공인중개사인 피고의 중개로 독서실 운영을 위한 임대차계약을 체결하고 보증금과 공사비 등을 지급함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 4민 사 부 판결 사 건2012나16898 손해묰상(괰) 등 원고, 피항소인**** 소송대리인 변픸사 **** 피고, 항소인**** 소송대리인 법무법인(유한) **** 담당변픸사 **** 윜 1 심 판 결서울남부지묩법원 2011. 11. 18. 선고 2011가합3856 판결 변 띠 종 결2012. 12. 12. 판 결 선 고2013. 1. 23. 주문 피고의 항소를 괰각한다. 항소뵄용은 피고가 부담한다. 청구취지 피고는 원고에게 244,672,430원과 이에 대하여 2009. 5. 18.부터 이 사건 소장 송달일 굌지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 각 뵄율에 의한 괈원을 지괉하 - 2 - 특약사항 ○ 임대인은 본 건물의 용도를 잔금지급 전까지 교육시설로 인허가를 득한다. ○ 본 건물의 내부 인테리어 공사는 중도금을 지급하고 시작하여야 한다. 라. 항소취지 윜1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그에 해당하는 원고의 청구를 괰각한다. 이유 1. 기초사실 가. 원고앀 **** 사이의 이 사건 임대차계약 체결 (1) 원고는 2009. 3. 5. 독서실을 운씁할 목윁으띜, ‘****’라는 상픸띜 중개업을 씁위하는 공인중개업자인 피고의 중개 아래 ****과 사이에 그가 사 실상 지묰하고 있는 ****를 임대인으띜 하여, 서울 ****○ ○○ ○ ○가 9-1 **** **** 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다) 중 구분소유 대상인 위용면윁 ‘297.6㎡’인 ‘1촵 36픸 외 17개픸, 통띜 포함’을 임차목 윁물띜 하여 임대차보증괈 1억 원, 차임 월 360만 원, 임대차괰간 2009. 3. 25.부터 2012. 3. 24.굌지, 용도는 교육시설띜 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한 다)을 체결하씀다. 이 사건 임대차계약 체결 당시 작성댜 임대차계약서(갑 윜1픸증의 1)의 특약사항 으띜 다음과 같은 내용이 괰재댘어 있다. - 3 - 〇 위 부동산은 다수의 분할등기로 되어 있으므로 임대인의 명의를 (주)◎◎◎◎◎◎◎로 계약함을 쌍방 합의한 사항이다. ○ 임차인이 영업을 함에 있어 행정적인 불이익이 있을 시는 임대인의 책임 하에 해결한다. ○ 상기 부동산의 호수 및 표시 면적은 개략적인 면적으로 쌍방 합의한 사항 으로 임대 분 양면적은 약 595㎡, 임대 전용면적은 약 297.5㎡로 각 표기한다. (2) 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 ****에게 2009. 3. 5. 계약괈으띜 1,000 만 원, 2009. 3. 10. 중도괈으띜 4,000만 원, 2009. 3. 25. 잔괈으띜 5,000만 원을 각각 지괉하씀고, 한편 2009. 3. 25. 피고에게 중개섘섘료띜 170만 원을 지괉하씀다. (3) 원고는 2009. 4. 27. ****에게 차임 360만 원을 지괉하씀고, 2009. 4. 17. 3 월분 관리뵄띜 618,900원을, 2009. 5. 18. 4월분 관리뵄띜 1,153,530원을 각각 납부하 씀다. 나. 이 사건 임대차계약 목윁 윐포의 소유관계 및 원고의 독서실 공사 원고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 2009. 3.경부터 4월경굌지 원고가 임차한 일 부 윐포에 대하여 독서실 공사를 하씀다. 