분양광고에서 임대수익 및 입주민 전용 해변 시설 제공 가능성을 허위로 과장하여 수분양자들을 기망한 사건

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 제 2 9 민 사 부 판 결 사 건2006가합69214 손해배상(기) 2007가합2676(병합) 손해배상(기) 원 고별지1 원고목록 기재와 같다 (총 79명) 원고들 소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 이종순, 정진욱, 오현일 피 고1. B 주식회사 소송대리인 변호사 조영수 2. C 주식회사 소송대리인 법무법인 한빛 담당변호사 최영철, 김인진 변 론 종 결2008. 7. 10. 판 결 선 고2008. 8. 21. 주 문 1. 피고들은 각자 원고들에게 별지2 목록 인용금액란 기재 각 금액 및 이에 대하여 피 - 2 - 고 B 주식회사는 2006. 9. 22.부터, 피고 C 주식회사는 2006. 8. 26.부터 각 2008. 8. 21.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원 을 지급하라. 2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용 중 2/3는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고들은 각자 원고들에게 별지2 목록 청구금액란 기재 각 금원 및 이에 대하여 이 사 건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 당사자의 지위 (1) 피고 B 주식회사(분양 당시에는 ‘D개발 주식회사’였으나 이후 상호가 변경되었 다, 이하 ‘피고 B’라고 한다)는 강원 고성군 11필지 지상에 E 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 건축하여 분양한 시행사이고, 피고 C 주식회사(이하 ‘피고 C’이라 고 한다)는 이 사건 아파트를 시공한 회사이다. (2) 원고들 중 원고 G(별지1 원고목록 기재 22번, 이하 원고 뒤 괄호 속 숫자는 원고목록의 순번을 의미한다), H(41번), I(43번), J(50번), K(67번)를 제외한 나머지 원고 들은 별지2 목록의 ‘계약일’란 기재 각 일자에 피고 B와 사이에 ‘동-호수’란 기재 각 - 3 - 아파트에 관하여 ‘총 분양가’란 기재의 각 금액으로 분양계약을 체결한 수분양자들이 다. 그리고 원고 G, H, I, J, K는 각 별지2 목록의 ‘동-호수’란 기재 각 아파트의 원 수 분양자인 L, M, N, O, P로부터 각 그 분양권을 매수한 자들이다. 또한 원고 Q(23번)는 어머니인 R에게, 원고 S(60번)는 처인 T에게 각 별지2 목록의 ‘동-호수’란 기재 각 아 파트의 분양권을 매도하였다. 나. 피고 B와 피고 C 사이의 공사도급계약 피고 B는 2004. 4. 14. 피고 C과 사이에 이 사건 아파트를 도급금액 23,319,422,000원에 건축하기로 하는 공사도급계약을 체결하였는바, 그 공사도급계약 중 이 사건 아파트의 분양과 관련한 내용은 아래와 같다. (1) 분양 및 분양관련 업무일체는 피고 B의 업무범위로 한다(특약조건 제3조 제1 항). (2) 피고 C의 업무범위에는 피고 B로부터 위임받은 업무의 대행도 포함되는데, 그 대행업무로는 ① 분양광고.홍보에 따른 업체 선정 및 용역발주 관리, ② 모델하우스 부지선정, 건립 및 분양대행업체 선정 및 관리, ③ 분양계약자관리 및 분양대금 수납 등 관리 등이 있다(특약조건 제3조 제2, 3항). (3) 본 사업의 분양가는 피고 B와 피고 C이 협의하여 결정한다. 분양률이 저조하 여 사업추진에 지장이 있다고 보이는 경우 피고 C은 분양가 조정을 요구할 수 있으며, 이 때 피고 B는 이를 면묀히 검토하여 분양가 조정에 협력하여야 한다(특약조건 제11 조). (4) 분양수입금의 관리.배분을 위해 피고 C 단독 명의의 통장에 피고 B와 피고 C의 공동인감으로 통장을 개설하여 피고 C이 관리하기로 한다(특약조건 제13조 제1 - 4 - 항). 다. 2004. 7.경부터 2005. 8.경까지 사이에 이 사건 아파트의 입주자를 모집하기 위 한 분양홍보 활동이 이루어졌는바, 그 구체적인 방법으로는 서울 서초구 서초동 및 강 원 고성군 거진읍 현장에 홍보관 내지 모델하우스(견본주택)를 설치하고 그 곳에서 분 양대행사의 직원들이 이 사건 아파트에 관하여 설명 및 분양권유를 한 것을 비롯하여 분양안내책자를 배포하거나 신문에 분양광고를 게재하는 등의 홍보활동이 있었다. 라. 원고들은 2007. 6. 10.