부동산중개업자들이 매도인이 진짜 소유자인지 제대로 확인하지 않은 채 아파트 매매를 중개함

• 피고1은 OO지역에서 부동산중개업을 하는 사람이고, 피고2도 같은 지역에서 중개업을 하며, 피고3은 피고2의 중개업무를 보조하는 중개보조원이었다.
• 2008년 2월 25일, 피고1은 소유자를 사칭한 위장매도인으로부터 아파트 매도의뢰를 받고 중개수수료 456만 원을 받기로 약정했으며, 등기부등본을 발급받아 소유 명의자를 확인하고 임차인에게서 소유자가 매도하려 한다는 말을 들은 뒤 매물로 등록했다.
• 2008년 3월 4일, 피고3은 원고로부터 아파트 매수의뢰를 받고 원고와 함께 피고1의 사무실로 찾아갔고, 피고1은 위장매도인으로부터 소유자 명의의 주민등록증을 건네받아 행정안전부 주민등록증 진위확인 서비스로 유효한 주민등록증임을 확인했다.
• 원고는 위장매도인과 아파트를 7억 6,000만 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 7,600만 원과 중도금 3억 3,000만 원 등 합계 4억 600만 원을 지급했으나, 매도인이 진짜 소유자가 아닌 사칭범이어서 돈을 모두 편취당했다.
• 원고는 피고들이 매도인의 소유권 유무를 확인할 주의의무를 다하지 않아 손해를 입었다며 손해배상을 청구했고, 법원은 피고들의 과실을 인정하되 과실상계로 70%의 책임만 인정했다.

원고가 부동산중개업자들인 피고들의 중개로 아파트를 매수하려 했으나, 매도인이 소유자를 사칭한 위장매도인이어서 계약금과 중도금 합계 4억 600만 원을 편취당했다. 법원은 피고들이 소유권 확인 의무를 다하지 않은 과실이 있다고 보고, 과실상계를 적용해 피고들의 책임을 70%로 제한하면서 원고의 청구를 일부 받아들였다.

• 부동산중개업자는 부동산 거래에 관한 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고, 의뢰하는 사람은 이런 전문성을 신뢰해 중개를 맡기는 것이 일반적이므로, 중개업자는 위탁자에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담한다.
• 중개업자는 중개행위를 할 때 목적 부동산의 하자나 권리자의 진위 등에 관해 조사·확인해 매수인이 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 유의해야 할 업무상 일반적인 주의의무가 있다.
• 소유자를 사칭해 대금을 편취하는 사안에서는 등기부등본이나 주민등록증을 부정하게 입수해 인감이나 인감증명서를 위조하는 등 범행이 교묘하게 짜 맞추어지므로 간파하기 곤란한 면이 있다.
• 그러나 서류에 형식적인 불비가 없다거나 사칭자의 언동에 현혹되어서는 안 되고, 자칭 소유자와 전혀 면식이 없는 경우에는 주민등록증 등 서류 조사만으로 충분하지 않다.
• 소유권 귀속에 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 직접 가서 확인하는 등으로 소유권 유무를 조사·확인해야 하며, 이를 다하지 않아 위탁자에게 손해를 입히면 불법행위로서 배상 책임이 있다.

부동산중개업자는 매도인이 진짜 소유자인지 확인할 때 등기부등본이나 주민등록증 확인만으로는 부족하고, 등기권리증 확인이나 소유자 주거지·근무지 확인 등 적극적인 방법으로 소유권을 확인해야 할 주의의무가 있다는 점을 보여준 사건이다. 이 의무를 소홀히 하면 중개업자도 불법행위 책임을 질 수 있지만, 매수인에게도 과실이 있으면 책임이 일부 줄어들 수 있다.