광주시가 잘못 공시한 토지 가격을 믿고 채무자에게 추가 물품을 공급함.

【원고, 항소인】 주식회사 대우일렉트로닉스 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 김양락) 【피고, 피항소인】 경기도 광주시 (소송대리인 법무법인 탑 담당변호사 조영선) 【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2009. 5. 1. 선고 2008가합9538 판결 【변론종결】2009. 12. 9. 【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 508,337,704원 및 이에 대하여 2008. 9. 13.부터 2010. 1. 13.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항 중 금원지급부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 2,400,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1, 3, 6, 8호증, 을가제1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18호증, 을나제4, 6, 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 제1심 증인소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는○○○를 운영하던소외 1(대법원 판결의 소외인)과 사이에 가전제품을 판매하는 거래를 하던 중, 2007. 8. 16. 원고의소외 1에 대한 매출채권을 담보하기 위하여소외 3 소유의 광주시(이하 생략) 임야 3,506㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 수원지방법원 성남지원 광주등기소 2007. 8. 17. 접수 제50087호로 채권최고액은 24억원, 채무자는소외 1로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)를 경료하였는데, 이 사건 근저당권설정등기 경료 당시 원고의소외 1에 대한 매출채권액은 2,635,609,285원이었고, 이 사건 토지에는 1순위로 근저당권자를소외 4 주식회사로 하는 채권최고액 5억원의 근저당권이 경료되어 있었다. 나. 한편, 광주시장은 2006. 3.경 이 사건 토지의 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 및 그 시행령에 따라 이 사건 토지의 토지특성을 자연림으로 하여 개별공시지가를 ㎡당 109,000원으로 산정한 다음, 아세아감정평가법인이 이에 대한 검증을 의뢰하였는데, 아세아감정평가법인은 이 사건 토지의 토지특성을 자연림에서 공업용으로 정정하여 이 사건 토지의 지가를 ㎡당 820,000원으로 산정하였다. 다. 이에 광주시장은 위 법령에 따라 토지소유자 및 이해관계인에게 지가열람 및 의견 제출을 하도록 하였으나, 토지소유자 등 이해관계인이 아무런 의견을 제출하지 않자 광주시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐, 2006. 5. 31. 이 사건 토지의 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 820,000원으로 결정·공시하였다. 라. 한편, 위와 같이 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정시 적용되었던 토지특성이 그대로 반영되어 이 사건 토지에 대한 2007. 1. 1. 기준 개별공시지는 ㎡당 900,000원 결정·공시되었고, 이 사건 토지에 대한 2008. 1. 1. 기준 개별공시지가는 ㎡당 1,000,000원으로 결정·공시되었는데, 그 과정에서도 토지소유자 등 이해관계인은 아무런 이의를 제기하지 아니하였다. 마. 그런데, 피고 소속 공무원이 2008. 1.경 정례적인 토지조사과정에서 이 사건 토지의 토지특성이 자연림인데도 불구하고 공업용으로 잘못 조사되어 있음을 발견하게 되었는데, 이에 따라 광주시장은 이 사건 토지에 관한 2006. 1. 1. 기준 및 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가를 재산정한 다음 법정절차를 거친 다음, 2008. 2. 29. 이 사건 토지에 대한 2006. 1. 1.자 개별공시지가는 20,600원으로, 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가는 22,000원으로 정정하여 결정·공시하였다. 바. 한편, 수원지방법원 성남지원은 2007. 12. 12. 원고의 신청에 의하여 이 사건 토지에 관하여위 법원 2007타경19497호로 임의경매개시결정(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)을 하였는데, 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지는 298,010,000원으로 감정평가 되었으며, 위 법원은 재매각 절차 등을 거쳐 2009. 2. 16. 이 사건 토지에 관하여 1억2,700만원에 최고가매각허가결정을 하였다. 2. 원고의 청구에 관한 판단 가. 원고의 청구원인 주장 (1) 이 사건 토지에 관한 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가를 산정할 당시 피고 소속의 담당공무원이 이 사건 토지에 대한 개별토지가격산정의 적정성 및 그에 필요한 현장조사를 제대로 하지 아니한 직무상의 과실로 인하여 이 사건 토지의 특성이 실제와 다르게 조사되어, 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가가 적정 개별공시지가보다 훨씬 높은 금액인 3,155,400,000원(3,506㎡×900,000원)으로 잘못 산정되었다. (2) 그런데, 원고는 위와 같이 잘못 산정된 이 사건 토지에 관한 개별공시지가를 신뢰한 나머지, 이 사건 토지만으로도 원고의소외 1에 대한 채권을 충분히 담보할 수 있다고 여겨,소외 1이 이 사건 토지 외에 담보로 제공하려고 하는 다른 부동산에는 담보를 설정하지 아니한 채소외 1과 계속 