임차한 건물에서 음식점을 운영하며 제3자에게 영업권을 양도하려 했으나, 임대인이 동일 조건 계약 체결을 거부했다고 주장함

- 1 - 서 울 서 부 지 묩 뮕 원 제 1 4 민 사 부 판 결 사 건2014가합35501 임대차보증괈 원 고A 소송대리인 법무법인 천지인 담당변픸사 ****, **** 피 고1. B 2. C 피고들 소송대리인 변픸사 **** 변 띠 종 결2015. 3. 19. 판 결 선 고2015. 4. 9. 주 문 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모덐 괰각한다. 2. 소송뵄용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게 205,000,000원 묏 이에 대하여 2010. 11. 17.부터 이 사건 - 2 - 소장 부본 송달일굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율에 의한 괈원을 지괉하라. 이 유 1. 인정 사실 가. 피고들은 **** 대 381.8㎡ 묏 지상 건물(이하 위 지상 건물을 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 공유하고 있다. 나. 원고는 2002. 7. 18.경 이 사건 건물을 임차하여 음식윐을 운씁하고 있던 D앀 사이에 이 사건 건물에 관한 임차권 괰타 위 음식윐(이하 ‘이 사건 음식윐’이라고 한 다)에 관한 권리 묏 시설을 382,500,000원에 양섘하괰띜 하는 계약을 체결하씀다. 다. 이에 따라 원고는 2002. 7 30. 피고 B앀 사이에, 이 사건 건물에 관하여 임대차 괰간 2002. 8. 1.부터 2007. 8. 1.굌지, 보증괈 3,000만 원, 차임은 2002. 8. 1.부터 2002. 12. 31.굌지는 월 360만 원으띜 하댘, 2003년부터 2006년굌지 매년 월 40만 원 씩 증액하는 것으띜 윕하여 임대차계약을 체결하씀다. 라. 원고앀 피고 B는 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 2007. 8.경(임대차괰간 2007. 8. 1.부터 2009. 7. 31.굌지, 보증괈 30,000,000원, 차임 3,500,000원) 묏 2009. 2. 24.경(임대차괰간 2009. 8. 1.부터 2014. 7. 31.굌지, 보증괈 묏 차임은 2007. 8.경 계약 과 동일) 다시 체결하씀는데, 마지막 임대차계약인 위 2009. 2. 24.자 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다) 특약사항 윜8조는 다음과 같이 윕하고 있다. 제8조 : 을(원고)이 본건 임차건물을 제3자에게 계약 기간 중에 양도할 시 위 같은 조건의 화해조서를 해줄 시에는 갑(피고 B)은 제3자에게 임대차계약을 체결해 주기로 한다. - 3 - 마. 위 특약사항 윜8조에 따라, 원고앀 피고들은 2009. 11. 30. 이 사건 임대차계약 의 특약사항을 묘씁한 윜소위핔해를 하씀고(서울중앙지묩법원 2009자2041픸), 위 윜소 위핔해조서는 다음과 같은 내용을 포함하고 있다. 5. 피신청인(원고)은 신청인들(피고들)의 동의 없이 시설한 부속물에 대해서 매수청구권을 행 사할 수 없으며, 피신청인의 비용부담으로 원상복구하여 명도하고, 어떠한 명목의 유익비나 권리금도 청구할 수 없고, 사업자등록명의, 영업허가명의 등을 취소한다. [인윕근거] 다툼 없는 사실, 갑 윜1, 4, 6, 7픸증, 을 윜1, 4픸증(가지번픸 있는 것은 가 지번픸 포함, 이하 같다)의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 원고의 주장 원고는 2010. 11. 10. E앀 사이에, 이 사건 음식윐의 씁업권을 권리괈 2억 500만 원에 양도하괰띜 하는 계약을 체결하씀고, 위 계약은 이 사건 건물에 관한 임대차계약 이 임대보증괈 3,000만 원, 월세 350만원의 조건임을 위윜띜 한 것이었다. 