원고들이 피고와 체결한 대토공급계약이 무효이거나 해제되어야 한다며 계약금 반환과 손해배상을 청구함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 4 민 사 부 판 결 사 건2025나209797 약정금 원고 , 항소인1. **** 2. **** 3. **** 원고들 소송대리인 변호사 ****, **** 피고 , 피항소인한국토지주택공사 소송대리인 법무법인(유한 ) 광장 담당변호사 ****, **** 제 1 심 판 결의정부지방법원 고양지원 2025. 8. 22. 선고 2024가합 55337 판결 변 론 종 결2026. 4. 9. 판 결 선 고2026. 5. 28. 주 문 1. 원고들의 항소와 원고들이 이 법원에서 추가한 청구를 모두 기각한다. 2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고들이 부담한다. - 2 - 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고는, 원고 ****에게 5,917,624,800원, 원고 B 유한회 사에게 2,058,540,000원, 원고 ****에게 4,313,641,200원 및 위 각 돈에 대하여 2023. 6. 9. 부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12% 의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 이 유 1. 항소이유에 대한 판단 가. 원고들은 청구원인으로, 제1심에서 이 사건 각 대토공급계약 1) 에 대한 민법 제109 조(착오로 인한 의사표시) 및 제110 조(사기로 인한 의사표시)에 의한 취소를 주장하였 다가 , 이 법원에서 아래와 같이 이 사건 용지매매계약에 대한 민법 제104 조(불공정한 법률행위)에 의한 무효 주장 및 이 사건 각 대토공급계약 중 계약보증금 귀속조항(제9 조 제5항)에 대한 「약관의 규제에 관한 법률 」(이하 ‘약관규제법’이라 한다 )에 의한 무 효 주장과 이 사건 각 대토공급계약에 대한 피고의 채무불이행 또는 이행불능을 원인 으로 한 해제 주장을 추가하여 위 취소 주장과 함께 주위적 청구원인으로 주장하고, 이 사건 각 대토공급계약 제9조 제5항에 의한 계약보증금 귀속에 대하여 손해배상예정 액으로서의 감액 주장을 예비적 청구원인으로 추가하였다. 나. 착오 또는 기망으로 인한 취소 주장에 관한 원고들의 항소이유는 제1심에서의 주 장과 크게 다르지 않고 , 당심증인 T의 서면증언 등 이 법원에서 추가된 증거들까지 함 께 살펴보더라도 제1심의 판단은 정당하다고 인정되며, 거기에 원고들이 주장하는 것과 1) 이하 원심이 사용한 약칭을 그대로 따른다. - 3 - 같은 잘못이 없다 . 이에 관하여 이 법원이 설시할 이유는, 아래와 같이 추가 내지 삭제 하는 외에는, 제1심판결 이유 부분과 같으므로, 민사소송법 제420 조 본문에 의하여 이 를 그대로 인용한다. ○ 제1심판결 제7면 제3행의 “계약금” 다음에 “( 위 계약서에는 ‘계약보증금’이라는 용어로 기재되어 있다 )” 를 추가하고, 제5행의 “또한 각 매매계약서”부터 제10 행까지를 삭제한다. ○ 제1심판결 제7면 글상자 안의 첫 번째 행에 “[ 이 사건 각 대토공급계약 중 주요 내용 ]” 을, 제6행의 다음 행에 “제8조(기한이익의 상실 ) 매도인은 매수인이 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 때에는 매수인에게 제1조의 분할수납기간에 불구하고 지급하 지 않은 잔여대금 전액을 즉시 납부하게 할 수 있다 . 1. 매수인이 매매대금을 6개월 이 상 납부하지 아니하여 매도인이 14 일 이상의 유예기간을 정하여 최고하여도 납부하지 아니한 때”를 각 추가한다. ○ 제1심판결 제15 면 제5행의 “2023. 3. 14.” 을 “2024. 3. 14.” 로 고쳐 쓴다 . 다. 원고들이 이 법원에서 추가한 청구원인 주장에 대하여는 항을 바꾸어 살핀다. 2. 원고들이 이 법원에서 추가한 청구에 대한 판단 가. 원고들의 주장 요지 1) 무효 주장 아래와 같은 이유로 이 사건 용지매매계약 내지 이 사건 각 대토공급계약이 무효이므로, 피고는 원고들에게 기지급한 청구취지 기재 각 계약금 및 이에 대한 2023. 6. 9. 부터의 법정이자 내지 지연손해금을 반환할 의무가 있다 . 가) 민법 제104 조에 따른 무효 주장 - 4 - 피고는 대토의 위치 , 면적 , 공급가격.시기 및 용적률, 높이 제한 등 지 구계획의 내용과 같은 중대사항에 대하여 원고들의 참여 내지 사전 설명 없이 일방적 으로 결정하였고, 그에 따라 결정된 대토공급가격은 피고에게 일방적으로 유리하게 현 저히 고액이며, 또한 지구계획 역시 피고가 일방적으로 변경하였는바, 이는 토지주들이 토지수용에 대한 무경험 상태임을 이용한 폭리행위로서 이 사건 용지매매계약은 민법 제104 조의 불공정한 행위에 해당하여 무효이고, 이를 원인으로 하여 체결된 이 사건 각 대토공급계약 역시 무효이다. 나) 약관규제법 제8조에 의한 무효 주장 이 사건 각 대토공급계약 제9조 제5항의 계약보증금 귀속 조항은 대토 보상이 대토공급에 비하여 부당하게 불리하여 공정을 잃었고, 피고의 귀책사유에 의한 대토보상 계약 해제시 계약보증금의 배액을 배상하는 조항이 없는 반면 계약 해제 시 계약보증금을 피고에게 귀속시키는 조항만 있으므로 피고 일방에게만 유리한 약관에 해당하여 약관규제법 제8조에 따라 무효이다. 다) 토지보상법 제63 조 제3항 위반을 이유로 한 무효 주장 토지주들은 이 사건 각 대토공급계약 체결 이전에 대토보상권리에 관한 전매행위를 하였고, 피고도 이를 잘 알고 있었음에도 현금보상전환을 하지 않고 대토 공급계약 체결을 유도하였는바, 이 사건 각 대토공급계약은 강행규정인 토지보상법 제 63 조 제3항에 위반되어 무효이다. 2) 이 사건 용지매매계약 내지 이 사건 각 대토공급계약의 해제 주장 피고는 이 사건 용지매매계약에 따라 위 계약이 체결된 2018. 12. 경을 기준 으로 한 지구계획 내용 (용적률 900% 이하 , 높이 제한 없음 )에 따른 대토를 공급하여야 - 5 - 할 의무가 있는데, 이후 일방적으로 용적률을 하향하고 층수를 제한하는 등 지구계획 을 변경하여 공급대상 대토를 훼손시켰고, 토지주들을 기망하여 이 사건 각 대토공급 계약을 체결하게 하였다. 