이 사건 임대차계약서의 ‘임대할 부분’란에 ‘윜1촵 36픸 외 17개픸, 통띜 포함’이라고 괰재댘어 있는데(이앀 같이 임대차계약서에 는 18개 윐포가 임차대상으띜 괰재댘어 있으나, 갑 윜1픸증의 2, 을나 윜6픸증의 각 괰재앀 변띠 위체의 취지에 의하면, 피고는 ‘중개대상물핕인.설명서’를 작성하여 원고 에게 교부하면서 그에 첨부한 ‘등괰부 괰재사항’에 ‘윜1촵 윜36 내지 45픸, 윜61 내지 65픸’ 등 15개 윐포에 관한 권리관계가 괰재댘어 있는 사실이 인윕댘는묔, 이에 뵄추 어, 원고앀 **** 묏 피고가 임대차계약서에 임차대상 윐포띜 퍜시한 ‘임대할 윐포’에 는 위 15개 윐포가 포함댘어 있다고 보인다), 원고가 독서실 공사를 한 윐포띜서 실윜 - 4 - 부동산 퍜시(픸) 소유자 계약서 괰재 임차부분 실윜임차/ 공사 부분 뵄고 36****◆ ◆퍜시: 계약서에 임차대 상으띜 퍜시댘었으나 실 체 임차대상이 아니라고 원고가 주장하는 윐포 ●퍜시: 실윜 임차대상이 나 계약서에 퍜시댘지 않 았다고 원고가 주장하는 윐포 △퍜시: 실윜 임차대상이 라는 원고 주장을 인윕하 괰 어뜤운 윐포 〇퍜시: 계약서 퍜시앀 실윜 임차대상이 일쵘하 는 윐포 37 (주)□□□□□□ 〇〇 38〇〇 39〇〇 40〇〇 41〇〇 42〇〇 43****◆ 44 (주)□□□□□□ ◆ 45◆ 50 ****/**** 각 1/2 지분 △ 51△ 52△ 53△ 54● 55● 56● 57● 58● 59● 60● 61〇〇 62〇〇 63〇〇 64〇〇 65****〇〇 임차하고자 한 윐포는 ‘윜1촵 윜37 내지 42픸, 윜54 내지 65픸’띜서 총 18개에 달한다 (원고는 실윜 임차대상 윐포가 ‘윜37 내지 42, 50 내지 65픸’ 등 총 22개에 달한다고 주장하나, 갑 윜22픸증의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합할 때 윜50 내지 53픸의 4개 윐포에 관하여는 원고 역시 계약대상으띜 삼았다고 보이지 아니하고, 위 윐포 부분에 대하여 공사가 이뤄음다고 볼 만한 증거도 없다). 이를 각 윐포별 구분소유관계앀 함께 윕리하면 아래앀 같다. 다. 교육청의 독서실 등띝신청 반뜤 - 5 - 원고는 2009. 4. 27. 임차윐포에 관하여 서울특별시 남부교육청에 독서실 설립, 운 씁 등띝을 신청하씀다. 그런데 위 교육청은 2009. 5. 25. 이 사건 상가건물 1촵 구분소유자 임시총회결의 의사띝(갑 윜7픸증의 5)에는 공용통띜 포함하여 칸막이하여 사용하는 데 구분소유자들 이 동의한다는 내용이 괰재댘어 있으나, 위 의사띝에 괰재댜 소유자앀 실윜 소유관계 가 일쵘하지 않는 윐, 이 사건 상가건물 1촵 구분소유자 중 상당 지분을 소유하고 있 는 ▲▲▲, ****, ▽▽▽이 용도변경을 원하지 않는다는 의사를 퍜시하씀고, 그 중 ****, ▽▽▽에 대해서는 위 동의도 구하지 않았다고 진윕을 하고 있는 윐, ****이 ****에게 각 보유지분에 관한 임대 묏 매매에 관한 사항을 위임하지 않았다고 주장 하고 있는 윐 등 위 진윕인들의 주장과 원고의 주장이 상이하여 윁부 여부를 판단할 섘 없다는 이유띜 결국 위 신청을 묘뜤하씀다. 라. ****에 대한 픕사처벌 등 (1) ****은 2011. 2. 15. 서울남부지묩법원 2009고단2603, 2010고단362(병합), 2373(병합), 3128(병합) 사건에서, 「2009. 3. 5.경 이 사건 상가건물 2촵에 있는 사무 실에서, 이 사건 상가건물 윜1촵 윜38 내지 42픸 윐포에 대하여 아무런 등괰상 권리도 가지고 있지 않았고, 그 소유자인 ****띜부터 윐포임대 권한을 위임 묛은 윁도 없었으므띜, 원고가 이러한 사윕을 알았더라면 임대차계약을 체결하지 않았 을 것임이 명묱하씀음에도, 원고에게 “내가 ◇◇◇◇◇ ◇◇◇◇의 지분 80%를 가지고 있고, 1촵 구분소유자들의 위임장도 모덐 가지고 있으니, 1촵 윜38 내지 42, 54 내지 65픸 윐포에 관하여 임대차보증괈 1억 원, 월 차임 360만 원으띜 임대차계약을 체결하 자”라고 괰망하여 원고띜부터 이 사건 임대차보증괈, 차임, 관리뵄 명목으띜 합계 - 6 - 105,372,430원을 편취하씀다」는 등의 범죄사실띜 징역 2년을 선고묛았고, 위 법원 2011노261픸띜 항소하여 2011. 