등기관이 법령상 금지사항 부기등기를 잘못 경료하여 원고가 아파트 소유권을 잃게 만듦

- 1 - 사 건2010가합11839 손해배상(기) 원 고○○○ (****) **** 이하 생략 소송대리인 법무법인 ****제일법률사무소 담당변호사 **** 피 고대한민국 법률상 대표자 법무부장관 **** 소송수행자 **** 변 론 종 결2011. 6. 3. 판 결 선 고2011. 6. 10. 1. 피고는 원고에게 41,122,400원 및 이에 대하여 2010. 11. 16.부터 2011. 6. 10.까지 는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지 급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. - 2 - 3. 소송비용 중 3/4은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 피고는 원고에게 195,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 1. 기초사실 가. ****(이하 ‘****’이라 한다)는 건축법상의 건축허 가에 기초하여 ****(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 뜰안채주상복 합(이하 ‘이 사건 주상복합건물’이라 한다)을 신축하였는데, 이 사건 주상복합건물은 구 주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항 단 서에서 규정한 ‘주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등’에 해당하여 구 주택법 제16조 제1항 본문에 의한 사업계획승인은 받지 않았다. 나. ****이 2006. 11. 24. 입주자모집공고승인을 신청하여, 같은 달 28. 승 인이 나자, 원고는 2007. 5. 7. ****로부터 이 사건 주상복합건물 가운데 ****(이하 ‘**** 아파트’라 한다)를 대금 182,115,000원에 매수하되 계약 당일 계 약금 18,212,000원을 지급하고, 중도금 109,270,000원은 같은 해 5. 15., 잔금 54,635,000원은 ****이 정하는 입주지정일에 각 지급하기로 약정(이하 ‘ 이 사건 매매’라 한다)하였다. 이에 따라 원고는 ****에게 계약 당일 계약금을 - 3 - 모두 지급하고, 같은 해 5. 15. 중도금 가운데 100,000,000원을 지급하였다. 다. ****은 2007. 6. 20. **** 아파트에 관한 소유권보존등기를 하면서 구 주택법 제40조 제3항의 규정에 의한 금지사항 등기를 신청하여 ‘이 주택은 입주예 정자의 동의를 얻지 아니하고는 당해 주택에 대하여 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없다’는 내용으 로 소유권보존등기의 부기등기(이하 ‘ 이 사건 금지사항 등기’라 한다)가 마쳐졌다. 라. ****은 이 사건 주상복합건물의 신축자금 조달을 위하여 2005. 7. 19. □□□로부터 700,000,000원을 차용한 다음 220,000,000원을 변제하지 못하자, □□□ 는 ****을 상대로 ****지방법원 2008카합746호로 대여금채권을 피보전권리 로 하여 **** 아파트 등에 대하여 가압류신청을 하여, 위 법원은 2008. 6. 17. 가압 류결정을 하였고, 다음 날인 같은 달 18. 가압류기입등기(이하 ‘이 사건 가압류기입등 기’라 한다)가 마쳐졌다. 마. 한편, **** 소속 등기관은 2008. 9. 5. 이 사건 가압류기입 등기를 등기할 것이 아닌 것을 기재하였다는 이유로 직권말소하고, 부동산등기법 제 175조 규정에 의하여 2008. 9. 5.경 원고에게 말소의 통지를 하였으며, 원고는 2008. 9. 17. ****에게 중도금 잔액 및 잔금 합계 63,903,000원(이하 ‘이 사건 잔금 등’이라 한다)을 지급하고, **** 2008. 9. 17. 접수 제51326호로 이 사건 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 따라 이 사건 금지사항등 기도 같은 날 말소되었다. 바. 이 사건 가압류기입등기의 직권말소는 2008. 9. 29. 착오발견으로 인하여 말소되 고, □□□가 **** 등을 상대로 한 ****지방법원 2008차5163호 대여금청구 - 4 - 사건의 집행력 있는 지급명령 정본에 의하여 2009. 1. 9. 개시된 ****지방법원 2009타 경815호 부동산강제경매절차(이하 ‘경매절차’라 한다)에서, **** 아파트는 김권희에 게 매각되어 2010. 2. 16. 그 소유권이전등기까지 마쳐졌다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제2호증(가지번호 있는 경우 가지 번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 ****에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장에 대한 판단 가. 