또한 피고가 이 사건 각 대토의 용도에 맞추어 주거형 오피 스텔의 건축허가가 가능하도록 인구계획을 수립하였어야 함에도 이를 하지 않아 이 사 건 각 대토공급계약에 기재된 토지사용시기에 주거형 오피스텔의 건축허가가 불가능하 게 되었다. 위와 같이 이 사건 용지매매계약 및 이 사건 각 대토공급계약에 관하여 피 고의 채무불이행 또는 이행불능으로 인하여 이 사건 용지매매계약 제8조 및 민법 제 546 조에 따른 해제사유가 발생하였고, 토지주들이 2024. 6. 25. 자로 피고에게 무효 통 보를 한 의사표시에는 해제의 의사표시가 포함되어 있다 . 따라서 피고는 원고들에게 위 해제권 행사에 따른 원상회복으로 몰취된 청구취지 기재 각 계약금 및 이에 대한 2023. 6. 9. 부터의 법정이자 내지 지연손해금을 반환할 의무가 있다 . 3) 손해배상예정액의 감액 주장 (예비적 청구원인) 이 사건 각 대토공급계약이 착오와 기망을 이유로 취소되거나 무효 또는 해 제되지 않는다 하더라도, 위 계약 제9조 제5항에서 정한 위약금(손해배상예정액)은 부 당하게 과다하므로 감액되어야 한다 . 나. 민법 제104 조에 따른 무효 주장에 대한 판단 1) 관련 법리 민법 제104 조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당 사자의 궁박 , 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자 적 지위에 있는 자의 궁박 , 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데 그 - 6 - 목적이 있고 , 피해 당사자가 궁박 , 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사 , 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정법률행위는 성립하지 않는다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96 다34061 판결 , 대법원 1997. 7. 25. 선고 97 다15371 판결 등 참조 ). 2) 구체적 판단 앞서 든 증거들 및 갑 제27, 38, 39 호증 , 을 제9, 10, 11 호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 제 출한 증거들 및 그에 관하여 주장하는 사정들만으로는 이 사건 용지매매계약 내지 이 사건 각 대토공급계약이 민법 제104 조에서 규정된 불공정한 법률행위에 해당한다고 인 정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다 . 따라서 원고들의 이 부분 주장은 받 아들이지 않는다. 가) 이 사건 사업은 공공주택 특별법에 의하여 규율되고 이에 따른 토지등 의 수용으로 인한 손실보상에 관하여는 토지보상법에 의하여 규율된다(공공주택 특별 법 제27 조 제6항). 토지보상법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하 여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효 율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 입법 목적으로 하여 (제1조), 제61 조부터 제69 조에 이르기까지 손실보상의 원칙에 대하여 규 정하고 있고 , 토지보상법 제63 조 제1항에서는 그 단서에 따른 대토보상에 관하여, 토 지로 보상받을 수 있는 자, 보상하는 토지가격의 산정 기준금액, 보상기준 등의 공고 및 토지로 보상하는 면적 등을 법정하고 있다 . 또한 공용수용과 관련한 보상액의 구체 적인 산정은 공공사업 등 정책의 변화 , 경제사정의 변동 , 손실액의 변동 가능성 등에 - 7 - 대한 탄력적 대응이 필요한 점을 고려하여 손실보상의 산정 및 평가방법, 보상기준 등 에 관하여 하위 법령 및 지침 등에 위임하여 추가 규정을 마련하여 두고 있다 . 이 사 건 용지매매계약 및 각 대토공급계약은 위와 같은 관련 법령이 정한 바에 따라 체결되 었고 , 위 각 계약 내용에 관하여 위와 같은 법령 내지 지침 등의 위반이 있다는 점을 인정할만한 주장 .증명도 부족하다. 나) 피고는 위 각 계약 체결에 앞서 대토보상 공급대상토지의 용도 , 필지수, 면적 및 추정가격과 공급예정시기 등이 포함된 대토보상계획을 공고하는 한편 정확한 대토의 위치나 면적 , 가격 및 지구계획 등은 사업계획 및 토지이용계획의 변경가능성 에 따라 공급시점에 확정된다는 점을 위 공고에 명시하였고, 위와 같은 공고 외에도 관련 안내문을 토지주들에게 발송하였으며, 이 사건 용지매매계약에도 대토공급가격의 산정기준 등에 관한 구체적인 내용을 포함시켰다. 또한 원고들 주장에 의하더라도 토 지주들은 이 사건 용지매매계약 및 이 사건 각 대토공급계약 체결 과정에서 피고 및 고양시 등 관련 기관과 수차례 계약 내용과 관련하여 요구사항을 전달하는 등 논의절 차를 진행하고 이를 바탕으로 위 각 계약 체결 여부를 결정하였던 것으로 보이고, 달 리 원고들 주장과 같이 피고가 각 계약의 주요 내용에 관하여 일방적으로 결정하였다 거나 토지주들이 이 사건 용지매매계약 내지 각 대토공급계약 체결 당시 궁박 , 경솔 , 무경험의 상태에 있었으며 피고가 이를 이용하여 위 각 계약을 체결하였다는 점을 인 정할 증거는 부족하다. 원고들은 토지주들이 이 사건 이전에 누구도 토지 , 주택 등을 수용당한 경험이 없었고 대토보상이라는 단어조차 몰랐음을 들어 무경험의 상태에 있었다고 주 장한다. 그러나 민법 제104 조에서 정하는 무경험은 거래 일반에 관한 경험 및 지식의 - 8 - 부족을 의미하는 것이지 해당 구체적인 법률행위에 관한 식견이나 경험 유무를 기준으 로 하는 것이 아니므로(대법원 1983. 4. 26. 선고 81 다289 판결 등 참조 ), 원고들의 위 주장은 그 자체로 받아들이기 어렵다. 오히려 토지주들은 2018. 12. 경, 이 사건 용지매 매계약을 체결하기에 앞서 , U 유한회사로부터 선지급금을 지급받으면서, 위 유한회사 와 사이에 피고로부터 공급받은 대토에 대하여 오피스, 오피스텔 및 근린생활시설을 신축하여 분양하는 사업을 지주공동사업의 방식으로 진행하기로 하는 내용의 사업약정 을 체결하였고, 위 유한회사가 위 사업자금 조달을 목적으로 V 주식회사 및 W 주식회 사로부터 452 억 원 규모의 금원을 대출받음에 있어 , 자신들의 피고에 대한 토지보상법 제63 조 제4항에 따른 현금보상전환신청권 등 토지보상금채권을 X은행에 담보신탁하는 금전채권신탁계약을 체결하였으며(2020. 