민사2025나208215서울고등법원 2심2026-07-10 선고검수완료

분양홍보관을 방문해 오피스텔 계약을 체결하고 계약금을 낸 뒤, 하자와 광고 차이 등을 이유로 계약을 끝내고 계약금 반환을 청구함

상소인: 원고
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—
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한눈에 요약

서울고등법원 제38-3민사부 2025나208215 민사 사건(2026년 7월 10일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 패소이다. 적용 법조는 민사소송법 제420조, 방문판매 등에 관한 법률 제8조 제1항, 방문판매 등에 관한 법률 제2조 제13호이다.

원문: 국가법령정보센터 판결문

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사건 개요

무슨 일이 있었나

  • 원고는 2021년 11월 분양홍보관을 방문해 총 분양대금 838,028,000원의 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금 83,802,800원을 지급했다.
  • 계약 후 원고는 자재와 층고, 복도 폭과 채광창, 커뮤니티 시설 접근, 남산 조망 등에 문제가 있거나 광고 내용과 실제 건물이 다르다고 주장했다.
  • 원고는 이런 사정과 분양 과정에서 속거나 잘못 알고 계약했다는 점, 방문판매법에 따른 청약철회 등을 이유로 계약을 해제하거나 취소할 수 있다고 주장하며 피고들에게 계약금 반환을 청구했다.
  • 피고 B는 계약이 유효하므로 원고가 아직 내지 않은 분양 잔금 756,121,796원을 지급해야 한다며 반소를 제기했다.
  • 1심에서 원고가 원하는 판단을 받지 못하자 항소했지만, 항소심도 양측의 주장을 다시 살펴 판단했다.

한눈에 보는 결론

원고는 오피스텔의 하자와 광고 내용의 차이, 기망·착오, 방문판매법상 청약철회를 근거로 계약금 반환을 청구했고, 피고 B는 미지급 잔금을 청구했다. 핵심 쟁점은 계약을 끝내거나 철회할 사유가 있었는지였다. 항소심은 원고의 주장을 받아들이지 않아 항소를 모두 기각했고, 1심 판단을 유지했다.

법원은 왜 그렇게 판단했나

  • 원고가 낸 자료만으로는 분양대행사 직원이 전화나 문자로 적극적으로 계약을 유도해 계약이 체결됐다고 보기 어렵다고 판단했다.
  • 원고는 분양 권유 문자를 두 차례 받은 뒤 분양홍보관을 직접 찾아가 모형과 홍보 자료를 확인하고 구체적인 설명을 들은 다음 계약했다. 법원은 단순 광고를 보고 계약한 것이라기보다 살펴보고 결정한 것으로 보았다.
  • 오피스텔은 큰 금액이 드는 부동산이므로, 전화나 문자가 있었다는 사실만으로 방문판매법상 전화권유판매라고 볼 수 없다고 설명했다. 계약금 반환으로 이어지는 청약철회는 거래의 안정성도 고려해 신중히 판단해야 한다고 했다.
  • 원고는 계약 후 2년 이상 지나 오피스텔이 준공된 뒤 하자를 주장하며 청약철회권을 행사했다. 법원은 이 사정도 전화나 문자로 적극적으로 청약을 유도해 계약했다고 보기 어렵게 하는 요소로 판단했다.
  • 피고 B가 건축물 분양 관련 법을 어겨 형사처벌이나 행정처분을 받았다는 자료도 없어, 그 위반을 이유로 계약을 해제할 수 있다는 주장도 인정하지 않았다.

핵심 정리

법원은 원고가 분양홍보관에서 오피스텔을 살펴보고 설명을 들은 뒤 계약한 점 등을 들어, 전화권유판매에 따른 청약철회나 계약 해제·취소 사유가 입증되지 않았다고 보았다. 이에 계약금 반환 청구와 잔금 지급을 둘러싼 원고의 항소를 모두 받아들이지 않고 1심 판단을 유지했다.

