중개보조원이 임대 권한 없이 원룸 임대차계약을 중개하고 임대차보증금 1,500만 원을 받아 가로챘다.

- 1 - 대구지방법원 제3민사부 판결 사 건2012나9568 손해배상(기) 원고, 피항소인이▢▢ 피고, 항소인한국공인중개사협회 제1심판결대구지방법원 경산시법원 2012. 4. 6. 선고 2011가소7582 판결 변 론 종 결2013. 6. 13. 판 결 선 고2013. 7. 11. 주문 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지및항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 15,000,000원 및 2009. 5. 16.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 - 2 - 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 이유 1. 기초사실 가. 공인중개사인 정▣균은 2009. 2. 23.부터 경산시 조영동에서 ▤▤▤공인중개사사 무소(이하 ‘이 사건 중개사무소’라고 한다)를 개업한 뒤 2010. 5. 19. 폐업하였고, 신명 호는 2009. 3.경부터 위 중개사무소의 중개보조원으로 등록되어 있었다. 나. 신명▢는 여러 건물 소유자들로부터 원룸 임대 업무를 위탁받아 임차인들에게 직접 임대를 하고 건물 소유자들에게 매월 일정한 금원을 지급하였는데, 건물 소유자 에 따라 월세 임대만 위탁하는 경우와 채권적 전세 및 월세 임대를 모두 위탁하는 경 우도 있었다. 다. 피고는 2009. 2. 23. 정▣균과 사이에 공제기간을 2009. 2. 23.부터 2010. 2. 22. 까지로 하여 정▣균의 공인중개행위로 인한 손해배상책임을 1억 원의 한도 내에서 보 장하기로 하는 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결하였다. 라. 류혜▢은 2009. 4. 28. 신명▢의 중개로 자기 소유의 경산시 조영동에 있는 이 사건 빌라를 서현▢에게 매도하고, 2009. 5. 20. 위 빌라에 관하여 서현▢ 명의의 소유 권이전등기를 마쳐주었다. 마. 원고는 2009. 5. 16. 이 사건 빌라의 등기부상 소유 명의자인 류혜▢으로부터 권 한을 위임받았다고 주장하는 신명▢와 이 사건 빌라 중 202호(이하 ‘이 사건 원룸’이라 고 한다)에 관하여 임대차보증금 1,500만 원, 임대차 기간 2009. 5. 16.부터 2011. 5. 15.까지로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 임대차 - 3 - 보증금 명목으로 1,500만 원짜리 자기앞수표(바가08429421) 1장을 교부하였다. 바. 이후 원고는 2010. 5. 19. 서현▢와 이 사건 원룸에 관하여 위와 동일한 내용으 로 다시 임대차계약서(갑 제1호증)를 작성하였는데, 위 계약서에 중개업자로 스피드부 동산 정▣균의 이름이 기재되어 있고, 그 이름 옆에 정▣균의 도장이 찍혀있다. 사. 한편 신명▢는 이 사건 중개사무소에서 서현▢ 명의로 임대차계약서를 위조하고 원고 등 임차인들에게 교부하여 이를 각 행사하였고 임차인들로부터 보증금을 교부받 아 이를 편취하였다는 등의 범죄사실로 기소되어 2011. 11. 15. 대구지방법원 2010고 단2522-1(분리), 2011고단3558(병합), 2011고단4763(병합)호로 징역 2년을 선고받았고 위 판결은 같은 달 23. 확정되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 7 내지 11호증 각 기재(가지번호 포함), 당심 증인 신명▢의 증언, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 신명▢는 이 사건 원룸의 소유자도 아닌 류혜▢으로부터 어떠한 권한도 위임받 지 않았고 이 사건 원룸이 서현▢에게 매도되었음을 원고에게 알리지 않은 채 원고를 기망하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 서현▢로부터도 채권적 전세계약을 체결 할 권한을 위임받지 않았으므로, 결과적으로 권한 없이 임대차계약을 중개하고 원고로 부터 임대차보증금 1,500만 원을 편취한 것이다. 신명▢의 위 행위에 관하여 정▣균은, 신명▢의 사용자 또는 공동불법행위자로 서 또는 신명▢로 하여금 자신의 이름과 상호를 사용하도록 허락한 명의대여자이거나 - 4 - 민법 제391조의 채무자로서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 제1항의 책임을 지거나, 신명▢에게 위 중개사무소를 부동산 중개장소로 제공하여 공인중개사법 제30조 제2항의 책임을 진다. 