공인중개사가 임차인에게 신탁원부를 제시하지 않고 신탁관계의 법적 위험성을 충분히 설명하지 않은 채 임대차계약을 중개함

- 1 - 수 원 지 방 법 원 판 결 사 건2009가단18812 손해배상(기) 원 고**** (73년생, 남자) **** 소송대리인 법무법인 □ 담당변호사 **** 피 고1. **** (A, 72년생, 여자) **** 송달장소 **** 2. □□□□□□□□□ (B) **** 대표자 이사 **** 피고들 소송대리인 변호사 **** 피고들 소송복대리인 법무법인 □□ 담당변호사 **** 변 론 종 결2009. 11. 12. 판 결 선 고2009. 12. 24. 주 문 1. 피고들은 연대하여 원고에게 50,000,000원과 이에 대하여 피고 A은 2009. 4. 14.부 - 2 - 터 2009. 12. 24.까지 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의, 피고 B는 2009. 3. 21.부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고 A에 대한 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 원고와 피고 A 사이에 생긴 부분은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머 지는 피고 A이 각 부담하고, 원고와 피고 B 사이에 생긴 부분은 피고 B가 부담한 다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 원고에게, 피고 A은 100,000,000원, 피고 B는 피고 A과 연대하여 위 금원 중 50,000,000원 및 위 각 금원에 대하여 소장 부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2006. 9. 1. ‘C사무소’를 운영하고 있는 공인중개사 피고 A의 중개로 주 식회사 D(이하 ‘소외 회사’라 한다)의 대리인 E을 통하여 소외 회사와 사이에, 수원시 장안구 **** 000-0 소재 **** 0000호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 대하여 보증금을 1억 원, 임대차기간을 인도일로부터 2008. 10. 12.까지로 정한 임대차 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하면서 소외 회사에게 계약 당일 계 약금 1,500만 원을 지급하였고, 같은 해 9. 30. 잔금 8,500만 원을 지급함으로써 위 보 - 3 - 증금을 모두 지급하였다. 나. 소외 회사는 2006. 6. 5. F 주식회사(이하 ‘F’이라 한다)와 사이에, 이 사건 아파 트에 관하여 신탁기간을 2006. 6. 5.부터 2009. 6. 30.까지, 우선수익자를 제1순위 G 주식회사, 제2순위 H, 수익권증서금액을 합계 4,970,000,000원으로 한 부동산담보신탁 계약을 체결하고, 같은 날 이 사건 아파트에 관하여 F 명의로 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 위 신탁계약 당시 작성된 신탁원부 제10조 제2항에 는 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 F의 사전승낙을 조건으로 소외 회사 명의로 체결하되, 임대차보증금은 F에게 입금하여야 한다고 규정되어 있다. 다. 소외 회사는 원고로부터 지급받은 보증금을 F에게 지급하지 않았으며, 원고에게 위 보증금을 반환하지 않고 있다. 라. 한편 F은 2007. 8.경 원고에게 수탁자이자 법률상 소유자인 F의 사전 동의를 받 지 않은 이 사건 임대차계약은 F에 대하여 효력이 없으므로 이 사건 아파트에서 즉시 퇴거할 것을 통보하였다. 마. 대한공인중개사협회는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의 하여 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 2006. 5. 23. 피고 A과 사이에 공제금액을 5,000만 원, 공제기간을 2006. 5. 23.부터 2007. 5. 22.까 지로 정한 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결하였고, 피고 B는 2008. 2.경 대한공인중개사협회와 사이에 대한공인중개사협회의 공제사업과 관련된 일체의 권리의무를 승계하기로 하는 자산이전 및 회원승계 계약을 체결하였다. [인정근거] 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5 호증의 1, 2, 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 - 4 - 2. 판단 가. 손해배상책임의 존부 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호는 중개 업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태.입 지 및 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중 개의뢰인에게 성실.정확하게 설명하고, 토지대장.등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 한편 부동산등기법 제124조 제2항은 신탁원부는 등 기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있으므로, 이 사건 임대차계약 을 중개한 피고 A으로서는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 원고에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 F이 이 사건 아파트의 소유자이므로 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산 에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 F의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고가 이 사건 임대차계약으로 F에게 대항할 수 없다는 점을 성실.