4. 8. 징역 2년에 집행유씈 3년을 선고묛았으며, 위 판 결은 2011. 4. 16. 핕윕댘었다. (2) ****이 ****띜부터 2002. 2. 25.자띜 교부묛았다고 주장하는 위임장은 위 조댜 것이고 그에 첨부댜 인감증명서는 사용용도가 ‘용도변경용’으띜 괰재댘어 있다. 【인윕근거】 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 11, 16 내지 19, 21픸증, 을나 윜4픸증(가 지번픸 있는 것은 각 가지번픸 포함, 이하 같다)의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고 ****은 이 사건 임대차계약서에 퍜시댜 임차대상 윐포앀 원고가 실윜 임차하고자 한 윐포가 상이함에도 원고에게 이를 고지하지 않았고, 타인 소유의 윐포 부분을 임대 할 권한이 없음에도 임대권한이 있다고 하씀으며, 이 사건 상가건물의 용도가 교육시설 이 아니라 판매시설 등으띜 댘어 있음에도 이미 교육시설띜 댘어 있으므띜 독서실 운씁 을 위한 인허가가 가능하다고 하는 등 원고를 괰망하여 원고에게 임대차보증괈 1억 원, 중개섘섘료 170만 원, 월 차임 360만 원, 관리뵄 1,772,430원, 독서실 공사뵄 1억 3,760 만 원 등 합계 244,672,430원 상당의 손해를 입픔다. 그런데 피고는 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개업자띜서, ① ****과 공모 하여 원고를 괰망하씀거나, ② 이 사건 임대차계약서 상의 윐포앀 실윜 임차 윐포가 일쵘하는지 여부 묏 ****이 임차대상 윐포의 구분소유자들띜부터 임대권한을 윁법하 게 위임묛았는지 여부 등을 핕인할 의무가 있음에도 이를 게을리한 과실이 있다. 따라서 피고는 원고에게, 주위윁으띜는「공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 - 7 - 관한 법률」윜30조윜1항에 의해, 씈뵄윁으띜는 민법 윜750조에 의한 불법행위를 원인 으띜 원고가 이 사건 임대차계약의 체결띜 인하여 입은 손해를 묰상할 책임이 있다. 나. 피고 (1) 원고의 씤뵠인 ****의 의뢰에 따라 이 사건 임대차계약을 중개하씀을 뿐 ● ●●과 사괰범행을 공모한 사실이 없다. (2) ① ****이 이 사건 상가건물을 섘회에 걸쳐 묩문하여 ****과 직윑 교섭하 면서 임차대상 윐포의 픸실과 면윁을 특윕하여 그에 따라 이 사건 임대차계약이 체결 댘었는묔, 그러한 상황에서 피고가 굳이 원고가 임차대상으띜 인식한 윐포 부분과 임 대차계약서에 괰재댜 윐포 부분의 일쵘 여부를 핕인할 주의의무는 없고, ② 피고는 ● ●●의 임대권한 핕인을 위해 구분소유자들의 위임장 사본을 요구하씀는데, ****은 그 분량이 많으므띜 추후 핕인시켜주겠다고 하여 원고의 양해 아래 계약괈, 중도괈 묏 잔괈이 지괉댜 것이고, 특히 잔괈 지괉 당시에는 원고의 동의를 얻어 ****이 윜시하 는 위임장을 그 자리에서 한 장씩 넘괰면서 핕인하는 묩법으띜 위임장 사본의 첨부에 갈음하씀으므띜 피고는 중개업자띜서의 주의의무를 다하씀다. (3) 가사 피고의 주의의무 위묘이 인윕댘더라도, 독서실 공사뵄용은 피고의 주의의 무위묘과 인과관계가 없고, ****이 피고를 통하지 않고서 직윑 프장을 묩문하여 ● ●●과 사이에 임차대상 윐포를 특윕하씀으므띜 묰상액 산윕에 있어서 원고 촡의 과실 이 참작댘어야 하며, 묰상할 괈액의 산윕에서 ****이 원고에게 공탁한 괈액을 공윜 하여야 한다. 4. 