피고는 위 정 ▣균과의 공제계약에 따라 1억 원 한도 내에서 책임을 지므로, 원고에게 1,500만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 피고의 주장 가) 신명▢가 원고로부터 임대차보증금을 편취하였다고 해도 이러한 행위는 공 인중개사법상의 ‘중개행위’에 해당하지 않고, 정▣균은 신명▢와 동업관계에 있었으므로 신명▢의 사용자라고 할 수 없다. 따라서 피고는 이 사건 공제계약에 따른 책임이 없다. 나) 신명▢가 류혜▢으로부터 적법한 임대권한을 받았고, 그렇지 않더라도 원고 는 표현대리의 법리에 따라 류혜▢에 대하여 이 사건 임대차계약의 효력을 주장할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 서현▢에 대하여도 그 효력을 주장할 수 있다. 따라서 원고는 류혜▢ 또는 서현▢로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으므로 신명▢의 행 위로 손해를 입지 않았다. 나. 판단 1) 손해배상책임의 발생 가) 인정 사실 (1) 원고와 류혜▢의 이 사건 임대차계약 체결 당시인 2009. 5. 16.에 류혜▢ 은 이미 서현▢에게 이 사건 빌라를 매도하였다. (2) 류혜▢의 남편 이현석이 이 사건 빌라의 세입자를 관리하였고, 이 사건 임 대차계약 당시 류혜▢은 관여하지 않았다. - 5 - (3) 신명▢는 2009. 5. 16. 원고로부터 임대차보증금 명목으로 1,500만 원짜리 자기앞수표 1장을 교부받았고, 신명▢의 처인 김미애가 2009. 5. 21. 위 수표를 지급제 시하였다. (4) 서현▢는 2009. 5. 22. 신명▢와 이 사건 빌라에 관하여 부동산위탁관리계 약을 체결하였는데 신명▢로부터 2009. 5. 22.부터 2010. 5. 21.까지 임대차보증금 없 이 월세 210만 원을 받기로 하였다. (5) 서현▢는 2010. 6.경 신명▢가 임차인들로부터 임대차보증금을 교부받아 이를 편취하고, 서현▢의 동의 없이 임의로 서현▢의 도장을 찍어 원고 등 임차인들에 게 부동산임대차계약서를 작성해 주었다며 신명▢를 고소하였다. (6) 신명▢는 위와 같은 사문서위조 외에도 임차인들과 채권적 전세 계약서를 작성하고 임대인들에게는 월세 임대차 계약서를 위조하여 교부한 뒤 보증금을 편취하 는 등의 방법으로 배임행위를 하였다는 범죄사실 등으로 기소되어 제1의 사항 기재와 같이 유죄판결을 받았다. [인정 근거] 앞서 제시한 증거, 당심의 고령농업협동조합 및 경산농협북부지점 에 대한 금융거래정보제출명령결과 나) 위 인정 사실에 의하면, 신명▢는 이 사건 원룸에 관하여 류혜▢으로부터 채권 적 전세 및 월세 임대 업무에 관하여 적법한 권한을 위임받지 않았고, 서현▢로부터 채권적 전세계약을 체결할 권한이나 보증금을 수령할 권한을 위임받은 바 없음에도, 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 원고로부터 보증금 명목으로 1,500만 원짜리 수표 1장을 교부받아 이를 편취하여 원고에게 그 금액 상당의 손해를 입혔다. 다) 피고의 주장에 관한 판단 - 6 - (1) 중개행위가 아니라는 주장에 관한 판단 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ᆞ교환ᆞ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다”고 정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어 서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하 는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자 가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선ᆞ중개하려는 의사를 가지고 있었느냐 고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ᆞ중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보 증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ᆞ중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판 결 등 참조). 