거래를 하면서 추가로 물품을 공급하였다. (3) 만약, 원고가 이 사건 토지에 관한 개별공시지가가 잘못 결정·공시되었다는 사정을 알았다면, 원고는소외 1이 담보로 제공하려던 다른 부동산에 대하여 담보를 설정하거나소외 1에게 추가로 물품을 공급하지는 않았을 것이고, 결국 다른 부동산에 대하여 담보를 설정하지 아니하고, 계속 거래를 하면서 추가로 물품을 공급함으로 인하여, 현재소외 1로부터 2,415,806,005원을 변제받지 못하고 있는바, 이 사건 부동산에 관한 공시지가가 잘못 산정되지 않았을 경우 원고는 이 사건 부동산에 설정된 근저당권을 실행하여 그 채권최고액인 2,400,000,000원을 변제받을 수 있었을 것인데, 이를 변제받지 못하여 위 금액 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 그 소속 공무원의 직무상 불법행위로 인하여 원고가 입은 위 손해를 배상할 의무가 있다. (4) 가사 그렇지 않다고 하더라도, 원고는 이 사건 토지의 공시된 개별공시지가를 신뢰하여소외 1이 추가로 담보제공하겠다는 5개의 다른 부동산에 대한 담보설정을 포기하였는바, 이 사건 부동산에 대한 공시지가가 적정하게 공시되었다면 원고는소외 1이 담보로 제공하겠다는 의사를 밝힌 위 5개의 부동산에도 담보를 설정하였을 것이고, 그러한 경우 원고는 위 부동산들을 환가하여 위 부동산들의 가액에 상당하는 금액인 338,024,067원을 변제받을 수 있었을 것인데도 이를 변제받지 못하는 손해를 입었고, 원고는소외 1에게 이 사건 근저당권설정등기 경료 후 추가로 합계 815,216,670원 상당의 물품을 공급함으로 인하여 그 물품대금에 해당하는 815,216,670원의 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 합계 1,153,240,737원(338,024,067원+815,216,670원)을 배상할 의무가 있다. 나. 판단 (1) 손해배상책임의 발생 (가) 그러므로 살피건대, 이 사건 토지의 특성이 자연림임에도 불구하고 공업용을 잘못 적용되어 이 사건 토지에 관한 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가가 높게 평가된 점은 앞서 본 바와 같다. 한편,부동산공시법 제1조는 “이 법은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다”라고 규정하고 있고,제3조 제1항은 “국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적 · 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 · 평가하고,제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다”고 규정하고 있으며,제10조는 “표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가 · 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다”고 규정하고 있고,제11조 제1항은 “시장·군수 또는 구청장은「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다”라고 규정하고 있는바, 위 법률 규정을 종합하여 보면, 표준지 및 개별토지의 지가를 산정하여 공시하는 이유는 개발부담금의 부과나 그 밖의 다른 법령이 정하는 행정적 목적을 달성하기 위한 목적과 부동산거래를 하는 일반국민들에게 부동산 가격산정의 기준으로 제공하고자 하는 목적도 있는 것으로 보이는바, 사정이 이러하다면, 개별공시지가를 산정하여 결정 · 공시하는 업무를 담당하고 있는 공무원의 과실로 인하여 개별공시지가 잘못 산정되어 공시되었고, 일반 국민이 그 잘못 공시된 개별공시지가를 신뢰하여 부동산거래를 하였다가 손해를 입었다면, 이는 공무원의 직무상 불법행위에 해당한다고 할 것이다. (나) 이 사건에 관하여 보면,부동산공시법 제11조 제3항은 “시장 · 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정 · 공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다”고 규정하고 있고,제11조 제4항은 “시장 · 군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정 · 공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다”라고 규정하고 있으며,제11조 제5항은 “시장 · 군수 또는 구청장이제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사 · 평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다”라고 규정하고 있는바, 이처럼 개별공시지가를 산정하여 결정 · 공시함에 있어 토지가격비준표를 사용하여야 하고, 가격산정의 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 거치도록 하고 있는 등 개별공시지가가 적정하게 산정되도록 조치하고 있으므로, 개별공시지가의 산정 및 결정 · 공시업무에 종사하는 피고 소속 공무원으로서는 이 사건의 경우처럼 애초 산정한 이 사건 토지의 개별공시지가와 감정평가업자의 검증결과가 크게 차이나는 경우, 만연히 감정평가업자의 검증결과만 믿을 것이 아니라 그 이유에 대하여 다시 조사를 해 보는 등으로 감정평가업자의 검증결과가 타당한지 다시 검증해 보아야 할 의무가 있다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고 소속 담당공무원은 이러한 의무에 위반하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지의 개별공시지가의 산정 및 결정 · 공시과정에서 이 사건 토지의 특성이 자연림임에도 불구하고 공업용으로 잘못 조사됨으로 인하여, 그 개별공시지가가 이 사건 토지의 실제 가액보다 약 40배 정도 높게 산정되었다는 오류를 점검하지 아니하고, 단지 아세아감정평가법인이 잘못 적용한 이 사건 토지의 특성을 그대로 믿고 이 사건 토지의 개별공시지가가 실제 가액보다 훨씬 높은 금액으로 공시되도록 한 행위는 담당공무원의 직무상 불법행위에 해당한다고 할 것이므로, 피고는 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다. 