원고가 중개인 피고 3을 통해 부동산을 매수했으나 매도인의 권한이 없다는 사실이 밝혀져 소유권이전등기가 말소됨.

【원 고】 【피 고】 【변론종결】2013. 5. 28. 【주 문】 1. 피고 3은 원고에게 30,000,000원 및 이에 대한 2004. 6. 22.부터 2013. 6. 18.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고의 피고 1, 2에 대한 청구와 피고 3에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 원고와 피고 1, 2 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 3 사이에 생긴 부분 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고 3이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 각자 원고에게 156,925,500원 및 이에 대한 2004. 6. 22.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 인정 사실 가. 소외 1의 부동산 매도 의뢰 (1) 소외 1은 2003. 4. 12.경 ○○공인중개사 사무소에서 근무하던 소외 2의 중개로 서울 은평구 수색동 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매수하여 2003. 5. 17. 소유권이전등기를 마쳤다. 소외 1은 2004년 소외 2에게 이 사건 부동산의 매도 중개를 다시 의뢰하면서 이 사건 부동산을 매도할 권한을 위임하였다. (2) 소외 2는 2004. 5. 28. 소외 1을 대리하여 이 사건 부동산을 소외 3 외 1인에게 매매대금 1억 5,000만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였다. (3) 소외 1은 소외 2를 통하여 위 매매대금 중 계약금 2,000만 원과 중도금 9,000만 원 중 일부를 지급받고, 2004. 6. 8. 부동산 매수인을 ‘소외 3’으로 한 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 소외 2에게 전달하였다. 나. 소외 2의 이중매도 (1) 소외 2는 공인중개사 사무소의 사무보조원인 소외 4를 알고 지냈는데, 2004. 6. 초순 소외 1 몰래 이 사건 부동산을 이중으로 매도할 의도로 소외 4에게 이 사건 부동산을 매수할 사람이 있는지 알아봐 줄 것을 부탁하였다. 그 후 소외 4는 다른 공인중개사 사무소의 사무보조원인 소외 5에게, 소외 5는 다시 다른 공인중개사 사무소의 사무보조원인 피고 3에게 이 사건 부동산을 매수할 사람을 소개해 줄 것을 부탁하였다. (2) 소외 2는 그 무렵 소외 1에게 소외 3에 대한 이 사건 부동산 매도와 관련하여 부동산매도용 인감증명서 1통이 더 필요하다고 말하여 소외 1로부터 주민등록증과 인감도장을 건네받아 부동산 매수인을 ‘원고’로 한 소외 1 명의의 인감증명서를 발급받은 다음, 이를 인감도장 등과 함께 소외 4를 통하여 소외 5에게 교부하였다. 다. 소외 1과 원고의 매매계약 체결 경위 (1) 피고 3은 원고에게 이 사건 부동산의 매수를 중개하여 2004. 6. 17. 이 사건 부동산에 관하여 소외 1과 원고 사이에 매매대금 1억 5,500만 원으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)이 체결되었다. (2) 이 사건 매매계약 체결 당시 소외 6은 이 사건 부동산의 소유자인 소외 1로부터 매도에 관한 일체의 권한을 위임받았다고 주장하였다. 피고 3은 소외 6이 가져온 소외 1의 신분증과 인감증명서, 토지이용계획확인서 등을 확인한 다음, 원고를 대리한 소외 7에게 소외 6 등이 소외 1로부터 매도권한을 위임받아 이 사건 부동산에 관한 매도를 대리한다고 설명하였다. 소외 6은 당시 이 사건 부동산의 등기필증(현행 부동산등기법에서는 등기필증이 폐지되고 등기필정보로 대체되었다. 그러나 이 사건 당시에는 등기필증으로 되어 있었으므로, 이 판결에서는 등기필증이라고 한다)을 가지고 있지 않았으나, 피고 3은 이를 제대로 확인하지 않았다. (3) 이 사건 매매계약 체결 당시 작성된 매매계약서(갑 제2호증)의 매도인 란은 공란으로 되어 있고, 매도인 대리인 란에는 소외 5의 형인 ‘소외 6’의 이름이 기재되어 있다. 