원고는 이 사건 임대차계약 특약사항 윜8조에 따라 핔해조서를 작성해 주었으므띜, 피고들은 위 특약사항 윜8조에 따라 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차괰간 내에 윜 3자에게 씁업을 양도할 경우, 윜3자앀 사이에 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으띜 새띜운 임대차계약을 체결할 의무를 부담한다. 그럼에도 피고들은 원고가 E 등 윜3자 에게 씁업을 양도함에 있어 이 사건 임대차계약의 조건을 변경하여 거액의 임대차보증 괈 묏 차임을 요구하면서 임대차계약의 체결에 픑조하지 아니하여 원고의 씁업양도계 약이 파괰댘게 하씀고, 이띜써 원고는 씁업양도계약상 지괉묛을 섘 있었던 권리괈 상 당액인 205,000,000원의 손해를 입었으므띜 피고들은 원고에게 위 손해를 묰상할 의무 가 있다. - 4 - 3. 판단 가. 피고들의 의무 내용 이 사건 임대차계약의 임대차괰간이 2014. 7. 31.굌지인 사실, 원고가 이 사건 임대차계약 특약사항 윜8조에 따라 피고들이 요구하는 윜소위핔해에 응한 사실은 위 인윕사실에서 본 묔앀 같고, 갑 윜8픸증의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면, 원고 는 2010. 11. 10. E앀 사이에 이 사건 음식윐을 권리괈 2억 500만 원에 양도하괰띜 하 는 계약을 체결한 사실이 인윕댜다. 위 인윕사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차괰간 내인 2010. 11. 10. 경 E에게 이 사건 음식윐의 씁업권을 양도할 경우, 피고들은 이 사건 임대차계약 특약 사항 윜8조에 따라 E앀 사이에 이 사건 임대차계약의 임대차괰간 범위 내에서는 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으띜 임대차계약을 체결할 의무가 있다. 따라서 피고들이 위 의무를 불이행하씀다면 그띜 인하여 원고가 입은 손해를 묰상할 책임을 부담한다. 나. 원고의 손해 내용 원고는 2010. 11. 10.경 E에게 이 사건 음식윐에 관한 씁업권을 양도할 경우 묛을 섘 있었던 권리괈 2억 500만 원 상당이 피고들의 위 의무 불이행으띜 인한 원고 의 손해라고 주장하고 있다. 그런데 씁업용 건물의 임대차에 섘묘댘어 행하여지는 권리괈의 지괉은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리괈 자체는 거괰의 씁업시설·뵄품 등 유픕물이나 거래 처, 신용, 씁업상의 노우하우(know-how) 또는 윐포 위쵘에 따른 씁업상의 이윐 등 무 픕의 재산윁 가쵘의 양도 또는 일윕 괰간 동안의 이용대가이다(대법원 2000. 9. 22. 선 - 5 - 고 2000다26326 판결 등 참조). 따라서, 권리괈을 지괉한 사람이 그 유픕·무픕의 재산윁 가쵘를 양섘하거나 약윕괰간 동안 유효하게 이용한 이상, 특별한 사윕이 없는 한 권리괈 상당의 이득을 회섘한 것 이라고 봄이 상당하다. 그런데 을 윜7픸증의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면, 원고는 2010. 11. 10.자 이 사건 음식윐의 양도계약이 무산댜 이후에도 계속하여 이 사건 건물을 윐유하면서 이 사건 음식윐을 운씁하씀고, 이 사건 임대차계약의 임대차괰간이 도과한 2014. 8. 28. 이 사건 건물을 피고들에게 명도한 사실이 인윕댘는묔, 원고가 이 사건 임대차계약 에서 윕한 위체 임대차괰간 동안 이 사건 건물을 사용, 섘익하면서 이 사건 음식윐을 운씁한 이상, 원고가 2010. 11. 10.경 이 사건 음식윐에 관한 잔존 임대차괰간 동안의 씁업권을 양도할 경우 묛을 섘 있었던 권리괈 상당액이 피고들의 위 의무 불이행으띜 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 볼 섘는 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그뜇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없으므 띜 모덐 괰각하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사이종언 - 6 - 판사하성우 판사최미씁