도정법 제66조 제5항·6항) 무상양도의 상대방은 ‘사업시행자’에 한정되나(도정법 제65조 제2항) 매각 상대방에는 ‘점유자 및 사용자’도 포함된다는 점에서(도정법 제66조 제4항), 사업시행인가 이후에 원고가 피고 조합에 요청한 것은 무상양도·양수를 목적으로 한 감정평가서의 무익한 중복제출이 아니라 사업시행인가에 의한 용도폐지를 전제로 한 매각목적의 감정평가서의 제출이었다고 봄이 상당하다. ④ 또한 앞서 본 사업시행인가를 위한 원고와 피고 조합 사이에 이루어진 일련의 협의 과정과 그 내용에 비추어 피고 조합은 도정법 소정의 사업시행자로서 국·공유재산의 무상양도·양수와 매각의 차이에 대해 이미 숙지하고 있었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고 조합이 조금만 주의를 기울였다면 원고가 요청한 것은 사업시행인가일을 기준으로 한 매각목적의 새로 작성된 감정평가서 또는 매각목적에 부합하게 수정·변경된 감정평가서라는 점을 충분히 인식할 수 있었다 할 것이므로, 무상양도·양수 목적으로 작성된 기존의 감정평가서를 매각목적에 부합하게 평가액을 수정·변경하지 않은 채 그대로 원고에게 제출하는 상황을 충분히 회피할 수 있었을 것으로 봄이 상당하다. ⑤ 한편 원고 내지 소속 담당공무원이 이 사건 감정평가서가 매각목적이 아니라 무상양도·양수 목적으로 작성된 것으로서 관계 법령상 이 사건 토지의 매각가격 산정을 위한 자료로 삼을 수 없다는 점을 인식하였음에도 이를 기초로 매각가격을 결정하였다는 등의 사정이 보이지 않는 이 사건에서는, 원고 내지 소속 담당공무원은 이 사건 토지의 매각가격을 산정함에 있어서 피고 조합이 제출한 이 사건 감정평가서의 기재내용을 상세히 살피지 않은 결과 감정목적을 간과한 채 평가기준일에만 주목하여 이 사건 감정평가서가 매각목적에 부합되게 작성된 것으로 착오를 일으킴으로써 그에 기재된 평가액이 관계 법령상 매각가격 산정방법에 따라 적법하게 산정된 것으로 오인한 상태에서 위 평가액을 그대로 매각가격으로 결정하여 이 사건 매매계약의 체결에 이르게 되었다고 봄이 상당하다. (3) 원고가 입은 손해액 피고 조합의 주의의무위반 내지 과실에 의한 이 사건 감정평가서의 제출과 그에 기한 원고의 관계 법령에 위반된 매각가격 산정 및 이 사건 매매계약의 체결로 인하여 원고가 입은 손해액은 관계 법령의 규정에 따라 매각목적에 부합하게 이 사건 토지를 평가하였다면 매각가격으로 결정되었을 총 금액에서 이 사건 감정평가서에 기재된 평가액으로서 이 사건 매매계약의 매각가격으로 결정되어 계약에 편입된 총 금액을 공제한 액수로 봄이 상당하다. 이에 의하면, 원고가 입은 손해액은 이 사건 청구금액과 동일한 605,929,500원(= 매각목적에 부합하게 산정된 적정 매매대금 2,634,392,000원 - 이 사건 매매대금 2,028,462,500원)이 된다(다만, 회기동 62-65 도로 422㎡의 경우 매각목적의 감정평가액은 932,620,600원으로서 무상양도·양수 목적의 감정평가액 내지 실제 매각가격 953,087,000원보다 낮은바, 원고가 그 차이로 인한 이익 20,467,000원을 다른 토지들의 매각과 관련한 손해액 합계 626,396,500원에서 공제하여 손해액을 산정하고 있고, 피고 조합에 불이익하지도 않으므로, 원고의 주장에 따른다). (4) 과실상계 내지 배상책임의 제한 다만, 앞서 본 바와 같이 만약 원고가 이 사건 감정평가서에 기재된 감정목적, 평가방법 등의 내용에 대해서 주의를 기울였다면 이 사건 감정평가서가 매각이 아니라 무상양도·양수를 위한 것임을 용이하게 알 수 있었을 것임에도 만연히 그에 기재된 감정평가 기준일 등에만 주목하여 이 사건 감정평가서상의 평가액에 관한 기재를 그대로 믿어버린 것 역시 관계 법령에 위반하여 평가, 산정된 액수에 따라 이 사건 매매계약이 체결됨으로써 위와 같은 손해발생의 한 원인이 되었다고 봄이 상당하므로, 이를 손해배상액수 산정에 있어서 고려함이 상당한바, 원고와 피고 조합 사이의 관계, 원고와 피고가 각각 부담하는 주의의무의 내용과 그 위반의 정도, 이 사건 매매계약의 성격과 체결 경위 등 제반 사정을 참작하면 원고의 과실비율을 30% 정도로 봄이 상당하므로, 결국 피고 조합의 배상책임은 전체 손해액의 70%로 제한된다. (5) 소결 결국 피고 조합은 원고에게 손해배상으로 424,150,650원(= 손해액 605,929,500원 × 0.7)과 그 중 42,415,065원에 대하여 이 사건 매매계약 체결일인 2008. 2. 18.부터, 36,805,860원에 대하여 2008. 3. 31.부터, 237,055,455원에 대하여 2008. 4. 18.부터, 107,874,270원에 대하여 2008. 5. 5.부터 각 피고 조합이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2012. 5. 30.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 「소송촉진 등에 관한 특례법」에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2. 결 론 그렇다면 원고의 피고 조합에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 피고 조합에 대한 나머지 청구와 피고 법인들에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결 중 피고 조합에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 위에서 지급을 명한 원고 패소부분을 취소하여 피고 조합에게 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 피고 조합에 대한 나머지 항소와 피고 법인들에 대한 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 이기택(재판장) 이정환 김호춘