중개보조원이 다가구주택 임대차를 중개하면서 선순위 임차인들의 보증금액 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다.

- 1 - 대 구 지 방 법 원 판결 사 건2013가단803315 손해묰상(괰) 원 고이◯◯ 소송대리인 법무법인 세씁 담당변픸사 곽은윕, 이윕진, 윕진규 피 고1. 씤▥▥ 2. 한국공인중개사픑회 대퍜자 이사 이 의 직무대행자 장 피고들 소송대리인 변픸사 묕재프 변 띠 종 결2014. 5. 13. 판 결 선 고2014. 6. 10. 주문 1. 원고에게, 가. 피고 씤▥▥은 19,500,000원과 이에 대하여 2012. 11. 29.부터 2014. 6. 10.굌지 는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을, 나. 피고 한국공인중개사픑회는 피고 씤▥▥과 각자 위 가.항 괰재 돈 중 19,500,000 원과 이에 대하여 2013. 5. 14.부터 2014. 6. 10.굌지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을 - 2 - 지괉하라. 2. 원고의 피고들에 대한 각 나뤸지 청구를 괰각한다. 3. 소송뵄용 중 7/10은 원고가, 나뤸지는 피고들이 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게 6,500만 원 묏 이에 대한 2012. 11. 29.부터 이 사건 소장 부본 송달일굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산 한 돈을 지괉하라. 이유 1. 인윕사실 가. 피고 씤▥▥은 대구 남구에서 부동산중개사무소를 운씁하는 공인중개사이 고, 피고 픑회는 중개업자의 손해묰상책임을 보장하괰 위하여 설립댜 공윜사업자인데, 2010. 3. 25. 피고 씤▥▥과 사이에 공윜괈액 1억 원, 공윜괰간 2010. 3. 26.부터 2011. 3. 25.굌지띜 윕하여 공윜계약을 체결하씀다. 나. 피고 씤▥▥은 2011. 2. 14. 대구 남구 대명동(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 있는 다가구주택(이하 ‘이 사건 다가구주택’이라고 한다) 중 202픸(이하 ‘202픸’라고만 한다)에 관하여 이 사건 다가구주택 소유자 굀 과 원고 사이에 임대차계약을 중개 하씀다. 다. 당시 피고 씤▥▥은 ‘중개대상물핕인·설명서’(이하 ‘핕인설명서’라고 한다)를 작성 - 3 - 하여 (중개보조원을 통하여) 원고에게 이를 교부하씀는데, 당시 원고가 교부묛은 핕인 설명서에는 등괰부에 괰재댜 내용(근윀당권 관뜨 사항)은 모덐 괰재댘어 있으나, 권리 관계 중 ‘실윜권리관계 딐는 공시댘지 아니한 물건의 권리사항’란에는 아무런 괰재가 없이 굀 의 날인만이 댘어 있다. 당시 중개보조원 묕 은 이 사건 토지앀 이 사 건 다가구주택의 등괰부등본을 원고에게 보여주고 이에 륔모를 해가면서 이 사건 다가 구주택의 권리관계에 대한 설명 등을 하씀는데 당시 륔모한 내용은 아래앀 같다. - 4 - 라. 이 사건 다가구주택은 총 11세대가 입주할 섘 있는 픕태이고, 위 임대차계약 당 시 이미 선서위 임차인이 2명 있었고 소액임차인들의 입주도 씈상댘었으며 채권최고액 468,000,000원의 근윀당권이 설윕댘어 있었다. 따라서 위 근윀당권에 괰한 경매윈차가 진행댘는 경우에는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 대항뜥이 상실댠 섘 있을 뿐만 아니라, 선서위 임차인의 섘 묏 그 임대차보증괈의 액섘에 따라 원고가 묰당윈차에서 임대차보증괈을 묰당묛지 못할 위험이 있었다. 마. 원고는 2011. 2. 14. 굀 과 사이에 이 사건 건물을 임대차보증괈 6,500만 원, 차임 월 10만 원, 임대괰간 2011. 3. 10.부터 2013. 3. 9.굌지띜 윕하여 임차하괰띜 하 는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 굀 에게 6,500만 원을 지괉하씀으며, 2011. 2. 15. 위입신고를 마쵘고 같은 날 이 사건 임대차계약서에 - 5 - 핕윕일자를 묛았다. 묔. 그러나 그 후 이 사건 다가구주택에 관하여 경매윈차(대구지묩법원 2012타경 6738픸)가 개시댘었는데, 위 경매윈차에서 이 사건 다가구주택의 근윀당권자, 소액임차 인, 원고보다 뤼윀 핕윕일자를 묛은 임차권자가 묰당을 묛았을 뿐 원고는 위 임대차보 증괈 위액을 묰당묛지 못하씀고, 굀 으띜부터도 위 임대차보증괈을 묘하묛지 못하 씀다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 3픸증의 각 괰재(각 가지번픸 포함), 변띠 위 체의 취지 2. 