매수인 란에는 ‘원고’가, 중개업자 란에는 ‘쌍방 합의’라고 기재되어 있다. (4) 원고를 대리한 소외 7은 소외 6으로부터 ‘매매대금과 소유권이전등기 비용 등을 지급하면 모든 것을 알아서 처리한다’라는 말을 듣고, 소외 6에게 2004. 6. 17. 계약금으로 2,000만 원을, 2004. 6. 22. 잔금으로 1억 3,500만 원을, 소유권이전등기에 필요한 비용으로 1,925,500원을 지급하였다. (5) 피고 3은 원고로부터 부동산중개에 대한 대가로 200만 원을 지급받았다. 라. 원고의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 (1) 소외 5는 그 후 이 사건 부동산에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 하기 위하여 소외 2에게 등기필증을 교부하여 달라고 하였다. 소외 2는 소외 1이 등기필증을 분실하였으니 확인서면을 이용하여 등기를 마치라고 하면서 소외 1이 소외 2에게 모든 사항을 위임하였으므로 확인서면도 알아서 만들라고 말하였다. (2) 소외 5는 소외 2로부터 건네받은 소외 1의 인감도장 등을 이용하여 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 매매계약서 등 서류를 작성하였다. 또한 소외 5는 서울 양천구 목동에 있는 피고 1 변호사 사무실을 찾아가 그 직원인 피고 2에게 이 사건 부동산의 등기필증을 분실하였다고 하면서 등기신청을 위임하는 자와 등기의무자 본인임을 확인하는 서면을 작성하였다. 그런데 피고 2는 소외 1이 위 사무실에 오지 않았는데도 소외 5로부터 소외 1의 주민등록증을 제시받아 확인서면을 작성하는 과정에서 소외 1을 직접 확인한 것처럼 “키는 165㎝ 정도에 머리가 달걀형이며 머리를 길게 파마를 함”이라고 기재하고 우무인란에 소외 1의 우무인을 받은 것처럼 확인서면(이하 ‘이 사건 확인서면’이라 한다)을 작성하였다. (3) 소외 5는 2004. 6. 24. 이 사건 부동산에 관하여 서울서부지방법원 은평등기소 접수 제34303호로 원고 명의로 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)를 마쳤다. 마. 원고 명의의 소유권이전등기 말소 (1) 소외 1은 2005. 9. 16. 원고를 상대로 서울서부지방법원 2005가단51467호로 소유권이전등기말소등기 청구의 소를 제기하였다. 위 법원은 2006. 9. 27. 소외 1 승소판결을 선고하였다. 그 이유는 ‘소외 1이 소외 2에게 이 사건 부동산에 관하여 원고를 대리하여 매매계약을 체결할 권한을 부여하였다고 할 것이나, 그 대리권은 소외 2가 2004. 5. 28. 원고를 대리하여 소외 3과 이 사건 부동산에 관하여 매매계약을 체결함으로써 소멸하였다. 그 후 소외 2의 이중매도행위로 인하여 마친 원고 명의의 이 사건 이전등기는 소외 2의 무권대리행위로 인한 것이어서 원인 무효’라는 것이다. (2) 이에 대하여 원고는 서울서부지방법원 2006나7796호로 항소하였으나 2007. 2. 8. 항소기각 판결을 선고받았고, 대법원 2007다20242호로 상고하였으나 2007. 5. 30. 상고기각 판결을 선고받아 위 판결이 확정되었다. (3) 이 사건 소유권이전등기는 서울서부지방법원 은평등기소 2007. 7. 10. 접수 제41711호로 2007. 6. 4. 확정판결을 이유로 말소되었다. 바. 이행각서의 작성 (1) 소외 1이 원고를 상대로 위와 같이 소를 제기하자, 소외 6은 2005. 10. 23. 원고에게 ‘이 사건 부동산을 매매하면서 발생되는 금전적 피해는 소외 6이 하자 없이 처리할 것을 각서함. 금액 1억 5,500만 원. 매수인 원고에게 어떠한 사항이 발생되더라도 보전할 것을 각서함.’이라는 내용의 이행각서(갑 제5호증, 이하 ‘이 사건 이행각서’라 한다)를 작성해 주었다. (2) 피고 3은 이 사건 이행각서의 아랫부분에 “증인: 피고 3”이라고 기재한 후 서명을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 포함)의 각 기재, 증인 소외 7의 증언, 변론 전체의 취지 2. 피고 1, 2에 대한 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 피고 1, 2는 이 사건 소유권이전등기 신청에 관한 절차를 진행하면서 소외 5, 6 등이 소외 1로부터 확인서면 작성에 관한 위임을 받지 않았는데도 소외 1의 무인을 위조하여 이 사건 확인서면을 작성하였다. 