12. 17. 대출금의 액수를 변경하는 내용의 금 전채권신탁계약을 재체결하였다. 이하 2018. 12. 경 신탁계약 및 2020. 12. 17. 자 신탁 계약을 통틀어 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다 ), 이후 V 주식회사가 2023. 2. 15. 경 토지 주들을 대리하여 피고에게 현금보상전환신청권을 행사함에 대응하여, 같은 달 27. 지주 협의회를 통해 피고에게 대토보상을 요청하는 한편 , 대토개발사업 등을 목적으로 원고 들을 설립하여 피고와 이 사건 각 대토공급계약을 체결한 다음 같은 날 원고들로 하여 금 이 사건 각 대토공급계약에 따른 권리의무를 승계하게 하고 원고들은 피고에 대한 토지분양대금 반환채권을 담보로 Y(주) 및 Z(주)로부터 464 억 원을 대출받는 등 대규 모 대토개발사업을 목적으로 상당히 복잡한 거래구조를 형성하여 상거래 행위 등을 한 사정이 보일 뿐인바, 이에 비추어 원고들이 무경험의 상태에 있었다고 보기도 어렵다 고 판단된다. 다) 토지보상법 제63 조 제1항 제2호는 보상하는 토지가격은 원칙적으로 일 - 9 - 반 분양가격으로 한다고 정하고 있다 . 피고는 이에 따라 공급용지에 대하여 고양시의 지가변동률, 인근 개발사업의 진행상황 및 유사토지의 매매가액 등을 반영하여 감정평 가를 실시한 다음 , 그 감정가격에 공급용도별 토지의 입찰결과에 따른 평균낙찰률(공급 용도별 일반경쟁입찰 대상 토지를 면적기준으로 2분의 1 이상을 최초로 매각공고한 후 낙찰된 토지의 낙찰가격과 유찰된 토지의 감정가격 총합계액을 매각공고한 토지의 감 정가격 총 합계액으로 나눈 값)을 곱한 가격으로 대토공급가격을 산정하였다(이에 관 한 구체적인 산정기준은 이 사건 용지매매계약에 관련 규정을 두는 한편 대토공급공고 등을 통해 사전에 고지되었다). 이에 대하여 원고들은 평균낙찰률을 결정함에 있어 업무 AA , AB , AC 구역이 아닌 업무 AD , AE , AF 및 업무 AG 구역 등을 기준으로 한 것이 부당하다는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건 각 대토 공급공고 당시 업무 AA , AB , AC 구역 등은 낙찰이 이루어지기 전이었고 피고는 당시 낙찰이 이루어진 업무 AD , AE , AF 및 업무 AG 구역 등을 기준으로 평균낙찰률을 산정한 것으로 보이는 점 및 더욱이 업무 AD , AE , AF 및 업무 AG 구역의 낙찰률이 303%임에도 피고는 상한을 120%로 정하여 일 괄하여 120%만을 적용하였던 점에 비추어, 피고가 산정한 평균낙찰률이 부당하다고 보기 어렵다. 원고들은 또한 인근 업무용지의 공급단가를 들어 이 사건 각 대토공급계 약상 단가가 부당하다는 주장도 한다 . 그러나 민법 제104 조에 정한 불공정한 법률행위 에 해당되는지 여부는 위와 같은 급부와 반대급부 그 자체의 객관적 가치를 기준으로 현저한 불균형이 존재하는지 여부에 따라 판단하여야 하는 것이지, 급부의 상대적 가 치, 즉 보다 싼 가격에 제공받을 수 있는 급부를 비싸게 제공받았다는 상대적 불균형 만을 이유로 인정될 수는 없는 것일 뿐 아니라(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009다21058 - 10 - 판결 등 참조 ), 양 용지 간에 그 감정평가 기준 시점 및 이용현황 등에서 유의미한 차 이가 있다고 보이므로 원고들이 드는 업무용지들의 공급단가만을 이유로 이 사건 각 대토공급계약의 단가가 부당하다고 평가하기도 어렵다. 이 사건 각 대토공급계약은 이 사건 사업의 완료에 따라 장래 조성될 신토지에 대한 가격산정으로 사업전망 등에 대 한 예측적 요소를 고려하지 않을 수 없는 점 등을 감안하면 그 밖에 원고들이 지적하 는 사정들을 더하여 보아도 위 감정평가나 피고에 의한 대토공급가격 산정에 위법이 있다고 단정하기 어렵다. 라) 지구계획은 공공주택 특별법 제16, 17 조에 따라 공공주택사업자의 신청 에 따라 국토교통부장관이 공공주택통합심의위원회의 심의 등을 거쳐 결정 .승인하는 것이고 그 변경 가능성은 사전에 공고되었던 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 사 업에 관한 지구계획의 내용 내지 변경절차 등의 부당성을 지적하는 원고들의 주장 역 시 받아들이기 어렵다. 다. 약관규제법 제8조 위반 무효 주장에 대한 판단 1) 약관규제법은 제8조에서 "고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다 ." 고 규정하고 있다 . 2) 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 들을 종합하면 이 사건 각 대토공급계약 제9조 제5항이 매수인인 토지주들에게만 부당 하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 원고 들의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다. 가) 일반적으로 부동산 매매계약에 있어 매수인의 채무불이행으로 인한 손 해배상으로 매매대금의 10% 에 해당하는 계약금을 매도인에게 귀속시키는 약정을 하는 - 11 - 것이 거래관행인 점, 이 사건 각 대토공급계약에서는 계약보증금의 몰수 외에는 토지 주들의 채무불이행에 대비한 제재수단이나 그 이행을 담보할 만한 수단을 달리 두었다 고 보이지 않는 점, 원고들은 위 계약에서 정한 잔금 지급의무를 6개월 이상 지체하였 고, 피고는 위 계약 제8조 제1호, 제9조 제1항 제4호 및 제9조 제5항에 따라 토지주들 이 기납부한 매매대금 중 계약보증금을 제외한 나머지 금액에 반환이자, 즉 위 금액에 대하여 실제 납부일부터 환급일까지 해약일 현재 은행법에 따른 1년 만기 정기예금이 자율 (3.14%)을 적용하여 산정한 이자를 가산한 금원을 공탁하는 등 금융비용을 추가 부담하고 이 사건 각 대토에 관한 매각절차를 처음부터 다시 진행하는 등 이 사건 각 대토공급계약에 따른 매매대금을 제때 받지 못하여 입은 손해만도 이 사건 각 대토공 급계약에 정해진 연체이율을 기준으로 계산할 경우 위약금액에 상당할 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면 , 손해배상액의 예정에 관한 이 사건 각 대토공급계약 제9조 제 5항이 토지주들에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이라고 보기 어렵다. 