공인중개사 자격이 없는 전남편과 동업자에게 자신의 중개사무소를 빌려주어 중개업을 운영하게 함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 1 8 민 사 부 판 결 사 건2007나67915 손해배상(기) 원고, 피항소인 겸 항소인 **** 소송대리인 **** 담당변호사 피고, 항소인 겸 피항소인 **** 소송대리인 **** 담당변호사 제 1 심 판 결서울중앙지방법원 2007. 6. 21. 선고 2006가합65687 판결 변 론 종 결2007. 12. 14. 판 결 선 고2008. 3. 7. 주 문 1. 원고와 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. - 2 - 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 4억 4,000만 원 및 이에 대하여 2005. 8. 29.부터 이 사건 소장 부 본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 원고 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한 다. 피고는 원고에게 2억 원 및 이에 대하여 2005. 8. 29.부터 이 사건 소장 부본 송달 일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 피고 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구 를 기각한다. 이 유 1. 인정 사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 3, 갑 4, 5호 증, 갑 6호증의 1, 2, 갑 7, 8호증, 을 2, 3, 8 내지 11호증의 각 기재, 제1심증인 김○ ○, ****의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 공인중개사 자격을 가진 피고는 위 자격이 없는 피고의 전남편인 ****와 그 - 3 - 동업자인 ****이 2005. 7.경부터 피고의 명의로 ****에 ‘△△ 부동산’이라는 상호의 공인중개사사무소(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다.)를 개설하여 피 고의 영업허가증과 공인중개사 자격증을 게시한 채 부동산중개업을 하도록 허락하고, 이 사건 사무소에는 출근하지도 않고 운영에 관여하지도 아니하였다. 나. 원고는 2005. 8. 29. 공동투자자인 ****, **** 및 위 ****, ****이 입회한 가 운데 이 사건 사무소에서, ****의 중개로 토지 소유자 ****를 사칭하는 ****와 사이 에 **** 대 2778.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다.)를 매매대금 23억 원 에 매수하되, 계약금 15억 원 중 5억 원은 계약당일 지급하고, 10억 원은 ****으로부 터 추심을 위임받은 **** 10억 원의 대여금채권과 상계하며, 잔금 8억 원은 2005. 9. 12. 매도인 명의로 대출을 받아 지급하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사 건 매매계약’이라 한다.)을 체결한 다음 ****에게 5억 원을 지급하였다. 다. 이 사건 매매계약 당시 ****는 원고에게 위조된 **** 명의의 주민등록증을 제시하였고, ****는 ****가 진정한 권리자인지를 묻는 원고에게 구청에서 **** 의 주민등록등본을 발급받아 보고 얼굴도 확인하였다고 말하는 한편, 이 사건 매매계 약서의 중개업자란에 피고의 사업소재지, 상호, 성명, 허가번호, 전화번호를 기재하고, 피고의 이름 옆에 피고의 등록인감을 날인하였으며, 그 오른쪽에 ‘이사 ****’라고 기 재한 후 서명하였다. 라. ****는 ****와 평소 알던 자로서 이 사건 사무소에 수시로 드나들었는데, 김 ○○와 사이에서 자신이 이 사건 사무소에서 중개를 성사시킬 경우 수수료를 나누어 가지기로 하였다. 2. 판 단 - 4 - 가. 손해배상책임의 발생 (1) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문개 정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고 한다.) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중 개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중 개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등 을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에 는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자 는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자 와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이고, 등기권리증은 소유권이전등기 단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래 에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 그 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있 다고 할 것이다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조). 그리고 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재 산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고(법 제19조 제2항), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정 의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개 - 5 - 를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2000. 