원고들이 부동산 매매 과정에서 감정평가액이 부풀려졌다며 기망을 주장하고 건물 하자로 인한 손해배상을 청구함

- 1 - 전주지방법원 정읍지원 판 결 사 건2023가단 12607 손해배상(기) 원 고1. A 2. B 원고들 소송대리인 법무법인 피앤케이 담당변호사 **** 피 고1. C 2. D 피고들 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2025. 5. 20. 판 결 선 고2025. 7. 22. 주 문 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고 C은 원고 A에게 171,592,000원, 피고 D는 원고 A에게 39,649,000원, 원고 B에게 42,349,000원 및 각 이에 대하여 2022. 10. 25. 부터 이 사건 판결 선고시까지는 연 5% - 2 - 의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 의 각 비율에 의한 돈을 지급하고, 피고 C은 원고 B으로부터 15,707,100원을 지급받은 다음 원고 B에게 별지 목록 기재 부동 산에 관하여 전주지방법원 부안등기소 2022. 10. 27. 접수 제15289호로 마친 근저당권 설정등기의 말소등기절차를 이행하라. 이 유 1. 기초사실 가. 피고들은 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’) 을 공유 (각 1/2 지분 )하고 있던 중, 2021. 11. 24. 경 위 부동산 중 1층 동쪽 건물 부분에 관하여 E와 임대차계약 (임대차보증금 1,000만 원, 임료 월 80 만 원)을 체결했다. 나. 피고들은 2022. 10. 6. 원고 B에게 이 사건 부동산을 7억 6,000만 원에 매도하 되, 원고 B이 위 부동산에 설정된 근저당권(채무원금 4억 원, 채권최고액 4억 8,000만 원)의 피담보채무와 위 임대차계약의 임대인 지위를 인수하기로 하는 내용의 매매계약 을 체결했다. 그 후 원고들과 피고들은 2022. 10. 25. 경 피고 C의 지분을 원고 A에게 , 피고 D의 지분을 원고 B에게 각각 매도하되(각 매매대금 3억 8,000만 원), 원고 A가 위 근저당권의 피담보채무를, 원고 B이 위 임대인의 지위를 각각 인수하는 것으로 합 의했다(이하 계약 내용의 변경 전·후를 구분하지 않고 ‘이 사건 매매계약’). 다. 원고들과 피고들은, 원고 A가 인수한 채무 4억 원, 원고 B이 피고 D에게 지급한 1억 7,000만 원(임대인 지위 인수에 따른 임대차보증금 반환채무 1,000만 원 포함 )을 제외한 나머지 1억 9,000만 원에 대하여, 원고 B이 피고 C으로부터 차용 (변제기 2023. 6. 30. 이자 월 80 만 원)하는 것으로 하고 , 이 사건 부동산 중 원고 B 지분에 관하여 - 3 - 피고 C 앞으로 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’) 를 했다 . [인정근거] 다툼 없는 사실 , 갑 제1 내지 3, 6 내지 12 호증 (가지번호 포함 )의 각 기재 , 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 원고 주장의 요지 1) 이 사건 매매계약 체결일 이후 1년여 지난 시점의 이 사건 부동산에 관한 평가 금액이 336,912,000원으로, 이 사건 매매대금의 44% 에 불과하다. 위 매매계약 당시 F 조합 상무로 재직하고 있던 피고 C은 감정평가업체와 공동하여 이 사건 부동산의 감 정평가액을 2배 이상 높은 가액으로 부풀려서 부당하게 대출을 받았을 뿐만 아니라 원 고들에게 위 부동산의 감정평가액이 6억 원에 이른다는 등의 허위 정보를 제공하거나, 위 부동산의 감정평가액이 과다 평가된 사정을 은폐하여 원고들을 기망 , 유인하고, 원 고들로부터 과다 감정평가액 상당인 263,887,800원을 편취하거나 부당이득했다. 이러 한 피고 C의 행위는 원고들에 대하여 기망행위 또는 법률행위의 중요부분에 대한 착 오를 일으키게 한 행위에 해당하므로, 피고들은 위 과다 감정평가액 상당액을 불법행 위로 인한 손해배상을 해 주거나 부당이득으로서 반환할 의무가 있다 . 2) 이 사건 부동산 중 건물 부분과 관련하여 외벽면 기울기, 1층 바닥면 침하 , 2층 바닥면 침하 등의 하자가 발생하였으므로, 피고들은 원고들에게 그 하자보수비 158,596,000원 및 보수공사기간 동안 임료일실수입 상당액 5,400,000원을 지급할 의무 가 있다 . 3) 원고 B은 위와 같이 피고 C에 대하여 손해배상채권 등을 가지고 있는데, 이를 피고 C의 원고 B에 대하여 대여금채권과 상계하므로, 피고 C은 원고 B으로부터 나머 - 4 - 지 대여금채권 15,707,100원을 지급받은 다음 이 사건 근저당권을 말소할 의무가 있다 . 나. 판단 1) 기망 또는 착오에 따른 손해배상 또는 부당이득반환청구 부분 상품의 선전 ·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거 래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법 으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다 1313 판결 , 대법원 2020. 6. 