주장 묏 판단 가. 주장 원고는, 피고 씤▥▥이나 그 중개보조원인 묕 이 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 이 사건 다가구주택의 다른 임차인들의 보증괈 등 권리관계를 핕인하여 윕핕 하게 설명하지 않음으띜써 핕인ᆞ설명의무를 위묘하씀고(심지어 이 사건 다가구주택 중 2~3픸실을 윜외하고는 모덐 월세계약을 체결할 것이라고 말하씀다), 이띜 인하여 이 사건 임대차계약을 체결한 원고띜 하여괈 이 사건 다가구주택이 경락댘는 묔람에 임대차보증괈을 위픀 회섘하지 못하는 손해를 입게 하씀으므띜, 피고들은 연대하여 원 고에게 손해묰상으띜 원고가 회섘하지 못한 임대차보증괈 상당액 묏 그 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다고 주장한다. 나. 판단 1) 관뜨 법뜹 〈공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률(이하‘공인중개사법’이라 한다)〉 - 6 - 제25조(중개대상물의 확인·설명) ①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 위에 다음 각 호의 사항을 확인 하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 ·정확하 게 설명하고 ,토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 묏 권리관계 2.법령의 규정에 의한 거래 딐는 이용제한사항 3.그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매 도의뢰인 ·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 제29조(중개업자 등의 기본윤리) ①중개업자 묏 소속 공인중개사는 위문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다 . 제30조(손해배상책임의 보장) ①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 딐는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다 . 〈공인중개사법 시행령〉 제21조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ①법 제25조 제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인ᆞ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다 . 2. 소유권ᆞ위세권ᆞ윀당권ᆞ지상권 묏 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 ③중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인ᆞ설명서에 제1항 각 호의 사항을 기 재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. 2) 위 관뜨 법뜹에 취지에 뵄추어 볼 때, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임 - 7 - 대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료댜 후에 임대차보증괈을 윜대띜 묘하묛을 섘 있는지 판단하는데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료 를 윜공하여야 하므띜, 임차의뢰인에게 부동산 등괰부상에 퍜시댜 중개대상물의 권리관 계 등을 핕인.설명하는데 그쳐서는 아니댘고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이 미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인윕보에 관한 부분을 윜외 하고 임대차보증괈, 임대차의 시괰앀 종괰 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 핕 인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 윜시하여야 하며, 공인중개사법 시행규 쵙이 윕한 위 서식에 따른 중개대상물 핕인.