공매로 낙찰받은 토지의 환지 후 실제 면적이 감정 사정면적보다 적다며 손해배상을 청구함

• 피고 한국자산관리공사는 2001년 11월경 세무서장으로부터 OO지역 소재 도로 합계 207㎡(이 사건 각 토지)에 대한 공매대행을 의뢰받아 공매절차를 진행하게 되었습니다.
• 당시 이 사건 각 토지 외 4필지 합계 1,163㎡에 대하여 같은 동 25블록 2롯트 792.6㎡가 합동환지예정지로 지정되어 있었습니다.
• 피고는 2001년 12월 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 감정평가법인은 환지 후 대상 토지의 위치 확인이 불가능하다는 이유로 전체 면적 207㎡를 기준으로 환지기준 면적비율을 적용해 환지 후 면적을 141㎡로 사정하고, 감정가액을 52,170,000원으로 평가하였습니다.
• 피고는 위 감정 결과에 따라 최저매매가격을 52,170,000원으로 정해 공매공고를 하고 절차를 진행하였으며, 몇 차례 유찰 끝에 2002년 4월 제8차 공매기일에서 원고에게 매각대금 42,000,000원에 매각하기로 결정하였습니다.
• 원고는 대금을 납부하고 2002년 7월 소유권이전등기를 마쳤으나, 환지할당계산서상 실제 환지 후 권리면적은 35.2㎡에 불과했습니다.
• 이에 원고는 감정 사정면적과 실제 권리면적의 차이 105.8㎡ 상당 손해배상 73,425,200원을 청구하였습니다.

원고는 피고 한국자산관리공사가 대행한 공매절차에서 감정평가법인이 산정한 환지 후 면적(141㎡)을 기준으로 감정된 토지를 낙찰받았으나, 실제 환지 후 권리면적이 35.2㎡에 불과하자 차액 상당의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공매목적물은 여전히 종전 토지이고, 피고가 전문감정평가기관의 감정 결과를 신뢰한 데 과실이 없다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

• 매각결정 당시 종전 토지에 합동환지예정지가 지정되어 있었을 뿐 환지처분 공고가 없었고, 피고가 공매물건의 표시를 등기부 기준으로 공고한 이상 공매목적물은 여전히 종전 토지라고 보았습니다.
• 감정평가법인이 환지 후 사정면적을 기초로 감정하고 피고가 그에 따라 최저매매가격을 공고했더라도, 이는 종전 토지의 최저매매가격을 정하기 위한 하나의 방편에 불과할 뿐 공매목적물 자체가 환지 후 면적이 되는 것은 아니라고 판단했습니다.
• 피고는 공매를 위해 토지 감정평가를 전문 감정평가업자에게 의뢰해야 하고, 그 감정 결과에 외견상 명백한 잘못이 있거나 피고가 이미 알고 있는 사정과 명백히 다른 기초사실에 근거했음에도 방치한 특별한 사정이 없는 한 전문기관의 감정 결과를 신뢰한 데 과실이 있다고 볼 수 없다고 했습니다.
• 감정평가 당시 개별 필지별 감보율이 확정되어 있었고 감정평가법인이 이를 확인할 수 있었는데도 간과했다 하더라도, 피고에게 과실이 있다고 단정할 수 없다고 보았습니다.
• 따라서 피고의 손해배상책임이 발생하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

공매로 토지를 낙찰받을 때 감정평가서에 적힌 환지 후 면적은 어디까지나 종전 토지의 가격을 산정하기 위한 참고치일 뿐, 실제 환지 후 받게 되는 권리면적을 보장하는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. 또한 공매대행기관이 전문 감정평가기관의 결과를 그대로 신뢰해 공고했다면 특별한 사정이 없는 한 과실 책임을 지지 않는다는 점이 확인된 사례입니다.