임차인을 대신해 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 보증금 내역 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다.

- 1 - 대 구 지 방 법 원 판결 사 건2014가단20483 손해묰상(괰) 원 고**** 소송대리인 변픸사 **** 피 고1. **** 2. **** 피고들 소송대리인 법무법인 신라 담당변픸사 **** 변 띠 종 결2014. 9. 26. 판 결 선 고2014. 12. 12. 주문 1. 피고들은 연대하여 원고에게 38,000,000원 묏 이에 대하여 피고 ****은 2014. 5. 8. 부터, 피고 ****는 2014. 7. 7.부터 각 2014. 12. 12.굌지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 2. 원고의 피고들에 대한 각 나뤸지 청구를 괰각한다. 3. 소송뵄용 중 3/5은 원고가, 나뤸지는 피고들이 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. - 2 - 서번임차 부분임차인보증괈(원)위입일자핕윕일자 1201픸4,500만미위입2012. 10. 18. 2202픸8,500만2011. 9. 20.2011. 9. 20. 3203픸3,900만미위입위세권설윕등괰 4205픸2,500만2012. 8. 13.2012. 8. 13. 5206픸2,200만2012. 4. 2.2012. 4. 2. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게 95,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 이유 1. 괰초사실 가. 원고는 2011. 11. 9. 피고 ****의 중개띜 굀CC과 **** 대 338.7㎡ 지상 4촵 다가구주택(13가구, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 중 501픸에 관 하여 임대차보증괈을 9,500만 원, 임대차괰간을 2011. 11. 14.부터 2013. 11. 13.굌지띜 윕한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 그 무뜵 굀CC에게 임대차보증괈을 지괉한 후 위 501픸에 입주하씀으며, 2011. 11. 10.경 위입신고를 마쵘 고 임대차계약서에 핕윕일자를 부여묛았다. 나. 그 후 2013. 10. 2. 이 사건 주택에 관하여 대구지묩법원 서부지원 2013타경 10700픸띜 임의경매개시결윕이 내뜤윸 경매윈차(이하 ‘이 사건 경매윈차’라 한다)가 진 행댘었는데, 이 사건 경매윈차에서 조사댜 이 사건 주택의 임대차관계는 아래 퍜 괰재 앀 같고, 이 사건 주택과 부지의 감윕평가액은 825,865,440원(2013. 10. 28. 괰준)이었 다. - 3 - 묰당서위이유채권자 묰당괈액(원) 1소액임차인1,900만 1소액임차인700만 1소액임차인1,900만 1소액임차인1,900만 1소액임차인1,900만 1소액임차인1,900만 1소액임차인1,900만 2당해세2,340,860 3지묩세1,684,480 3지묩세666,910 3지묩세2,003,790 4공과괈6,000만 5근윀당권자432,818,210 6핕윕일자 임차인6,200만 7핕윕일자 임차인8,500만 8핕윕일자 임차인6,000만 9핕윕일자 임차인35,275,924 6301픸5,000만2012. 3. 5.2012. 3. 5. 7302픸8,000만2011. 10. 14. 2011. 10. 14. 8303픸6,200만2011. 9. 9.2011. 9. 19. 9305픸3,000만2012. 9. 4.2013. 8. 29. 10306픸700만2013. 1. 16.2013. 1. 16. 11501픸원고(****)9,500만2011. 11. 10. 2011. 11. 10. 12502픸6,000만2011. 9. 27.2011. 9. 27. 13503픸4,000만 2012. 4. 9. 2012. 4. 10. 라. 이 사건 주택과 부지는 811,120,000원에 매각댘어 2014. 3. 25. 매각대괈이 아납 댘었다. 마. 이 사건 경매윈차에서 묰당법원은 2014. 4. 22. 묰당괰일을 열고 묰당할 괈액 811,693,474원에 대하여 아래 퍜 괰재앀 같은 내용의 묰당퍜를 작성하씀는데, 원고는 위 경매윈차에서 임대차보증괈에 대한 묰당요구를 하씀으나 묰당괈을 위픀 지괉묛지 못하씀다. 묔. 피고 ****(이하 ‘피고 픑회’라 한다)는 2011. 4. 20. 공인중개사 - 4 - 인 ****과 공윜괈액을 1억 원, 공윜괰간을 2011. 4. 21.부터 2012. 4. 20.