경까지 각 분양계약에 따른 분양대금을 전액 납입하고 이 사건 아파트에의 입주를 완료하였다(원고 Q의 경우에도 분양권은 R에게 매도하였으나 원고 Q의 이름으로 분양 잔대금을 납입하였다). [인정근거 : 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제7호증, 갑 제17호증, 갑 제21호증, 갑 제45 내지 51호증, 을나 제1호증, 을나 제5호증의1의 각 기재, 피고 B 대표이사 일부 본인신문결과, 변론 전체의 취지] 2. 손해배상책임의 발생 가. 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여될 것이지만, 거래 에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이고(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결 등 참조), 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자와의 사이에 일률적인 내용의 정형화된 분양계약을 체결하게 되는 아파트 분양 의 경우에 있어서 분양광고상의 아파트의 구조, 시설, 기능 등에 관한 사항은 일반인들 이 분양계약의 체결 여부를 결정함에 있어 중요한 사항에 해당한다고 할 것이고, 이러 - 5 - 한 구조, 시설, 기능 등에 대한 수분양자들의 신뢰나 기대는 광고에 의하여 창출된 것 으로서 보호되어야 할 것이다. 나. ‘임대수익’ 광고에 관한 부분 (1) 당사자들의 주장 (가) 원고들은, 피고들이 이 사건 아파트의 분양 당시 홍보 과정에서 이 사건 아 파트를 분양받으면 이를 별장과 같이 사용하면서도 사용하지 않는 기간에는 콘도미니 엄과 같은 단기임대방식을 통하여 수익을 올리는 것이 가능하다는 취지로 허위.과장 광고를 함으로써 원고들로 하여금 이를 믿고 인근 아파트보다 비싼 가격으로 이 사건 아파트를 분양받도록 기망하였다고 주장한다. (나) 이에 대하여 피고 B는 이 사건 아파트는 레저형 주거 목적으로 분양한 것 이지 임대사업용으로 분양한 것이 아니며, 구 농어촌정비법(2005. 8. 4. 법률 제7680호 로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 농어촌정비법’이라고 한다)에 의하면 아파트를 포함한 공동주택에서도 농어촌민박이 가능하였으므로, 피고 B가 분양광고를 함에 있어 기망행 위를 한 바 없다고 주장한다. (다) 또한 피고 C은, 피고 C이 이 사건 아파트 분양계약의 당사자가 아니라 단 순한 시공자일 뿐이고, 임대수익과 관련한 분양광고는 피고 B 및 그와 계약한 분양대 행업체가 전담하였고 피고 C으로서는 이에 관여한 바가 없으므로 책임이 없다는 취지 로 주장한다. (2) 기망행위 해당 여부 갑 제1호증, 갑 제15호증(가지번호 포함), 갑 제17호증(가지번호 포함), 갑 제26 호증, 갑 제28호증의2, 갑 제30호증, 갑 제34 내지 36호증, 갑 제39 내지 41호증(각 가 - 6 - 지번호 포함), 을가 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 각 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 을가 제3 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 기 재 및 피고 B 대표이사 일부 본인신문결과만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하며, 이 와 달리 볼 다른 증거가 없다. ① 피고 B는 U 주식회사(이하 ‘U’라고 한다)와 사이에 분양대행계약을 체결하고 U의 직원들로 하여금 2004. 7.경부터 이 사건 아파트에 관한 홍보물을 배포하면서 그 내용을 설명하도록 하였는바, 그 홍보물 중 하나에는 ‘공동관리(콘도식 운영관리), 평상 시 레지던트(임대)로 수익창출’이라는 기재와 함께 ‘임대수요가 풍부한 여건과 환경을 갖춘 E' 라는 표제 하에 ‘28평형 분양가 대비 경상 수익률 13.92%, 투자 수익률 8.8% 기대’와 같은 내용, ‘위탁관리회사 운영방식’이라는 표제 하에 ‘입주시 공동주택관리령 에 의한 관리회사 및 레지던트형 관리전문회사를 선정(별도법인 설립)하여 일괄 시스 템으로 안정적 운영, 입주 후 1년 경과 후 입주자대표회의결의에 따라 수익보장제 실 시’와 같은 내용이 표시되어 있었고, 다른 홍보물에는 ‘E 계약조건’이라는 표제 하에 ‘사용할 땐 별장, 평상시에는 레지던트 운영으로 임대수익’이라고 표시되어 있었다. ② 또한, 위 분양홍보직원들은 수분양자들에게 일반 콘도미니엄과 인근의 아파 트 및 이 사건 아파트를 비교하면서 이 사건 아파트가 콘도미니엄과 아파트 양쪽의 장 점만을 가지고 있는 것이라고 홍보하면서 ‘인근 콘도 운영 현황’이라는 제목 하에 이 사건 아파트 인근 콘도의 성수기, 비성수기, 주중, 주말의 각 콘도가동률, 주요 이용층 등을 제시하였다. ③ 구 농어촌정비법의 규정에 따를 경우 아파트에서도 농어촌민박이 가능하였으 나, 다만 종전의 규정에 의하더라도 민박은 그 운영자가 직접 거주하면서 운영하는 것 - 7 - 에 한하여 허용되었으며, 거주하지 않는 외지인이 아파트에 주소만 두고 민박업을 하 거나 숙박업을 영위할 목적으로 아파트 단지를 분양하고 이를 분양받은 자가 민박업을 경영하거나 타인에게 위탁하여 경영토록 하는 등의 경우에는 농어촌민박으로 허용되지 않았다. ④ 2005. 