공인중개사의 권유로 부동산을 매수했으나 전매에 실패해 계약금을 포기하고 계약을 해제함.

【원고, 피항소인】 【피고, 항소인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 화산 담당변호사 엄장섭) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 9. 26. 선고 2011가단123801 판결 【변론종결】2012. 4. 20. 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소한다. 2. 위 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고는 원고에게 1억 원 및 이에 대한 2010. 12. 14.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고는 영어교사로 근무하던 학교의 학부형으로 알게 된 공인중개사 소외 1에게 3억 5,000만 원 정도의 자금을 투자하여 수익을 얻을 수 있는 부동산을 소개하여 달라고 부탁하였고, 소외 1로부터 몇 차례 부동산을 소개받았으나, 자금 부족을 이유로 거절하여 오던 중 하남시 (주소 생략) 전 830㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 소개받았다. 나. 원고는 자금 부족을 이유로 이 사건 부동산의 매수를 주저하였으나, 소외 1로부터 이 사건 부동산의 매매대금 전액을 마련하지 못하더라도 계약금만 지급한 후 중도금 지급기일 이전에 이를 전매하는 방법으로 더 이상의 자금 없이 전매차익 상당의 이익을 얻을 수 있다는 말을 듣고, 이 사건 부동산을 매수하기로 하였다. 다. 원고는 2010. 3. 10. 소외 2와 사이에 이 사건 부동산을 12억 5,000만 원에 매수하되, 계약금 1억 2,000만 원은 계약 당일, 중도금 3억 5,000만 원은 2010. 4. 15., 잔금 7억 8,000만 원은 2010. 5. 20. 각 지급하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하면서 매매계약서에는 매매대금을 13억 8,000만 원으로 기재하였고, 같은 날 계약금 1억 2,000만 원을 소외 2에게 지급하였다. 라. 한편, 원고는 소외 2가 당초 약정과 달리 매매계약서상 매매대금의 지급을 요구할 것에 대비하여 소외 2로부터 그 차액에 관한 현금보관증을 작성받아 보관하였고, 소외 2가 매매계약서상 매매대금을 기준으로 양도소득세를 납부하게 될 것에 대비하여 양도소득세 중 일부로 2,000만 원을 소외 1에게 보관하게 하였다. 마. 그런데 소외 1이 말한 바와 달리 중도금 지급기일 이전에 이 사건 부동산의 전매가 이루어지지 않았고, 중도금 지급기일까지 중도금을 마련하지 못한 원고는 잔금 지급기일에 중도금과 잔금을 함께 지급하기로 하였다. 바. 그러나 잔금 지급기일까지도 이 사건 부동산의 전매가 이루어지지 아니하였고, 결국, 원고는 이 사건 부동산의 중도금 및 잔금을 마련할 수 없다는 이유로 2010. 5. 24. 소외 2에게 기지급한 계약금 1억 2,000만 원을 포기하고, 이 사건 매매계약을 해제하였다. 사. 소외 1은 2010. 9. 13. 원고와 사이에 이 사건 매매계약이 해제됨으로 인하여 원고가 입은 계약금 상당의 손해를 배상하기로 합의하였다. 아. 소외 1은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 제30조에 따라 그가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 함으로써 발생하는 손해배상책임을 보장하기 위하여 피고와 공제기간 2010. 1. 6.부터 2011. 1. 5.까지, 공제금액 1억 원인 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라고 한다)을 체결하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 및 판단 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 원고는 중도금 지급기일 이전에 이 사건 부동산을 전매하면 더 이상의 자금 없이도 전매차익 상당의 이익을 얻을 수 있다는 소외 1의 말을 믿고 매매대금이 부족함에도 이 사건 부동산을 매수하였다. 그러나 소외 1의 말과 달리 중도금 지급기일 이전에 이 사건 부동산의 전매가 이루어지지 아니하였고, 중도금 및 잔금을 마련하지 못한 원고는 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제할 수밖에 없었다. 결국, 원고는 공인중개사인 소외 1의 중개행위로 인하여 계약금 상당의 손해를 입었다고 할 것이므로, 소외 1과 이 사건 공제계약을 체결한 피고는 원고에게 이 사건 공제계약에 따른 공제금을 지급하여야 한다. 2) 피고의 주장 원고는 소외 1의 투자권유에 따라 이 사건 매매계약을 체결한 후 예상과 달리 이 사건 부동산을 전매하지 못하게 되자 계약금을 포기하고, 이 사건 매매계약을 해제한 것으로, 이는 원고의 판단에 의한 것이고, 소외 1이 중개한 이 사건 매매계약에 있어서 매매목적물의 권리관계 또는 하자, 매매계약 당사자의 대리권, 공법상 제한과 같은 문제는 전혀 없었기 때문에 원고가 주장하는 손해를 공인중개사의 중개행위로 인하여 발생한 손해로 볼 수 없다. 나. 판단 공인중개사법 제30조 제1항에 정한 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 매매계약을 체결한 중개업자가 계약체결 과정에서 계약금의 지급과 그에 따른 계약상의 의무 이행 및 불이행에 따른 담보의 제공에 관여한 때에는 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결 등 참조)고 할 것이나, 갑 제2, 4, 6호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 비록 소외 1이 말한 바와 달리 이 사건 부동산이 전매되지 아니하였으나, 이 사건 부동산에 관하여 어떠한 하자나 이 사건 매매계약 당시 예측하지 못한 공법상 제한도 존재하지 아니하였고, 이 사건 매매계약의 효력에도 아무런 문제가 없었기 때문에 원고가 중도금 및 잔금을 각 그 지급기일에 지급하였다면 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마칠 수 있었을 것인 점, ② 원고가 중도금 지급기일 이전에 이 사건 부동산을 전매할 수 있다는 소외 1의 말을 듣고 이 사건 매매계약을 체결하기로 하였고, 매매계약서상 매매대금을 실제 매매대금보다 높은 금액으로 기재한 후 매매계약서상 매매대금에 따라 소외 2가 부담하게 될 양도소득세 중 2,000만 원을 소외 1에게 보관하게 한 사정만으로 중도금 지급기일 이전에 이 사건 부동산을 전매하는 것이 이 사건 매매계약의 내용으로 되었다고 보기 어려운 점, ③ 한편, 소외 1이 원고에게 계약금 상당액인 1억 2,000만 원을 배상하기로 하였으나, 그밖에 소외 1이 이 사건 부동산을 전매할 의사나 능력 없이 이 사건 부동산을 전매할 수 있는 것처럼 원고를 속여 이 사건 매매계약을 체결하게 하였다거나, 소외 1의 과실로 이 사건 부동산을 전매하지 못하게 되었음을 뒷받침할 만한 증거도 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산을 전매하지 못하여 원고가 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제함으로써 입은 계약금 상당의 손해를 이 사건 매매계약의 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 발생한 재산상 손해로 보기 어려우므로 원고의 위 주장은 이유 없다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 판사 김익현(재판장) 신중권 김정운