12. 22. 선 고 2000다48098 판결 참조). (2) 이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정 사실에 의하면, 피고는 ****, ****에 게 자신의 사무소를 부동산중개업을 영위하기 위한 장소로 제공하였고, 다시 ****는 ****에게 수수료를 분배받기로 하고 ****에게 이 사건 사무소를 이 사건 매매계약 을 중개하는 장소로 제공하였는데, ****가 이 사건 토지의 진정한 소유자와 이 사건 매매계약의 중개를 의뢰한 ****가 동일인인지의 여부를 등기권리증 등을 통하여 확 인하지 아니한 채 만연히 원고에게 ****를 ****라고 확인하여 중개한 과실로써 원 고는 5억 원을 편취당하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 결국 피고는 법 제19조 제2 항에 의하여 자기의 중개사무소를 타인인 ****, ****에게 중개행위의 장소로 제공 함으로써 원고가 입게 된 위 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 피고의 면책 묏 책임제한 주장에 대한 판단 피고는, 원고로서도 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 사무소에 있던 공인중개 사 자격증을 통하여 이 사건 사무소의 공인중개사가 피고임을 확인할 수 있었음에도 피고가 입회하지 않은 상태에서 ****의 중개행위에 응한 점, 이 사건 매매계약은 그 매매대금이 23억 원인데 비하여 계약금은 15억 원에 달하는 비정상적인 거래였음에도 주의를 기울이지 않은 점 등의 잘못이 있으므로 피고는 면책되거나 70% 이상 책임이 제한되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, ****는 평소 알고 지 내던 ****으로부터 30억 원 이상 나가는 이 사건 토지가 23억 원에 급매물로 나왔 으니 매수하라는 권유를 받고 원고에게 이를 함께 매수하자고 권유한 사실, 이에 원고 - 6 - 는 ****와 현지를 답사한 후 ****를 끌여들여 공동으로 이 사건 토지를 매수하기 로 하여 원고와 ****가 각 1억 원, ****가 3억 원 합계 5억 원을 마련하였고, 김 ○○이 이 사건 토지 소유자인 ****에 대한 10억 원의 대여금채권이 있는데 그 추심 권한을 위임해 주겠다면서 **** 명의의 차용증과 **** 명의의 위임장을 교부해 주 자 이를 가지고 이 사건 사무소로 가서 ****의 중개로 ****와 사이에 앞서 본 바 와 같은 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고 ****에게 5억 원을 지급한 사실을 인 정할 수 있는바, 원고는 ****가 피고의 중개보조원인지 여부를 전혀 확인하지도 않 은 채 중개를 의뢰하고, 나아가 이 사건 토지가 시세보다 저렴한 급매물로 나왔다고 하고 계약금이 매매대금의 60%가 넘는 15억 원에 달하는데다가, ****이 매매대금과 상계하도록 선뜻 자신의 채권 10억 원의 추심을 위임하여 주며, 잔금은 매도인 측에서 그 명의로 대출을 받아 수령하겠다는 등 이 사건 매매계약이 정상적인 거래가 아니라 고 의심할 만한 여러 정황이 보이므로 스스로도 거래의 안전을 도모하기 위하여 계약 에 임한 매도인이 진정한 권리자인지를 주민등록증뿐만이 아니라 등기권리증 소지 여 부 등을 통하여 확인하였어야 함에도 이러한 조치를 소홀히 한 잘못이 있고(피고는 원 고가 이 사건 사무소의 공인중개사인 피고가 입회하지 않은 상태에서 ****의 중개행 위에 응한 잘못도 참작되어야 한다고 주장하나, 피고가 이 사건 사무소 운영에 전혀 관여하지 않았던 사실은 자인하고 있으므로 피고로서 이러한 점을 들어 원고의 잘못을 탓할 수는 없다고 할 것이다.), 이러한 원고의 잘못에 당초 원고의 공동투자자인 김○ ○가 ****으로부터 권유를 받아 원고 등이 이 사건 토지의 매수를 결심하게 된 점 등 이 사건 변론과정에 나타난 제반사정을 종합하면, 이러한 원고의 사정은 피고의 책 임을 면제할 정도에 이르지는 않으나 위 손해의 발생에 한 원인이 되었다고 할 것이므 - 7 - 로, 피고의 손해배상책임의 범위를 정함에 있어 원고의 위 사정을 참작하기로 하여 피 고의 책임을 60%로 제한함이 상당하다. 다. 공제 원고가 ****로부터 6,000만 원을 반환받은 사실은 자인하고 있는바, 따라서 피 고가 원고에게 배상해야 할 금액은 2억 4,000만 원{= (5억 원 × 60%) - 6,000만 원}이 된다. 3. 결 론 그렇다면, 피고는 원고에게 위 손해금 2억 4,000만 원 및 이에 대하여 손해발생일 인 2005. 8. 29.부터 피고가 그 이행의무의 존부 내지 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심판결 선고일인 2007. 6. 21.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날인 2007. 6. 22.부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의 한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있 어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고와 피고의 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주 문과 같이 판결한다. 재판장 판사 지대운 _________________________ 판사 김복형 전출로 인하여 서명날인 불능 - 8 - 재판장 _________________________ 판사 진상범 _________________________