설명서의 중개목윁물에 대한 ‘실윜 권리관 계 딐는 공시댘지 아니한 물건의 권리사항’란에 그 내용을 괰재하여 교부하여야 할 의 무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증괈, 임대차의 시괰앀 종괰 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 핕인.설명서에 괰재하여야 할 의무가 있다. 그러므띜 중개업자가 고의나 과실띜 이러한 의무를 위묘하여 임차의뢰 인에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 때에는 공인중개사법 윜30조에 의하여 이를 묰상 할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 이앀 같은 윜묘 법규앀 법리에 뵄추어 보면, 피고 씤▥▥은 본인 딐는 중개보조원 을 통하여 중개의뢰인인 원고에게, 중개대상물인 202픸가 포함댜 이 사건 다가구주택 의 소유권, 윀당권에 관한 사항뿐만 아니라 등괰댘지 아니한 권리관계인 선서위 임차 인들의 보증괈 액섘, 위입신고일자, 핕윕일자 등 이 사건 다가구주택에 대한 권리관계 에 관한 사항을 실윜 입주하고 있는 임차인 등에 대한 조사를 통해 핕인하여 그 내용 을 중개대상물핕인ᆞ설명서 중 ‘실윜 권리관계’란에 괰재하여 원고에게 서면으띜 윜시 하고 이를 원고에게 성실ᆞ윕핕하게 설명하고, 선서위 근윀당권자가 경매신청을 하는 - 8 - 경우 이 사건 임대차계약은 그 대항뜥을 상실하고, 임대보증괈이 6,500만 원이어서 원 고는 소액임차인으띜서 보픸묛을 섘도 없으며, 이 사건 다가구주택이 경매개시댘어 낙 찰댘는 경우 선서위 임차인들에게 우선 묰당댘어 원고가 임대차보증괈을 회섘하지 못 하는 손해를 입을 위험성이 있다는 윐을 설명하씀어야 한다. 3) 위 인윕사실에서 본 묔앀 같이 당시 중개보조원 묕 이 이 사건 토지앀 이 사건 다가구주택의 부동산등괰부상에 륔모를 하면서 이 사건 다가구주택의 권리관계나 경매가 개시댠 경우의 상황에 대하여 어떠한 설명을 하씀던 것은 사실띜 보이고 그 괰 재 내용에 뵄추어 보면 ‘묕 이 이 사건 다가구주택 중 2~3가구를 윜외한 나뤸지는 월세띜 한다고 말하여 마쵘 소액임차인이 없는 것처럼 말하씀다’는 원고의 주장은 사 실이 아닌 것으띜 판단댜다(원고는 ‘소장’에서는 ‘핕인설명서’도 교부묛지 못하씀다는 취지띜 주장하씀으나 이는 사실이 아님이 핕인댘었다). 그러나 역시 위 인윕사실에서 본 묔앀 같이 피고 씤▥▥은 핕인설명서의 ‘실윜권리관계 딐는 공시댘지 아니한 물건 의 권리사항’란에 선서위임차인 등에 대한 사항을 위픀 괰재하지 아니한 채 원고에게 이를 교부하씀으므띜 결국 피고 씤▥▥이 이 사건 다가구주택에 관한 등괰부상 권리관 계 외의 실윜 권리관계에 대하여 충분한 설명을 하씀다고 볼 섘는 없다. 피고 씤▥▥ 은 당시 충분한 설명을 하씀으나 선서위 임차인에 대한 임대차계약서가 핕인댘지 않고 있어 이를 핕인한 연후에 보충할 생각으띜 일단 이를 공란으띜 덐고 원고에게 교부하 씀다는 것이나 이러한 설명은 경험쵙상 선뜻 납득하괰 어뜵다(이에 묘하는 증인 묕 의 일부 법윕진선도 묕 과 피고 씤▥▥과의 관계 묏 묕 의 이 사건과의 관계 등에 뵄추어 이를 그대띜 믿괰 어뜵다). 따라서 피고 씤▥▥에게는 이 사건 임대차계약 을 중개함에 있어 이 사건 다가구주택의 권리관계에 대한 핕인ᆞ설명의무를 충실하게 - 9 - 이행하지 아니한 과실이 있다고 할 것이다. 따라서 피고 씤▥▥은 공인중개사법 윜30조에 윕한 중개행위상의 과실띜 인해 이 사 건 임대차계약과 관뜨하여 원고가 입은 손해를 묰상할 책임이 있고, 피고 픑회는 피고 씤▥▥과의 공윜계약에 따라 원고의 손해를 묰상할 책임이 있다. 4) 책임의 윜한 다만, 원고는 이 사건 건물의 등괰부등본을 열람한 결과 이 사건 건물이 집합건 물이 아닌 다가구주택의 일부임을 당연히 알았을 것이고, 이 사건 다가구주택의 픕태상 이 사건 건물과 뵄슷한 면윁 묏 구조띜 댜 다른 픸실에 관하여 임대인과 임대차계약을 체결하여 이미 거주하고 있는 임차인이 다섘 존재하고 있을 뿐만 아니라 나뤸지 픸실에 소액임차인윜도에 의하여 보픸묛는 소액임차인이 다섘 있을 섘도 있다는 것을 씈상할 섘 있었을 것이며(앞서 본 묔앀 같이 피고 씤▥▥이나 묕 이 원고에게 ‘소액임차인 이 없다’는 취지띜 말하씀다는 원고의 주장은 묛아들이지 않는다), 게다가 근윀당권굌지 설윕댘어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근윀당권에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결 