민사 판결 결과

이 사건원고 패소
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사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도
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유사도 ≥50%
· 사실관계 85% 이상 + 형량이 유의미하게 다른 사건. 가벼운 사건이 먼저.
2020나20044·대구고등법원·2020-09-02·2심·원고 패소

투자금 4억원 계약 후 약속어음 지급거절에 따른 임대료 반환·손해배상 청구

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
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2008가단55559·의정부지방법원·2009-04-24·1심·원고 패소

아파트 하자보수보증금 소송을 대행하고 소송비용을 선납하는 조건으로 하자보수공사 시공권을 약정함

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2021나72558·서울남부지방법원·2022-10-13·2심·원고 패소

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같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
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2015나9192·광주지방법원·2016-05-13·2심·원고 일부 승소

중개업자의 권유로 미완공 오피스텔 분양권을 매수하면서 권리관계를 제대로 확인·설명받지 못함

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
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2015나496·울산지방법원·2015-12-16·2심·원고 일부 승소

매수인이 부동산 잔금 일부와 대출금 지급 준비를 갖추고 여러 차례 이행을 제공했으나 매도인이 소유권이전등기서류를 교부하지 않음

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
98%
2009나4778·대전고등법원·2010-02-10·2심·원고 패소

원고가 아파트 분양계약을 체결했으나 잔금 미지급 및 대출금 연체로 경매되어 소유권을 상실함.

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
98%
2013가합105551·대전지방법원·2014-08-28·1심·기각

상가 분양계약을 맺고 계약금을 낸 원고들이 임대보장·유명브랜드 유치·준공 약속이 지켜지지 않았다며 계약 해제를 통지하고 계약금 반환을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교기각
종합 유사도
97%
2007가합9279·부산지방법원·2008-09-04·1심·원고 승소

피고가 아파트 분양계약서에 실제보다 많은 공유대지 지분을 기재하여 분양계약을 체결함.

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 승소
종합 유사도
97%
2013가단21368·울산지방법원·2014-06-11·1심·원고 패소

원고가 피고와 장식품 제작·납품 컨소시엄을 구성했다며 피고의 일방적 계약 파기로 입은 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 패소
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97%
2013가단13213·울산지방법원·2014-07-09·1심·원고 일부 승소

임대인에게 누수 하자 보수를 요청했으나 거부당하자 임차인이 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환과 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
97%
2012가합2757·청주지방법원·2015-08-12·1심·원고 승소

피고가 복합도시 조성 등을 홍보하며 아파트를 분양했고, 원고들은 계약금만 내고 잔금을 내지 않아 계약이 해제된 후 계약금 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 승소
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97%
2006나95159·서울고등법원·2007-07-25·2심·원고 패소

신운정역 신설 표시한 분양광고로 손해배상 청구

같은 죄명·청구유형
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97%
2008가합17765·부산지방법원·2009-01-08·1심·원고 패소

아파트 분양 당시 대지 일부가 보도로 편입된 사실을 고지하지 않아 과다 분양대금을 받았다고 주장함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
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종합 유사도
96%
2012가합3422·청주지방법원·2015-06-03·1심·기각

아파트 분양 과정에서 주변에 공공청사, 복합쇼핑몰, 랜드마크타워 등이 들어설 것처럼 광고하여 분양을 진행함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교기각
종합 유사도
96%
2012가단31559·울산지방법원·2013-05-07·1심·원고 패소

피고로부터 건물 일부를 분양받아 노래방을 운영하던 원고가, 같은 건물에서 피고가 동일 업종 노래방을 시작하자 영업방해를 이유로 손해배상을 청구함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
76%
2010가단350279·서울중앙지방법원·2011-02-16·1심·원고 패소

중개사 중개로 건물 임차 후 보증금 7천만원 손실

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
76%
2019가단5195616·서울중앙지방법원·2021-04-27·1심·원고 패소

원고들이 동보주택건설의 허위 광고로 분양대금 반환 채권을 확보하고, 피고 신탁회사의 소유권이전청구권을 압류했으나, 피고가 제3자에게 아파트를 매도함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
76%
2011가단3165·대구지방법원·2011-10-06·1심·원고 일부 승소

원고의 대리 권한 없이 허위 임대차계약서를 작성해 임차인에게서 보증금을 받아 가로챈 행위

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
76%
2014가단204478·서울서부지방법원·2015-08-24·1심·원고 승소

상가 분양회사 직원들이 안정적인 고액 임대수익을 보장한다고 속여 점포를 팔았으나 실제 가치는 터무니없이 낮아, 매수인이 계약을 취소하고 계약금 반환을 청구함.