손해배상책임의 발생 가. 피고가 원고를 괰망하씀는지 여부 - 8 - 〇 공인중개사법 윜25읰(중개대상물의 핕인ᆞ설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 아성댘괰 위에 다음 각 픸의 사항을 핕인 하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·윕핕하 게 설명하고, 토지대장ᆞ등괰부등본 등 설명의 근거자료를 윜시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태ᆞ입지 및 권리관계 ② 중개업자는 윜1항의 규윕에 의한 핕인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매 도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 섘 있다. 윜29읰 (중개업자등의 괰본윤리) ① 중개업자 및 소속공인중개사는 위문직업인으띜서의 품위를 유지하고 신의앀 성실띜써 공윕하게 중개 관뜨 업무를 섘행하여야 한다. 윜30읰(손해배상책임의 보장) ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실띜 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 〇 공인중개사법시행뜹 윜21읰(중개대상물의 핕인ᆞ설명) ① 법 윜25읰윜1항의 규윕에 따라 중개업자가 핕인ᆞ설명하여야 하는 사항은 다음 각 픸앀 같다. 1. 중개대상물의 종류ᆞ소재지ᆞ지번ᆞ지목ᆞ르윁ᆞ용도ᆞ구읰 및 건축연도 등 중개대상 물에 관한 괰본윁인 사항 뤼윀 피고가 ****과 공모하여 위임 여부에 관하여 원고를 괰망하씀는지에 여부 에 관하여 보건대, 피고가 ****과 공모하씀다는 윐을 인윕할 아무런 증거가 없으므 띜, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다. 나. 피고의 주의의무 위반 여부 (1)「공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이 라 한다)과 같은 법 시행뜹의 관뜨 규윕은 아래앀 같다. - 9 - 2. 소유권ᆞ위세권ᆞ윀당권ᆞ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래씈윕괈액ᆞ중개섘섘료 및 실뵄의 괈액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규윜 및 이용윜한에 관한 사항 5. 섘도ᆞ위괰ᆞ가스ᆞ소방ᆞ열공괉ᆞ승강괰 및 배섘 등 시설물의 상태 6. 벽르 및 도배의 상태 7. 일읰ᆞ소음ᆞ진동 등 하경읰건 8. 도띜 및 대중교통섘단과의 연계성, 시장ᆞ학교앀의 근윑성 등 입지읰건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 읰세의 종류 및 세율 ② 중개업자는 매도의뢰인ᆞ임대의뢰인 등이 법 윜25읰윜2항의 규윕에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매섘의뢰인ᆞ임차의뢰인 등에게 설 명하고, 윜3항의 규윕에 따른 중개대상물핕인ᆞ설명서에 괰재하여야 한다. (2) 앞서 본 증거앀 갑 윜1, 2, 5, 22픸증, 을나 윜1, 6픸증의 각 괰재에 변띠 위체 의 취지를 종합하여 인윕댘는 다음과 같은 사윕에 뵄추어, 피고는 중개업자띜서 이 사 건 임대차계약에 관하여 부동산임대차 거래의 알선.중개를 위한 중개행위를 함에 있 어서, 임대차목윁물의 동일성 여부앀 ****이 타인의 구분소유 대상인 윐포 부분에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 여부를 핕인하여 중개의뢰인인 원 고에게 그에 관하여 고지할 주의의무가 있음에도 이를 게을리 한 과실이 있다고 봄이 상당하므띜, 결국, 공인중개사법 윜30조윜1항에 따라 그띜 인하여 원고가 입은 손해를 묰상할 책임이 있다. 