25. 선고 2020다215469 판결 등 참조 ). 한편 토지매매에 있어서 시가에 관한 착오는 토지를 매수하려는 의사를 결정함에 있어 그 동기의 착오 에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라 할 수 없고 (대법원 1985. 4. 23. 선 고 84 다카 890 판결 ), 동기에 착오를 일으켜서 계약을 체결한 경우에는 당사자 사이에 특히 그 동기를 계약 당시에 상대방에게 표시함으로써 계약의 내용으로 삼은 때에 한 하여 이를 이유로 당해 계약을 취소할 수 있다 (대법원 1995. 5. 23. 선고 94 다60318 판결 ). 위 법리에 비추어 이 사건을 살펴본다. 앞서 든 증거 , 갑 제15, 21 호증 (가지번호 포 함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사 정, 즉 ① 피고들은 2021. 10. 25. 경 이 사건 부동산 중 토지를 245,000,000원에 매수 하고 , 그 지상에 4억 원의 공사비용으로 건물을 신축한 점, ② 이 사건 부동산에 관한 2021. 11. 23. 자 감정가액은 합계 590,389,000원(토지 294,184,000원, 건물 296,205,000 원)이고 , 2023. 12. 6. 자 감정가액은 합계 336,912,200원(토지 116,765,000원, 건물 220,147,200원)인 점, ③ 피고 C은 당시 근무 중이던 F조합 으로부터 이 사건 부동산을 - 5 - 담보로 4억 원을 대출 받았는데, 이러한 대출 절차에서 특별한 위법이 있었음을 찾기 어려운 점, ④ 보통 매도인은 되도록 비싸게 매도하려고 하므로, 매수인은 주변 시세를 알아보고 매매계약을 체결하는 것인 일반적인 점 등을 종합하면, 원고들이 제출한 증 거만으로 피고들이 원고들을 기망하거나 유인하여 착오에 빠지게 하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다 . 2) 하자담보책임 부분 ‘하자 ’라 함은 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질 ·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우를 뜻하며, 건축을 목적으로 매수한 토 지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 등과 같이 법률적 제한 내지 장애로 말미암아 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 일정한 목적으로는 사용할 수 없는 경우도 하자에 해당한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98 다18506 판결 참조 ). 한 편, 매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약 에 이르게 된 동기 및 목적 , 계약 당시 당사자가 처한 상황 , 목적물의 종류와 성상 , 하 자의 내용 및 정도 , 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정들 을 종합적으로 고려하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단하여야 한다 (대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결 ). 위 법리에 비추어 이 사건을 살펴본다. 앞서 든 증거 , 갑 제4, 5호증의 각 기재 , 이 법원의 감정인 G에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정 , 즉 ① 원고들과 피고들은 ‘현황대로’ 이 사건 부동산을 매 매하기로 한 점, ② 원고들은 이 사건 부동산에서 학원을 운영해왔고, 위 부동산의 임 차인 역시 위 부동산을 계속해서 사용 ·수익 중인 것으로 보이는 점, ③ 감정인은 ‘구조 - 6 - 부재의 균열 등 특별한 하자 징후가 없을 뿐만 아니라 구조 내력 검토에서도 안전성을 확보하고 있다 ’는 취지로 의견을 밝힌 점, ④ 피고들 역시 위 건물을 신축한 후 특별한 문제없이 사용승인을 받은 점(건물이 기울어졌다는 원고들의 민원에 대해 부안군청 역 시 사용승인 조사 및 감사조서의 적합 의견에 따라 위 건물에 대한 사용승인이 이루어 졌다는 취지로 답변했다)등을 종합할 때, 원고들이 제출한 증거만으로는 피고들이 원고 들에게 하자담보책임을 부담한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다 . 3) 이 사건 근저당권 말소 청구 부분 앞서 본 바와 같이 원고 B이 피고 C에 대하여 손해배상채권 등을 가지고 있다고 인 정하기 어려우므로, 이와 다른 전제에 서 있는 이 사건 근저당권 말소 청구 부분은 더 나아갈 살펴볼 필요 없이 이유 없다 . 3. 결 론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 모두 기각하여 주문과 같이 판결 한다 . 판사윤준석 - 7 - 별지목록 1. 전라북도 부안군 H 대 193 ㎡ 2. 위 지상 주1동 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 제1층 근린생활시설 1층 76.44㎡ 1층 38.22㎡ 2층 76.44㎡. 끝.