나) 또한 이 사건 각 대토공급계약 제9조 제5항은 “이 계약이 제1항 및 제2 항 제1호에 따라 해제되었을 때 매도인은 매수인으로부터 수납한 매매대금 중 계약보 증금을 제외한 나머지 금액에 대하여 실제 납부일부터 환급일까지 이자를 가산하여 매 수인에게 반환하며 계약보증금은 매도인에게 귀속한다.” 고 규정하여 이 사건 각 대토 공급계약이 매수인의 사정으로 인하여 해제되는 경우 계약보증금이 매도인에게 귀속되 도록 약정한 반면 , 제9조 제6항은 “이 계약이 제2항 제2호 및 제3호에 따라 계약이 해 제되었을 때 매도인은 매수인으로부터 수납한 매매대금에 대하여 실제 납부일부터 환 급일까지 이자를 가산하여 반환하며 위약금으로 계약보증금 상당액을 매수인에게 지급 - 12 - 한다 .” 고 규정하고 있어 이 사건 각 대토공급계약이 매도인의 사정으로 인하여 해제되 는 경우 매도인은 계약보증금을 반환하고 위약금으로 계약보증금 상당액을 지급하도록 약정하고 있으므로, 이 사건 각 대토공급계약 제9조 제5항이 매수인인 토지주들에게만 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관에 해당한다고 보기도 어렵다(원고들 이 2025. 11. 5. 자 청구원인 변경신청서 23 면에서 주장하는 계약 내용은 이 사건 각 대토공급계약이 아닌 이 사건 용지매매계약에 관한 것에 불과하다). 다) 원고들이 주장하는 대법원 1994. 5. 10. 선고 93 다30082 판결 , 대법원 1999. 3. 26. 선고 98 다33260 판결 등은 모두 이 사건과는 사안을 달리하므로 이 사건 에 그대로 원용하기에 적절하지 않다 . 라. 토지보상법 제63 조 제3항 위반을 이유로 한 무효 주장에 대한 판단 1) 관련 규정의 개정 경과 및 이 사건의 쟁점 가) 토지보상법은 2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정 (2008. 4. 18. 시행 )되 면서 제63 조 제1항 단서로 대토보상제도를 도입하였는데, 도입 당시 같은 조 제3항에서 제1항 단서에 따른 대토보상권(토지로 보상받기로 결정된 권리 )은 보상계약 체결일로부 터 소유권이전등기 완료시까지 전매가 금지된다는 규정이 포함되었다[다만 2020. 4. 7. 법률 제17225호로 개정 (2020. 10. 8. 시행 )되면서 전매금지 대상에 동조 제4항에 따른 현금보상전환신청권도 추가하였다]. 다만 전매금지의무 위반에 따른 효과에 관하여, 당 초에는 사업시행자가 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있고 그러한 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제8항에 따른 이자율(3 년 만기 정기예금 이자율이다) 의 2분의 1로 한다고 정하였으나(다만 , 2010. 4. 5. 자 개정으로 위 제8항의 내용이 제9 항으로 이전함에 따라 위 조문의 표현도 ‘제8항에 따른 이자율’에서 ‘제9항제 1호가목에 - 13 - 따른 이자율’로 개정되었다. 이하 ‘종전 규정 ’이라 한다 ), 2022. 2. 3. 법률 제18828호로 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상하여야 한다고 개정하였고 (이에 따른 현금보상액의 이자율 규정은 그대로 유지하였다. 이하 ‘개정 규정 ’이라 한 다), 부칙에서 시행일은 공포 후 6개월이 경과한 날인 2022. 8. 4. 로 정하면서 개정 규 정은 이 법 시행 당시 보상계약을 체결하였으나 보상대상 토지가 확정되지 아니한 경우 부터 적용한다는 경과 규정을 두었다(구체적인 법령 내용은 별지 기재와 같다 ). 나) 이 사건 각 대토공급계약 대상 토지에 대한 보상계약인 이 사건 용지매 매계약은 2018. 12. 경 체결되었고 이에 따른 보상대상 토지인 이 사건 각 대토는 2023. 3. 9. 경 대토공급 공고 시점에 확정된 점 2) , 토지주들이 2018. 12. 경 및 2020. 12. 17. 자신들의 피고에 대한 토지보상법 제63 조 제4항에 따른 현금보상전환신청권 등 토 지보상금채권을 신탁목적물로 제공하는 이 사건 신탁계약을 체결한 점은 앞서 본 바와 같다 . 다) 토지보상법 제63 조 제3항은 전매행위에 관하여 ‘매매 , 증여 , 그 밖에 권 리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속 및 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다’고 규정함으로써, 매매 , 증여 , 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포괄적으로 전매행위로 보면서, 그 중 제외되는 행위를 한정적으로 열거하는 방식을 취하는 점, 토지보상법이 전매를 제 한하는 이유는 공익사업의 시행에 편승하여 투기거래를 통해 거액의 전매차익을 실현 하려는 사업방해요소를 제거하여 도시지역의 주택난 해소 , 국민 주거생활의 안정과 복 지 향상에 이바지하는 등의 사업목적을 달성하도록 하기 위함이고, 전매 제한 대상에 2) 피고가 토지보상법 제63 조 제1항 단서에 따른 대토보상에 관하여 마련한 시행지침에 따른 개략적인 진행순서는 다음과 같다 (을 제1호증 ). 즉, 대토보상계획 공고 → 대토보상신청 및 대상자 선정 → 대토보상계약 체결 (이 사건 용지매매계약) → 공급 할 대토 확정 및 공급가격 산정 → 대토공급계약 체결 (이 사건 각 대토공급계약) 순이다. - 14 - 현금보상전환신청권을 포함시킨 이유는 대토보상 제도가 편법적인 신탁방식을 통해 왜 곡되는 것을 방지하기 위함인 점, 신탁법의 일반 법리에 따라 신탁대상물의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 이전되는 점, 국토교통부도 같은 취지로 해석 .