살피건대, 신명▢가 원고의 임대차보증금을 편취하는 불법행위를 저질렀다고 하더라도, 정▣균 명의로 개설한 이 사건 중개사무소의 중개보조원 자격으로 원고와 이 사건 빌라의 소유자들에게 임대차계약을 알선하고 그 계약상 의무의 실현에도 관여 하였으므로, 이는 객관적으로 보아 중개업자인 정▣균이 사회통념상 거래의 알선ᆞ중 개를 위한 행위를 한 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 이에 대한 피고의 주장은 이 - 7 - 유 없다. (2) 정▣균에게 사용자책임이 없다는 주장에 관한 판단 타인에게 어떤 사업에 관하여 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우에 그 사업이 내부관계에 있어서는 타인의 사업이고 명의자의 고용인이 아니라 하더라도 외 부에 대한 관계에 있어서는 그 사업이 명의자의 사업이고 또 그 타인은 명의자의 종업 원임을 표명한 것과 다름이 없으므로, 명의사용을 허용받은 사람이 업무수행을 함에 있어 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 명의사용을 허용한 사람은 민 법 제756조에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다. 또한, 명의대여관계 의 경우 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계가 있느냐 여부는 실제적으로 지휘ᆞ감독을 하였느냐의 여부와 관계없이 객관적ᆞ규범적으로 보 아 사용자가 그 불법행위자를 지휘ᆞ감독하여야 할 지위에 있었느냐의 여부를 기준으 로 결정하여야 한다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결 등 참조). 살피건대, 신명▢는 정▣균으로부터 자격증 대여비 명목으로 매월 50만 원 정도 를 지급하고 공인중개사 자격증을 대여받았고, 신명▢가 중개업을 하여 작성한 서류에 정▣균의 이름과 도장을 사용하였다(갑 11호증의 1, 2, 당심 증인 신명▢의 증언). 이 경우 신명▢가 정▣균에게 실질적으로 고용되었던 것은 아니라고 하더라도 객관적ᆞ규 범적으로 보아 정▣균으로부터 지휘ᆞ감독을 받아야 할 지위에 있었다고 할 것이므로, 정▣균은 신명▢의 사용자로서 민법 제756조에 의하여 신명▢의 불법행위로 인하여 원 고가 입게 된 손해를 배상하여야 한다. 따라서 이에 대한 피고의 주장도 이유 없다. (3) 원고에게 손해가 없다는 주장에 관한 판단 이 사건 원룸에 관하여 신명▢가 류혜▢으로부터 채권적 전세 및 월세 임대 - 8 - 업무를 적법하게 위임받지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 신명▢가 류혜▢으로 부터 이 사건 원룸을 임대할 수 있는 기본대리권을 수여받았음을 전제로 한 피고의 주 장 역시 이유 없다. 2) 손해배상책임의 제한 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지 른 경우라 하더라도 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상책임 및 그 금액을 정하면서 이를 참작하여야 한다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결 등 참조). 살피건대, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 계약서에 임대인으로 기재 된 자가 아닌 중개보조원인 신명▢에게 고액의 수표를 직접 교부하였고 그 이후에도 계약서에 기재된 임대인의 전화번호로 연락하여 보증금의 수령을 확인하지 않은 점, 2010. 5. 19. 서현▢와 다시 임대차계약을 체결할 때에도 서현▢와 대면하지 않고 신명 ▢와 만연히 임대차계약서를 작성한 점 등 제반 사정을 종합하여 피고가 원고에게 배 상하여야 할 손해배상액은 원고 손해액의 80%로 제한함이 타당하다. 따라서 피고는 원고에게 공제금 1,200만 원(1,500만 원 × 0.8) 및 이에 대한 지 연손해금을 지급하여야 한다. 4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 1,200만 원 및 신명▢의 불법행위일인 2009. 5. 16.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심판결 선고일인 2012. 4. 6.까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 - 9 - 등에 관한 특례법이 정한 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 피고에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당 하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김현환 판사이 성 판사전명환