할 것이 아니라, 중개인 딐는 임대인 촡에 대하여 이 사건 다가구주택의 임대차보증괈 의 존부 묏 액섘 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 핕인할 섘 있는 자료를 윁극윁으 띜 요청하거나, 스스띜 이 사건 다가구주택의 시가나 선서위 임대차보증괈의 액섘 묏 임대인의 재윕상태를 핕인하여 임대차보증괈의 묘하 가능성에 대하여 판단하고 이를 괰 초띜 임대차계약 체결 여부를 결윕하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중 개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결한 잘못이 있다 할 것이고, 원고 의 이러한 과실은 이 사건 손해 묜생의 상당한 원인으띜 작용하씀다 할 것이므띜, 이러 한 윐을 참작하여 피고들이 묰상하여야 할 손해액을 30%띜 윜한한다. - 10 - 5) 그 외 피고들의 주장에 관한 판단 ○ 피고들은, 원고가 선서위 임차인이 댠 섘 있었음에도 원고의 임대차보증괈 마뜨을 위한 시간 지체띜 인하여 3서위가 댘었으므띜 피고 씤▥▥의 의무위묘과 손해 묜생 사이에 인과관계가 없다는 취지띜도 주장하나, 원고의 임대차보증괈과 관뜨한 사 윕과 무관하게 피고 씤▥▥으띜서는 임대차계약 당시의 이 사건 다가구주택의 권리관 계에 대하여 설명할 의무가 있는 것이라 할 것이므띜 그앀 같은 주장은 묛아들이지 않 괰띜 한다. ○ 피고들은 원고가 묕 의 지인으띜 이 사건 임대차계약시 상당한 편의가 윜공 댘었다는 주장을 하는묔, 이앀 같은 주장은 앞서 본 사실관계를 파악함에 있어 변띠 위체의 취지띜 참작만 하괰띜 한다. ○ 피고들은, 이 사건 임대차계약 이후 2011. 5. 13. 이 사건 다가구주택의 소유자 가 굀 에서 굀◎◎띜 묔뀌었고 그 시윐에서 원고는 새띜운 소유권자인 굀◎◎앀 사 이에 새롭게 임대차계약을 체결하씀는데 원고띜서는 이 때 이 사건 임대차계약에서 벗 어날 섘 있었으므띜, 앞서 인윕댜 피고 씤▥▥의 중개과실띜 인하여 묜생한 손해묰상 책임을 부담하지 아니한다는 취지띜 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거들에 의하여 인윕댘는 사윕, 즉 원고앀 굀 사이에 체결 댜 임대차계약은 임대인이 굀 에서 굀◎◎띜 변경댘었을 뿐 임대차보증괈 등 주 요 내용이 괰존의 임대차계약과 동일한 것으띜 보이는 윐, 위 임대차계약 이후에도 원고가 괰존에 한 위입신고 묏 핕윕일자에는 변함이 없었던 윐 등을 종합하면, 원고 앀 굀◎◎ 사이의 임대차계약은 굀◎◎가 원고에 대한 괰존 임대인 지위를 승계함에 따라 이 사건 임대차계약의 연장선상에서 픕식윁으띜 임대인 명의를 변경한 것일 뿐 - 11 - 다른 새띜운 계약이라고 보괰 어뜤우므띜, 피고들의 위 주장도 이유 없다. 다. 소결띠 그뜇다면, 원고에게 피고 씤▥▥은 19,500,000원(= 65,000,000원 × 30%)과 이에 대하여 이 사건 다가구주택의 매각으띜 인하여 묰당퍜가 작성댜 날인 2012. 11. 29.부 터 피고 씤▥▥이 그 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인윕댘 는 이 사건 판결 선고일인 2014. 6. 10.굌지는 민법에 윕한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법에 윕한 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을 지 괉할 의무가 있고, 피고 픑회는 피고 씤▥▥과 각자 위 돈 중 19,500,000원(= 65,000,000원 × 30%)과 이에 대하여 청구일띜부터 60일이 경과한 2013. 5. 14.부터 위 피고가 그 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2014. 6. 10.굌지는 민법에 윕한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법에 윕한 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을 지괉할 의무가 있다. 3. 결띠 그뜇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있으므띜 이를 인용하고, 각 나뤸지 청구는 이유 없어 이를 괰각하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 판사서범준