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 승소
종합 유사도
76%
2016가단520626·광주지방법원·2017-07-28·1심·원고 일부 승소

공인중개사 자격이 없는 중개인이 신탁관계와 분양대금 납부 조건을 확인·설명하지 않은 채 오피스텔 분양계약을 알선함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
76%
2019나59129·서울중앙지방법원·2020-10-30·2심·원고 패소

피고가 원고의 관리비 미납을 이유로 오피스텔 승강기 전자카드 교부를 거부하여 사용에 제한을 둠

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
76%
2008가합28666·수원지방법원·2009-05-28·1심·원고 패소

재건축아파트 분양계약을 체결하고 계약금·중도금을 지급한 뒤 소유권이전등기 이행을 요구하며 계약 해제와 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
71%
2023가합18·전주지방법원·2024-06-13·1심·기각

원고가 피고와 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 리모델링 공사를 진행했으나 잔금을 치르지 못해 계약이 해제됨.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교기각
종합 유사도
71%
2014나3376·대구고등법원·2015-10-28·2심·원고 패소

공사대금 대물변제 명목으로 원고 명의 분양계약서를 작성하고 근저당권을 말소하지 않아 분양대금 반환을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2010가합4536·수원지방법원성남지원·2010-10-20·1심·원고 패소

원고가 피고로부터 토지 낙찰 시 건물 및 유체동산 권리 이전을 약속받았으나, 제3자와의 분쟁으로 권리를 취득하지 못하고 임차인에게 보증금을 반환함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2015나1940·대구고등법원·2016-08-24·2심·원고 일부 승소

원고가 피고 회사 주식과 부동산 양수 계약을 맺고 계약금·중도금 16억 원을 지급했으나, 같은 재산이 제3자에게 양도되고 부동산도 매각됨.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
70%
2013나201432·서울고등법원·2014-06-30·2심·원고 패소

원고가 토지보상금을 받을 것을 전제로 피고와 분양계약을 맺었으나 중도금과 잔금을 내지 않았다.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2005가합8005·부산지방법원·2006-04-06·1심·원고 패소

상가 3층 점포를 분양받은 원고들이 입지조건이 지하 2층 수준이라며 분양대금 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2021나38484·서울중앙지방법원·2022-06-22·2심·원고 승소

원고가 피고와 부동산 매매계약을 체결한 후 잔금 지급을 하지 못해 계약을 해제함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 승소
종합 유사도
70%
2010가합1601·광주지방법원·2010-12-02·1심·원고 일부 승소

공공기관이 내놓은 토지와 건물을 낙찰받아 대금을 다 치렀는데, 나중에 측량해 보니 토지 실제 면적이 공부상보다 800㎡나 모자랐다.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
70%
2014가합2620·제주지방법원·2015-05-21·1심·원고 승소

원고가 피고의 대리인을 자처한 사람과 부동산 매매계약을 맺고 계약금 3억3천만원을 지급함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 승소
종합 유사도
70%
2024나58809·서울중앙지방법원·2025-07-23·2심·원고 패소

원고가 중개사를 통해 다가구주택 임대차계약을 체결한 뒤 시가 부풀리기와 선순위 보증금·위반건축물 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2017나2077085·서울고등법원·2019-01-24·2심·원고 패소

원고가 피고에게 신용공여를 요구했으나 피고가 이를 거절함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2014가합58715·인천지방법원·2015-04-21·1심·기각

시행사가 분양계약서에 대지지분을 실제보다 크게 잘못 기재하여 입주자들이 감소분 가액 지급을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교기각
종합 유사도
70%
2019나2022195·서울고등법원·2019-10-16·2심·원고 패소

원고가 소외인과 권리금 계약을 체결한 후 피고가 소외인과 임대차 계약 체결을 거절함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
2007가합18112·수원지방법원·2008-06-19·1심·원고 승소

교통영향평가 이행조건을 고지하지 않고 상가를 분양함

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 승소
종합 유사도
70%
2007가합5488·부산지방법원·2008-09-04·1심·원고 패소

상가 분양계약을 맺고 대금을 낸 뒤 입주가 늦어지자 계약 취소와 돈을 돌려달라며 소송을 냄

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
70%
- 1 - 서 울 고 등 법 원 제3 8 - 3민사부 판 결 사 건2025나208215(본소 ) 매매대금반환 2025나208216(반소 ) 기타 분양대금 청구의 소 원고 (반소피고), 항소인 A 소송대리인 법무법인 화온 담당변호사 **** 피고 (반소원고), 피항소인 1. 주식회사 B 피고 , 피항소인2. C 주식회사 피고들 소송대리인 법무법인 정독 담당변호사 **** 제 1 심 판 결서울중앙지방법원 2025. 6. 13. 선고 2024가합 84644(본소 ), 2024 가합 84651(반소 ) 판결 변 론 종 결2026. 6. 19. 판 결 선 고2026. 7. 10. 주 문 1. 원고 (반소피고)의 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각한다. - 2 - 2. 항소비용은 본소 , 반소를 합하여 원고 (반소피고)가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 본소 : 피고들은 공동하여 원고 (반소피고, 이하 ‘원고 ’라고만 한다 )에게 83,

원문 출처: 국가법령정보센터 판결문

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