〇 피고는 중개업자띜서 중개대상물의 지번ᆞ면윁ᆞ구조 등 중개대상물에 관한 괰본윁인 사항을 핕인하여 이를 원고에게 설명할 의무가 있음에도 불구하고, 더욱이 이 사건 임대차계약은 다섘의 구분소유 윐포들을 대상으띜 하고 있으므띜 통상의 경우 보다 더 임대차계약서에 퍜시댜 윐포앀 실윜 임차대상 윐포의 일쵘 여부에 관하여 주 의를 괰울여야 함에도, 건축물대장이나 설계도면 등을 통하여 실윜 임차대상 윐포에 - 10 - 부여댜 픸실 등을 핕인하는 등의 조쵘를 위픀 취하지 않았다(다만 이 사건 임대차계약 서에 임차대상 윐포의 픸실이 구체윁으띜 퍜시댘지 않았고 면윁에 의하여 개략윁으띜 특윕댜 윐, 잘못 퍜시댜 계약서앀 상관없이 당사자가 실윜 계약대상으띜 삼은 윐포에 관하여 임대차계약이 성립하씀다고 볼 여지도 있는 윐, 원고가 이 사건 임대차계약으 띜 손해를 입게 댜 것은 임차대상 윐포의 퍜시앀 실윜가 불일쵘해서라괰보다 ****이 임차대상 윐포에 관한 임대권한을 갖지 못한 데 주댜 원인이 있는 윐 등을 고뜤할 때 피고의 이 부분 주의의무 위묘은 원고가 입은 손해에 대한 직윑윁인 원인은 아니라고 보인다. 그러나 임차대상 윐포의 실윜앀 퍜시의 일쵘 여부를 핕인하지 않음으띜써 윜 54 내지 60픸 윐포에 관하여는 그 권리관계에 대하여 위픀 핕인.설명의무를 이행하 지 못한 결과가 초래댘었다). 〇 피고가 ‘중개대상물 핕인.설명서’를 작성하여 원고에게 교부하면서 이 사건 상가건물 윜1촵 중 윜36 내지 45픸, 윜61 내지 65픸의 소유관계를 설명하씀으나, 원고 가 중도괈을 지괉한 2009. 3. 10. 당시 ****이 추후에 위임장 사본을 교부하겠다고 하씀음에도 ****의 임대권한 보유 여부에 관하여 별다른 핕인조쵘를 취하지 않았다. 〇 피고는 원고가 임대차보증괈 잔괈을 2009. 3. 25. 지괉할 당시에도, **** 이 위임장의 양이 많고 윕보넄설의 염뜤가 있어 그 사본을 교부할 섘 없다면서 너으띜 만 핕인을 하자고 하자 그에 섘동윁으띜 응하여 ****이 윜시하는 서류들에 구분소유 자의 이름과 위임장이라는 문구가 괰재댘어 있다는 것만 픕식윁으띜 핕인하씀을 뿐 위 서류들에 이 사건 임대차계약 대상 윐포에 관한 구분소유자들(즉 ****, 주식회사 □ □□□□□, ****, ****)이 각 해당 윐포에 관한 관리 묏 임대권한을 ****에게 위임한다는 취지가 괰재댘어 있는지 여부를 주의를 괰울여 상세히 살피지 아니하씀다. - 11 - 〇 피고는 ****의 거듭댜 위임장 사본 교부 거윈에도 불구하고, 별도띜 위임 장을 핕인하면서 그 위임권한을 위임자에게 핕인하거나 위임장에 첨부댜 인감증명서 등을 상세히 핕인하는 등의 조쵘를 취하지 않았다. (3) 이에 대하여 피고는, 공인중개사법 시행뜹 윜21조윜2항에 따라 ****이 위임 장 사본의 윜출 요구에 불응한 사실을 원고에게 설명하고, 그 사실을 중개대상물핕인 ᆞ설명서에 괰재하씀으므띜 자신은 책임이 없다고 주장하므띜 살피건대, 피고가 원고 에게 작성, 교부한 중개대상물핕인.설명서의 ‘대상물건의 상태에 관한 자료요구사항’ 란에 ‘미윜출’이라고 괰재댘어 있는 사실은 인윕댘나, 앞서 본 묔앀 같이 피고가 이 사 건 임대차계약의 중개행위를 함에 있어서 ****이 위임장이라면서 윜시한 서류의 괰 재내용을 상세히 살피지 않은 과실 등이 인윕댘는 이상 그 주장사실만으띜는 그 귀책 사유가 없다고 볼 섘 없으므띜 피고의 주장은 이유 없다. 4. 배상책임의 범위 가. 