원고의 주장 이 사건 금지사항 등기의 신청서류를 접수한 담당등기관은 이 사건 주상복합건물이 구 주택법 제16조 제1항 단서에 해당하므로, 부동산등기법 제55조 제2호의 ‘사건이 등 기할 것이 아닌 때’라는 이유로 그 등기신청을 각하하였어야 함에도 불구하고 주의의 무를 게을리 하여 이 사건 금지사항 등기를 경료한 직무상 과실이 있고, 원고는 그로 인하여 **** 아파트의 소유권을 상실하였으므로, 피고는 이러한 등기관의 직무상 과실로 인하여 원고가 입은 손해인 경매절차에서의 **** 아파트에 대한 감정평가액 인 195,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다. 그렇지 않더라도, 피고 소속 등기관이 원고에게 이 사건 가압류기입등기가 등기할 것이 아닌 것에 해당하여 직권말소 대상이라고만 하지 않았으면 원고로서는 이 사건 매매를 해제하여 ****로부터 이미 지급한 대금 전액을 반환받을 수 있었을 것임에도 피고 소속 등기관의 잘못으로 인하여 이 사건 매매를 해제하지 못한 채 이 사건 잔금 등을 지급함으로써 이 사건 매매대금 상당액의 손해를 입게 되었다는 취지 로 주장한다. - 5 - 나. 손해배상책임의 성립 살피건대, 구 주택법 제40조 제1항은 ‘주택건설사업을 시행하고자 하는 자(이하 ‘사 업주체’라 한다)는 구 주택법 제16조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행 하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 등에 대하여는 입주자모집공고승인 신청일 이후부터 입주예정자가 당해 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이 후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 당해 주택 및 대지에 저당권 등을 설정하거나 하는 행위를 할 수 없다‘고, 구 주택법 제40조 제3항은 ’사업주체는 입주예 정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등의 목 적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기 등기하여야 한다‘고 각 규정하고 있다. 한편, 구 주택법 제16조 제1항 단서는 사업계획승인을 얻지 않아도 되는 경우로서 ‘주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우’를 규정하고 있고, 구 주택법 시행령(2009. 4. 21. 대통령령 제21444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제2항은 ‘「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지 역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택 과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 1세대당 주택의 규모가 297제곱 미터 이하이고, 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미 만인 경우’를 규정하고 있다. 그리고 등기예규(제1195호)인 ‘주택법 제40조 제3항의 규정에 따른 금지사항의 부기 등기에 관한 업무처리지침’에서, 금지사항 부기등기를 신청하기 위해서는 주택건설대지 에 대한 경우 신청서에 주택건설사업계획승인서 등을 첨부하여야 하고, 주택에 대한 경우로서 건물 준공 전 입주자를 모집한 경우 ’주택법 규정에 의한 사업주체가 입주예 - 6 - 정자가 있는 건설된 주택에 관하여 소유권보존등기를 신청하면서 주택법 제40조 제3항 에 따른 금지사항 부기등기를 신청하기 위해서는 ... 관할 관청이 사업주체의 입주자모 집공고안을 승인하였다는 확인서 등을 첨부하여야 한다‘고 규정되어 있다. 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제5호증, 을 제2호증의 1 내지 8, 을 제3호증의 1 내지 8의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 토지는 일반상업지 역에 위치하고 있고, 이 사건 주상복합건물은 전체 69세대 내지 호수로서 연면적 12,112.35㎡이고, 공동주택인 5층부터 15층까지의 면적합계액은 6,851.88㎡ 정도이며, 공동주택 1세대당 면적은 297㎡에 훨씬 못 미치는 사실, ② ****은 2007. 5. 23. 이 사건 토지에 대한 금지사항 부기등기를 신청하면서 주택건설사업계획승인서 대신 건축법상의 건축허가서 등을 첨부하였음에도 담당등기관은 금지사항 부기등기를 기입한 사실, ③ ****은 2007. 6. 20. 