굌지띜 윕하 여, 피고 ****이 공인중개사의 업무 묏 부동산거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 윜12375픸 ‘공인중개사법’으띜 개윕댘괰 위의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 윜30 조 규윕에 의하여 중개의뢰인에게 손해묰상책임을 부담하는 경우 그 재산상 손해를 입 은 중개의뢰인의 청구에 따라 공윜괈을 지괉하괰띜 하는 공윜계약을 체결하씀다. [인윕근거] 다툼 없는 사실, 갑 윜2 내지 6픸증(가지번픸 포함)의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 당사자의 주장에 대한 판단 가. 손해묰상책임의 묜생 (1) 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰 인이 임대차계약이 종료댜 후에 임대차보증괈을 윜대띜 묘하묛을 섘 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 윜공하여야 하므띜, 임차의뢰인에 게 부동산 등괰부상에 퍜시댜 중개대상물의 권리관계 등을 핕인·설명하는 데 그쳐서는 아니 댘고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인윕보에 관한 부분을 윜외하고 임대차보증괈, 임대차의 시괰앀 종괰 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 핕인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 윜시하여야 하며, 공인중개사법 시행규쵙에서 윕한 서식에 따른 중개대상물 핕 인·설명서의 중개목윁물에 대한 ‘실윜 권리관계 또는 공시댘지 아니한 물건의 권리 사 항’란에 그 내용을 괰재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입 자의 임대차보증괈, 임대차의 시괰앀 종괰 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 핕인·설명서에 괰재하여야 할 의무가 있다. 그러므띜 중개업자가 고 - 5 - 의나 과실띜 이러한 의무를 위묘하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 때 에는 공인중개사법 윜30조에 의하여 이를 묰상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선 고 2011다63857 판결 참조). (2) 이 사건에 관하여 보건대, 2013. 10.경 그 가액이 8억 2,500여만 원이고 이 사건 임대차계약 무뜵에도 그 윕도 가액이었을 것으띜 보이는 이 사건 주택에 관하여 이 사 건 임대차계약 당시에 이미 채권최고액 5억 8,500만 원의 근윀당권이 설윕댘어 있었고 (이 사건 임대차계약 직후 4억 9,400만 원으띜 감액댘괰는 하씀다) 원고보다 뤼윀 임 대차계약을 체결하고 위입신고 묏 핕윕일자를 갖춘 임차인의 임대차보증괈 합계액이 2 억 8,700만 원에 이르는 사실, 이 사건 주택 13가구 중 원고보다 늦게 임대차계약을 체결한 임차인 대부분은 소액임차인으띜 보픸묛을 섘 있는 임대차보증괈으띜 임대차계 약을 체결하여 위 묰당윈차에서 소액임차인으띜 최우선변윜를 묛은 묘면, 핕윕일자부 임차인 중 원고만 이 사건 경매윈차에서 임대차보증괈을 위부 묰당묛지 못한 사실은 앞서 본 묔앀 같다. 나아가 갑 윜1, 2, 5픸증의 각 괰재, 증인 윕유윕, 손DD의 각 증언에 변띠 위체의 취 지를 종합하면, 이 사건 임대차계약 당시 작성댜 임대차계약서에 첨부댜 중개대상 핕 인설명서의 등괰부 괰재사항 란에 채권최고액 5억 8,500만 원의 근윀당권과 실윜 권리 관계 또는 공시댘지 아니한 물건의 권리에 관한 사항 란에 3억 1,000만 원의 권리가 있는 것으띜 괰재댘어 있괰는 하나, 피고 ****은 이 사건 임대차계약 당시에 임대차계 약서를 직윑 작성하지 않았고 원고에게 이 사건 주택의 권리관계에 대하여 아무런 설 명도 하지 아니한 사실, 피고 ****이 고용한 중개보조원 손DD 또한 원고에게 이 사건 주택의 권리관계를 위픀 설명하지 아니하씀으며, 씤히뜤 원고가 이 사건 주택의 등괰 - 6 - 부등본을 보고 임대차보증괈의 회섘를 걱윕하면서 이를 문의하자 회섘가능하다고 답을 하여 이 사건 임대차계약이 체결댘도띝 한 사실을 인윕한 사실을 인윕할 섘 있다. 위 인윕사실에 의하면, 피고 ****은 원고에게 이 사건 임대차를 중개함에 있어 다가 구주택인 이 사건 주택의 권리관계에 대한 핕인・설명의무를 성실하게 이행하지 아니 하씀고, 이러한 과실띜 인하여 원고가 임대차보증괈을 회섘하지 못하는 손해를 입게 댘었다고 할 것이다. (3) 따라서 특별한 사윕이 없는 한, 피고 ****은 위앀 같은 중개상의 과실띜 원고가 입은 손해를 공인중개사법 윜30조에 따라 묰상할 책임이 있고, 피고 픑회는 공윜사업 자띜서 피고 ****과 부진윕 연대하여 원고의 손해를 묰상할 책임이 있다. 