원고가 중개사를 통해 다가구주택 임대차계약을 체결한 뒤 시가 부풀리기와 선순위 보증금·위반건축물 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 제11-3민사부 판 결 사 건2024나58809 손해배상(기) 원고, 항소인 겸 피항소인 A 피고, 피항소인 겸 항소인 1. **** 2. C 제1심판결서울중앙지방법원 2024. 9. 5. 선고 2023가단5171822 판결 변 론 종 결2025. 7. 9. 판 결 선 고2025. 7. 23. 주 문 1.제1심판결 중 피고들 패소 부분을 모두 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2.원고의 항소를 모두 기각한다. 3.소송 총비용은 원고가 부담한다. - 2 - 청구취지 및 항소취지 1.청구취지 피고들은 공동하여 원고에게 100,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2.항소취지 가. 원고 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한 다. 피고들은 공동하여 원고에게 70,000,000원 및 이에 대하여 2023. 5. 26.부터 2024. 9. 5.까지는 연 5%, 그다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지 급하라. 나. 피고들 주문 제1항과 같다. 이 유 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 아래에서 고쳐 쓰거나 추가하는 것 외에 는 제1심판결의 ‘1. 인정사실’ 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하 여 약어를 포함하여 인용한다. ○ 제1심판결 제4쪽 제2행부터 제6행까지를 다음과 같이 고쳐 쓴다. 『이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 C이 작성하여 교부한 중개대상물 확인·설명서 ‘I. 개업공인중개사 기본 확인사항’ 중 ‘① 대상물건의 표시’란의 ‘건축물대장상 위반건 - 3 - 축물 여부’ 항목의 ‘위반’에 체크 표시가 되어 있고, 위반내용에 「건축물대장 참조」라 고 기재되어 있으며, ‘② 권리관계’ 란에는 위 각 근저당권이 기재되어 있고, ‘II. 개업 공인중개사 세부 확인사항’ 중 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사 항’란에는 「건물싯가 약 40억 원, 선순위 보증금 약 12억 원(2022년 4월 ○○일 확 인)」이라고 기재되어 있다.』 2. 원고 주장의 요지 피고 C은 공인중개사로서 중개행위를 함에 있어서 성실하게 그 임무를 수행할 의무 가 있음에도 불구하고, 이 사건 임대차계약의 중개행위 당시 원고에게 ① 이 사건 다 가구주택의 시세가 40억 원이라고 기망하였고, ② 선순위 임대차보증금의 총액만을 고 지하였을 뿐 그 중 소액보증금 액수 및 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약 의 시기와 종기 등에 관한 사항을 알 수 있는 자료를 제공하지 아니하였으며, ③ 불법 건축물 등재 사실에 대하여 설명하지 않고 이 사건 부동산이 정상적인 주거라고 기망 하였다. 원고는 피고 C의 위법한 중개행위로 인해 이 사건 임대차계약을 체결하였고 임대차 보증금 120,000,000원을 회수하지 못하는 손해를 입었는바, 피고들은 공동하여 원고가 입은 위 손해액 중 100,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 판단 가. 관련 법령 및 법리 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개 의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확 인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 - 4 - 판결 등 참조). 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보 를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이 를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중 개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조). 한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시 행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있 는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰 인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서 식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되 지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자 료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의 무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에 게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 - 5 - 책임이 있다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 1) 시가 고지 관련 선관주의 의무 위반 여부 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거 및 을나 제1 내지 4호증(가지번호 있 는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 C이 원고에게 이 사건 다가구주택의 시가를 약 40억 원이라고 고지한 것이 기망행위라거나, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 것에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ① 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무를 규정한 공인중개사법 제25조 제1 항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에서 중개대상물의 시가를 확인·설명의무 대상에 포함하고 있지 않다. ② 임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자에게 감정평가인이 시가를 감정하듯이 시세조사를 하여 중개대상물의 시세를 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없다. 