원고가 피고 조합과 감정평가법인을 상대로 국·공유지 매각 대금이 낮게 평가되었다며 손해배상을 청구함

【원 고】 서울특별시 동대문구 (소송대리인 법무법인 티엘비에스 담당변호사 이덕재 외 2인) 【피 고】 회기제1주택재개발정비사업조합 외 2인 (소송대리인 변호사 김영대 외 2인) 【변론종결】2011. 5. 18. 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고들은 각자 원고에게 605,929,500원 및 이에 대한 2008. 2. 18.부터 이 사건 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2008. 2. 18. 당시 서울 동대문구 (주소 1 생략) 대 433㎡, 같은 동 77-45 대 387㎡, 같은 동 (주소 3 생략) 대 2㎡, 같은 동 62-34 대 2㎡, 같은 동 62-35 대 20㎡, 같은 동 62-36 대 2㎡, 같은 동 62-38 대 25㎡, 같은 동 62-65 대 422㎡, 같은 동 65-163 대 10㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)의 소유자였고, 소외 서울특별시는 2008. 2. 18. 당시 같은 동 (주소 2 생략) 대 121㎡, 같은 동 67-15 대 139㎡, 같은 동 77-46 대 430㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라 하고, 제1토지와 제2토지를 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자였다. 나. 원고는 2008. 2. 18. 피고 회기제1주택재개발정비사업조합(이하 ‘조합’이라 한다) 내지 점유자인 소외인 외 12명에게 자신의 소유였던 이 사건 제1토지 및 서울특별시 소유였던 이 사건 제2토지를 서울시공유재산및물품관리조례 제3조 제2항 제3호에 따라 서울특별시로부터 처분 위임을 받아 별지 매매계약 기재와 같이 매도(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)하였다. 다. 피고 조합은 매수인 본인의 지위에서 일부 토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 또한 일부 토지에 대하여는 위 소외인 외 12명을 대리하여 매매계약을 체결하였다. 라. 피고 주식회사 가온감정평가법인(이하 ‘가온감정평가’라 한다) 및 피고 주식회사 나라감정평가법인(이하 ‘나라감정평가’라 한다)은 피고 조합의 의뢰를 받아 이 사건 토지에 대하여 감정을 실시하였고, 그 감정 결과가 이 사건 매매계약의 매매대금 산정의 기초자료로 사용되었다. 마. 피고 가온감정평가가 작성한 감정평가서에 의하면 제목은 ‘회기제1구역주택재개발정비사업 인가를 위한 공공시설용지 감정평가’, 의뢰인은 ‘회기1구역주택재개발정비조합장’, 평가목적은 ‘양도 양수 협의평가’, ‘본 평가는 회기제1구역주택재개발정비사업조합에서 시행하는 서울특별시 동대문구회기동 소재 회기제1구역주택재개발정비사업구역내의 토지에 대한 기존 및 새로이 설치되는 공공시설의 무상양도 및 무상양수를 위한 감정평가임’이고, 위 감정평가서에는 새로이 설치할 정비기반 시설(도로용지)과 용도폐지되는 공공시설 용지에 대한 토지평가조서가 첨부되어 있으며, 이 사건 토지에 대한 가온감정평가의 감정평가액은 별지 감정평가액의 ‘가온감정(피고2)’란의 기재와 같다. 바. 피고 나라감정평가가 작성한 감정평가서에 의하면 제목은 ‘회기제1구역주택재개발정비사업 인가를 위한 공공시설용지 감정평가’, 의뢰인은 ‘회기1구역주택재개발조합장’, 평가목적은 ‘양도 양수 협의평가’, ‘본건은 회기 제1구역 주택재개발정비사업인가를 위한 용도폐지되는 공공시설 용지와 새로이 설치되는 정비기반시설(도로용지, 공원용지)에 대한 양도, 양수를 위한 협의목적의 감정평가임’이고, 위 감정평가서에는 새로이 설치할 정비기반 시설(도로용지)과 용도폐지되는 공공시설 용지에 대한 토지평가조서가 첨부되어 있으며, 이 사건 토지에 대한 나라감정평가의 감정평가액은 별지 감정평가액의 ‘나라감정(피고3)’란의 기재와 같다. 사. 2009. 9. 시행된 서울특별시 감사결과 피고 조합이 이 사건 토지를 매입하기 위해 원고에게 제출한 감정평가서는 사업시행인가를 위한 공공시설용지 감정평가(양도·양수 협의평가) 목적으로 하여 감정평가를 의뢰한 감정평가서로 평가목적이 국·공유지 매각을 위한 감정평가서가 아니며 이로 인하여 이 사건 토지가 일단지가 아닌 개별지로 감정평가 되었고 그에 따라 시유재산은 413,288,500원, 구유재산은 481,371,500원이 각각 저평가되어 매각되었음이 지적되었고 이를 이유로 주의조치가 이루어졌다. 