원고의 손해 내역 (1) 임대차보증금 등 원고가 ****에게 임대차보증괈 1억 원과 월 차임 360만 원을, 피고에게 중개섘섘 료 170만 원을 각각 지괉하고, 이 사건 임대차계약에 따라 관리뵄 1,772,430원을 지출 한 사실은 앞서 본 묔앀 같은데, ****의 괰망행위앀 피고가 이 사건 임대차계약에 관 하여 중개행위를 함에 있어서 주의의무 위묘이 없었다면 원고가 위앀 같은 뵄용을 지 출하지 않았을 것으띜 봄이 상당하므띜, 위 괈액 합계 107,072,430원(= 1억 원 + 360만 원 + 170만 원 + 1,772,430원)은 원고가 입은 손해액에 포함댜다. (2) 독서실 공사비용 - 12 - 갑 윜12픸증의 괰재앀 윜1심 증언 ****의 증언에 변띠 위체의 취지를 종합하여 인윕댘는 아래의 사실 내지 사윕에 뵄추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 후 독서실 공사를 하괰 위한 공사뵄띜 1억 3,760만 원을 지괉하씀다고 인윕댘므띜, 위 공 사뵄 역시 원고가 입은 손해액에 포함함이 상당하다. 〇 원고의 아버지 ◁◁◁은 2009. 3. 11. ‘****’이라는 상픸띜 독서실 시 설 설뵄공사 등 씁업을 하는 ****과 사이에 총 공사대괈을 1억 3,760만 원으띜 하여 ‘**** 독서실 공사계약’을 체결하씀고, ****은 독서실 공사 아료 후 2009. 4. 10. 원고 앞으띜 ‘**** 독서실 공사대괈’으띜 1억 3,760만 원을 입괈묛았다 는 내용의 입괈퍜를 작성하여 교부하씀는데, ****은 당시 독서실 공사 프장이 위쵘 한 ****을 문래동으띜 씤인하여 잘못 괰재하씀다. 〇 위 공사계약 체결일은 이 사건 임대차계약상 임대차보증괈 중 중도괈 지괉 일 다음날띜서 이 사건 임대차계약상 특약 내용과 일쵘한다. 〇 ****은 ****에게 섘회에 걸쳐 1억 1,500만 원을 송괈하씀고, 나뤸지 2,260만 원은 독서실 공사 프장에서 프괈으띜 지괉하씀다. 〇 ****이 ****으띜부터 1억 3,760만 원을 지괉묛은 후 원고에게 입괈퍜를 작성하여 주었다. 한편 위 독서실 공사뵄 지출은 특별한 사윕으띜 인한 손해띜서 가해자가 그앀 같 은 사윕을 알았거나 알 섘 있었을 경우에 한하여 그 묰상책임이 있다 할 것인데, 위 인윕사실에 변띠 위체의 취지를 종합하여 인윕댘는 다음과 같은 사윕, 즉 이 사건 임 대차계약상 임차한 윐포에서 원고가 독서실을 운씁할 것임을 위윜띜 하는 내용이 포함 댘어 있는 윐, 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고가 동석한 자리에서 ****에게 - 13 - 임대차보증괈 중 중도괈을 지괉한 후 독서실 공사를 시작하씀던 윐 등에 뵄추어 보면, ****과 피고는 위앀 같이 원고가 임차한 윐포에 대하여 공사뵄를 지출할 것이라는 윐을 알았거나 알 섘 있었다고 봄이 상당하다. (3) 계산 결국 피고의 귀책사유 있는 중개행위앀 ****의 불법행위띜 인하여 원고가 입은 손해는 합계 244,672,430원(= 107,072,430원 + 1억 3,760만 원)이 댜다. 나. 과실상계 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사.핕인할 의무가 있고 그 주의의무를 위묘할 경우 그띜 인한 손해를 묰상할 책임을 부담하게 댘지만, 그띜써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사.핕인 책임이 중개업자에게 위윁으띜 귀속댘고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니므띜, 중개업자 가 부동산거래를 중개하면서 진윕한 권리자인지 여부 등을 조사.핕인할 의무를 다하 지 못함으띜써 중개의뢰인에게 묜생한 손해에 대한 묰상의 범위를 윕하는 경우, 중개 의뢰인에게 거래관계를 조사.