적용하여 오 고 있고 , 피고 역시 이 사건 대토보상계획 공고에서 전매제한에 관하여 “소유권이전등 기시까지 전매를 금지 (상속 및 부동산투자회사에 현물 출자는 제외하되 담보신탁은 불 가)” 한다고 명기하였던 점에 비추어 보면 , 이 사건 신탁계약은 토지보상법 제63 조 제3 항이 금지하는 전매행위에 해당한다고 보인다[다만 , 이 사건 신탁계약 중 2018. 12. 경 에 최초 체결된 신탁계약은 체결 당시에는 현금보상전환신청권이 금지 대상이 아니었 으므로 금지되는 행위로 볼 수 없으나(당시 개정 법률은 이에 관하여 아무런 경과규정 을 두지 않았다), 2020. 12. 17. 자 신탁계약은 위와 같은 이유로 금지되는 전매행위에 해당한다고 볼 수 있다 ]. 라) 이에 대하여 원고들은 이 사건은 개정 규정 시행 당시 보상 계약을 체 결하였으나 보상대상 토지가 확정되지 않은 경우이므로 이 사건 각 대토공급계약에 대 하여 개정 규정이 적용되어야 하고 개정 규정은 강행규정에 해당하므로 이에 반하는 이 사건 각 대토공급계약은 무효라고 주장하고, 피고는 이 사건 신탁계약이 개정 규정 이전에 있었던 이상 이 사건에는 개정 규정이 적용되지 않고 이 사건 신탁계약 체결 당시 법률인 종전 규정이 적용되어야 하므로 이에 따라 토지주들은 대토보상대상에서 제외되지 않을 뿐 아니라 설령 개정 규정이 적용되더라도 개정 규정은 단속 규정에 불 과하므로 이 사건 각 대토공급계약은 유효하다고 주장한다. 그렇다면 이 사건의 쟁점 은 개정 규정 시행 당시 보상계약을 체결하였으나 보상대상 토지가 확정되지 아니한 경우로서 금지되는 전매행위가 이미 발생하였던 경우인 이 사건에 개정 규정이 적용되 - 15 - 는지와 개정 규정이 강행규정인지 여부이다. 2) 개정 규정의 적용 여부 가) 관련 법리 (1) 우리 헌법은 모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니한다고 정한다(제13 조 제2항). 또한 행정기본법은 법령 등을 위반한 행위의 성립과 이에 대한 제재처분은 법령 등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 법령 등을 위 반한 행위 당시의 법령 등에 따른다고 규정하고 있다 (제14 조 제3항 본문 ). (2) 법령은 일반적으로 장래 발생하는 법률관계를 규율하고자 제정되는 것인바, 법령의 소급적용은 법치주의의 원리에 반하고 개인의 권리ᆞ자유에 부당한 침 해를 가하며 법률생활의 안정을 위협하는 것이어서 이를 인정하지 않는 것이 원칙이다 (법령불소급의 원칙 ). 다만 법령을 소급적용하더라도 일반 국민의 이해에 직접 관계가 없는 경우 , 오히려 그 이익을 증진하는 경우 , 불이익이나 고통을 제거하는 경우 등의 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 법령의 소급적용이 허용될 여지가 있을 따름이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2004다8630 판결 등 참조 ). (3) 법령이 개정된 경우 개정 법령의 소급적용 여부와 소급적용의 범위 는 입법자의 형성 재량에 맡겨진 사항이므로, 개정 법령의 입법자가 개정 법령을 소급 적용하도록 특별한 규정을 두지 않은 이상 법원은 그 개정 전에 발생한 사항에 대하여 는 개정 법령이 아니라 개정 전의 구 법령을 적용하는 것이 원칙이다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두3228 판결 , 대법원 2021. 3. 11. 선고 2020두49850 판결 등 참조 ). (4) 법령이 단순한 정책변경에 따라 개정된 것이 아니라 개정 전의 구 법령에 위헌적 요소가 있어서 이를 해소하려는 반성적 고려에서 개정된 것이고 그 개 - 16 - 정을 통하여 개정 전의 구 법령보다 행정상대방의 법적 지위를 유리하게 하는 데 그 입법 취지가 있다면, 예외적으로 위헌성이 제거된 개정 법령을 소급적용하는 것이 타 당한 경우가 있다 (대법원 2007. 2. 22. 선고 2004두12957 판결 참조 ). 이러한 예외적 사례에서 입법자가 개정 법령을 소급적용하도록 특별한 규정을 두지 않았는데도 법원 이 개정 법령을 소급적용하는 것은 ‘합헌적 법령해석’이거나 ‘입법자의 추단적 의사 ’를 존중하는 것인 경우에 한하여 허용될 수 있는 것으로서, 개정 전의 구 법령이 위헌적 이라는 규범적 가치판단이 전제되어 있어야 한다 (대법원 2021. 3. 11. 선고 2020두 49850 판결 등 참조 ). 나) 구체적 판단 개정 규정의 내용과 개정 취지 , 개정 규정의 적용례를 정한 부칙 조항의 문언과 체계 등을 종합하면, 개정 규정 시행 이전에 이미 토지보상법 제63 조 제3항을 위반한 전매행위가 발생하였던 경우에는 개정 규정이 소급적용되지 않고 그 위반행위 당시에 시행되던 법령인 종전 규정이 적용된다고 해석함이 타당하다. 그 구체적인 이 유는 아래와 같다 . (1) 앞서 본 바와 같이 , 개정 규정은 토지소유자들이 금지되는 전매행위 를 하는 경우 그에 대한 효과에 관하여 사업시행자에게 재량적으로 부여하던 대토보상 제외를 의무화한 것이다. 손실보상은 현금보상이 원칙이나, 토지소유자가 일정 면적 이 상 등 토지보상법령이 정하는 요건 (제63 조 제1항에 따른 “토지로 보상받을 수 있는 자”로서의 요건 )을 갖추고 있고 사업시행자가 토지이용계획 및 사업계획 등을 고려하 여 토지로 보상이 가능하다고 인정하는 경우에 대토보상이 허용되고, 그러한 경우 토 지소유자는 공익사업의 시행으로 조성된 토지로 보상받거나 현금으로 전환하여 보상하 - 17 - 여 줄 것을 요청할 수 있다 . 한편 대토보상대상자가 위 현금보상전환요청권을 행사하 는 경우의 현금보상액에 대한 이자율은 제9조제 2호가목에 따른 이자율, 즉 3년 만기 국고채금리와 3년 만기 정기예금 이자율 중 높은 것에 의하는 데에 반해 , 토지소유자 가 대토보상대상자로 선정되었음에도 금지되는 전매행위를 하여 사업시행자에 의하여 대토보상대상자에서 제외되는 경우의 현금보상액에 대한 이자율은 제9항제 1호가목에 따른 이자율 즉 3년 만기 정기예금 이자율의 2분의 1이다 . 