8. 4. 농어촌정비법의 개정으로 단독주택에서만 농어촌민박이 가능하게 되어 공동주택에서는 사실상 농어촌민박을 할 수 없게 되었다. 그럼에도 불구하고 피 고 B 및 위 분양홍보직원들은 위 ①, ②항과 같은 내용의 홍보활동을 계속하였다. ⑤ 또한, 주택법의 규정에 의하면 아파트 등 공동주택의 입주자 등은 법령의 개 정이나 여건의 변동 등으로 인하여 주택의 건설기준에 부적합하게 된 공동주택의 전유 부분을 주택건설기준 등에 관한 규정에 적합한 시설로 용도변경을 하고자 하는 때에 해당하여 시장 등으로부터 그 용도변경에 관한 허가를 받은 경우가 아닌 한 그 공동주 택을 처음 승인을 얻은 용도대로 사용하여야 하는바, 이 사건 아파트는 주택건설사업 계획승인을 얻어 건축된 것이므로 당초 사업목적인 공동주택으로 사용하여야 하고 그 외의 용도에는 사용하지 못한다. 위 인정사실에 의하면 피고 B는 이 사건 아파트의 분양 홍보 과정에서 수분양 자 등에게 이 사건 아파트를 콘도미니엄과 같은 전문숙박시설로 활용하여 임대수익을 창출할 수 있다는 취지로 광고하였고 이는 원고들이 이 사건 아파트의 분양계약 체결 여부를 결정하는 데 있어서 중요한 사항이었다고 할 것인데, 위에서 살펴본 바와 같이 구 농어촌정비법의 적용 하에서도 이 사건 아파트를 위와 같은 전문숙박시설로 활용하 는 것은 불가능하였고, 더구나 구 농어촌정비법의 개정으로 수분양자가 이 사건 아파 트에 거주하면서 민박을 하는 것 또한 불가능해진 상황에서도 피고 B가 계속하여 위 - 8 - 와 같은 내용의 광고를 한 점 등에 비추어보면 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인되기 어려운 허위사실의 고지라고 할 것이어서 기망행위에 해당하고, 이로 인하여 원고들이 이 사건 분양계약의 체결에 이르렀다고 할 것이니 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다. (3) 피고 C의 공동불법행위 성립 여부 갑 제1호증, 갑 제15 내지 17호증(각 가지번호 포함), 갑 제39 내지 41호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 피고 B 대표이사 일부 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 각 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 듯한 을나 제6 내지 8 호증(각 가지번호 포함), 을나 제10호증의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하 고, 이와 달리 볼 다른 증거가 없다. ① 피고 C은 이 사건 아파트의 분양 홍보에 관하여 피고 B와 기본적인 협의 및 관리.감독을 하였다. 피고 C의 직원인 W는 분양홍보사무실에서 근무하면서 이 사건 아파트의 분양과 관련한 업무를 담당하였으며 U의 분양홍보직원들을 교육하기도 하였 다. ② 위 분양홍보직원들은 수분양자들에 대한 홍보과정에서 피고 C의 직원임을 나타내는 배지를 착용하고, 피고 C의 명칭이 기재된 명함을 사용하였다. 이는 이 사건 아파트의 분양을 원활하게 하기 위하여 피고 C에서 그 사용을 허락한 것이다. ③ 배포된 홍보물 가운데 이 사건 아파트의 임대수익에 관련한 내용의 홍보물에 피고 C의 아파트 상표가 표시되어 있었다. ④ 피고 C 측에서는 피고 B로부터 이 사건 아파트를 이용한 임대사업 가능 여 부에 관하여 보고를 받아 이러한 내용에 대하여 인지하고 있었다. - 9 - 또한, 피고 B와 피고 C 사이의 공사도급계약상 분양광고.홍보에 따른 업체 선 정 및 용역발주 관리, 모델하우스 부지선정, 건립 및 분양대행업체 선정 및 관리 등 분 양관련 업무의 상당 부분의 대행이 피고 C의 업무범위에 해당함은 위 기초사실에서 살펴 본 바와 같다. 위 인정사실에 전문 건설회사인 피고 C으로서는 구 농어촌정비법, 주택법 등 관 련 법규상 이 사건 아파트를 전문숙박시설과 같이 이용하는 것이 불가능하다는 사정을 이미 알고 있었다고 할 것인 점, 일반인들로서는 피고 C과 같이 이름이 알려진 회사의 명칭을 이용하여 분양광고가 이루어지는 경우 그 광고 내용의 진실성에 대하여 더 높 은 신뢰와 기대를 가지게 되는 것이 통상적인 점 등을 종합하여 보면, 피고 C은 이 사 건 아파트의 분양홍보에 직.