또한 피고 1, 2는 실제로 등기의무자인 소외 1을 직접 만나지 않고 소외 5, 6의 진술이나 소외 1의 주민등록증에 나타난 특징만을 기초로 위 등기의무자의 특기사항으로 “키는 165cm 정도에 달걀형이며 머리를 길게 파마를 함”이라고 기재하면서도 마치 등기의무자 본인임을 확인하고 부동산등기법에 따라 이 사건 확인서면을 작성한 것처럼 허위로 기재하였다. 피고 1, 2가 위와 같이 확인서면 작성의무를 위반하여 결국 원고에게 이 사건 소유권이전등기가 말소되는 손해를 입혔다. 따라서 위 피고들은 각자 원고에게 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상책임으로 156,925,500원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 피고 1, 2에게 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상책임이 있는지 여부를 판단하기 전에, 피고 2의 이 사건 확인서면 위조와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있는지 여부에 관하여 본다. 피고 1의 변호사 사무실에 근무하던 피고 2가 등기의무자인 소외 1을 직접 만나지 않았는데도 소외 1 본인을 확인한 것처럼 이 사건 확인서면을 작성한 점은 인정된다. 그러나 피고 2가 2004. 6. 24. 이 사건 확인서면을 작성하기 이전인 2004. 6. 22.까지 원고는 소외 6에게 이 사건 부동산의 계약금 2,000만 원과 잔금 1억 3,500만 원, 소유권이전등기에 필요한 비용 1,925,500원을 모두 지급한 상태였다. 따라서 원고가 이 사건 부동산을 매수함으로써 156,925,500원 상당의 손해를 입었다고 하더라도 이는 피고 2가 이 사건 확인서면을 작성한 행위로 인한 것이라고 할 수 없다. 따라서 피고 1, 2에게 손해배상책임이 있음을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 피고 3에 대한 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고는 피고 3의 중개로 이 사건 부동산을 매수하였으나 소외 5, 6이 소유자인 소외 1을 대리할 권한이 없음이 밝혀져 이 사건 부동산에 관하여 마친 이 사건 소유권이전등기가 말소되었다. 피고 3은 다음과 같은 사유로 원고에게 156,925,500원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. (1) 소외 1이 원고를 상대로 이 사건 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기하자, 소외 6은 2005. 10. 23. 원고에게 이 사건 이행각서를 작성해 주었고, 피고 3은 이 사건 이행각서 작성 당시 자신의 이름을 스스로 기재함으로써 원고가 입게 될 금전적 손해에 대한 법적 책임을 지겠다는 의사표시를 하였다. 따라서 피고 3은 원고에게 매매대금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다. (2) 피고 3은 원고 측의 부동산 중개인으로서 원고로부터 부동산 중개수수료를 받고 이 사건 부동산의 매수에 관한 모든 업무를 처리하였다. 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 매매계약서의 매도인 란이 공란으로 된 것에 대하여 이의를 제기하였는데도, 피고 3은 소외 6 등이 이 사건 부동산의 소유자인 소외 1로부터 매도에 관한 정당한 권한을 위임받았는지에 관하여 제대로 확인하지 않았다. 피고 3은 부동산 거래 시 취하여야 할 조사·확인하여야 할 의무를 이행하지 않은 과실이 있으므로 민법상 위임계약 위반으로 인한 채무불이행책임이 있거나 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조를 유추적용하여 손해배상책임이 있다. 나. 피고 3이 이 사건 이행각서에 따른 책임을 부담하는지 여부 처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2004다67264, 67271 판결 등 참조). 소외 6이 이 사건 이행각서를 작성할 당시 피고 3이 이행각서의 아래에 “증인: 피고 3”이라고 기재한 점은 인정된다. 