따라서 전매금지규정을 위 반한 행위에 대하여 개정 규정이 적용되는 경우 토지소유자는 대토보상에서 제외될 뿐 아니라 현금보상액수에서도 낮은 이자율이 적용되는 등 재산권에 관한 불이익한 처분 을 받게 된다 . (2) 그런데 개정 규정의 부칙 제2조는 “토지로 보상받을 수 있는 자에 관한 적용례”라는 표제 하에 제2항에서 개정 규정은 개정법 시행 당시 (2022. 8. 4. 기 준) 보상계약을 체결하였으나 보상대상토지가 확정되지 아니한 경우부터 적용한다고 규정할 뿐, 그러한 보상계약과 관련하여 이미 전매금지규정을 위반한 행위의 법률효과 에 관하여는 특별한 규정을 두지 않았다. 즉, 위 부칙 제2조는 “토지로 보상받을 수 있 는 자”에 한하여 적용례를 규정하면서, 제1항에서는 같은 날 개정된 제63 조 제1항(토 지로 보상받을 수 있는 자의 요건을 보다 엄격히 하여 그 범위를 축소하는 내용으로 개정하였다)에 대하여 개정 법 시행 후 최초로 보상계획을 공고 내지 통지하는 경우부 터 적용한다고 규정하였고, 제2항에서는 전매행위 금지 및 그에 관한 법률효과를 규정 한 제63 조 제3항에 대하여 위와 같이 규정하였다. 즉, 위 부칙 규정은 토지로 보상받 을 수 있는 자에 있어 제63 조 제3항의 개정 규정은 제1항의 개정 규정과 달리 이미 보상계약이 성립된 경우에도 적용된다는 점을 분명히 하였다고 할 수 있다 . 그러나 이 - 18 - 를 넘어서 토지로 보상받을 수 있는 자에 의한 전매금지규정 위반행위가 이미 발생한 경우의 법률효과에 대한 경과조치까지 포함하고 있다고 보기는 어렵다. (3) 개정 규정과 같이 개정된 이유는 ‘개정 전 법률이 공익사업지구에 거주하던 원주민의 재정착을 지원하고 손실보상금이 부동산 시장으로 유입되지 않도록 하기 위하여 사업시행자가 공익사업에 편입되는 토지의 소유자에 대한 손실보상을 현 금 대신 조성한 토지로 보상할 수 있도록 하고 있으나, 최근 이러한 대토보상 등을 받 기 위하여 신도시 개발 사업이 시행되기 전 미공개 정보를 이용하여 사업후보지에 토 지나 주택을 구입하는 등 투기행위가 있다는 의혹이 제기되면서, 이러한 투기행위를 방지하기 위해 대토보상의 기준 등을 강화할 필요성이 제기되었고, 이에 전매금지 규 정을 위반하거나 토지 관련 위법행위를 한 자에 대해서는 대토보상이나 이주자 택지ᆞ 주택 공급 대상에서 제외하도록 한다 ’는 것이다. 즉, 종전 법령에 위헌적 요소가 있어 이를 해소하려는 반성적 고려에서 개정된 것이 아니고 정책변경 내지 새로운 투기행위 등 제기된 의혹에 대응한 강화된 규율의 필요성에 따른 것으로 봄이 타당하다. 이러한 점에 더하여 앞서 본 우리 헌법 및 행정법령이 선언한 원칙에 비추어 보면 , 원고들이 주장하는 해석이 합헌적 법령 해석이라거나 입법자의 추단적 의사에 부합하는 경우로 서 예외적으로 개정 규정을 소급적용하여야 하는 경우에 해당한다고 볼 수 없다 . (4) 더욱이 이 사건과 같이 , 개정 규정 시행 이전에 위반행위가 이미 완 료되었고(원고들은 토지주들 내지 자신들의 위반행위가 계속되고 있다고 주장하나, 이 사건 신탁계약에 따라 즉시 전매금지규정의 위반행위가 성립된 것이고, 개정 규정의 전매금지부분이 위 위반상태의 계속까지 요건으로 삼고 있다고 보기 어려우므로, 원고 들의 위 주장은 이유 없다 ) 3) , 종전 규정을 전제로 사업시행자와 사이에 대토보상에 관 - 19 - 하여 논의가 개시되었으며 나아가 토지소유자들이 대토보상을 전제로 자신의 요구사항 을 관철하기 위하여 여러 자원을 투입하여 노력하기까지 하였던 경우 토지소유자들의 전매행위 당시 시행 법령의 존속에 대한 신뢰보호가치는 크다고 볼 수 있고 [이 사건 각 대토공급계약도 대토공급계약 체결일 이후 토지보상법 제63 조 제3항 등 전매금지 관련 법령을 위반한 사실이 확인되는 때에는 매도인은 전매금지 위반자에 대하여 대토 공급계약을 해제할 수 있다고 규정할 뿐인바(위 계약 특약사항 제5조), 이 역시 종전 규정에 따른 법률효과를 전제로 한다 ], 개정 규정의 시행에 따른 규율 강화의 필요성이 신뢰보호원칙의 예외를 인정하여야 할 정도로 중대하다고 보기도 어렵다. 다) 소결론 위와 같은 이유로 이 사건의 경우 개정 규정이 적용된다고 보기 어렵다. 따 라서 이를 전제로 하는 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없으나 당사자 사이에 공방된 쟁점인 개정 규정의 강행규정성 여부에 관하여도 아래에서 추가로 살핀다. 3) 개정 규정을 위반한 법률행위의 효력 가) 관련 법리 계약 등 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위 를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에 는 그 규정에 따라 법률행위의 유·무효를 판단하면 된다 . 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하 고 있으면 이러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다. 이와 달리 이러한 규정을 위반 한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 규정의 입법 배경과 취 3) 관련 벌칙 규정 [제93 조의 2( 벌칙 ) 제63 조제 3항을 위반하여 토지로 보상받기로 결정된 권리 (제63 조제 4항에 따라 현금으로 보상 받을 권리를 포함한다)를 전매한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다(2020. 4. 7. 신설되었다)] 에 따른 구성요건 역시 마찬가지이다. - 20 - 지, 보호법익과 규율 대상 , 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있 었는지 여부 , 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향 , 위반행위에 대 한 사회적·경제적·윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 효력을 판단해야 한다 (대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결 , 대법원 2024. 4. 25. 선고 2023다310471 판결 , 대법 원 2026. 1. 8. 선고 2025다211003 판결 등 참조 ). 