간접적으로 관여한 자로서 그 분양광고가 상거래의 관행 내지 신의칙에 반한 허위사실의 고지로서 불법행위가 되지 아니하도록 방지하여야 할 의무를 진다고 할 것임에도 불구하고, U의 분양홍보직원들이 위 (2)항에서 본 바와 같 이 허위.과장 광고를 함에 있어 적어도 피고 C 자신의 상호 등을 표시하는 것을 용 인 내지 묵인함으로써 그와 같은 불법행위에 도움을 주었다고 할 것이므로, 피고 B와 함께 공동불법행위자로서의 책임을 져야 한다고 할 것이니 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다. 다. ‘입주민 전용 백사장’ 및 ‘입주민 전용 해양스포츠 시설’ 광고에 관한 부분 (1) 원고들의 주장 원고들은, 특정인들의 사용을 위한 해변 백사장에 대한 공유수면 점.사용허가 가 불가능함에도 불구하고 피고들이 이 사건 아파트의 분양을 광고하면서 입주민 전용 의 백사장과 해양스포츠 시설을 제공하는 것처럼 허위.과장 광고를 하여 원고들을 기 - 10 - 망하였다고 주장한다. (2) 기망행위 해당 여부 살피건대, 갑 제2 내지 3호증, 갑 제6호증, 갑 제10 내지 14호증(가지번호 포함), 갑 제34 내지 35호증, 갑 제37호증의 각 기재, 이 법원의 고성군수에 대한 사실조회결 과에 의하면, ① 이 사건 아파트의 안내책자에 ‘2㎞의 청정해변을 소유하는 행복 - 나 만의 바다를 곁에 두는 특별한 생활, E’, ‘입주민을 위한 2㎞의 백사장 - 수십 년간 사 람의 발길이 닿지 않았던 청정해안, 누구에게도 허락지 않았던 드넓게 펼쳐진 해변을 오직, E에서만 누릴 수 있습니다’, ‘입주민 전용 해양스포츠 시설 - 입주민을 위한 다 양한 해양스포츠 시설 이용으로 해양레저의 즐거움을 여유롭게 즐기실 수 있습니다’ 등의 표현이 사용되어 있는 사실, ② 이 사건 아파트의 분양홍보물에도 역시 ‘바다까지 20여m 거리, 입주민만을 위한 2㎞의 청정해변’, ‘입주민 전용 해양스포츠 시설’ 등의 문구가 기재되어 있는 사실, ③ 공유수면에 해당하는 해변 백사장을 특정인이 독점적 으로 사용하기 위한 공유수면 점.사용허가는 불가능한 사실 등이 인정된다. 그러나 한편, 피고들이 이 사건 분양과정에서 원고들에게 이미 이 사건 아파트 전면의 해변에 대하여 해수욕장 허가를 받았다는 취지로 광고하였다는 점을 인정할 만한 증거가 없 고, 위 ①, ②항 기재와 같은 표현들만으로 곧바로 위 광고의 취지가 피고들이 원고들 과 같은 이 사건 아파트의 수분양자 내지 입주자들을 위하여 공유수면 점.사용허가를 받아주거나 타인의 백사장에 대한 접근이나 이용을 배제하는 권리를 부여하는 것을 의 미한다고 보기는 어려운 점, 위 분양광고상 ‘입주민 전용 해양스포츠 시설’에 대하여는 위에서 본 바와 같은 표현 외에 해변에서 물놀이를 하는 그림이 인쇄되어 있을 뿐(이 에 따르면 위 광고의 취지상 ‘입주민 전용 해양스포츠 시설’이 아래 라항에서 살피는 - 11 - 해안데크 시설 등을 의미하는 것처럼 보이기도 한다) 어떠한 해양스포츠 시설을 설치 해준다는 것인지에 관한 구체적인 내용이 없는 점, 위 분양광고 및 홍보물 등에 ‘상기 이미지 및 내용은 고객의 개략적인 이해를 돕기 위한 것으로 다소 차이가 있을 수 있 다’는 취지의 주의 문구가 작은 글자로 기재되어 있는 점, 이 사건 아파트는 해변에 인 접해 있어 그 주민들이 바다를 조망하거나 해변 백사장을 이용할 수 있을 것으로 보이 는 점(갑 제59호증의 기재에 의하면 관할 군부대인 제22보병사단에서 경관형 펜스 등 이 협의대로 설치되지 아니할 경우 군경계 철조망을 설치할 것을 통보한 사실이 인정 되나 위 지역은 군사시설보호구역 중 제한보호구역으로서 군사시설보호법 제7조에서 정한 출입에 허가가 필요한 지역이라고는 보이지 아니하므로 주민들의 해변 출입이 가 능할 것으로 보이고, 이와 달리 볼 증거가 없다) 등에 비추어보면, 위와 같은 광고내용 은 다소의 과장이나 허위에 그칠 뿐 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시 인되기 어려운 정도에 이르지는 않았다 할 것이므로 원고들의 이 부분 주장은 이유 없 다. 라. ‘해안데크 시설, 해변 골프드라이빙 타석, 해변 백사장 조깅코스와 산책로, 바비 큐가든’ 광고에 관한 부분 (1) 원고들의 주장 원고들은, 이 사건 아파트 전면 해변 백사장은 군사시설보호구역으로서 해안데 크 시설, 해변 골프드라이빙 타석, 해변 백사장 조깅코스와 산책로, 바비큐가든의 설치 가 불가능함에도 불구하고 피고들이 이 사건 아파트의 분양을 광고하면서 위와 같은 시설을 설치하여 주는 것처럼 허위.과장 광고를 하여 원고들을 기망하였다고 주장한 다. - 12 - (2) 기망행위 해당 여부 아파트에 관한 분양광고의 내용 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형.