아. 이 사건 토지에 대하여 시·국유재산 매각 용도로 감정할 경우 감정평가액은 별지 감정평가액의 ‘재감정평가 결과 산출된 매매대금’란의 기재와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 18, 갑 제2호증의 1 내지 12, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 원고의 주장 1) 주택재개발사업에서 재산을 평가할 때에는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다) 제48조 제5항 제1호에 따라 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하여야 한다. 그럼에도 피고 조합은 원고가 선정한 감정평가법인에 감정을 의뢰하지 아니하고 피고 조합이 별도로 선정한 피고 가온감정평가, 피고 나라감정평가가 평가한 금액을 산술평균하여 이 사건 매매대금을 산정하였다. 2) 이 사건 토지는 하나의 건축물의 부지로 이용되고 있거나 사실상 공유관계가 성립되어 있는 경우에 해당하여 매매대금을 산정함에 있어 도정법 제66조 제5항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항 및 한국감정평가협회 토지보상평가지침 제20조에 따라 일단지로 보아서 일괄 평가하여야 한다. 3) 피고 조합은 위와 같이 도정법 제48조 제5항 제1호를 위반하여 피고 조합이 임의로 선정한 감정평가법인에 감정을 의뢰하였고, 감정 의뢰시 평가목적을 국·공유지 매각을 위한 것이 아니라 공공시설의 무상양도 및 무상양수를 위한 것으로 정하여 그 감정평가결과 산출된 가격으로 이 사건 매매대금을 정하였는바, 이는 매수자가 허위의 진술이나 허위 증빙서류의 제출 그 밖의 부정한 방법에 의하여 계약을 체결한 경우에 해당하여 위법행위라 할 것이다. 4) 피고 가온감정평가와 피고 나라감정평가는 도정법 제66조 제5항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항 및 토지보상평가지침에 따라 이 사건 토지를 공부상 지목이 아닌 감정시점 현재의 현실적인 이용 상황을 기준으로 일괄평가 하여야 함에도 불구하고 이 사건 토지를 개별 평가함으로써 위법하게 매매대금을 산정하게 한 위법이 있다. 5) 피고들은 관계법령을 위반하여 이 사건 토지에 대한 매매대금을 적정한 가격보다 현저히 낮게 산정하여 원고에게 손해를 입혔는바, 민법 제760조에 따른 공동불법행위 책임을 부담하고, 손해배상의 범위는 정당하게 평가되었을 때의 감정액인 별지 감정평가액의 ‘적정 매매대금’란 기재 각 금액과 이 사건 토지의 각 대금의 차액인 별지 감정평가액의 ‘매매대금 차액’란 기재 각 금액의 합계 및 이에 대한 이 사건 매매계약일인 2008. 2. 18. 이후의 지연손해금과 같다. 나. 피고 가온감정평가 및 피고 나라감정평가에 대한 판단 살피건대, 피고 가온감정평가와 피고 나라감정평가가 피고 조합이 의뢰한 공공시설의 무상양도·양수라는 목적에 맞추어 이 사건 토지를 감정·평가한 사실은 앞에서 인정한 바와 같고, 달리 피고 가온감정평가와 피고 나라감정평가가 원고와 피고 조합이 이 사건 토지에 대한 매각협의에 사용하기 위해 감정을 의뢰한다는 것을 알면서도 이 사건 토지를 무상양도·양수 목적으로 평가하였음을 인정할 증거가 없는 이상 피고 가온감정평가와 피고 나라감정평가의 이 사건 토지에 대한 감정평가가 위법하다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다. 다. 피고 조합에 대한 판단 1) 관계 법령 ◎ 도시 및 주거환경정비법 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ②시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다. ③ 시장·군수는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하고자 하거나 그 시행을 인가하고자 하는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다. ◎ 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제66조 ④ 정비구역안의 국·공유재산은 국유재산법 제12조 또는 지방재정법 제77조의 규정에 의한 국유재산관리계획 또는 공유재산관리계획과 국유재산법 제33조 및 지방재정법 제61조의 규정에 의한 계약의 방법에 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있다. ⑤ 제4항의 