건물도면과 토지대장 및 일반건축물대 장 등을 첨부하여 이 사건 주상복합건물에 대하여 금지사항 부기등기를 신청하였는데, 첨부된 이 사건 주상복합건물에 대한 표제부 및 전유부 집합건축물대장에는 이 사건 토지가 일반상업지역인 점, 이 사건 주상복합건물의 연면적과 호수, 공동주택의 면적합 계액 및 각 전유부분의 면적 등이 기재되어 있는 사실, ④ 담당등기관은 이 사건 금지 사항 등기 후 경료된 이 사건 가압류등기가 등기하지 아니할 것을 기재한 것이라는 이 유로 직권말소하고 원고에게 그 통지를 하자, 원고는 가압류등기가 무효인 것으로 믿 고 ****에 잔금을 지급한 후 원고 명의의 소유권이전등기를 하였는데, 그 후 담당등기관은 다시 위 직권말소통지를 착오를 이유로 말소하였고, 이에 따라 이 사 건 가압류결정 및 등기가 적법해 짐에 따라 강제경매가 되어 원고가 **** 아파트의 소유권을 상실한 사실을 인정할 수 있다. - 7 - 앞서 본 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 토지에 대한 금지 사항 부기등기 신청서에 주택건설사업계획승인서가 아닌 건축법상의 건축허가서가 첨 부되어 있었음에도 이 사건 토지에 대하여 금지사항 부기등기를 마친 점, ② **** 아파트를 포함한 이 사건 주상복합건물에 대한 금지사항 부기등기 신청서에 첨부된 자 료에 의하더라도 이 사건 주상복합건물은 구 주택법 시행령 제15조 제2항 소정의 요건 을 충족하여 구 주택법 제16조 제1항 단서에 의하여 금지사항 부기등기 대상이 아님을 쉽게 알 수 있었던 점 등을 종합하여 볼 때, 등기관으로서의 통상의 주의를 기울여 관 련 규정을 검토하고 제출된 건축물대장 등을 검토하였다면 **** 아파트에 대한 금 지사항 부기등기는 등기할 사항이 아님을 알 수 있었음에도 불구하고 이를 간과한 것 은 등기관이 그 형식적 권한을 행사함에 있어 지켜야 할 주의의무를 위반하였다고 봄 이 상당하다. 따라서 피고는 국가배상법 제2조 제1항에 기하여 공무원인 등기관의 직무상 과실로 말미암아 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다. 다. 손해배상책임의 범위 나아가 손해배상의 범위에 관하여 살펴본다. 앞서의 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 금지사항 등기가 경료되지 않았다고 하 더라도 ****의 채권자인 □□□가 **** 아파트에 대하여 이 사건 가압류 기입등기를 마치고 ****에 대한 채무명의에 기초하여 강제경매절차를 진행 시키는 것을 막을 수는 없었다고 할 것이므로, 등기관의 앞서 본 과실과 원고의 ××× 호 아파트의 소유권상실 자체와는 인과관계가 없다고 할 것이다. 그리고 등기관이 이 사건 가압류기입등기를 직권말소하지 않았다면 잔금을 지급하지 - 8 - 않고 이 사건 매매계약을 해제하고 ****로부터 이미 지급한 계약금 및 중도 금을 전액 반환받았을 것이라는 사정은 피고가 예상할 수 없는 특별한 손해에 해당한 다고 할 것이다. 따라서 원고의 손해는 원고가 이 사건 금지사항 등기 이후에 등기관의 통지 및 직권 말소 사실을 믿고 ****에게 지급한 잔금 등 63,903,000원이라고 할 것이다. 라. 책임의 제한 1) 과실상계 피고는 손해배상책임이 인정된다고 하더라도, 원고가 잔금의 지급 등을 장기간 지연 하고 이 사건 가압류기입등기의 무효여부가 다툼이 되고 있음에도 불구하고 소유권이 전등기를 마친 과실이 있으므로 손해배상액 산정에 있어 참작되어야 한다고 주장하나, 원고에게 피고 주장과 같은 주의의무가 있다고 보기는 어렵다. 다만, 기초사실에서 본 바와 같이 원고가 지급한 잔금 등 63,903,000원은 이 사건 매 매에 따른 원고의 의무이기도 한 점 등에 비추어, 원고에 대한 손해배상액을 산정함에 있어 형평의 원칙상 과실상계에 준하여 피고의 책임을 손해액의 80%로 제한하기로 한 다. 2) 손익상계 피고는 원고가 **** 아파트에 대한 강제경매절차에서 합계 30,486,895원의 채무 면제이익을 얻었으므로, 위 금액이 손해배상액에서 공제하여야 한다고 주장한다. 을 제1호증의 기재에 의하면, **** 아파트에 대한 강제경매절차에서 **** 아 파트 매각대금 290,725,000원 등 배당할 금액 중 원고에 대한 근저당권자인 북****신 용협동조합에게 30,245,313원이, 원고에 대한 교부권자인 **** 동구에게 241,580원이 - 9 - 각 배당된 사실을 인정할 수 있다. 다만, 이 사건 매매대금 중 피고 소속 등기관의 과 실로 인하여 원고가 지급하게 된 금액이 차지하는 정도와 **** 아파트의 경매 당시 의 감정평가액과 실제 매각된 가액 등 여러 사정을 종합하여 볼 때, 원고가 얻은 채무 면제이익 중 10,000,000원을 손해배상액에서 공제함이 상당하다. 3. 결론 그렇다면 피고는 원고에게 41,122,400원(= 63,903,000원 × 80% - 10,000,000원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2010. 11. 16. 부터 피고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2011. 6. 10.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚 는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해 금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한 다. 재판장 판사손병준 판사신동호 판사강하영