재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 그 이 행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 그 광고 내용이 분양계약의 내용이 되는 것이어 서 분양자 등이 이를 이행하지 아니하더라도 계약책임이 인정되는 것일 뿐, 그 광고 내용이 분양계약의 내용이 되지 아니함을 전제로 기망행위로 인한 불법행위책임은 성 립하지 않는다고 할 것이다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참 조) 그런데 갑 제35호증, 갑 제59호증의 각 기재, 이 법원의 고성군수에 대한 사실 조회결과에 따르면 이 사건 아파트 전면 해안지역은 군사시설보호구역 중 제한보호구 역에 해당하여 관할부대인 제22보병사단 및 고성군의 협의에 따른 허가가 있는 경우 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법규정에 저촉되는 바가 없는 한 해안데크 시설 등 리조트 시설의 설치가 가능한 사실, 위 제22보병사단이 이 사건 아 파트 해안가 전면의 경관형 펜스에 대하여는 2006. 7. 6.자 협의 내용대로 설치할 것을 통보하고 해안데크 시설 및 해변 골프드라이빙 타석에 대하여는 고성군청과 위 부대의 협의 없이 설치하였음을 이유로 그 철거를 독촉한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사 실에 따르면 위 해안데크 시설 등은 아파트의 외형.재질에 관한 것으로서 피고들이 고성군 등과의 협의과정을 거쳐 광고 내용과 같이 설치하여 주는 것이 가능하다는 점 에서 분양계약의 내용이 된다고 할 것이고, 따라서 원고들의 입장에서는 피고들이 이 러한 계약의 내용을 이행하지 아니하였음을 이유로 그 미시공 등의 책임을 묻는 것은 별론으로 하고 피고들에게 기망행위로 인한 불법행위책임을 물을 수는 없다고 할 것이 - 13 - 니, 원고들의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 살펴 볼 필요 없이 이유 없다(원고들 은 2008. 6. 13.자 준비서면에서 미시공, 오시공 등으로 인한 하자에 갈음하는 손해배 상청구는 이 사건 청구에 포함하지 않겠다는 의사를 표시하였다). 3. 원고들 중 분양권을 매매한 자들의 손해배상청구권 여부 가. 피고 C의 주장 피고 C은, 원고들 중 이 사건 아파트의 원 수분양자로부터 분양권을 매수한 자들 은 직접 분양계약의 당사자가 아니므로 불법행위로 인한 손해배상을 구할 수 없고, 다 른 사람에게 분양권을 매도한 자는 분양계약상의 계약자의 지위에 있지 아니하므로 분 양계약을 근거로 하여 손해배상을 구할 수 없다는 취지로 주장한다. 나. 판단 살피건대, 허위.과장 광고로 인하여 아파트의 분양을 받고자 하는 자를 기망하여 분양계약을 체결한 경우에는 분양계약의 체결시에 불법행위가 성립한다고 할 것이어서 위 기망행위로 인한 손해배상청구권은 그 원 수분양자에게 귀속한다고 할 것인데, 원 고 G, H, I, J, K가 각 원 수분양자로부터 그 분양권을 매수한 자인 사실은 위 기초사 실에서 본 바와 같다. 그러나 갑 제52 내지 54호증(각 가지번호 포함), 갑 제56 내지 57호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면 원고 G, H, I, J, K가 각 별지2 목록의 ‘동-호수’란 기재 각 아파트의 원 수분양자인 L, M, N, O, P로부터 각 2008. 3. 25. 위 손해배상청구권을 양수받고 그 무렵 이를 피고들에게 통지한 사실을 인정할 수 있으므 로 피고 C의 분양권 매수인에 관한 주장은 이유 없다. 또한, 기망으로 인한 불법행위가 분양계약의 체결시에 성립하여 그 손해배상청구 권이 원 수분양자에게 귀속한다고 보는 이상 원 수분양자가 분양권을 다른 사람에게 - 14 - 매도하였다고 하더라도 이미 발생한 손해배상청구권을 상실하지 않는다고 할 것이므로 피고 C의 분양권 매도인에 관한 주장 역시 이유 없다{가사, 위 손해배상청구권이 분양 권 매수인에게 이전한다고 하더라도 갑 제55호증(가지번호 포함), 갑 제58호증(가지번 호 포함)의 각 기재에 의하면 원고 Q, S로부터 각 별지2 목록의 ‘동-호수’ 기재 각 아 파트의 분양권을 매수한 R, T이 각 2008. 3.~4.경 원고 Q, S에게 위 손해배상청구권을 양도하고 그 무렵 이를 피고들에게 통지한 사실을 인정할 수 있으므로 피고 C의 주장 은 이유 없다}. 4. 손해배상의 범위 가. 재산상 손해 원고들은, 위와 같은 피고들의 허위.과장 광고로 인하여 원고들이 적정분양가보 다 높은 분양대금에 이 사건 아파트의 분양계약을 체결하는 재산상 손해를 입었으므 로, 피고들은 각자 원고들에게 이 사건 아파트의 분양대금과 감정인 ---의 감정 결과 에 따른 적정 분양대금의 차액(별지2 목록 청구금액란 기재 금원에서 각 1,000만 원을 공제한 금액이다)을 배상할 의무가 있다고 주장한다. 