임차인이 공인중개사의 중개로 임대차계약을 체결한 뒤 임대인이 근저당권을 말소하지 않아 보증금을 회수하지 못하자, 중개사와 협회를 상대로 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함

- 1 - 부 산 고 등 법 원 제 6민 사 부 판 결 사 건2024나51496 손해배상(기) 원고, 피항소인 겸 항소인 A 소송대리인 법무법인 우리마루 담당변호사 **** 피고, 항소인 겸 피항소인 1. B 2. C협회 소송대리인 변호사 **** 제1심판결부산지방법원 서부지원 2024. 1. 24. 선고 2021가합104141 판결 변 론 종 결2024. 8. 29. 판 결 선 고2024. 10. 17. 주 문 1.제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고 들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2.원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\ - 2 - 3.소송총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1.청구취지 원고에게, 피고 B는 210,590,000원, 피고 C협회는 피고 B와 공동하여 위 돈 중 100,000,000원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 원고 제1심판결 중 아래에서 추가 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취 소한다. 원고에게, 피고 B는 147,682,910원, 피고 C협회는 피고 B와 공동하여 위 돈 중 37,092,910원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 돈을 지급하라. 나. 피고들 주문 제1항과 같다. 이 유 1. 기초사실 및 2. 당사자의 주장 이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결 이유 중 해당 부분과 같으므로, 민사소 송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 3. 판단 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\ - 3 - 가. 관련 법리 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태.입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 성실ᆞ정확하게 설명하여야 하고[공인중개 사법 제25조 제1항(2020. 12. 8. 법률 제17608호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 같 은 법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21 조 제1항], 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법 으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 되며(공인중개사법 제 33조 제4호), 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제 1항). 한편, 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물 에 대하여 거래당사자간의 매매.교환.임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위 를 알선하는 것을 말한다”라고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위 를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다“라고 규정하고 있는바, 여기서 어떠한 행위 가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선.중개하려는 의 사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선.중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\ - 4 - 자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거 래의 알선.중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함되겠으나(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 등 참조), 반대 로 공인중개사가 거래당사자의 계약상 의무 실현에 관여하도록 예정되지 않은 경우에 는 원칙적으로 계약 체결 후 계약상 의무의 이행 및 실현에 관한 행위는 중개행위라 할 수 없고, 계약 체결 후 거래당사자의 사정으로 계약이 이행되지 않은 경우에까지 그 책임을 공인중개사에게 물을 수는 없다. 나. 구체적 판단 위와 같은 법리를 토대로 피고 B가 공인중개사법이 정한 의무나 수임인으로서의 의무를 위반하였는지 여부에 관하여 살펴본다. 위 기초사실, 앞서 든 증거들, 갑 제12, 15, 16호증, 을가 제1, 2, 5 내지 7호증의 각 기재나 음성, 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실이나 사정들 을 종합해 보면, 피고 B가 이 사건 임대차계약 중개 과정에서 공인중개사법이 정한 의 무나 수임인으로서의 의무를 위반하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없으 므로, 이와 다른 전제에 서 있는 원고의 피고들에 대한 주장은 받아들일 수 없다. ① 피고 B는 이 사건 임대차계약 체결 전 이 사건 부동산의 등기부, 건축물대장에 의하여 이 사건 근저당권의 존재 및 그 채권최고액, 근저당권자 등을 확인하여 원고에 게 설명하고 그 취지를 중개대상물 확인.설명서(갑 제1호증)에 기재하였다. 더 나아가 피고 B는 이 사건 근저당권 외의 다른 공시되지 않은 임대차 존재 등에 관한 자료를 임대인에게 요구하였음에도 임대인이 이를 거부하였다는 취지까지 중개대상물 확인. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\ - 5 - 설명서(을가 제2호증)에 기재하였다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항 참조). ② 이 사건 임대차계약 특약사항 제8항은 이 사건 근저당권을 말소하는 조건의 임 대차계약임을 명시하고 있는데, 이는 피고 B의 위와 같은 설명을 통해 원고가 이 사건 근저당권의 존재 및 그 실행으로 인한 위험성을 충분히 예상, 인식한 데 따른 것이다. ③ 원고가 임대차보증금을 회수하지 못한 손해를 입게 된 것은 임대인의 이 사건 근저당권 말소 불이행 및 이 사건 근저당권 실행에 따른 경매로 인한 것인데, 임대차 목적물의 시가나 거래상대방의 신용.자력 등에 관한 확인 및 설명의무를 법령상 중개 인에게 부과되는 일반적인 의무로 볼 수는 없고, 피고 B가 업무를 통하여 이미 인지하 고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 이 사건 부동산의 시가나 임대인의 자 력 등을 확인하였음에도 이를 원고에게 설명해 주지 않거나, 그에 관한 그릇된 정보를 신의성실의 원칙이나 선관주의의무에 위반하여 원고에게 허위로 고지하였다고 볼 만한 자료도 없다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 등 참조). ④ 피고 B의 중개행위는 이 사건 임대차계약 체결로써 이미 완료되었고, 달리 피고 B가 그 이후에도 이 사건 임대차계약상 쌍방의 의무의 실현에 관여할 것이 예정되어 있었다고 볼 만한 자료도 없다. 오히려 이 사건 임대차계약 제8조는 ‘공인중개사는 임 대인이나 임차인의 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다’고 규정하고 있을 뿐이 다. ⑤ 더구나 이 사건 임대차계약에 따르면, 계약금을 제외한 임대차보증금 잔금 199,500,000원은 2021. 1. 21. 지급하는 것으로 되어 있다. 그런데 원고는 위 지급기일 과는 무관하게 전세자금 대출금으로 그 중 일부를 2021. 1. 14. 지급하고, 나머지 55,200,000원은 2021. 2. 5. 지급하였을 뿐이고, 피고 B에게는 위와 같은 임대차보증금 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\ - 6 - 잔금 지급 사실을 따로 알리지도 않은 것으로 보이는데, 그러한 상황에서 피고 B가 이 사건 근저당권 말소 여부까지 확인하여 원고에게 알려줄 의무를 부담한다고 볼 수 없 고, 피고 B가 임대차보증금 지급과 수령에 관여하였다고 볼 수도 없다. ⑥ 원고는 피고 B의 중개보조원인 J이 전세자금 대출절차를 주도하고 위 55,200,000원 지급 당시 이 사건 근저당권이 말소되었다고 알려주었다고 주장하나, 갑 제15, 16호증의 각 기재에 의하더라도, J은 임대차보증금을 대출받으려던 원고에게 대 출기관과 이율, 조건 등에 관한 일반적인 안내를 한 것으로 보일 뿐, 대출절차를 그 책 임 하에 주도한 것으로 보이지는 않고, 원고와 J 사이의 대화 내용(갑 제12호증, 을가 제4 내지 6호증)은 그 시기와 대화 전체의 취지 등에 비추어 볼 때, 그것만으로 J이 위 55,200,000원 지급 당시 원고에게 이 사건 근저당권이 말소되었다고 알려주었다고 단 정하기는 어렵다고 판단된다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대 한 청구를 모두 기각하며, 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각한 다. 재판장 판사박운삼 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\ - 7 - 판사배동한 판사추경준 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXWTY\