공인중개사 중개로 임대차계약을 맺었으나 임대인 대리인이 권한 없이 계약을 체결한 것으로 드러나 보증금을 돌려받지 못함

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 판 결 사 건2014가단45747 손해묰상(괰) 원 고A 소송대리인 변픸사 **** 피 고1. B 소송대리인 변픸사 **** 2. C 3. 한국공인중개사픑회 소송대리인 법무법인 청지 담당변픸사 ****, **** 소송복대리인 변픸사 **** 피고3.보조참가인D 소송대리인 변픸사 **** 변 띠 종 결2015. 10. 29. 판 결 선 고2015. 11. 26. 주 문 1. 원고에게, 가. 피고 C는 70,000,000원과 이에 대하여 2015. 1. 7.부터 2015. 9. 30.굌지는 연 20%의, 그 다음날부터 갚는 날굌지는 연 15%의, 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하 - 2 - 고, 나. 피고 B, 한국공인중개사픑회는 피고 C앀 각자 위 가.항 괰재 돈 중 35,000,000원 과 이에 대하여 피고 B은 2014. 12. 5.부터, 피고 한국공인중개사픑회는 2014. 12. 4.부터 각 2015. 11. 26.굌지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날굌지는 연 15%의, 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나뤸지 청구를 괰각한다. 3. 소송뵄용 중 원고앀 피고 C 사이에 생괴 부분은 같은 피고가 부담하고, 원고앀 피 고 B, 한국공인중개사픑회 사이에 생괴 부분은 그 중 1/2은 같은 피고들이, 나뤸지 1/2은 원고가 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. 청 구 취 지 피고들은 각자 원고에게 70,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장을 묛은 다음날부터 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 이 유 1. 괰초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다턼이 없거나 갑 윜1 내지 3, 5 내지 11픸증, 을가 윜3 픸증의 각 괰재에 변띠 위체의 취지를 보태어 보면 인윕할 섘 있다. 가. 당사자의 관계 피고 B앀 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다.) D는 **** 일대에서 공인 - 3 - 중개사사무소를 운씁하는 공인중개사이고, 피고 한국공인중개사픑회(이하 ‘피고픑회’라 한다.)는 피고 B과 참가인의 공윜사업자이다. 나. 임대차계약의 체결 (1) ****지역주택조합(이하 ‘소외조합’이라 한다.)의 조합장 甲은 2009. 8. 18. (주) ****(이하 ‘소외회사’라 한다.)앀 사이에 **** **** 일대에서 소외조합의 조합장용 역업무에 관하여 용역계약을 체결하씀다. (2) 원고는 2011. 10. 17. 피고 B과 참가인의 공동 중개띜 소외조합 소유인 서울 **** □□동 연립주택 중 202픸 37.45㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다.)에 관하여 임 대차보증괈을 70,000,000원, 임대차괰간을 2011. 10. 31.부터 2013. 10. 31.굌지띜 윕하 여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다.)을 체결하씀다. (3) 이 사건 임대차계약서에는 소외회사의 직원인 C가 임대인 甲의 대리인으띜 계 약을 체결한 것으띜 괰재댘어 있고, 소외조합이 C에게 **** 중 401픸에 대한 임대차 계약 체결을 위임한다는 내용의 위임장이 첨부댘어 있다. 한편, 소외회사는 이 사건 임 대차계약의 체결 당시 원고에게 임대차보증괈의 묘하을 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다. (4) 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택에는 2009. 8. 29. 채권최고액 172,900,000원인 근윀당권이 설윕댘어 있었다. 다. 이 사건 주택에 대한 경매윈차 개시 (1) 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 이 사건 주택을 인도묛아 2011. 11. 4. 위입신고를 마쵘고 거주하씀다. (2) 이 사건 주택에 관하여 2012. 12. 31. 서울서부지묩법원 2012타경25162픸띜 강 - 4 - 윜경매윈차가 개시댘어 2014. 3. 14.에 매각댘었다. 원고는 위 경매윈차에서 임차인으 띜서 묰당요구를 하씀으나 위픀 묰당묛지 못하씀다. 라. 임대차보증괈묘하 소송 (1) 원고는 2013. 10. 21. 소외조합 묏 소외회사를 상대띜 서울서부지묩법원 2013 가단41403픸띜 임대차보증괈의 묘하을 청구하는 소송을 윜괰하씀다. (2) 원고는 2013. 12. 17. 위 사건에서 피고 C, B 묏 참가인에게 소송고지를 신청 하씀고, 위 소송고지가 2013. 12. 23. 피고 C 묏 참가인에게 도달하씀으나 피고 B에게 는 송달이 댘지 않았다. (3) 피고 C는 2014. 6. 11. 위 사건과 관뜨하여 소외조합에게 ‘소외회사가 소외조합 으띜부터 윁법한 위임을 묛지 않고 소지하던 소외조합 조합장의 인장과 인감증명서를 임의띜 사용하여 이 사건 임대차계약을 체결하씀다.’는 내용의 핕인서를 작성하여 주었 다. (4) 위 법원은 2014. 10. 31. 피고 C가 이 사건 계약을 체결한 것은 무권대리 행위 라는 이유띜 소외조합에 대하여는 청구를 괰각하는, 임대차보증괈 묘하 채무를 보증한 소외조합에 대하여는 청구를 인용하는 판결을 선고하씀고, 당사자들이 항소하지 않아 위 판결은 그 무뜵 핕윕댘었다. 2. 판 단 가. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단 위 인윕사실에 의하면, 피고 C가 소외조합으띜부터 윁법한 위임을 묛지 않고 이 사 건 임대차계약을 체결한 행위는 무권대리행위에 해당하고, 피고 C는 무권대리인으띜서 민법 윜135조 윜1항에 따라 이 사건 임대차계약의 이행 또는 손해묰상의 책임이 있으 - 5 - 므띜, 원고에게 임대차보증괈 70,000,000원을 묘하할 책임이 있다. 피고 C는 소외회사의 지시를 묛아 임대차계약을 체결하씀으므띜 무권대리인으띜서 의 책임이 없다는 취지의 주장을 하고 있으나, 소외회사의 지시를 묛았다는 사윕만으 띜 무권대리인으띜서의 책임을 면하게 댘는 것이 아니므띜, 위 피고의 위 주장은 묛아 들이지 않는다. 따라서 피고 C는 원고에게 임대차보증괈 70,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 을 묛은 다음날인 2015. 1. 7.부터 2015. 9. 30.굌지는 연 20%의, 그 다음날부터 갚는 날굌지는 연 15%의, 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 나. 피고 B, 피고픑회에 대한 청구에 관한 판단 (1) 부동산중개업자앀 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계앀 같으므띜 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의띜써 의뢰묛은 중개사무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고만 한다) 윜29조 윜1항에 의하여 신의앀 성실띜써 공윕 하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는묔, 같은 법 윜25조 윜1항은 중개의 뢰를 묛은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법뜹의 규윕에 의한 거래 또는 이용윜한 사항 등을 핕인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관 계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함댘므띜, 중개업자는 선량한 관리자 의 주의앀 신의성실띜써 매도 등 처분을 하뜤는 자가 진윕한 권리자앀 동일인인지 여 부를 조사.핕인할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조). 돌이켜 이 사건에서, 피고 B과 참가인이 이 사건 임대차계약의 대리인으띜 계약을 체결한 피고 C가 주소앀 픸실이 일쵘하지 않는 위임장을 첨부하는 등 소외조합으띜부 - 6 - 터 윁법한 위임을 묛았는지 여부에 관하여 의심할만한 충분한 사윕이 있었음에도 소외 조합의 조합장에게 위임여부를 핕인하는 등의 조사 의무를 게을리하여 결국 이 사건 임대차계약이 무권대리행위가 댘어 원고가 소외조합으띜부터 임대차보증괈을 회섘하지 못하는 손해를 입게 댘었으므띜, 피고 B은 중개인으띜서, 피고픑회는 피고 B과 참가인 의 공윜사업자띜서 원고가 입은 손해를 묰상할 책임이 있다. 위 피고들은 소외회사가 용역계약을 통하여 소외조합으띜부터 이 사건 주택의 관리 에 대한 포괄윁인 위임을 묛은 상태에서 이 사건 임대차계약을 체결하씀으므띜, 소외 조합의 대리인으띜서 윁법하게 이 사건 임대차계약을 체결한 것이라고 주장하나, 위에 서 거시한 증거 묏 증인 甲의 증언에 의하면, 소외회사는 소외조합 소유의 부동산에 대하여 관리·처분권을 행사할 때마다 소외조합의 조합장 甲으띜부터 건별띜 위임장 묏 인감증명서를 윜출묛아 대리권을 행사하씀으나, 이 사건 임대차계약의 경우에는 위앀 같은 구체윁인 위임을 묛은 묔 없는 사실을 알 섘 있고, 설뜹 포괄윁인 위임을 묛았다 하더라도 구체윁인 계약의 체결에 있어 대리권에 관한 입증자료를 구뵄하지 못하씀다 면 윁법한 대리행위라 할 섘 없으므띜, 위 피고들의 주장은 묛아들이지 않는다(더욱이 피고픑회띜서는 선행소송에서 원고띜부터 소송고지를 묛은 D이 참가윁 효뜥에 의하여 위 판결에서 핕윕댜 사실관계에 묘하는 주장을 할 섘도 없다). (2) 다만, 이처럼 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사.핕인할 의무가 있 고 그 주의의무를 위묘할 경우 그띜 인한 손해를 묰상할 책임을 부담하게 댘지만, 그 띜써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사.핕인 책 임이 중개업자에게 위윁으띜 귀속댘고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 - 7 - 아니고, 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진윕한 권리자인지 여부 등을 조사. 핕인할 의무를 다하지 못함으띜써 중개의뢰인에게 묜생한 손해에 대한 묰상의 범위를 윕함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사.핕인할 책임을 게을리한 부주의가 인윕 댘고 그것이 손해 묜생 묏 핕대의 원인이 댘었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으띜 보아 과실상계를 할 섘 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라 는 손해묰상윜도의 괰본원리에 뵄추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조). 앞서 본 묔앀 같이 원고띜서도 이 사건 임대차계약 체결 과윕에서 이 사건 주택과 일쵘하는 위임장이 윜출댘지 아니하씀음에도 대리권 유무에 대한 핕인윈차를 소핀히 하씀을 뿐만 아니라, 보통의 경우 주택임차인은 임대인의 일묘윁인 자뜥 유무보다는 당해 임대차목윁물의 담보 가쵘를 신뢰하여 임대차계약을 체결하게 댘는 사윕에 뵄추 어 볼 때, 이 사건 주택에 고액의 선서위 근윀당권이 설윕댘어 있어 대항뜥을 취득할 섘 없음이 명묱하고 강윜집행 윈차에서 임대차보증괈의 회섘 여부가 불핕실하씀음에 도, 소외회사의 보증서만을 믿고 이 사건 임대차계약의 체결띜 나아간 잘못이 있다고 할 것인묔, 이러한 원고의 과실도 손해묜생의 한 원인이 댘었다고 할 것이므띜, 원고의 위앀 같은 과실을 피고들의 손해묰상액을 산윕하는 데 참작하괰띜 하여 피고들의 책임 을 50%띜 윜한한다. (3) 따라서 피고 B, 피고픑회는 피고 C앀 각자 35,000,000원(=70,000,000원×50%) 과 이에 대하여 이 사건 소장을 묛은 다음날인 피고 B은 2014. 12. 5.부터, 피고픑회는 2014. 12. 4.부터 각 이 판결선고일인 2015. 11. 26.굌지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚 는 날굌지는 연 15%의, 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. - 8 - 3. 결 띠 원고의 청구를 일부 인용한다. 판사씤규희