그러나, 감정인 ---의 감정 결과는 강원 고성군 토성면에 위치한 유진클래시움아 파트를 비교대상으로 선정하고 인근 동해안 해변가 도시의 아파트 가격 변동률을 산출 한 후 거래사례비교법에 의하여 이 사건 아파트의 적정 분양대금을 평가한 것인 바, ① 동일 단지에 속하는 아파트 사이에서는 일종의 균질성이 존재하여 그 시가 차이가 크지 않고 따라서 상호간에 시가 내지 적정 분양대금을 산정하는 기준으로 될 수 있을 것이나 다른 단지에 속하는 아파트 사이에서는 상호 편차가 심하여 이러한 기준이 되 기 어려운 점, ② 나아가 감정인이 비교대상으로 선정한 X아파트는 이 사건 아파트와 - 15 - 위치, 면적, 가구 및 가전제품의 구비 등 제반 조건에 있어 상당한 차이가 있어 이 사 건 아파트의 적정 분양대금 산정을 위한 기준이 되기에는 부적절한 것으로 보이는 점, ③ 아파트의 시가는 시간의 경과에 의하여 주택의 수급상태, 경제상황, 지역적인 선호 등이 변화함에 따라 등락을 하므로 일정 시점의 시가나 분양가만을 기준으로 다른 시 점의 분양가를 산정하기도 어려운 점 등에 비추어보면 이를 그대로 받아들이기 어렵 고, 달리 이 사건 아파트의 적정 분양대금을 산정할 수 있는 자료가 없으므로, 원고들 의 적극적 손해에 관한 주장은 그 손해액을 확정할 수 없어 받아들일 수 없고, 다만 이러한 사정을 아래에서 보는 바와 같이 정신적 손해의 산정에 참작하기로 한다. 나. 정신적 손해 (1) 이 사건 아파트의 경우, 임대수익에의 기대는 분양계약을 체결함에 있어 중요 한 요소가 되었다고 할 것인데 원고들이 피고들의 광고를 신뢰하여 이 사건 아파트의 분양계약을 체결하였다가 이 사건 아파트를 콘도미니엄과 같이 활용하여 임대수익을 올리는 것이 불가능함을 알게 됨으로써 정신적 고통을 받게 되었음은 경험칙상 인정된 다고 할 것이므로, 피고들은 이를 금전적으로나마 위자할 의무가 있다. (2) 나아가 위자료의 액수에 관하여 보건대, 갑 제14호증의3, 갑 제28호증의 2, 3 의 각 기재, 감정인 ---의 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 이 사건 아파 트의 분양가가 인근의 다른 아파트들에 비하여 높은 편이었던 사실이 인정되고 여기에 원고들의 재산상 손해액을 확정하기 어려워 그 재산상 손해에 대한 청구 부분을 기각 하는 점을 고려하는 한편, 다만 원고들이 이 사건 아파트를 콘도미니엄과 같이 단기숙 박시설로 활용할 수 있었다면 얻을 수 있었을 것으로 기대하는 임대수익은 원시적으로 실현이 불가능하였던 것으로서 실제 분양가와 적정 분양가의 차액에 따른 손해 외에 - 16 - 별도로 발생한 손해라고 보기는 어려운 점 등의 사정을 종합하면 피고들의 위와 같은 불법행위로 인하여 원고들이 입은 손해액은 이 사건 각 분양가액의 3%로 봄이 상당하 다. 5. 결 론 그렇다면 피고들은 각자 원고들에게 이 사건 각 분양가액의 3%에 해당하는 별지2 목록 인용금액란 기재 각 금액{단, 원고 Y(68번), Z(69번)은 공유자이므로 각 분양가액 의 1.5%에 해당하는 금액이다} 및 이에 대하여 위 불법행위일 이후로서 원고들이 구하 는 바에 따라 피고들에 대한 각 이 사건 소장 송달 다음날인, 피고 B는 2006. 9. 22.부 터, 피고 C은 2006. 8. 26.부터 각 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항 쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2008. 8. 21.까지는 민법에 정한 연 5% 의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 이 사건 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 각 이유 없어 이를 기각하 기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 김정호 _________________________ 판사 이재혁 _________________________ 판사 박은주 _________________________ - 17 - 순번 원고명계약일동-호수 평형 총 분양가청구금액인용금액 12004. 8. 1. 101-801 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 22004. 9. 3. 103-1303 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 32004. 8. 17. 102-404 34 273,064,000 27,342,0008,191,920 42004. 