분양홍보관을 방문해 오피스텔 계약을 체결하고 계약금을 낸 뒤, 하자와 광고 차이 등을 이유로 계약을 끝내고 계약금 반환을 청구함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제3 8 - 3민사부 판 결 사 건2025나208215(본소 ) 매매대금반환 2025나208216(반소 ) 기타 분양대금 청구의 소 원고 (반소피고), 항소인 A 소송대리인 법무법인 화온 담당변호사 **** 피고 (반소원고), 피항소인 1. 주식회사 B 피고 , 피항소인2. C 주식회사 피고들 소송대리인 법무법인 정독 담당변호사 **** 제 1 심 판 결서울중앙지방법원 2025. 6. 13. 선고 2024가합 84644(본소 ), 2024 가합 84651(반소 ) 판결 변 론 종 결2026. 6. 19. 판 결 선 고2026. 7. 10. 주 문 1. 원고 (반소피고)의 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각한다. - 2 - 2. 항소비용은 본소 , 반소를 합하여 원고 (반소피고)가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 본소 : 피고들은 공동하여 원고 (반소피고, 이하 ‘원고 ’라고만 한다 )에게 83,802,800원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12% 의 비율 로 계산한 돈을 지급하라. 반소 : 원고는 피고 (반소원고, 이하 ‘피고 ’라고만 한다 ) 주식회사 B(이하 ‘주식회사’ 기 재는 생략한다)에게 756,121,796원 및 그 중 ➀ 419,014,000원에 대하여는 2024. 5. 1. 부터 , ➁ 337,107,796원에 대하여는 2024. 6. 1. 부터 각 반소장 부본 송달일까지 연 8.15%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 본소 : 제1심판결 중 본소에 관한 부분을 취소한다. 위 본소 청구취지와 같다 . 반소 : 제1심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하 는 피고 B의 반소 청구를 기각한다. 이 유 1. 항소이유의 요지 가. 분양계약 해제 주장 (주위적 주장 ): 이 사건 오피스텔은 자재 , 층고 , 복도 설계 (복 도 폭 및 채광창), 엘리베이터를 통한 커뮤니티 시설의 접근 , 제한 없는 남산 조망 등 사항에 관하여 중대한 하자가 존재하거나 분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사항 - 3 - 과 실제 시공된 건축물 사이에 현저한 차이가 존재하여 계약의 목적을 달성할 수 없 다. 또한 피고 B는 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣(이하 ‘건축물분양법’이라 한다 ) 위반으 로 형사처벌이나 행정처분을 받을 예정이다. 이에 원고는 이 사건 분양계약 제11 조 제 5항에 따라 이 사건 분양계약을 해제한다. 나. 기망 , 착오로 인한 분양계약 취소 주장 (제1 예비적 주장 ): 피고 B와 분양 담당 직원은 2025년경 이 사건 오피스텔 인근에 국립중앙의료원 완공 , 제한 없는 남산 조 망, 옥상 루프탑 자재 등 사항에 관하여 원고를 기망하였고 원고가 위 사항에 관한 착 오에 빠져 이 사건 분양계약을 체결하였으므로, 원고는 이 사건 분양계약을 취소한다. 다.｢방문판매 등에 관한 법률｣(이하 ‘방문판매법’이라 한다 )상 청약철회 주장 (제2 예비적 주장 ): 피고들의 분양대행사 직원은 원고에게 문자로 청약의 유인을 하여 이 사 건 분양계약을 체결하였는바 이는 방문판매법상 ‘전화권유판매’에 해당하고, 피고들은 분양계약 체결 당시 청약철회에 관한 설명을 하거나 분양계약서에 청약철회에 관한 내 용을 기재하지 않아 원고는 2024. 12. 중순경에서야 청약 철회가 가능함을 알게 되었 고, 그로부터 14 일 내에 청약을 철회하였다. 라. 위와 같이 이 사건 분양계약은 해제 , 취소 , 청약 철회로 효력이 상실되었으므로, 피고들은 공동하여 원고가 지급한 계약금과 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있 고(본소 ), 원고는 피고들에게 위 분양계약에 기한 잔금을 납부할 의무가 없다 (반소 ). 2. 제1심판결의 인용 원고가 이 법원에서 한 주장은 대체로 제1심법원에서 한 것과 다르지 아니하고, 제1 심법원에 제출된 증거에 이 법원에서 제출된 각 증거들을 보태어 보더라도 제1심의 사 실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이 법원의 판결 이유는 아래 제3항에서 원 - 4 - 고의 일부 주장에 관하여 추가로 판단하는 것 외에 제1심판결 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420 조 본문에 의하여 약칭을 포함하여 이를 그대로 인용한다. 3. 추가 판단 가. 방문판매법에 의한 청약 철회 주장에 관하여 1) 관련 법리 방문판매법 제8조 제1항은 전화권유판매의 방법으로 재화 등의 구매에 관한 계 약을 체결한 소비자는 일정한 기간 이내에 그 계약에 관한 청약철회를 할 수 있다고 정한다. 같은 법 제2조 제13 호는 ‘전화권유판매’를 ‘전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것’으로 정의하는데, 여기에 는 ‘전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어 떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우 ’도 포함된다(대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결 참조 ). 