공인중개사가 신탁된 부동산의 임대차계약을 중개하면서 신탁원부를 제시하지 않고 수탁자 동의 여부도 확인하지 않았다.

- 1 - 서 울 북 부 지 방 법 원 판 결 사 건2024가단 111852 손해배상(기) 원 고A 소송대리인 법무법인(유한 ) 충정 담당변호사 ****, ****, **** 피 고1. B 2. C협회 소송대리인 변호사 **** 소송복대리인 변호사 **** 변 론 종 결2025. 4. 8. 판 결 선 고2025. 5. 13. 주 문 1. 피고들은 공동하여 원고에게 20,000,000원 및 이에 대하여 피고 B은 2024. 3. 23. 부 터, 피고 C협회는 2024. 5. 19. 부터 각 2025. 5. 13. 까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다 . - 2 - 청 구 취 지 피고들은 공동하여 원고에게 40,000,000원 및 이에 대하여 소장 부본 송달 다음 날부 터 다 갚는 날까지 연 12% 의 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 인정사실 가. 피고 B은 ****에서 부동산중개업체인 ‘****’를 운영 하는 공인중개사이고, 피고 C협회 (이하 ‘피고 협회 ’라 한다 )는 피고 B과 사이에 공제규 정 및 공제약관에 따라 피고 B이 부동산 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인 하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 거래당사자에게 손해배상금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다 )을 체결한 공제사 업자이다. 나. F는 2022. 10. 5. ****(이하 ‘G’이라 한다 )와 서울 중랑구 H건물 제5층 I호 (이하 ‘이 사건 호실 ’이라 한다 )를 포함한 H건물 38 개 호실에 관하여, G을 수탁자, F를 위탁자로 하는 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다 )을 체결하였고, 같은 날 이 사건 호실에 관하여 G 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 신탁등기’라고 한다 )를 마쳤다. 이 사건 신탁계약 중 이 사건과 관련한 부분은 다음과 같다 (이하 계약내용 중 ‘위탁자’는 F를, ‘수탁자’는 G을, ‘수익자’는 **** 및 K 조합을 의미한다). 제10 조(신탁부동산의 관리 등) ③ 제2항에도 불구하고 위탁자는 이 신탁계약 체결일 이후 신탁부동산에 대하여 임대차계약의 체결 , 저당권설정, 전세권설정 등의 처분행위를 하고자 하는 경우에는 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아야 한다 . 수탁자의 동의를 얻어 - 3 - 다. 원고는 피고 B의 중개로 2022. 10. 14. F와 사이에 이 사건 호실을 임대차보증금 4,000만 원, 월차임 76 만 원, 임대차기간 2022. 10. 25. 부터 2024. 10. 25. 까지로 정하 여 임차하는 계약 (이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다 )을 체결하였고, 그 무렵 임대차 보증금을 F에게 지급한 다음 2022. 10. 25. 부터 이 사건 호실을 점유해 왔다 . 라. 이 사건 임대차계약 당시 피고 B이 원고에게 교부한 중개대상물 확인 ·설명서에는 이 사건 호실의 소유권에 관한 사항에 ‘수탁자 G’이라 기재되어 있고 , 이 사건 임대차 계약서의 특약사항으로 ‘3. 임차인은 임대목적물에 대하여 임대인(위탁자)과 수탁자 간 체결한 부동산담보신탁계약이 체결되어 있음을 확인한다(부동산등기부등본 첨부 )’, ‘4. 수탁자는 신탁부동산의 등기부상 소유자로서, 임대차계약에 관한 일체의 책임 (임대보증 금 수령권한 및 반환책임, 하자담보책임 등 임대인으로서의 권리의무 일체 )은 임대인 (위탁자)이 부담하며, 임차인 및 임대인(위탁자)은 수탁자에게 임대차계약과 관련한 일 체의 이의나 청구를 하지 아니한다’, ‘5. 임대인은 수탁자에게 임대차계약 등과 관련한 동의서를 받아서 제공한다’라는 문구가 각 기재되어 있다 . 마. F는 이 사건 임대차계약 체결 직후인 2022. 10. 25. 경 사망하였고, F의 상속인들 은 상속을 포기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실 , 갑 제1, 2, 6, 7, 8호증 , 을나제1, 2호증의 각 기재 , 증인 L의 위탁자가 신탁부동산을 타인에게 임대 등의 처분행위를 한 경우에도 위탁자는 임차인으로 부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다. 제11 조(임대차 등) ① 이 신탁계약 체결 후 위탁자가 제10 조 제3항에 따라 수탁자 및 수익 자의 사전 서면 동의를 받아 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하는 경우에도 임대차 계약은 위탁자 이름으로 체결하고 , 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지 급받는다 . 다만 위탁자는 임대차계약 체결 시 임대차계약상 임대인은 위탁자이며 임대차보 증금 반환의무는 위탁자가 부담한다는 내용을 임차인에게 명확히 알려야 한다 . - 4 - 증언 , 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중 개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 · 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다 . 또한 공인중개사법 제25 조 제1항 제1 호, 같은 법 시행령 제21 조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경 우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태 ·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이 를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 ·정확하게 설 명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다 . 공인중개사법 제29 조 제1항에서는 공 인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의 무를 규정하면서, 제30 조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다 . 이와 같은 각 법령의 규정 내용 , 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할 , 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사 법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개 하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사 · 확인을 거쳐 , 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 , 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하 여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자 에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의 - 5 - 무가 있다 (대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 등 참조 ). 