8. 21. 101-701 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 52004. 9. 17. 101-1403 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 62004. 8. 20. 103-603 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 72004. 8. 13. 103-1203 28 229,879,000 23,762,0006,896,370 82004. 8. 9. 101-603 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 92004. 9. 6. 102-602 34 283,433,000 29,482,0008,502,990 102004. 8. 15. 102-904 34 283,433,000 29,830,0008,502,990 112004. 7. 29. 101-902 28 221,258,000 21,843,0006,637,740 122004. 7. 20. 102-702 34 283,433,000 30,361,0008,502,990 132004. 8. 30. 103-1101 28 229,879,000 23,762,0006,896,370 142004. 8. 16. 102-1306 34 293,803,000 32,318,0008,814,090 152004. 8. 11. 102-901 34 283,433,000 29,830,0008,502,990 162004. 8. 19. 103-602 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 172004. 8. 23. 102-803 34 283,433,000 29,830,0008,502,990 182004. 8. 2. 103-702 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 192004. 8. 27. 103-704 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 202004. 9. 2. 102-906 34 283,433,000 29,482,0008,502,990 212004. 8. 18. 102-504 34 283,433,000 29,830,0008,502,990 222004. 9. 4. 101-901 28 221,258,000 21,143,0006,637,740 232005. 8. 5. 101-304 28 215,511,000 19,780,0006,465,330 242004. 8. 22. 103-503 38 221,258,000 21,420,0006,637,740 252004. 9. 12. 101-1304 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 262004. 8. 3. 103-901 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 272005. 8. 14. 103-203 28 215,511,000 19,780,0006,465,330 282004. 9. 6. 101-602 28 221,258,000 21,143,0006,637,740 292005. 3. 7. 102-501 34 283,433,000 31,119,0008,502,990 302004. 9. 23. 103-1402 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 312004. 7. 21. 102-1102 34 293,803,000 32,865,0008,814,090 322004. 9. 1. 103-1403 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 332004. 10. 17. 102-505 34 283,433,000 29,953,0008,502,990 342004. 8. 29. 103-502 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 352004. 8. 1. 103-902 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 362004. 8. 23. 103-1201 28 229,879,000 23,762,0006,896,370 372004. 8. 19. 101-1004 28 229,879,000 23,762,0006,896,370 382004. 8. 31. 102-1001 34 293,803,000 32,318,0008,184,090 392004. 8. 18. 102-1006 34 293,803,000 32,318,0008,814,090 402004. 7. 22. 