원고가 사칭자에게 이 사건 대지의 계약금 및 중도금으로 150,000,000원을 편취당함

- 1 - 수 원 지 방 법 원 제 6 민 사 부 판 결 사 건2008가합6253 손해배상등 원 고**** (59 -1) **** 소송대리인 변호사 피 고1. **** (64 -2) **** 2. **** (69 -1) **** 피고 1, 2의 소송대리인 법무법인 담당변호사 3. 한국공인중개사협회 대표자 소송대리인 법무법인 담당변호사 변 론 종 결2008. 9. 5. 판 결 선 고2008. 9. 26. - 2 - 주 문 1. 피고들은 연대하여 원고에게 90,000,000원 및 이에 대하여 2008. 3. 15.부터 2008. 9. 26.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 2/3는 피고들이, 나머지는 원고가 부담한다. 4. 위 제1항은 가집행 할 수 있다. 청 구 취 지 원고에게 피고 ****, ****는 연대하여 150,000,000원, 피고 한국공인중개사협회는 위 피고들과 연대하여 위 금원 중 100,000,000원 및 위 각 금원에 대하여 2008. 3. 15.이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 인정사실 가. 피고들의 지위 및 공제계약의 체결 (1) 피고 ****은 **** ***에서 ‘****’를, 피고 ****는 **** ***에 서 ‘ ****’를 각 운영하고 있는 공인중개사이다. (2) 피고 한국공인중개사협회(위 피고와 2008. 2. 27. 통합한 대한공인중개사협회를 모두 합하여 이하 ‘피고 협회’라고 한다)는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 - 3 - 관한 법률 제41조에 의하여 설립되어, 같은 법 제30조에 따라 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 함으 로써 그 손해를 배상할 책임이 있는 경우 그 손해를 보장하기 위하여 같은 법 제42조 에 의한 공제사업을 운영하고 있는데, 피고 ****은 2007. 10. 20.부터 2008. 10. 19.까 지의, 피고 ****는 2007. 3. 15.부터 2008. 3. 15.까지의 각 중개행위 행위로 인한 손해 배상책임에 관하여 피고 협회와의 사이에 50,000,000원을 한도로 하는 공제계약을 각 체결하였다. 나. 이 사건 부동산의 중개경위 (1) 피고 ****은 2008. 1. 17. ****을 사칭한 성명불상자(이하 ‘사칭자’라고 한다)로 부터 **** 소유의 **** 대지 238㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)에 관하여 당 시 시세보다 다소 싼 평당 960만 원의 가격으로 설날 전까지 팔아달라는 의뢰를 받고 여러 차례 거래를 시도하였다. (2) 원고는 건물을 지을 수 있는 나대지를 구하던 중 2008. 1. 하순경 피고 ****로부 터 이 사건 대지가 급매물로 나왔다는 말을 듣고 설날을 전후하여 계약을 체결하겠다 는 의사를 전달하였다. (3) 원고는 2008. 2. 11. 오전에 사칭자의 동의를 받아 가계약금조로 10,000,000원을 피고 ****를 통하여 송금한 후, 피고 ****, ****의 중개로 2008. 2. 11. 피고 ****의 사무실에서 사칭자와 사이에 이 사건 대지에 관하여 매매대금을 695,000,000원으로 정 하여, 계약금 50,000,000원은 계약 당일에, 중도금 60,00,000원은 2008. 2. 18.까지, 나 머지 잔금은 2008. 3. 30.까지 사칭자가 **** 명의로 개설한 **** 통장으로 지급 하기로 하는 계약을 체결(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)하였다. - 4 - (4) 피고 ****, ****는 계약 당일 사칭자가 제시한 주민등록증과 등기부 등본상을 대 조하여 확인한 후 그가 소유자인 것으로 믿고 이 사건 계약을 중개하였는데, 원고는 계약 당일 사칭자에게 나머지 계약금 40,000,000원을 지급하였고, 2008. 2. 18. 중도금 60,000,000원을 위 통장으로 지급하였다. (5) 사칭자는 2008. 3. 5.경 피고 ****과 ****를 통하여 원고에게 일부 잔금을 미리 지급하여 주면 잔금 날짜를 늦추고 매매대금을 감액하여 주겠다는 제의를 하였는데, 원고는 이를 승낙하고 2008. 3. 13. 40,000,000원을 위 통장으로 지급하면서 피고 **** 과 ****를 통하여 잔금일이 2008. 4. 15.로 변경되고, 매매대금이 68,000,000원으로 감 액된 ‘잔금영수일자 변경확인서(을 제1호증)’를 송부 받았다. (6) 피고 ****는 2008. 3. 22.경 주변 부동산사무실을 통하여 사칭자가 이 사건 대지 의 실제 소유자가 아니라는 사실을 알게 되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함), 을 제1 내지 3호증, 변 론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 및 이에 대한 판단 가. 원고의 주장 피고 ****, ****는 중개인으로서 이 사건 계약을 중개하면서 매도의뢰인의 신분증, 인감증명서, 등기권리증 소지 여부를 면묀하게 살펴서 사칭자가 이 사건 대지의 진정 한 소유자인지 여부를 조사할 의무가 있음에도 불구하고, 이러한 주의의무를 다하지 아니하여, 원고가 사칭자에게 이 사건 계약의 계약금 및 중도금으로 150,000,000원을 편취당하게 하였으므로, 위 피고들은 연대하여 원고에게 위 금원 상당액을 손해배상금 으로 지급할 의무가 있고, 피고 협회도 위 피고 ****, ****와 체결한 각 공제계약에 - 5 - 따라 위 피고들과 연대하여 원고에게 위 금원 중 공제한도 합계액인 100,000,000원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고들의 주장 피고 ****, ****는 이 사건 계약을 중개하면서 사칭자의 주민등록증을 등기부 등본 과 대조하여 그 신분을 확인하였으나, 사칭자의 주민등록증이 매우 정교하게 위조되어 있었고, 행정안전부 주민등록증 진위여부 확인서비스에서도 아무 이상이 없었으며, 사 칭자가 소유자 명의의 통장을 이용하고 있어서, 사칭자가 이 사건 대지의 진정한 소유 자가 아님을 도저히 알 수 없었을 뿐만 아니라, 등기권리증, 매도용 인감증명서는 잔금 기일에만 확인하는 것이 거래관행이므로, 위 피고들은 사칭자의 신분을 확인함에 있어 어떠한 과실도 없다 할 것이고, 설령 과실이 인정된다고 하더라도 2008. 