공인중개사와 중개보조원이 무단증축된 주택임을 제대로 설명하지 않은 채 원고들에게 매수하도록 중개함
비교할 사건이 아직 부족해 형의 위치를 계산할 수 없습니다.
한눈에 요약
서울중앙지방법원 제17민사부 2010가합60252 민사 사건(2012년 4월 13일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 일부 승소이다. 적용 법조는 민법 제681조, 공인중개사법 제25조 제1항 제2호, 공인중개사법 제30조 제1항 외 2개이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 원고들은 2008년 9월 5일 공인중개사 피고A와 그의 중개보조원 피고B의 중개로 주택 두 채(이하 '이 사건 각 주택')를 매수하는 계약을 맺었다.
- 원고들은 2008년 10월 22일 서울동부지방법원 송파등기소에서 두 주택 중 한 채는 각 1/2 지분 소유권이전등기를, 다른 한 채는 소유권이전청구권가등기를 마쳤다(후자는 나중에 소유권을 넘겨받을 권리를 미리 등록해 둔 것).
- 문제가 된 두 주택은 사용승인을 받은 면적보다 훨씬 넓게 불법으로 증축되어 있었다. 한 채는 승인면적 53.3㎡인데 무단증축 면적이 55.38㎡로 두 배를 넘었고, 다른 한 채는 승인면적 31.36㎡에 무단증축 면적이 21.94㎡였다.
- 2008년 11월 21일 지자체는 원고들에게 무단증축 사실을 알리며 시정을 요구하는 안내장을 보냈고, 이후 건축물대장에 위반 사실이 등록되었다.
- 그 결과 한 주택에는 2009년 약 1,258만 원, 2010년 약 1,235만 원, 2011년 약 1,343만 원의 이행강제금이, 다른 주택에는 2009년 약 411만 원, 2010년 약 391만 원의 이행강제금이 각각 부과되었다.
- 원고들은 이 사건 각 주택의 전 소유자들을 상대로도 매매계약 취소와 손해배상 소송을 내어 약 5억 3,600만 원을 지급받는 판결을 받았고, 이번에는 중개인들을 상대로 손해배상 소송을 냈다.
한눈에 보는 결론
원고들은 공인중개사 피고A와 중개보조원 피고B의 중개로 무단증축된 주택 두 채를 매수했고, 이후 무단증축 때문에 지자체로부터 매년 이행강제금(위반 건축물에 부과되는 과징금)이 나왔다. 원고들은 중개인들이 이런 사실을 충분히 설명하지 않은 과실이 있다며 손해배상을 청구했고, 법원은 중개인들의 설명의무 위반을 인정해 원고들의 청구를 일부 받아들였다. 다만 청구액 전부가 아니라 법원이 인정한 손해 범위 안에서만 배○○라고 판결했고, 공제사업을 운영하는 피고 협회에도 일부 책임을 물었다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 부동산 중개업자는 의뢰받은 일을 성실히 처리해야 하고, 중개가 끝난 뒤에도 거래에 중요한 사항을 확인해 의뢰인에게 성실하고 공정하게 설명해야 할 의무가 있다. 만약 고의나 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있다.
- 법원은 중개보조원이 당시 부동산 중개업무에 2년 이상 종사한 경력이 있었다는 점을 확인했다. 그런 경력이 있다면 이 사건 주택들의 무단증축 부분이 '상당히 넓다'는 사실은 충분히 알 수 있었을 것이라고 봤다.
- 그렇게 넓은 면적이 무단증축된 부동산을 중개하는 사람이라면, 매수인에게 그 사실을 상세히 설명하고 무단증축된 부동산을 매수함으로써 생길 수 있는 불이익(철거 명령, 이행강제금 부과 가능성 등)을 제대로 알려줄 업무상 주의의무가 있다고 판단했다.
- 중개보조원이 이런 사실을 알면서도 제대로 설명하지 않은 과실이 인정된다며, 중개인들의 설명의무 위반을 인정했다.
- 다만 원고들이 청구한 손해액 전부를 인정하지는 않고, 법원이 심리한 범위 안에서 일부만 받아들여 배상액을 정했다.