나. 손해배상의 범위 (1) 나아가 피고가 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 보면, 위와 같이 이 사건 토지에 관한 개별공시지가를 잘못 산정하여 이를 공시함으로 인하여 원고가 입은 손해는 이 사건 토지에 관한 공시지가가 적정하게 공시되었을 경우 원고가 이 사건 토지 외에 다른 부동산도 담보로 제공받았다가 그 다른 부동산을 환가하여 변제받을 수 있었던 금액 내지 이 사건 부동산에 대한 담보가 충분하다고 믿고 추가로 공급한 물품 중 변제받지 못한 금액에 상당하는 금액이라고 할 것이다(따라서, 원고가 이 사건 부동산에 관한 공시지가가 잘못 산정되지 않았을 경우 이 사건 부동산에 설정된 근저당권을 실행하여 변제받을 수 있었을 금액 2,400,000,000원이 원고의 손해라는 원고의 위 주장은 받아 들이지 아니한다). (2) 그러므로 먼저, 이 사건 토지에 관한 개별공시지가가 적정하게 산정되었을 경우 원고가소외 1로부터 이 사건 토지 외에 추가로 담보제공받았다가 그 부동산을 환가하여 변제받을 수 있었던 금액이 있었음에도 불구하고, 이 사건 부동산에 관하여 잘못 공시된 개별공시지가를 믿고 추가로 담보제공을 받지 않은 부동산이 있었는지 여부에 관하여 보면, 갑제10호증의 1 내지 5의 각 기재 및 제1심 증인소외 2의 증언만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. (3) 다음으로, 원고가 공시된 이 사건 부동산의 개별공시지가가 적정하므로 이 사건 부동산이 담보가치가 있다고 믿고 추가로 공급한 물품이 있는지 여부에 관하여 보건대, 갑제6호증, 갑제12호증의 2, 3, 4의 각 기재 및 위 증인소외 2의 증언을 종합하면, 원고는 이 사건 부동산이 충분한 담보가치가 있다고 믿고 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 근저당권설정등기를 경료한 후 2007. 9. 30. 640,536,300원 상당, 2007. 10. 30. 87,127,820원의 상당의 물품을소외 1에게 각 공급하였다가, 2007. 11. 30. 1,467,400원을 반품받은 사실이 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 근저당권설정등기 후소외 1에게 합계 726,196,720원(640,536,300원+87,127,820원-1,467,400원)의 물품을 공급하였다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 추가로 공급한 물품대금에 상당하는 위 726,196,720원을 배상할 의무가 있다고 할 것이다(원고는 2007. 8. 31.소외 1에게 89,019,950원을 공급하였다고 주장하나, 갑제6호증의 기재에 의하면, 위 89,019,950원은 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 근저당권설정등기를 경료할 무렵 이미 원고가소외 1에 대하여 가지고 있던 채권인 사실이 인정되므로, 위 89,019,950원이 이 사건 근저당권설정등기 후 추가로 공급한 물품대금이라는 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다). 한편, 원고로서는 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 근저당권설정등기를 경료할 당시 만연히 이 사건 부동산에 관하여 공시된 개별공시지가만을 믿을 것이 아니라 전문적인 감정평가업자에게 이 사건 부동산에 관하여 정식으로 감정을 의뢰하거나, 인근 토지의 시세 등을 파악하는 등의 방법으로 이 사건 부동산에 관하여 공시된 개별공시지가가 적정한지 여부를 살펴보는 것이 상당하다고 할 것인데, 위 증인소외 2의 증언에 의하면, 원고는 온누리 감정평가법인에 이 사건 토지에 관하여 정식 감정을 요청하지 않고 이른바 탁상감정 내지 약식감정을 의뢰하였다가, 온누리 감정평가법인으로부터 이 사건 토지의 개별공시지가가 31억 5천만원 정도 되고, 주변 시세도 비슷하므로 이 사건 토지의 거래가액이 개별공시지가 이상이 될 것이라는 의견을 듣고는 이 사건 토지의 가액이 개별공시지가 이상이 될 것으로 예상한 다음, 이 사건 토지에 이 사건 근저당권설정등기를 경료한 후소외 1에게 추가로 물품을 공급한 사실이 인정되는바, 사정이 이러하다면 위와 같은 원고의 과실도 위 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다고 보이므로, 이러한 원고의 과실을 피고가 배상하여야 할 손해액을 범위를 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 그 비율은 이 사건 토지의 실제가액과 공시된 개별공시지가의 차이가 다액이어서 원고가 조금만 주의를 기울였다면 이 사건 토지의 개별공시지가가 잘못 공시되었다는 점을 쉽게 알 수 있었다고 보이는 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 고려하여 보면 30%로 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서, 피고가 원고에게 배상할 손해액을 원고가 입은 전손해의 70%로 제한하기로 한다. 3. 결 론 그렇다면 피고는 원고에게 508,337,704원(726,196,720원×70%) 및 이에 대하여 그 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2008. 9. 13.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2010. 1. 13.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 지급을 명한 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고 피고에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 여상훈(재판장) 신상렬 박주현