원고가 피고와 아파트와 상가건물을 맞바꾸는 교환계약을 맺고 차액과 대출 인수금을 지급했으나, 상가건물이 경매로 넘어가면서 계약 이행이 어려워짐

- 1 - 인 천 지 방 법 원 제 1 2 민 사 부 판 결 사 건2007가합4987(본소) 매매대금반환 2008가합4915(반소) 가등기에기한본등기청구 원고(반소피고)**** 소송대리인 법무법인 피 고 **** 피고(반소원고) **** 피 고1. **** 2. **** 피고들 소송대리인 법무법인 변 론 종 결2008. 5. 7. 판 결 선 고2008. 5. 28. 주 문 1. 피고 ****은 원고(반소피고)에게 별지 목록 1 기재 부동산을 명도하라. 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고) ****에게 별지 목록 1 기재 부동산에 관하여 인 - 2 - 천지방법원 서인천등기소 2006. 8. 31. 접수 제72086호로 마친 가등기에 기하여 2007. 1. 4. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 3. 원고(반소피고)의 피고 ****, 피고(반소원고) ****, 피고 ****에 대한 각 청구 를 기각한다. 4. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고 ****, ****, 피고(반소원고) **** 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고)가 부담하고, 원고(반소피고)와 피고 **** 사이 에 생긴 부분은 피고 ****이 부담한다. 5. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 본소 : 주문 제1항 및 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게, 피고 ****는 1억 6,300만원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20% 의 비율에 의한 금원을 지급하고, 피고 ****는 별지 목록 1 기재 부동산에 관하여 인천지방법원 서인천등기소 2006. 8. 31. 접수 제72086호로 마친 소유권이전청구권 가 등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 ****(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다), 피고 이 ○○는 별지 목록 1기재 부동산을 명도하라. 반소 : 주문 제2항. 이 유 1. 기초사실 - 3 - 가. 원고는 2006. 6. 28. 피고 ****와 원고 소유이던 별지 목록 1 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)과 피고 **** 소유이던 별지 목록 2 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 한다)에 대하여 다음과 같은 교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이 라 한다)을 체결하였다. ① 원고는 피고 ****에게 교환차액 3,500만원을 지급한다. ② 원고는 이 사건 상가건물에 관한 근저당권자 농협협동조합중앙회의 대출금채무 원금 1억 1,500만원을 인수하고, 연체이자 및 이 사건 상가 건물에 관한 압류는 피고 ****가 정산한다. 다만, 원고는 이 사건 아파트를 담보로 은행대출을 받 아 이 사건 상가건물에 관한 농협협동조합중앙회 대출금의 연체이자 및 가압류 건을 해제한다. ③ 이 사건 아파트와 이 사건 상가건물에 대한 각 소유권이전등기는 이 사건 상가 건물의 경매취하 후 즉시 이행하기로 하되 이 사건 아파트에 대한 명의 이전은 2006. 11. 26. 이후에 하기로 한다. ④ 피고 ****는 원고 측 부동산의 임대차보증금 반환 채무 1,000만원을 인수하 고, 원고는 피고 **** 측 부동산의 임대차보증금 반환 채무 1억 3,000만원을 인수한다. 나. 이 사건 교환 계약에 따라 원고는 피고 ****에게 3,500만원의 교환차액을 지급 하였고, 2006. 8. 8. 이 사건 아파트를 담보로 대출을 받아 피고 ****에게 이 사건 상가 건물에 대한 가압류 해제 등을 위해 1억 3,000만원을 지급하였으며, 피고 **** 는 위 금원을 지급하여 2006. 8. 9. 이 사건 상가건물에 대한 인천광역시 부평구, 서구, 국민건강보험공단 인천 부평지사의 가압류를 해제하도록 하였다. - 4 - 다. 원고는 2006. 7. 15. 이 사건 교환계약을 중개한 ****의 처인 피고 ****과 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 1,000만원, 월세 60만원, 임대차기간 2006. 8. 12. 부터 2008. 8. 11.까지 정하여 임대차계약을 체결하고, 피고 ****에게 위 아파트를 인도하였는데, ****의 형인 피고 ****와 그의 처인 피고 ****는 피고 ****으 로부터 위 아파트를 인도받아 현재 위 아파트를 점유하고 있다. 피고 ****은 원고에게 2006. 8. 