핵심 정리
부동산 중개인은 집의 불법 증축 여부처럼 매수자에게 불이익이 될 수 있는 중요한 사항을 제대로 확인하고 설명해야 하며, 이를 게을리해 매수자가 이행강제금 같은 손해를 입으면 배상 책임을 질 수 있다는 점을 보여주는 사건이다. 중개 경력이 있는 사람이라면 알 수 있었던 사실을 모른 채 넘어갔다고 해서 책임을 피할 수는 없다.
민사 판결 결과
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공인중개사 사무소의 중개보조원이 임대아파트가 분양 전환 가능하다고 허위로 설명하며 분양계약서를 건네고 대금을 받아냄
원고들이 동보주택건설의 허위 광고로 분양대금 반환 채권을 확보하고, 피고 신탁회사의 소유권이전청구권을 압류했으나, 피고가 제3자에게 아파트를 매도함
피고인A가 소유자 허락 없이 위조된 도장과 위임장으로 빌라를 임대하고, 피고인B가 전화로 소유자인 척 속여 보증금 6,500만 원을 받아냄
공인중개사가 임대인 대리 권한을 사칭해 임차인과 계약하고 보증금 5천만 원을 받아 가로챈 사건
부동산중개인이 지역주택조합 조합원 가입증서 매수를 적극 권유하며 사업 위험성을 알리지 않음
원고가 피고에게 200만원을 빌려주면서 부동산에 가등기를 설정했으나, 피고가 변제기 연장 합의를 어기고 부동산을 시가의 1/3 가격에 처분함.
원고가 피고에게 ****을 빌리고 부동산을 담보로 제공했으나 변제하지 못해 피고가 부동산을 매각함.
주택재개발사업으로 신축된 아파트 때문에 인근 부동산의 일조량이 크게 줄어들어, 소유자들이 손해배상을 청구함.
원고가 권리가 없는 사람으로부터 부동산 지분을 매수하였다.
개업공인중개사가 다가구주택 임대차를 중개하면서 선순위 근저당권과 선순위 임차인들의 보증금 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다.
피고가 토지대금 선지급 사실을 알리지 않은 채 상가 분양계약을 체결해 원고들이 대출 이자를 부담하게 됨
원고들이 시행사와 아파트 분양계약을 체결하고 입주 지연 시 해제권을 약정했으나, 시행사와 시공사가 공사를 착공하지 않아 입주 지연이 명백해지자 계약 해제와 대금 반환을 청구함.
원고가 중개보조원과 중개업자를 통해 고시원 시설을 인수했으나 건축물대장상 용도가 독서실로 되어 있어 영업이 불가능하게 됨
피고 공인중개사들의 권유로 원고들이 지역주택조합에 가입하며 프리미엄을 지급함.
공인중개사 자격이 없는 전남편과 동업자에게 자신의 중개사무소를 빌려주어 중개업을 운영하게 함
원고가 사칭자에게 이 사건 대지의 계약금 및 중도금으로 150,000,000원을 편취당함
공인중개사가 대리인의 권한을 확인하지 않고 임대차계약을 중개함.
부동산중개업자들이 매도인이 진짜 소유자인지 제대로 확인하지 않은 채 아파트 매매를 중개함
원고가 중개사를 통해 다가구주택 임대차계약을 체결한 뒤 시가 부풀리기와 선순위 보증금·위반건축물 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함
부동산 매매계약 중개 과정에서 임대차보증금 반환채무 인수에 관한 중요한 내용을 제대로 설명하지 않음
공인중개사가 38평형 아파트를 46평형으로 잘못 설명해 매수인이 시가보다 높은 가격에 계약하게 함
공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차보증금 1억 6천만 원 계약을 체결하고 전액을 지급함
공인중개사가 다가구주택의 선순위 임대차보증금 합계액을 실제보다 적게 허위로 설명해 임차인에게 중개대상물 설명서를 교부함
원고들이 주택 매수 과정에서 중개업자가 권리관계를 제대로 설명하지 않았다며 손해배상을 청구함
공인중개사가 다가구주택 임대차를 중개하면서 근저당권과 다른 임차인 보증금 내역을 제대로 확인·설명하지 않았다.
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