공인중개사가 다가구주택의 선순위 보증금과 근저당을 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 손해를 입음.

- 1 - 대 구 지 방 법 원 판 결 사 건2023가단149058 손해배상(기) 원 고A 소송대리인 변호사 **** 피 고1. B 2. 한국공인중개사협회 대표자 이사 **** 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2024. 3. 8. 판 결 선 고2024. 3. 22. 주 문 1. 피고들은 공동하여 원고에게 48,000,000원 및 이에 대하여 피고 B는 2023. 11. 11. 부터, 피고 한국공인중개사협회는 2024. 1. 6.부터 각 2024. 3. 22.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 3/5은 원고가, 나머지는 피고들이 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. - 2 - 청 구 취 지 피고들은 공동하여 원고에게 120,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2021. 3. 15. 공인중개사인 피고 B의 중개 아래 C으로부터 **** **** 중 앙대로 소재 다가구주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 중 302호를 임대차보증금 120,000,000원, 차임 월 100,000원, 임대차기간 2021. 3. 28.부터 2023. 3. 27.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였다. 나. 피고 B는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 이 사건 주택에 관한 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항이 2021. 2. 23. 기준으로 아래 보증금 내역서 기재와 같다는 내용의 ‘중개대상물 확인.설명서’를 교부하였다. 다. 원고는 2021. 3. 15. 이 사건 임대차계약에 대하여 확정일자를 받았으며, 2021. 3. 30. 전입신고를 하고 이 사건 주택 302호에 거주하였다. 라. 이 사건 주택 및 대지에는 근저당권자 I농업협동조합, 채무자 C, 채권최고액 - 3 - 960,000,000원의 근저당권(****지방법원 2019. 2. 19. 접수 제23530호, 이하 ‘이 사건 근저당’이라 한다)이 설정되어 있었는데, I농업협동조합이 ****지방법원 2023타경6956 호(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)로 이 사건 주택 및 대지에 관하여 임의경매신청을 하였고, 2023. 8. 28. 경매개시결정이 내려졌다. 마. 이 사건 경매절차에서 이 사건 주택 및 대지의 가액이 1,312,734,680원으로 감정 되었고, 이 사건 주택에 관한 임차인들의 임대차계약관계 현황은 다음과 같다(공란은 원고가 제출한 증거만으로는 확인이 불가능하다). 호실임차인계약일점유개시일전입신고일확정일자보증금(원) 101호 201호 301호D2021.4.24.2021.6.3.2021.4.6.120,000,000 302호원고2021.3.15.2021.3.30.2021.3.30.2021.3.15.120,000,000 303호E2020.8.25.2020.10.5.2020.10.7.2020.8.31.110,000,000 401호F2019.6.18.2019.7.3.2019.7.3.2019.6.18.100,000,000 402호G2019.5.18.2019.5.30.2019.6.3.2019.5.20.120,000,000 403호2019.3.20.2019.3.20.90,000,000 501호H2019.10.17.2019.10.17.2019.10.17.230,000,000 바. 한편, 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 B와 사이에 피 고 B가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 공제기간 (2020. 12. 27.부터 2021. 12. 26.까지) 중 발생한 재산상 손해에 대하여 100,000,000원 의 한도에서 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약을 체결하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제8호증, 을나 제1호증 내지 제3호증(가 지번호 있는 것은 가지번호를 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 피고 B에 대한 청구에 관한 판단 (1) 손해배상책임의 발생 - 4 - 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인 이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아 니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세 입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업 자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하 게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, ① 피고 B는 원고에게 이 사건 주택 중 일부에 관한 임대 차계약을 중개하면서 이 사건 주택의 다른 임차인의 임대차보증금을 실제와 달리 설명 하였고, ② 임대인이 권리관계에 관한 자료요구에 불응하여 다른 임차인의 임대차 내 용에 대한 정확한 확인이 곤란하였다고 하더라도 이와 같은 사정을 원고에게 고지하거 나 중개대상물 확인.설명서에 기재하였어야 함에도 이를 이행하지 않았으며, ③ 원고 가 이 사건 주택 일부를 임차하기 전에 이미 이 사건 주택에 임차인이 되어 임대차보 - 5 - 증금에 관한 우선변제권을 취득한 E, F, G, H의 각 임대차보증금에 이 사건 근저당의 채권최고액을 합산하면 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과하는바, 원고가 이러한 사 정을 알았다면 경험칙에 비추어 볼 때 이 사건 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도 임대차보증금 등 계약조건을 변경하였을 것으로 보이므로, 이러한 사정을 종합하여 보 면 피고 B는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 그 시행령에서 정 한 확인.설명의무를 해태하여 위 법률 제30조에 따른 손해배상책임을 진다고 봄이 타 당하다. (2) 손해배상책임의 범위 (가) 갑 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 근저당의 피담 보채무액이 812,964,658원인 사실이 인정되고, 위 인정사실에 의하면 원고 보다 선순 위로 임대차보증금에 관한 우선변제권을 가지는 E, F, G, H 1) 의 각 임대차보증금 합계 액이 560,000,000원(= E 110,000,000원 + F 100,000,000원 + G 120,000,000원 + H 230,000,000원)이므로, 원고의 임대차보증금 반환채권에 우선하는 채권액이 모두 1,372,964,658원이 되어 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과하게 되는바, 아직 이 사 건 경매절차가 진행 중에 있더라도 원고가 임대차보증금을 배당받을 가능성은 사실상 없는 것으로 보이므로, 원고의 임대차보증금이 손해가 된다고 할 것이다. (나) 다만, 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경 우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 1) 이 사건 주택 403호의 경우 원고의 주장과 같이 배당요구종기 이전에 이미 퇴거하였다면 우선변제권을 상실하였다고 볼 것인 데, 이를 제외하더라도 원고보다 선순위 채권자들의 채권액이 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과하므로, 이를 제외하고 계 산하였다. - 6 - 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니 다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확 인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정 하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되 고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있 는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 따라서 이에 대하여 살피건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인 정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 등기부등본의 열람이나 현장 방문 등을 통하여 이 사건 주택이 다가구주택이어서 임차인이 다수 존 재한다는 사정을 알고 있었으므로, 향후 그 임차인들이 자신보다 선순위로 임대차보증 금을 보장받을 가능성을 어느 정도 예상하였을 것으로 보이는 점, ② 이 사건 주택에 이미 고액의 이 사건 근저당까지 설정되어 있었던 상황에서, 원고는 중개인의 설명에 만 의존할 것이 아니라 임대인이나 중개인에게 이 사건 주택의 시가, 임차인들의 존재 및 그 임대차보증금의 액수 등에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하는 한편, 스스로도 직접 이 사건 주택의 시가 및 권리관계, 향후 경 매절차의 진행 가능성 및 임대차보증금 회수 가능성에 대하여 조사.확인한 후 이 사 건 임대차계약의 체결 여부를 결정하였어야 함에도, 이러한 조치를 제대로 취하지 못 한 것으로 보이는 점, ③ 임대차계약을 체결하려는 사람은 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자 - 7 - 료를 요청할 수 있음에도, 원고가 이러한 자료 요구를 위한 노력을 하지 않은 점 등을 종합하여 보면, 피고 B의 책임을 원고가 입은 손해액의 40%로 제한함이 타당하므로, 피고의 손해배상책임은 48,000,000원(= 120,000,000원 × 0.4)에 한정된다. 나. 피고 협회에 대한 청구에 관한 판단 앞서 본 바와 같이, 피고 협회와 공제계약을 체결한 피고 B가 중개 과정에서 공인중 개사로서의 확인.설명의무를 해태함에 따라 원고에게 손해배상책임을 지는 이상, 피 고 협회도 공제계약에 따라 공제가입금액의 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있 고, 피고 B의 공제가입금액(100,000,000원)이 손해배상액(48,000,000원)을 초과하므로, 피고 협회는 원고에게 공제금으로 48,000,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있 다. 다. 소결 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 48,000,000원 및 이에 대하여 피고 B는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2023. 11. 11.부터, 피고 협회는 이 사건 소장 부본 송달일부 터 60일이 경과한 2024. 1. 6.부터 각 피고들이 이 사건 이행의무의 존부 및 범위에 관 하여 항쟁함이 타당한 판결선고일인 2024. 3. 22.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[피고 협회의 공제규정(을나 제2호증)에 비추어 보면, 피고는 부득이한 사유가 없는 한 공제금 지급을 청구 받은 후 60일 이내에 이를 지급 할 의무가 있어 그 기간이 경과한 날부터 지체책임을 진다고 할 것인데, 원고가 이 사 건 소송을 제기하기 이전에 피고 협회에 공제금 지급을 청구하였음을 인정할 증거가 없는 이상 이 사건 소장 부본의 송달을 통해 공제금 지급을 청구하였다고 볼 것이므 - 8 - 로, 피고 협회에 이 사건 소장 부본이 송달된 2023. 11. 6.부터 60일이 경과한 2024. 1. 6.부터 공제금에 관한 지연손해금이 발생한다. 2) ]. 3. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사안민영 2) 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조