규정에 의하여 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 국유재산법·지방재정법 그 밖에 국·공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령의 규정에 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다. ⑥ 제4항의 규정에 의하여 정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 이 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국·공유지는 국유재산법 또는 지방재정법이 정하는 바에 의한다. ◎ 구 공유재산 및 물품관리법(2008. 12. 26. 법률 제9174호로 개정되기 전의 것) 제30조(처분재산의 가격결정) 잡종재산의 처분에 있어서 그 가격은 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가를 참작하여 결정한다. ◎ 구 공유재산 및 물품관리법 시행령(2009. 4. 24. 대통령령 제22447호로 개정되기 전의 것) 제27조(잡종재산가격의 평정 등) ① 법 제30조의 규정에 의하여 잡종재산을 매각 또는 교환하는 경우의 당해 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 이를 공개하여야 한다. 이 경우 시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 2 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하며, 감정평가 또는 분할측량시 소요된 비용을 포함할 수 있다. 2) 판단 이 사건 매매계약은 구 도정법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제66조 제4항에 의한 국·공유재산의 수의계약에 의한 매각이며, 같은 조 제6항에 의하면 정비 사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하며, 국·공유재산 매각의 경우 구 공유재산 및 물품관리법(2008. 12. 26. 법률 제9174호로 개정되기 전의 것) 제30조에 따라 매각가격은 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가를 참작하여 결정하여야 하고, 구 공유재산 및 물품관리법 시행령(2009. 4. 24. 대통령령 제22447호로 개정되기 전의 것) 제27조 제1항에 의하면 당해 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 이를 공개하여야 하고 이 경우 시가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하여야 한다. 위 관계 규정에 의하면 이 사건 토지의 매각가격은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 용도폐지되기 전의 지목이 아닌 현실적인 이용 상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정되어야 하는 바, 이 사건 매매계약의 매매대금은 도정법 제65조 제2항의 용도폐지되는 공공시설 용지와 새로이 설치되는 정비기반시설(도로용지, 공원용지)에 대한 양도·양수를 목적으로 한 감정평가서를 기준으로 산정되었으므로 위 관계 규정을 위반하여 산정된 것이라고 봄이 상당하다. 그러나 매각가격의 산정은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하여 이를 공개하여야 한다고 관계법령에 규정되어 있는바, 원고가 피고 조합의 의뢰에 의해 작성된 감정평가서를 이용하여 이 사건 토지의 매각대금을 산정한 것은 원고가 스스로 위 관계규정을 위반한 것으로 볼 것이고, 피고 조합이 감정목적이 무상 양도·양수인 감정서를 원고에게 제출하였다 하더라도 감정서의 목적을 국·공유재산 매각으로 허위 기재한 것이 아닌 이상 용도가 다른 감정서를 매각가격의 산정에 사용한 것은 전적으로 원고의 판단에 의한 것이거나 적어도 원고와 피고 조합의 협의에 의한 것이라고 봄이 상당하다. 따라서 피고 조합이 무상 양도·양수를 목적으로 한 감정서를 원고에게 제공하였다는 점만으로 피고 조합이 위법한 행위를 하였다고 인정하기에는 부족하고 달리 피고 조합이 위법행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 피고 조합에 대한 위 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 박순관(재판장) 정혜원 김동희