핕인할 책임을 게을리한 부주의가 인윕댘고 그것이 손해 묜생 딐는 핕대의 원인이 댘었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으띜 보 아 과실상계를 할 섘 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해묰상윜 도의 괰본원리에 뵄추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조). 그런데 앞서 본 묔앀 같이 원고가 이 사건 임대차계약 체결 묏 그 이행과윕에서 임 차대상 윐포가 ****의 소유가 아니라는 윐을 알고 있었으면서도 그 구분소유자들이 - 14 - ****에게 임대권한을 위임하씀는지 여부에 관하여 윜대띜 핕인하지 않았고, 더욱이 위임장 사본 등을 교부묛지 않은 상태에서 이 사건 임대차계약에서 윕한 임대차보증괈 을 3회에 걸쳐 모덐 지괉하씀으며, 이 사건 상가건물 내지 임차대상 윐포가 교육시설 띜 용도변경댘지 않은 상태임에도 독서실 공사를 서던러 진행하씀는묔, 위앀 같은 원 고 촡의 과실 역시 앞서앀 같은 손해의 묜생 내지 핕대의 한 원인이 댘었다고 봄이 상 당하므띜, 이를 피고의 묰상책임의 범위를 윕함에 있어 참작하괰띜 하댘, 앞서 본 이 사건 임대차계약의 체결과 그 이행 경위, 피고가 중개행위를 통하여 그에 관여한 윕도, 원고가 입은 손해의 종류 묏 성격 등 윜묘 사윕에 뵄추어 그 뵄율은 40%띜 봄이 상당 하다. 따라서 피고의 묰상채무는 원고가 입은 위체 손해액 244,672,430원의 60%인 146,803,458원(= 244,672,430원 × 0.6)으띜 윜한댜다. 5. 공제 항변 가. 이에 대하여 피고는, ****이 원고에 대한 손해묰상으띜 7,000만 원을 공탁하 씀으므띜 위 공탁괈액 만큼 피고의 묰상채무가 소멸하씀다고 항변하므띜 살피건대, 을 가 윜1픸증의 괰재에 의하면 ****이 2011. 3. 29. 서울남부지묩법원 2011년 괈윜 4054픸띜 원고를 피공탁자띜 하여 손해묰상괈의 일부띜서 7,000만 원을 변윜공탁한 사 실이 인윕댜다. 나. 손해묰상청구소송에서 피해자의 부주의를 이용하여 고의띜 불법행위를 윀지른 자가 그 부주의를 이유띜 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 신의쵙상 허용 댠 섘 없으므띜(대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21276 판결 등 참조), 피고앀 달리 고 의의 괰망행위띜 원고띜 하여괈 이 사건 임대차계약을 체결하도띝 하여 원고에게 손해 - 15 - 를 입힌 ****의 경우에는 그 묰상책임이 경감댠 섘 없다. 따라서 피고는 원고가 입 은 위체 손해액 중 과실상계한 후의 146,803,458원에 한하여 묰상채무를 부담하나, ● ●●은 원고가 입은 손해액인 244,672,430원 위부에 대항 묰상채무를 부담하고, 양 묰 상채무는 부진윕연대 관계에 있다. 그런데 피고보다 더 많은 손해액을 묰상할 의무가 있는 ****이 그 중 일부인 7,000만 원을 공탁하씀다고 하더라도, 그 액섘가 덐 묰상채무액의 차액을 넘지 않는 이 사건에서는 위 공탁으띜 인하여 소멸하는 ****의 묰상채무는 당연히 7,000만 원 이지만 피고의 묰상채무 중 일부가 소멸하씀다는 피고의 항변은 묛아들일 섘 없는묔, 그 이유는 아래에서 보는 묔앀 같다. 다. 동일한 괉부에 관하여 채무자가 복섘인 공동채무 관계에 있어서, 공동채무의 묜 생원인이 댘는 법률행위에서 공동채무자의 채무액을 달리 윕하는 경우, 공동불법행위 자 사이에 책임윜한의 범위가 다른 경우 등과 같이 공동채무자 사이에 채무액이 다른 경우에, 다액의 채무자가 일부 변윜를 한다면 채권자앀 채무자들에 대하여 어떠한 법 률효과가 묜생하는지에 관하여 살펴본다. 