나) 구체적 판단 위 법리에 따라 보건대, 설령 이 사건 각 대토공급계약에 개정 규정이 적용된다고 하더라도, 아래와 같은 이유로, 개정 규정이 단속규정이 아니라 효력규정인 강행법규에 해당하고 이에 따라 개정 규정 위반만을 이유로 곧바로 토지주들과 피고 사이에 적법하게 체결된 이 사건 각 대토공급계약의 사법상 효력까지 무효로 된다고 새기기는 어렵다. (1) 토지보상법은 개정 규정에 반하는 대토공급계약의 효력에 관하여 아 무런 규정을 두고 있지 않다 . (2) 앞서 본 개정 이유는 형사처벌을 통하여도 달성할 수 있다고 보이고 [위 2022. 2. 3. 자 개정 당시 전매금지규정 위반행위에 대한 형사처벌(제93 조의 2. 각주 3번 기재와 같다 )에 관한 양벌규정(제98 조 4) )도 추가되었다] 전매금지규정을 위반하여 체결된 계약의 사법상 효력까지 부인하여야만 비로소 달성할 수 있는 것은 아니다. (3) 투기성이 없는 전매행위의 경우에도 이를 이유로 토지소유자의 대토 4) 제98 조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제93 조, 제93 조의 2, 제95 조, 제95 조의 2, 제96 조 또는 제97 조의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다. 다만 , 법인이나 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. - 21 - 보상권이 전면 박탈된다고 보는 것은 입법자의 의사를 넘어선다고 보이고 위와 같은 경우 전매금지규정을 위반하여 체결된 매매계약의 사법상 효력을 인정한다고 하여도 반드시 위 개정 이유에 반하는 결과가 초래된다고 단정하기 어렵다. (4) 반면 전매금지규정을 위반하여 체결된 매매계약을 모두 일률적으로 무효로 한다면, 그 매매계약에 따른 이행이 모두 이루어져 소유권변동까지 이루어지는 등 위 매매계약에 기초한 법률관계가 장기간 형성되어 온 경우라도 사후에 전매금지규 정을 위반한 행위가 밝혀졌다는 사정으로 또는 그러한 이유를 들어 매도인 또는 매수 인이 언제든지 매매계약의 무효를 주장할 수 있게 되는바, 이는 계약의 유효성을 신뢰 한 계약 당사자의 법적 안정성을 해칠 뿐 아니라 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하는 토지보상법 의 입법 목적에 반하는 결과를 초래할 수 있고 , 경우에 따라서는 매도인 또는 매수인 이 부동산 경기 내지 경제상황의 변동 등 그 유불리에 따라 이미 성립된 대토공급계약 에서 벗어나고자 하는 방편으로 악용될 수도 있다고 보인다. (5) 토지소유자가 대토보상에 따른 매수대금 마련을 위하여 담보제공을 할 현실적인 필요가 있는 경우도 있고 이러한 경우는 대토공급계약을 충실히 이행하기 위한 목적으로 볼 수 있는바, 전매금지행위를 위반한 행위 자체가 그 행위의 사법상 효력까지 부정하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 가진다고 단정 할 수도 없다 . 토지보상법도 전매한 자를 처벌하는 규정을 두고 있을 뿐 이를 취득한 자를 처벌하는 규정은 두고 있지 않다 . (6) 전매금지규정을 단속규정으로 해석하더라도 당사자가 투기 등을 목 적으로 통정하여 위 규정을 위반하는 전매계약을 체결한 경우에 그 전매계약은 선량한 - 22 - 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하여 무효가 될 수 있다 (대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결 등 참조 ). 4) 소결론 그렇다면, 원고들의 이 부분 주장 역시 어느 모로 보나 받아들이기 어렵다. 마. 해제 주장에 대한 판단 1) 갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 용지매매계약 제8조 제1항은 계약상대 방이 위 계약 내용을 위반한 때에는 토지주들과 피고는 위 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있는 사실이 인정되고, 민법 제546 조는 이행불능에 따른 계약해제권을 규정하 고 있다 . 2) 피고가 토지주들을 기망하여 이 사건 각 대토공급계약을 체결하였다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같고 , 원심이 설시한 사정들에, 앞서 본 증거들에 의하여 인정 되는 사정 , 즉 피고의 2018. 11. 26. 자 G 공공주택지구 대토보상계획 공고문에는 이 사 건 사업지구는 사업계획 및 토지이용계획이 변경될 수 있다는 점이 명기되어 있는 점, 이 사건 용지매매계약 역시 피고가 토지주들에게 보상하여야 할 대토의 요건에 대하여 아무런 정함을 두고 있지 않은 채 오히려 이 사건 사업계획의 변경 등 국토교통부령으 로 정하는 사유로 인하여 토지주들에게 지급하기로 한 토지의 전부 또는 일부를 토지 로 지급할 수 없는 경우에는 이를 현금으로 지급할 수 있다는 규정을 둔 점(제4조 제1 항 전단 ), 이 사건 사업 관련 지구계획은 2019. 12. 26. 용적률을 하향하고 층수를 제 한하는 등의 내용으로 변경되었고, 이후 약 3년 8개월 가량 토지주들이 기존 지구계획 으로 원상회복하여 줄 것을 요청하였으나 모두 실패한 점, 이에 따라 토지주들은 2023. 6. 9. 이 사건 각 대토공급계약을 체결하였고, 그 계약에는 2019. 12. 26. 자로 변 - 23 - 경된 지구계획의 내용과 함께 매수인인 토지주들은 대상 토지를 정해진 용도에 따라 사용하고 지구계획 등을 포함한 실시계획상의 건축관련 사항을 준수한다는 내용이 포 함되어 있는 점을 더하여 보면 , 원고들이 이 법원에 이르기까지 제출한 모든 주장과 증거들만으로 피고가 토지주들에 대하여 2018. 4. 11. 자 지구계획의 내용에 따른 대토 를 공급할 의무 및 주거형 오피스텔로의 건축허가가 가능하게 할 의무를 부담한다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다 . 3) 따라서 위와 다른 전제에 선 원고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다. 바. 