2) 구체적 판단 앞서 인정한 사실 , 갑 제28 호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정을 고려하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들의 분양대행사 직원 이 단순 광고나 홍보를 넘어 전화ᆞ문자를 이용하여 원고의 청약을 유인하는 등으로 전화권유판매를 하여 이 사건 분양계약이 체결되었다고 보기 부족하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 . ① 방문판매법상 청약철회제도는 판매자의 기습적이고 공격적 판매 행위로 인 하여 충분한 정보와 숙려 없이 긴요하지 않은 상품이나 용역을 구입하는 위험으로부터 소비자를 보호하기 위하여, 소비자에게 일정 기간 동안 숙려 또는 재고 기간을 부여하 - 5 - 는 데에 그 취지가 있다 . 전화권유판매에 관한 규정은 2002년 방문판매법 개정으로 신 설되었는데, 당시 전화로 소비자에게 권유하여 재화 등을 판매하는 이른바 ‘텔레마케 팅’이 성행하였고 그 판매원의 적극적 접근성이 종래 청약철회권이 인정되는 방문판매, 다단계판매, 통신판매 1) 등 특수한 거래 형태와 유사하므로 판매업의 신고 , 계약체결에 따른 계약서 교부의무, 청약철회 등에 관한 사항을 방문판매업에 준하여 규정하기 위 함이다. ② 청약철회권은 민법상 계약 준수 원칙에 대한 중대한 예외에 해당한다. 스마 트폰이 일반적으로 보급된 현대 사회에서 전화ᆞ문자 등을 이용한 판매 목적물 광고가 흔히 이루어지는 거래 실정을 고려하면, 계약 체결 전에 판매자의 문자나 전화 등이 선행되었다는 사정만으로 만연히 이를 방문판매법상 전화권유판매로 보아 그 청약철회 를 인정한다면 거래 안전이 크게 위협될 수 있다 . ➂ 앞서 본 전화권유판매에 청약철회권을 인정하는 법의 취지 , 전화권유판매의 정의에 관한 방문판매법 제2조 제3호(전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화 회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것)의 문언 및 청약철회제도가 인정되 는 방문판매, 다단계판매 등 특수한 거래 분야의 거래 형태 , 소비자 권익의 보호와 거 래 안전 사이의 이익형량 등을 고려하면, 방문판매법상 ‘전화권유판매’에 해당한다고 보려면 판매자가 소비자에게 전화ᆞ문자를 하여 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법을 통해 소비자의 청약 (계약 체결에 관한 확정적이고 구속적인 의사표시)을 유도 한 것으로 평가할 수 있을 만한 판매자의 적극적인 행위가 있고 그러한 행위에 기초하 여 계약 체결로 이어진 경우여야 하고 , 단순히 재화 등의 판매 전에 전화 통화가 있었 1) ｢전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률｣에 의해 인정된다. - 6 - 다거나 판매 목적물을 홍보하며 ‘사무소 등에 방문하여 상담을 받아본 후 계약 체결을 판단해보라’는 정도의 권유에 그친 경우에는 이에 해당한다고 보기 어렵다. ➃ 특히 거래 대상이 부동산일 경우 , 부동산은 통상의 재화에 비하여 거래 가액 이 현저히 높고 일반 물건에 비해 거래가 쉽지 않은 특수성이 있어 거래당사자는 목적 물의 가치나 필요성에 대하여 충분한 조사와 검토를 거쳐 신중하게 매매 여부를 결정 하는 것이 일반적이다. 따라서 부동산에 관한 거래가 전화권유판매에 해당하여 매수인 이 방문판매법상 청약 철회를 할 수 있다고 인정하기 위하여는, 전화와 문자 등의 내 용과 빈도 , 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려하여 매도인이 전화 등을 사용하여 청약을 유도한 것으로 평가할 수 있는지를 신중하게 판단하여야 한다 . ➄ 이 사건에서 원고는 피고들의 분양대행사 직원으로부터 2021. 6. 21. 과 2021. 11. 9. 두 차례 이 사건 오피스텔을 분양받을 것을 권유하는 내용의 다음 문자를 수신하였고, 그 문자에는 이 사건 오피스텔의 계약 조건 , 장점 등에 관한 안내가 포함 되어 있었으며, 이후 원고는 이 사건 오피스텔 분양홍보관을 방문하여 2021. 11. 22. 이 사건 분양계약을 체결한 사실이 인정되기는 한다 . - 7 - 그러나 ㉠ 위 직원이 원고와 연락하는 과정에서 적극적으로 계약 체결을 유도하거 나 청약을 유인하는 발언을 하였다고 볼만한 자료가 없는 점, ㉡ 이 사건 오피스텔은 부동산으로서 분양금액이 838,028,000원에 이르는 점, ㉢ 원고 스스로도 이 사건 오피 스텔의 분양홍보관을 직접 방문하여 이 사건 오피스텔의 모형 , 홍보 자료 등을 확인하 고 구체적인 설명을 들은 다음 이 사건 분양계약 체결하였음을 인정하고 있으므로 원 고는 단순히 위 문자 내용에 의존했다기보다 충분한 숙고를 거쳐 이 사건 분양계약을 - 8 - 체결한 것으로 보이는 점, ㉣ 원고는 이 사건 분양계약 후 2년 이상 지나 오피스텔이 모두 준공되고 나서야 위 오피스텔에 각종 하자가 있다고 주장하면서 청약철회권을 행 사하였던 점 등에 비추어 보면 , 위 분양대행사 직원의 문자가 단순 광고나 홍보를 넘 어 원고의 청약을 유도한 것으로 평가할 수 있을 만한 적극적 행위에 해당하거나, 원 고가 위 전화권유판매에 의하여 이 사건 분양계약을 체결하였다고 보기 어렵다. 나. 건축물분양법 위반으로 인한 계약 해제 주장에 관하여 피고 B가 건축물분양법 위반으로 형사처벌이나 행정처분을 받았다는 사실을 인 정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 이를 이유로 한 원고의 계약 해제 주장은 더 나아 가 살필 필요 없이 이유 없다 . 4. 결론 제1심판결은 정당하다. 원고의 본소 및 반소에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기 각한다. 재판장 판사박성윤 판사이지영 판사황성미