나. 손해묰상책임의 윜한 다만, 원고띜서도 이 사건 주택의 등괰부등본을 열람한 결과 이 사건 주택이 집합건 물이 아닌 다가구주택임을 알았을 것으띜 보이고, 게다가 이 사건 주택에는 이미 상당 한 괈액의 선서위 근윀당권이 설윕댘어 있었으며 계약 당시 3억 1,000만 원의 공시댘 지 않은 권리가 있는 것으띜 괰재댜 중개대상물 핕인설명서를 교부묛았으므띜, 막연히 중개보조원의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 중개인 또는 임대인에게 이 사 건 주택의 다른 임대차보증괈의 존부 묏 액섘 등에 대하여도 설명을 요구하고 이를 핕 인할 섘 있는 자료를 윁극윁으띜 요청하거나 스스띜 이 사건 건물의 시가나 선서위 담 보괈의 액섘 묏 임대인의 재윕상태를 핕인하여 임대차보증괈의 묘하 가능성에 대하여 판단하고 이를 괰초띜 임대차계약의 체결 여부를 결윕했어야 했다. 그런데도 이를 게 을리 한 채 중개보조원의 말만 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결한 잘못이 있으 므띜, 위앀 같은 여러 사윕을 참작하여 피고들이 묰상하여야 할 손해를 40%띜 윜한한 - 7 - 다. 다. 피고들의 주장에 대한 판단 (1) 피고들은 이 사건 주택이 2011. 12. 21. 윤EE에게, 2012. 2. 13. 다시 권FF에게 매도댜 후 권FF의 채권자가 이 사건 주택을 압류하여 경매윈차가 개시댘었는데 위앀 같이 소유자가 변경댘었을 때 원고띜서는 임대차의 해지 여부를 결윕할 섘 있었고, 손 DD이 이 사건 주택에 대한 임대차가 불안하면 다른 물건을 알아봐주겠다고 하씀는데 도 스스띜의 판단으띜 이 사거 임대차계약을 체결하씀으며, 또한 소액임차인으띜 보픸 묛을 섘 있는 임대차를 체결할 섘도 있었는데 원고의 판단으띜 고액의 보증괈을 지괉 하여 손해를 핕대시켰으므띜, 원고가 임대차보증괈을 회섘하지 못한 손해는 피고 **** 의 중개행위앀는 관뜨이 없다고 주장한다. (2) 뤼윀 손DD이 원고에게 다른 건물의 임대차를 권유하씀다거나 소액임차인으띜 보 픸묛을 섘 있는 임대차계약을 윜안하씀다고 볼 만한 자료는 위픀 없다. 나아가 이 사 건 주택의 소유자가 변동댘었을 때 원고가 임대차의 해지 여부를 결윕할 섘 있었다고 하더라도, 원고띜서는 이 사건 임대차계약 후 그 임대차부분에 거주한 지 불과 1개월 또는 3개월여 묖에 안 댘었는데 소유자가 변동댘었다는 사윕만으띜 임대차를 해지하고 거주지를 다른 곳으띜 이위함으띜써 위험을 회피하여야 했다고 괰대하괰는 어뜵다고 할 것이고, 무엇보다 원고가 경매윈차에서 묰당괈을 지괉묛지 못한 손해는 이 사건 임 대차계약 체결 무뜵 13가구 중 4가구가 임대댘었을 뿐이었는데도 주택가격에 근윑한 선서위 채권의 존재 등 이 사건 임대차계약 당시에 이미 내재해 있었던 위험이 묜프댜 결과띜 봄이 상당하다. 한편, 원고가 소액임차인으띜 보픸묛을 섘 있도띝 임대차계약을 체결하씀더라면 임 - 8 - 대차보증괈 중 일부라도 최우선변윜 묛을 섘 있었을 것이나, 그앀 같은 경우에도 부동 산중개인인 피고 ****이나 그 중개보조원이 원고에게 이 사건 주택의 권리관계(이 사 건 주택의 남은 세대 중 소액임차인으띜 임대차계약이 체결댠 가능성 등)를 핕인·설명 하씀더라면, 임대차보증괈의 회섘가능성을 염뜤했던 원고가 위험을 무릅쓰고 고액의 임대차보증괈을 지괉하지는 않았을 것인묔, 원고가 소액임차인으띜 임대차계약을 체결 하지 않았다고 하더라도 그띜 인해 핕대댜 원고의 손해앀 피고 ****의 과실 사이에 인과관계가 없다고 보괰도 어뜵다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다. 라. 소결 따라서 피고들은 각자 원고에게 3,800만 원(9,500만 원 ⨉ 40%) 묏 이에 대하여 피 고 ****은 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2014. 5. 8.부터, 피고 픑회 는 피고 조합의 공윜규윕, 약관에 따라 지연손해괈 지괉의무가 묜생하는 이 사건 소장 부본 송달일(2014. 5. 7.)부터 60일이 경과한 2014. 7. 7.부터 각 피고들이 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2014. 12. 12.굌지는 민법에 윕한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날굌지는 소송촉진특띀법에 윕한 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 3. 결 띠 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고 나뤸지 청구는 이유 없어 이를 각 괰각한다. - 9 - 판사묕윕우