이 사건 경매절차에서 2023. 4.경 평가한 이 사건 다가구주택의 감정가액이 2,157,246,200원으로서 피고 C이 고지한 금액보다 많이 낮기는 하나, 부동산 매각대금 은 경매 당시의 부동산 시장 상황에 따라 등락이 클 수 있는 것이므로, 그러한 사정만 으로 피고 C이 이 사건 부동산의 시가를 기망하였다거나 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 원고에게 전달하였다고 보기 어렵고, 달리 피고 C이 선관 주의의무를 위반하여 시세를 잘못 고지하였음을 인정할 증거가 없다. ③ 오히려 이 사건 임대차계약 무렵 이 사건 다가구주택과 거주 환경, 지리적 위 - 6 - 치 등이 유사한 부동산의 거래 가격이 39억 원 이상으로 형성된 사례도 있는 점에 비 추어 볼 때, 피고 C이 원고에게 부당하게 시가를 부풀려 고지한 것으로 보이지도 않는 다. 2) 선순위 임대차보증금에 관한 확인·설명 의무 위반 여부 피고 C은 이 사건 임대차계약 중개 당시 원고에게 ‘선순위 보증금 약 12억 원 (2022년 4월 26일 확인)’이라고 설명하였고, 이 사건 임대차계약 체결 당시 선순위 임 차인들의 보증금 합계는 1,190,000,000원이었으며, 이 사건 경매절차에서 이 사건 다가 구주택이 1,638,000,000원에 매각되었고, 배당절차에서 배당요구를 한 14인 중 7인만이 전부 또는 일부 배당받은 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보건대, 원고가 이 사건 임대차계약이 종 료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단함에 있어서는 선순위 임대 차보증금 합계를 알면 충분하고, 개별적인 선순위 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대 차계약의 시기와 종기, 소액임차인의 범위에 관한 설명은 그 판단을 위한 자료에 불과 하므로, 피고 C이 선순위 임차인을 개별적으로 특정하여 설명하지 않았다고 하더라도 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 할 의무를 다하지 못했다고 볼 수 없다. 뿐만 아니라, 원고가 이 사건 임대차보증금을 회수하지 못한 것은 이 사건 다 가구주택이 근저당권 피담보채무액 및 선순위 임대차보증금과 이 사건 임대차보증금 합계보다 현저히 낮은 1,638,000,000원에 매각되었기 때문이고, 원고가 소액보증금, 다 른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등을 알았다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 체결에 나아가지 않았을 것이라고 보기 어려우므로, 설령 피고 C의 확인·설명의무 위반이 인정되더라도 원고의 손해와 인과관계를 인정하기도 어렵 - 7 - 다. 3) 건축법 위반에 관한 설명의무 위반 여부 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택은 옥상 19㎡ 패널 주택과 지하1층 3㎡ 패널 다용도가 건축법에 위반된 상태로서 위반건축물로 등재되어 있었는데, 이 사 건 임대차계약 당시 피고 C이 원고에게 건축물대장을 제시하고 위반건축물임을 고지 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 C은 원고에게 이 사건 다가구주택의 건축법 위반과 관련한 설명의무를 다하였다고 봄이 상당하다. 한편 피고 C에게 이 사건 다가구주택이 위반건축물임을 고지하는 것에서 나아 가, 이행강제금이나 철거 부담으로 인해 매각가격이 낮아질 위험성을 원고에게 고지할 의무가 있다고 볼 근거가 없고, 이 사건 다가구주택의 매각가격이 낮아진 것이 이행강 제금 및 철거 부담으로 인한 것이라고 볼만한 증거도 없다. 또한 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인 지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용 되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 되는바(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참 조), 위반건축물의 임차인이라도 인도 및 전입신고를 마친 이상 주택임대차보호법상 우 선변제권이 인정되어 배당요구를 할 수 있다고 할 것이므로, 피고 C의 이 부분 설명의 무 위반도 인정할 수 없다. - 8 - 다. 소결론 따라서 피고 C이 이 사건 임대차계약 중개당시 중개업자로서 선관주의 의무나 확 인·설명의무를 위반하였다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 피고들에 대 한 손해배상청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 할 것인바, 제1 심판결은 이와 결론을 일부 달리 하여 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 제1심판 결 중 피고들 패소 부분을 모두 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 모 두 기각하며, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다. 재판장 판사전서영 판사양형권 판사황순교