12.부터 2006. 10. 11.까지 2개월분 차임 120만 원만 지급하고, 그 이후부터 현재까지 월세를 지급하지 않고 있다. 라. 피고 ****는 2006. 8. 14. 피고 ****로부터 이 사건 교환계약상의 지위를 인 수하면서 원고와 이 사건 아파트에 관하여 매매예약을 체결하고, 2006. 8. 31. 이 사건 아파트에 관하여 피고 **** 명의의 소유권이전등기청구권 가등기를 경료하였다. 피 고 ****는 2007. 1. 2. 이 사건 아파트에 관하여 매매예약을 완결한다는 내용의 내용 증명우편을 발송하였고, 위 내용증명은 2007. 1. 4. 원고에게 도달하였다. 마. 이 사건 상가건물에 관하여 채권자 부평농업협동조합의 경매신청으로 2004. 12. 24. 인천지방법원 2004타경183977호로 강제경매개시결정이 내려졌고, 위 농업협동조합 중앙회가 이 사건 상가건물에 관하여 경매신청을 하여 2006. 3. 20. 위 법원 2006타경 23048호로 임의경매개시결정이 내려졌으며, 피고 ****는 2006. 7. 4. 부평농업협동조 합에 대한 채무를 전액 변제하여 부평농업협동조합은 2007. 2. 21. 경매신청을 취하하 였으나, 농업협동조합중앙회가 신청한 경매절차는 그대로 진행되어, 2007. 3. 30. 이 사 건 상가 건물이 ****에게 매각되었고, 위 상가 건물에 관하여 **** 명의의 소유권 이전등기가 경료되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증, 제4호증의 2, 을 제2호증 내지 - 5 - 제7호증, 제19호증, 제21호증 내지 제26호증(이상 각 가지번호 포함), 제32호증 내지 제37호증의 각 기재, 부평농업협동조합 조합장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취 지 2. 원고의 피고 ****에 대한 청구 , 피고 ****에 대한 가등기말소청구 묏 피고 ****의 반소 청구에 관한 판단 가. 당사자의 주장 (1) 원고의 주장 ① 피고 ****는 이 사건 상가 건물에 관한 농협 대출금 1억 1,500만원을 변제하 지 못하여 이 사건 상가 건물에 관한 임의경매가 진행되어 2007. 3. 30. ****가 위 상가건물을 경락받음으로써 이 사건 교환계약은 피고 ****의 귀책사유로 이행불능이 되었으므로 피고 ****는 원상회복으로 원고로부터 교환차액 및 가압류 해제 등으로 지급받은 1억 6,300만원을 반환할 의무가 있고, ② 이 사건 아파트에 경료된 피고 정 ○○ 명의의 가등기는 이 사건 교환계약이 이행됨을 전제로 한 것인데 이 사건 교환계 약이 이행불능이 된 이상 위 가등기는 말소되어야 한다. (2) 피고 ****, ****의 주장 이 사건 상가 건물에 관한 소유권이전의무의 불이행은 피고 ****의 귀책사유에 의한 것이 아니므로 원고는 이 사건 교환계약을 해제할 수 없으며, 오히려 이 사건 교 환계약은 원고의 귀책사유로 이행불능되었으므로 반소로써 그 이행불능의 책임이 있는 원고는 이 사건 아파트에 대한 매매예약 완결권을 행사한 피고 ****에게 소유권이전 등기절차를 이행할 의무가 있다. 나. 피고 ****에 대한 청구 및 피고 ****에 대한 가등기 말소청구에 관한 판단 - 6 - 우선, 이 사건 교환계약이 피고 ****의 귀책사유에 의하여 이행불능되었는지 살 피건대, 위 기초사실 및 을 제1호증, 제8호증 내지 제12호증, 제20호증, 제27호증 내지 제29호증(가지번호 포함), 제38호증의 각 기재, 농협중앙회 인천지역본부장에 대한 사 실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고는 2006. 6. 28. 피고 ****와 이 사 건 상가건물에 관하여 교환계약을 체결할 당시 이 사건 상가건물에 위 부평농업협동조 합에 의한 강제경매개시결정과 위 농업협동조합중앙회에 의한 임의경매개시결정이 내 려진 사실을 알고 있었던 사실, 그런데 농업협동조합중앙회에 의한 임의경매절차가 진 행되어 이 사건 상가건물에 대한 매각기일이 지정되자 피고 ****는 2006. 12. 4. 부 터 2007. 2. 20.까지 수차례 내용증명우편으로 원고가 인수한 위 농업협동조합중앙회에 대한 대출 원금 1억 1,500만원을 변제할 것을 요구하였고, 이에 원고는 2006. 12. 14. 1억 1,500만원을 준비하여 피고 ****와 이 사건 교환계약을 중개한 ****와 함께 국민은행 김포지점으로 가서 위 대출금 채무 변제에 관하여 논의하였으나 결국 원고는 위 대출금 채무의 변제를 거절하였고, 피고 ****는 위 농업협동조합중앙회의 연체이 자라도 변제하려 하였으나 위 농업협동조합중앙회는 원금을 변제하지 않으면 연체이자 만 받을 수 없다고 하여 피고 ****는 연체이자도 납부하지 못하여 결국 위 경매절차 에 따라 이 사건 상가건물이 ****에게 경락된 사실이 인정된다. 