2) 위 법리에 비추어 앞서 본 인정사실에다 위 각 증거 및 갑제 5호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하면, 피고 B은 이 사건 임대차계약에 대한 중개행위를 함에 있어 중개대상물인 이 사건 호실의 신탁 관계에 관한 사항에 대한 확인 ·설명의무를 제대로 이행하지 아니하였고, 이러한 과실로 인하여 원고가 임대차보증금을 반환받지 못하게 되는 재산상 손해를 입었다고 봄이 타 당하다. 따라서 피고 B은 공인중개사법 제30 조 제1항에 따라 원고가 입은 손해를 배상 할 책임이 있고 , 피고 협회는 이 사건 공제계약에 따라 피고 B과 공동하여 원고의 손 해를 배상할 책임이 있다 . ① 이 사건 신탁계약에 의하면, F는 G 등의 사전 서면 동의를 받은 다음 임대차계약 을 체결하여야 하며 (제10 조 제3항), 임대차보증금 반환의무는 F가 부담한다는 내용을 임차인에게 명확히 알려야 한다 (제11 조 제1항). 부동산중개업자인 피고 B은 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 , 이 사건 호실의 신탁관계에 관한 조사 ·확인을 거쳐 원고 에게 신탁원부를 제시하면서 그 신탁관계의 법적인 의미와 효과 , 즉 대내외적으로 G이 이 사건 호실의 소유자이므로 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관 한 것이고, 임대차보증금 반환의무는 위탁자인 F만이 부담하며 수탁자의 동의가 없다 면 위 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없다는 내용을 임차인인 원고에게 성실하 고 정확하게 설명해야 할 의무가 있다 . ② 임차인인 원고의 입장에서는 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 계약 종료시 우선변제권 확보 등을 통해 임대인으로부터 임대차보증금을 원활하게 회수할 수 있을 것인지 여부가 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 내부 집기 및 비품의 설치 여부나 보증금 및 - 6 - 차임 액수 등 다른 임대차 조건에 비해 우선적으로 고려할 사항일 터이므로, 공인중개 사인 피고 B도 임차인인 원고에게 임대차보증금 회수에 어려움이 발생할 소지가 있는 지와 권리행사에 장해를 초래할만한 사항이 있는지 등을 잘 살펴 임대차계약을 중개할 주의의무가 요구된다. ③ 그런데 피고 B은 이 사건 임대차계약 중개 전에 이 사건 신탁계약의 신탁원부를 확인하거나 원고에게 제시한 적이 없고 , 수탁자 등으로부터 사전 동의를 받지 않은 채 위 임대차계약의 특약으로 ‘임대인은 수탁자에게 임대차계약 등과 관련한 동의서를 받 아서 제공한다’는 조항만 삽입하였을 뿐 그 이후 수탁자 등으로부터 사후 승인도 받지 못하였는바, 위 임대차계약 체결 전에 피고 B이 위 신탁계약의 목적물인 이 사건 호실 의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 원고가 F와 임대차계약을 체결 하지 않았거나 G 등의 승낙이나 승인 여부를 확인하기 전까지 보증금 전액을 지급하 지 않았을 것으로 보인다. 나. 손해배상책임의 제한 1) 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우 , 중개업자 는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사 ·확인할 의무가 있고 그 주의의무 를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위 임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사 ·확인 책임이 중개업자에 게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사 ·확인할 의무 를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경 우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사 ·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것 - 7 - 이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으 로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고 , 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배 상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2018다 233266 판결 등 참조 ). 2) 앞서 본 인정사실에다 위 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다 음과 같은 사실 또는 사정 , 즉 ① 이 사건 임대차계약의 특약사항에 이 사건 호실에 관하여 부동산담보신탁계약이 체결되어 있고 임대차계약에 관한 일체의 책임은 위탁자 인 임대인이 부담한다는 내용이 기재되어 있는 점, ② 원고로서도 G으로부터 승낙이 있었는지 여부를 확인한 후 임대차보증금을 지급할 수 있었는데도 피고 B의 설명만 듣고 별다른 검토 없이 이 사건 임대차계약을 체결하고 F에게 임대차보증금을 지급한 점 등을 종합하면, 위와 같은 원고의 잘못 또한 손해의 발생이나 확대에 기여하였다고 보이므로, 손해의 적정ᆞ공평한 분담이라는 관점에서 피고들의 손해배상책임을 50% 로 제한함이 타당하다. 3) 따라서 피고 B이 원고에게 지급하여야 할 손해배상액은 2,000만 원(= 4,000만 원 × 50%)이고 , 피고 협회는 원고에게 피고 B과 공동하여 이 사건 공제계약에 따라 위 2,000만 원을 배상하여야 한다 . 다. 소결론 따라서 피고들은 공동하여 손해배상으로 2,000만 원 및 이에 대하여 피고 B은 원고 가 구하는 바에 따라 소장 부본을 송달받은 다음 날인 2024. 3. 23. 부터 , 피고 협회는 소장 부본의 송달로써 공제금 지급청구를 받은 날인 2024. 3. 19. 로부터 60 일이 경과 한 2024. 5. 19. 부터 (대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조 ) 피고들이 위 - 8 - 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2025. 5. 13. 까 지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12% 의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 . 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한 다. 판사심형섭