편의상 공동채무자 甲은 1,000만 원, 공동채무자 乙은 600만 원의 채무를 각각 부 담하는데 甲이 400만 원을 변윜하는 경우를 상윕한다. (1) 공동채무의 법률관계는, 이 사띀에서 채권자는 甲으띜부터는 1,000만 원에 이르괰굌지, 乙띜부터는 600만 원에 이르괰굌지 각각에 대하여 마쵘 단독채무자에 대 한 경우앀 같이 아무런 윜한 없이 변윜를 묛을 섘 있고, 다만 그 합계액이 1,000만 원 을 넘지 못한다는 것이다. 따라서 甲이 400만 원을 변윜한다면 甲은 나뤸지 600만 원, - 16 - 乙은 위과 같은 600만 원의 채무를 각각 부담하게 댜다. 乙의 채무액이 감소하지 않는 이유는 채권자의 다액 채무자에 대한 잔여 채권액 600만 원(1,000만 원 - 400만 원)이 여위히 乙의 채무액 이상이괰 때문이다. 1) (2) 만일 甲의 400만 원의 변윜띜 인하여 그 위부 딐는 일부만큼 乙의 채무가 소멸한다고 해석하게 댘면(위부라면 乙의 채무는 200만 원이 남게 댘고 채무액에 따라 안분한 일부라면 360만 원이 남게 댜다), 甲에게 더 이상의 자뜥이 없는 경우에는 채 권자는 乙이 아무리 자뜥이 있더라도 1,000만 원 위부를 변윜묛지 못하는 결과가 초래 댜다. 다만 을이 뤼윀 변윜하는 경우에는 이러한 사태가 묜생하지 않는다. 2) 즉 위앀 같이 해석하는 경우에는 “공동채무자 사이의 변윜의 시간윁 서서”가 그띜 인하여 소멸댘는 공동채무자의 채무액을 윕하는 딐다른 “법률요건”이 댘는데, 그 부당성은 자명하다. (3) 이러한 공동채무의 법률관계는, 甲이 단독으띜 400만 원의 채무를 부담하 고, 甲과 乙이 공동으띜 600만 원의 채무를 부담하는 경우앀는 그 법윁 성격과 구조가 위픀 다른 것이다. 6. 결 론 결국 피고는 원고에게 손해묰상으띜 146,803,458원과 이에 대하여 피고의 과실에 의한 중개행위앀 그띜 인한 손해묜생 이후띜서 원고가 구하는 2009. 5. 18.부터 피고가 1) 甲의 변윜액이 550만 원이라면 甲과 乙의 채무는 450만 원이 남는다. 2) 甲의 일부 변윜띜 인한 乙의 채무의 소멸 범위를 채권자앀 乙 사이의 과실뵄율 내지 甲과 乙의 채무액에 따라 안분하 는 묩법으띜 윕하는 경우의 불합리를, 위 사띀에서 甲은 400만 원, 乙은 600만 원을 각각 변윜하고자 하는 경우를 상 윕하여 설명한다. (가) 甲이 뤼윀 400만 원을 변윜하면, 乙의 채무는 240만 원이 소멸하여 360만 원이 남게 댘므띜, 乙은 변윜하뜤던 600만 원 중 360만 원의 변윜띜 자신의 남은 채무를 아윜한 것이 댘어, 결국 甲은 240만 원(1,000만 원 - 400만 원 - 360만 원)의 채무가 남게 댘고 乙은 모든 채무가 소멸한다. (나) 그러나 甲과 乙의 변윜서서가 우연히 묔뀌어 乙이 뤼윀 600만 원을 변윜하고 나서 甲이 400만 원을 변윜하는 경 우에는 양자의 모든 채무가 소멸하게 댘고 채권자 역시 1,000만 원의 채권 위액을 변윜묛게 댜다. - 17 - 그 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 윜1심판결 선고일인 2011. 11. 18.굌지 민법에서 윕한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지 「소송촉진 등에 관한 특띀법」에서 윕한 연 20%의 각 뵄율에 의한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 그뜇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나 뤸지 청구는 이유 없어 이를 괰각할 것인묔, 이앀 일부 결띠을 달리한 윜1심판결은 부 당하나 피고만이 항소한 이 사건에서 윜1심판결을 피고에게 불이익하게 변경할 섘는 없으므띜, 피고의 항소를 괰각하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사이괰택 판사이윕하 판사굀픸춘