102-1204 34 293,803,000 32,865,0008,814,090 목 록 (단위 : 원) - 18 - 412004. 8. 6. 102-1205 34 293,803,000 32,318,0008,814,090 422004. 11. 18. 102-701 34 283,433,000 29,974,0008,502,990 432004. 11. 18. 102-402 34 273,064,000 27,483,0008,191,920 442004. 8. 31. 101-404 28 215,511,000 19,907,0006,465,330 452004. 8. 24. 101-403 28 215,511,000 19,907,0006,465,330 462004. 8. 7. 102-1004 34 293,803,000 32,318,0008,814,090 472005. 8. 10 102-304 34 273,064,000 27,184,0008,191,920 482004. 9. 30. 101-401 28 215,511,000 19,636,0006,465,330 492004. 9. 6. 103-1004 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 502005. 8. 8. 102-502 34 283,433,000 29,666,0008,502,990 512004. 10. 18. 102-305 34 273,064,000 27,462,0008,191,920 522004. 7. 19. 102-405 34 273,064,000 27,858,0008,191,920 532004. 8. 5. 102-1304 34 293,803,000 32,318,0008,814,090 542004. 8. 14. 103-904 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 552004. 8. 7. 101-704 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 562005. 8. 12. 101-302 28 215,511,000 19,780,0006,465,330 572005. 8. 31. 103-504 28 221,258,000 21,290,0006,637,740 582004. 8. 12. 102-903 34 283,433,000 29,830,0008,502,990 592004. 7. 28. 103-1202 28 229,879,000 24,198,0006,896,370 602004. 8. 15. 103-1002 28 229,879,000 23,762,0006,896,370 612004. 7. 19. 102-603 34 283,433,000 30,361,0008,502,990 622004. 9. 17. 102-801 34 283,433,000 29,482,0008,502,990 632005. 8. 26. 102-201 34 273,064,000 27,184,0008,191,920 642004. 8. 14. 103-1003 28 229,879,000 23,762,0006,896,370 652005. 8. 27. 102-206 34 273,064,000 27,184,0008,191,920 662004. 8. 7. 103-402 28 215,511,000 19,907,0006,465,330 672004. 9. 18. 102-605 34 283,433,000 29,482,0008,502,990 68 2004. 7. 20. 101-904 28 221,258,000 15,921,5003,318,870 6915,921,5003,318,870 702004. 8. 19. 103-801 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 712004. 8. 23. 103-601 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 722005. 8. 18. 102-202 34 273,064,000 27,184,0008,191,920 732004. 9. 1. 101-1402 28 229,879,000 23,477,0006,896,370 742004. 8. 22. 101-402 28 215,511,000 19,907,0006,465,330 752005. 8. 27. 101-202 28 215,511,000 19,780,0006,465,330 762004. 8. 6. 103-2205 34 293,803,000 32,318,0008,814,090 772004. 8. 4. 102-902 34 283,433,000 29,830,0008,502,990 782004. 8. 2. 101-803 28 221,258,000 21,420,0006,637,740 792004. 9. 5. 103-302 28 215,511,000 19,636,0006,465,330 끝.