그러나 피고 3은 소외 6이 이 사건 이행각서를 작성하는 것을 확인한다는 의미에서 “증인: 피고 3”이라고 기재한 것으로 보일 뿐, 이 사건 이행각서의 문구만으로는 소외 6이 원고에 대하여 부담하는 책임을 함께 부담한다는 의미에서 피고 3이 위와 같은 문구를 작성하고 서명을 하였다고 볼 수 없다. 이와 달리 피고 3이 이 사건 이행각서에 따른 책임을 부담한다고 볼 만한 사정이 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다. 다. 피고 3이 채무불이행책임을 부담하는지 여부 (1) 채무불이행책임의 성립 여부 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사한 관계에 있다고 볼 수 있으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 뿐만 아니라, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다. 따라서 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조). 그리고 등기필증은 소유권이전등기 단계에서뿐 아니라 그 이전의 거래에서도 당사자 본인의 증명이나 그 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기필증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조). 부동산중개업무에 종사하는 사람은 부동산거래에 관해서 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고, 부동산중개업자에게 부동산매매에 관한 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일반적이다. 부동산중개업자는 의뢰인에 대하여 중개계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담함은 물론 그 중개행위를 할 때 목적부동산의 하자나 권리자의 진위 등에 관하여 조사하고 이를 확인하는 등 매수인으로 하여금 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 유의해야 할 주의의무가 있다. 더욱이 부동산을 이중으로 양도하거나 소유권이전등기에 필요한 서류를 위조하여 매매대금을 편취하는 경우도 적지 않은데, 이러한 경우에는 일반적으로 타인의 등기부등본, 주민등록증 등을 부정하게 입수하여 부동산소유자의 인감이나 인감증명서 등을 위조하는 등 범행이 매우 교묘하게 짜 맞추어져 있으므로 그와 같은 행위를 알아차리기도 어렵다. 따라서 부동산의 매매 중개의뢰를 받는 중개업자가 소유자라고 하는 사람을 잘 모르는 경우에는, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한, 소유자라고 하는 사람의 주민등록증 등을 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않다. 이러한 경우에 부동산중개업자는 등기필증 등 부동산 소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하고 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인하여야 한다. 만일 부동산중개업자가 이러한 주의의무를 다하지 않은 결과 의뢰인에게 손해를 입게 한 때에는 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있다고 볼 수 있다. 이와 같은 법리는 중개수수료를 받고 부동산중개업무를 하는 사람에 적용되는 것으로, 공인중개사 자격이 있는지 여부와는 상관없다. 피고 3은 매수인인 원고 측 중개인으로서 매도인인 소외 1을 평소부터 알고 지내는 사람이 아니다. 따라서 피고 3이 이 사건 부동산의 매매 중개를 하면서 소외 1이 소외 6 등에게 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 확인하여야 할 의무가 있다. 그러나 피고 3은 이 사건 매매계약의 체결 당시는 물론이고 잔금을 지급할 때까지도 소외 6 등이 이 사건 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 확인하기 위하여 등기필증을 소지하고 있는지 여부나 소외 1이 소외 6에게 매도 의뢰를 한 사실이 있는지 여부를 소외 1에게 제대로 확인하지 않았다. 