위 인정 사실에 의하면, 원고는 피고의 농협협동조합중앙회에 대한 대출금 채무를 인수하기로 하였음에도 불구하고, 자신이 인수한 대출금 채무의 변제를 게을리하여 이 사건 상가 건물이 경락되었으므로 피고 ****의 이 사건 상가건물에 관한 소유권이전 등기의무는 피고 ****의 귀책사유 없이 이행불능되었으며, 오히려 원고의 귀책사유 로 인하여 피고 ****의 위 소유권이전등기의무가 이행불능되었다고 봄이 상당하다. - 7 - 따라서, 이 사건 교환계약이 피고 ****의 귀책사유로 인하여 이행불능되었다는 점 을 전제로 하는 원고의 피고 ****에 대한 청구 및 피고 ****에 대한 가등기 말소 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유없다. 다. 피고 ****의 반소청구에 대한 판단 민법 제538조 제1항 전문은 ‘쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다’라고 규 정하고 있는바, 앞서 살펴본 바와 같이 피고 ****의 위 소유권이전등기의무는 원고 의 귀책사유로 인하여 이행불능되었으므로, 원고는 피고 ****로부터 이 사건 교환계 약상의 지위를 양수한 피고 ****에게 자신의 반대 채무인 이 사건 아파트에 관하여 2007. 1. 4. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기의 본등기 절차를 이행할 의 무가 있다. 3. 피고 ****에 대한 건물 명도 청구 묏 피고 **** , ****에 대한 각 청구에 관한 판단 가. 원고는 이 사건 교환계약이 이행불능으로 무효인 이상 이를 전제로 체결된 원고 와 피고 **** 사이의 임대차 계약도 무효이고 따라서 피고 ****은 원고에게 이 사 건 아파트를 명도할 의무가 있으며 피고 ****으로부터 이 사건 아파트를 인도받아 점유하고 있는 피고 ****, ****도 이 사건 아파트를 명도할 의무가 있다고 주장하 므로 살피건대, 이 사건 교환계약이 원고의 귀책사유로 이행불능되었고, 피고 ****는 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기 청구권을 가지는 점은 앞서 본 바 와 같으므로, 피고 ****가 원고에게 반대 채무의 이행을 청구할 수 있는 이상 이 사 건 교환계약은 무효라고 볼 수 없어 이를 전제로 하는 원고의 주장은 더 나아가 살펴 - 8 - 볼 필요없이 이유 없다. 나. 또한, 원고는 피고 ****이 이 사건 아파트에 관한 임대차 계약상의 월차임의 지급을 지체하였으므로 이 사건 소장부본의 송달로서 위 임대차 계약을 해지하고, 이 에 따라 피고 ****, ****, ****는 이 사건 아파트를 명도할 의무가 있다고 주장 한다. 살피건대, 원고는 피고 ****과 2006. 7. 15. 이 사건 아파트에 관하여 임대차 계약 을 체결하였고, 피고 ****에게 위 아파트를 인도한 사실, 피고 ****이 원고에게 2006. 10. 11.까지의 차임만 지급하고 그 이후의 차임은 지급하지 않은 사실, 현재 피 고 ****, ****가 이 사건 아파트를 점유하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 아파트에 관한 위 임대차 계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장부 본이 2007. 4. 25. 피고 ****에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 위 임대차 계약 은 원고의 해지의 의사표시에 의하여 적법하게 해지되었다 할 것이니, 특별한 사정이 없는 한 피고 ****은 임차인으로서, 피고 ****, ****는 위 아파트의 점유자로서 이 사건 아파트를 명도할 의무가 있다. 이에 대하여 피고 ****은 2006. 8월경 이 사건 아파트에 관한 임차권을 피고 정○ ○, ****에게 양도하였고 그 무렵 원고는 위 양도에 대하여 승낙하였으므로 피고 김 ○○은 더 이상 임차인이 아니라는 취지로 주장하나 이를 인정할 아무런 증거가 없으 므로 피고 ****의 위 주장은 이유없다. 그리고 피고 ****, ****는 피고 ****가 원고에 대하여 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 권리가 있으므로, 피고 ****와 그의 처인 피고 ****는 이 사건 아파트를 점유할 권리가 있다고 항변하므로 살피건대, 피고 **** - 9 - 가 원고에 대하여 이 사건 아파트에 관하여 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전등 기청구권을 가짐은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 ****와 그의 처인 피고 ****는 이 사건 아파트를 점유할 권리가 있다고 할 것이니 피고 ****, ****의 위 항변은 이유 있다. 4. 결 론 그렇다면, 원고의 피고 ****에 대한 청구 및 피고 ****의 반소 청구는 이유 있 어 이를 인용하고, 원고의 피고 ****, ****, ****에 대한 각 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 _________________________ 판사 _________________________ 판사 _________________________