정확하게 설명했 어야 할 것인데, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합 하면, 피고 A은 원고에게 신탁원부를 제시하지도 않고, 위와 같은 신탁의 법적인 의미 와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 한 사실이 인정되고, 위 인정사실에 의하면 피 고 A은 부동산중개인으로서 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 할 것이다. 따라서, 피고 A은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1 항(중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산 상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다)에 따라, 피고 B는 공 - 5 - 제사업과 관련된 대한공인중개사협회의 권리의무 일체를 승계한 자로서 이 사건 공제 계약에 따라 공제금액 5,000만 원의 한도 내에서 연대하여 원고에게 위와 같은 피고 A 의 중개행위상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 피고 B의 주장에 대한 판단 피고 B는, 피고 A 사이에 체결된 이 사건 공제계약상의 공제금지급의 한도는 5,000만 원으로 되어 있어 피고 A의 공제기간 중 발생하는 중개행위상의 과실로 인하 여 손해를 입은 다수 피해자들의 총손해금을 5,000만 원의 한도 내에서 배상할 책임만 있는데, 피고 B는 피고 A의 공제기간 중 발생한 다른 중개행위상의 과실과 관련하여 피해자 I이 제기한 수원지방법원 2009가단00000호 손해배상(기) 사건의 화해권고결정 에 따라 공제금 5,000만 원을 지급하여 이 사건 공제계약에 따른 공제금지급의무를 모 두 이행하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 을 제4호증의 2의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 B의 개정 전 공제규정 제19조 제1항은 공제가입 회원이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 에 관한 법률 제30조의 규정에 의하여 중개의뢰인에게 손해배상책임을 부담하게 된 경 우에는 그 재산상의 손해를 입은 자에게 공제금을 지급한다고 규정하고 있고, 위 개정 전 공제규정 제3조 제5호는 “공제금액”이라 함은 사고가 발생한 때 협회가 그 배상으 로 납부할 최고 한도로서 계약당사자간의 약정된 금액을 말한다고 규정하고 있으며, 한편 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 공인중개사의 중개행위를 신뢰하고 거래한 중개의뢰인이 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 입게 될 손해를 담보하기 위하여 제30조 제3항 및 제38조 제2항 제8호에서 중개업자로 하여금 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제에 가입하는 등 조치를 취하도록 - 6 - 하고, 위와 같은 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개 시한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있게 규정하고 있는바, 위와 같은 사정 에 비추어 보면 이 사건 공제계약상 ‘공제금액’의 의미는 공제기간 중 발생하는 공제사 고 1건당 보상한도를 규정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자가 행한 다수의 중개 행위에 기인한 모든 공제사고를 합하여 총 보상한도를 공제금액으로 제한하는 것으로 해석되지는 않으므로, 피고 B의 위 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 다. 손해배상책임의 제한 이 사건 임대차계약서(갑 제2호증의 1)의 특약사항에 의하면, ‘이 사건 아파트는 F 에게 관리신탁을 맡겨둔 상태임, 임대인은 F사의 동의서를 잔금납부일로부터 14일 이 내에 발부받아 임차인에게 지급한다’고 기재되어 있으므로 원고로서도 피고 A에게 그 정확한 법적 의미에 대하여 물어보고 관련 위험성을 주의 깊게 살펴 신중하게 이 사건 임대차계약을 체결했어야 함에도 이를 소홀히 한 잘못이 있고, 이는 위 손해 발생에 중요한 원인이 되었으므로, 피고 A이 배상하여야 할 손해액을 정함에 있어 이를 참작 하기로 하되, 그 과실 비율은 앞서 인정한 사정에 비추어 50% 정도로 봄이 상당하므 로, 피고 A의 책임비율을 50%로 제한한다. 라. 손해배상책임의 범위 원고가 소외 회사에 이 사건 임대차계약에 따른 보증금으로서 1억 원을 지급하고 도 이를 반환받지 못했음은 앞에서 본 바와 같고, 이 사건 아파트의 소유자인 F이 이 사건 임대차계약에 동의하지 않고 원고의 퇴거를 요구하고 있어 원고는 임차인으로서 의 권리를 행사할 수 없게 되었다고 할 것이므로, 원고에게 발생한 손해는 위 보증금 - 7 - 상당액이라고 봄이 상당하다. 따라서 피고들이 배상해야 할 손해액은 위 보증금 1억 원 중 책임비율 50%에 해 당하는 5,000만 원이 된다. 3. 결론 그렇다면, 피고들은 연대하여 원고에게 5,000만 원과 이에 대하여 피고 A은 소장 부 본 송달 다음날인 2009. 4. 14.부터 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상 당하다고 인정되는 판결선고일인 2009. 12. 24.까지 민법에 정한 연 5%의, 그 다음 날 부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의, 피고 B는 소장 부본 송달 다음날인 2009. 3. 21.부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 피고 A에 대 한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이 를 기각하며, 원고의 피고 B에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 문병찬 _________________________