그러므로 피고 3은 위와 같이 소외 6 등이 소외 1로부터 매도 의뢰를 받았는지 여부 등을 조사·확인할 의무를 제대로 이행하지 않음으로써 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다. (2) 피고 3의 주장에 대한 판단 (가) 피고 3의 주장 원고의 피고 3에 대한 손해배상청구권은 민법 제766조 제1항에서 정한 3년의 단기소멸시효의 대상이 된다. 원고는 2005. 10. 19. 서울서부지방법원 2005가단51467 소유권이전등기말소등기 청구의 소와 관련하여 소장 부본을 송달받았는데, 그로부터 3년이 지난 2012. 5. 26. 이 사건 소를 제기하였다. 따라서 원고의 피고 3에 대한 채권은 소멸시효가 완성되었다. (나) 판단 1) 채무불이행으로 인한 손해배상청구권에 대한 소멸시효 항변이 불법행위로 인한 손해배상청구권에 대한 소멸시효 항변을 포함한 것으로 볼 수 없다(대법원 1998. 5. 29. 선고 96다51110 판결 참조). 이와 반대로 불법행위로 인한 손해배상청구권에 대한 소멸시효 항변은 채무불이행으로 인한 손해배상청구권에 대한 소멸시효 항변을 포함한 것으로 볼 수 없다. 원고는 피고 3에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구하고 있는데, 피고는 민법 제766조에 따른 불법행위로 인한 손해배상청구권에 대한 소멸시효 완성의 항변을 하고 있다. 따라서 위 규정에 따른 피고 3의 위 항변을 원고의 피고 3에 대한 채무불이행에 따른 손해배상청구에 대한 소멸시효의 항변으로 볼 수 없다고 할 것이다. 2) 설령 피고 3의 위 소멸시효의 항변을 채무불이행으로 인한 손해배상채권에 대한 소멸시효 완성의 항변으로 본다고 하더라도, 원고는 소외 1로부터 이 사건 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기당하여 2007. 5. 30. 그 패소판결이 확정되었다. 따라서 위와 같이 패소판결이 확정됨으로써 손해의 결과 발생이 현실적인 것으로 되었다고 할 것이므로, 그때부터 소멸시효기간이 진행된다고 보아야 할 것이다. 그로부터 5년이 지나지 않은 2012. 5. 26. 이 사건 소가 제기되었으므로, 원고의 피고 3에 대한 손해배상채권은 소멸시효가 완성되지 않았음이 분명하다(이는 위 손해배상채권에 대하여 민법이 정한 10년의 소멸시효기간이 적용되는지 아니면 상법이 정한 5년의 소멸시효기간 기간이 적용되는지 여부와는 상관없다). (3) 손해배상책임의 범위 원고는 소외 6에게 매매대금으로 1억 5,500만 원(계약금 2,000만 원 + 잔금 1억 3,500만 원)을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 비용으로 1,925,500원을 지급함으로써 합계 156,925,500원의 손해를 입었다. 다만 원고도 이 사건 매매계약의 당사자로서 소외 6에게 등기필증을 보여줄 것을 요구하지 않았고, 소외 6에게 이 사건 부동산의 매도에 관한 대리권이 있는지 여부를 의심할 수 있었는데도 아무런 조치를 취하지 않았다. 소외 1과 원고 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매대금은 1억 5,500만 원으로서 이와 같이 상당히 큰 액수의 부동산매매계약을 체결할 때에 매수인인 원고로서는 부동산의 소유자에게 매도의사 등을 확인하는 것이 일반적이라고 할 수 있다. 그런데도 위와 같이 원고가 아무런 확인조치를 취하지 않고 이 사건 매매계약을 체결한 사정은 원고의 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 볼 수 있다. 따라서 이를 손해배상액의 산정에 참작하기로 하되, 이 사건 매매계약의 내용, 계약의 체결 경위와 피고 3이 중개수수료로 받은 금액 등에 비추어 피고 3의 손해배상책임을 3,000만 원으로 제한함이 상당하다. 라. 소결 따라서 피고 3은 원고에게 3,000만 원 및 이에 대한 2004. 6. 22.부터 이 판결 선고일인 2013. 6. 18.까지는 피고 3이 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고 3에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고 1, 2에 대한 청구와 피고 3에 대한 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 전현정(재판장) 김정웅 임경옥