3. 13. 추가로 지급한 40,000,000원은 원고가 위 피고들과 상의 없이 사칭자와 합의하에 임의로 금원 을 미리 지급함으로써 그 손해가 확대된 것이므로 피고들에게 위 금원에 대한 책임을 물을 수 없다. 다. 판단 (1) 손해배상 책임의 발생근거 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 같은 법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 공인중개사의 업무 및 부 동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대 상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 중 개의뢰인에게 서면으로 제시하고, 성실.정확하게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있 - 6 - 고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의.성실로써 매도, 임대 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이고, 그 주의의무의 정도에 관하여는 단지 부동산등기부와 주민등록증만을 조사.확인하면 중개인으로서의 주의의무를 다한 것이 되어 의뢰인에 대한 손해배상책임이 면책된다고 볼 것은 아니며, 구체적인 사안에 따 라 그 정도를 달리할 것이나, 특히 매도의뢰인 등이 알지 못하는 사람인 경우에는 이 에서 나아가 등기권리증의 소지 여부나 그 내용까지도 확인 조사하여 보아야 할 것이 다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조). 이 사건으로 돌아와 살피건대, 위 인정사실, 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지 를 종합하면, 피고 ****은 2008. 1. 17.경 사칭자를 처음 보았음에도 그가 제시한 위조 된 주민등록증과 등기부 등본만으로 소유자인지를 확인하였을 뿐 등기권리증 소지 여 부 등은 확인하지 아니한 사실, 사칭자가 이 사건 대지를 시세보다 저렴한 가격에 급 매물로 매도의뢰를 하였던 사실, 계약 당일 사칭자가 모자와 장갑을 쓰고 마스크를 하 고 있었던 사실, 사칭자가 중도금을 지급받은 이후에 매매대금을 감액하여 줄 테니 잔 금일부를 미리 달라는 제안을 하였던 사실, 사칭자의 주민등록증은 발급자가 수원시장 이 아니고, 발급일자가 1999. 12. 1.임에도 2003년경에 개청한 수원시 영통구청장 명의 로 표시되어 있었던 사실 등을 인정할 수 있는바, 위 인정사실 등을 종합하여 보면, 피 고 ****, ****는 이 사건 계약을 중개함에 있어서 행동이 다소 의심스러운 사칭자에게 실소유자임을 증명할 수 있는 서류 등을 요구하고, 그가 제시한 주민등록증을 좀 더 면묀히 살폈다면, 사칭자가 이 사건 대지의 진실한 소유자가 아니었음을 확인할 수 - 7 - 있었다고 보이므로, 위 피고들은 중개인에게 요구되는 주의의무를 다하지 못한 과실이 있다고 인정된다. 따라서 피고 ****, ****는 이 사건 계약의 중개인으로서, 피고 협회는 위 피고들과 공제계약을 체결한 사업자로서 연대하여 이 사건 계약으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다. (2) 손해배상의 범위 위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2008. 3. 13. 사칭자에게 40,000,000원을 미리 지급한 것은 이 사건 계약에 기초한 것이고, 피고 ****과 ****도 이러한 사실을 알고 있었다고 보이는바, 위 금원도 피고들의 중개행위로 인하여 발생 한 손해와 상당인과가 있다고 인정되므로, 손해배상의 범위는 일응 원고가 사칭자에게 편취당한 계약금과 중도금 합계 150,000,000원이라고 할 것이다. 다만, 직권으로 살피건대, 사칭자가 제시한 주민등록증이 행정안전부의 음성서비스 를 이용하여 진위확인을 하였어도 위조라는 사실을 알 수 없을 정도로 주민등록번호와 이름, 발급일자가 실제 주민등록증과 일치하였던 점(발급기관 일치여부는 진위확인 사 항이 아님), 원고가 이 사건 계약을 체결하게 된 경위 및 과정, 계약의 내용과 중개수 수료, 사칭자의 행위와 피해회복의 가능성 여부 등 이 사건 기록에 나타난 모든 사정 을 참작하여 보면, 공평의 원칙상 피고들의 손해배상책임한도를 60%로 제한함이 상당 하다고 판단되므로, 피고들이 원고에게 배상하여야 할 금원은 원고의 편취금에 위 책 임제한 비율을 적용한 90,000,000원(=150,000,000원 X 0.6)이라고 할 것이다. (3) 소결론 따라서 피고들은 원고에게 손해배상액 90,000,000원 및 이에 대하여 불법행위일 이 - 8 - 후로 원고가 구하는 바에 따라 2008. 3. 15.부터 이행 의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해 금을 지급할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하기로 하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 이두형 _________________________ 판사 고상교 _________________________ 판사 민경화 _________________________