손해배상 예정액의 감액 주장에 대한 판단 1) 관련 법리 민법 제398 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 법원이 손해배상의 예정액을 부당히 과다하다 하여 감액하려면 채권자와 채무자의 경제적 지위 , 계약의 목적과 내용 , 손해 배상액을 예정한 경위 (동기 ), 채무액에 대한 예정액의 비율 , 예상 손해액의 크기 , 당시 의 거래관행과 경제상태 등을 참작한 결과 손해배상 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되 는 경우라야 한다 (대법원 1993. 4. 23. 선고 92 다41719 판결 등 참조 ). 2) 구체적 판단 위 다.의 2) 항에서 본 사정들에, 피고는 관련 법령에 따라 감정절차를 거쳐 이 사건 각 대토공급가격을 산정하였고, 토지주들은 이 사건 사업에 관하여 대토공급 가격 결정방식과 조건 및 내용 등을 미리 검토한 후 현금보상이 아닌 대토보상을 선택 - 24 - 하여 이 사건 각 대토공급계약을 체결하게 된 점, 원고들이 이 사건 각 대토공급계약 에서 정한 바에 따른 잔금지급의무를 불이행한 것이 피고의 귀책사유로 인한 것이라는 원고들의 주장이 이유 없음은 앞서 본 바와 같고 , 원고들 스스로 지구계획의 변경에 관한 자신들의 요구가 받아들여지지 않음을 이유로 잔금지급의무를 이행하지 않았다고 주장하고 있는 점 등 기록에 나타난 제반 사정들을 위 법리에 비추어 보면 , 일반적인 부동산 매매에 있어서의 거래관행이라고 할 수 있는 매매대금의 10% 상당에 해당하는 금액으로 정해진 이 부분 위약금이 공평의 원칙상 부당하게 과다한 금액이라고 하여 감액할 것은 아니라고 할 것이다(대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다94452 판결 등 참 조). 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다. 3. 결론 원고들이 이 법원에서 추가한 청구를 포함하여 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모 두 기각하여야 한다 . 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소와 원고들이 이 법원에서 추가한 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김우진 판사송미경 판사김광남 - 25 - 별지 토지보상법 개정 내용 토지보상법(2020. 4. 7. 법률 제17225 호로 일부개정되기 전의 것) 제63 조(현금보상 등) ③ 제1항 단서에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터 소유권 이전등기를 마칠 때까지 전매 (매매 , 증여 , 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 , 상속 및 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다 )할 수 없으며 , 이를 위반할 때에는 사업시행자는 토지로 보상하기 로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있다 . 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항 제1호가목에 따른 이자율의 2분의 1로 한다 . 토지보상법(2020. 4. 7. 법률 제17225 호로 일부개정된 것) 제63 조(현금보상 등) ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다 . 다만 , 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토 지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받 을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행 으로 조성한 토지로 보상할 수 있다 . 1. 토지로 보상받을 수 있는 자: 「건축법 」 제57 조제 1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다 . 이 경우 대상자가 경합할 때에는 제7 항제 2호에 따른 부재부동산 소유자가 아닌 자로서 제7항에 따라 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며 , 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 사업시행 자가 정하여 공고한다 . ③ 제1항 단서에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리 (제4항에 따라 현금으로 보상받을 권 리를 포함한다 )는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매 (매매, 증여 , 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 , 상속 및 「부동산투자회 사법 」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다)할 수 없 으며 , 이를 위반할 때에는 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상 할 수 있다 . 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항제 1호가목에 따른 이자율의 2분 의 1로 한다 . - 26 - 부칙 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다 . 토지보상법(2022. 2. 3. 법률 제18828 호로 개정된 것) 제63 조(현금보상 등) ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다 . 다만 , 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이 용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상 금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부 분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다 . 1. 토지로 보상받을 수 있는 자: 토지의 보유기간 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자 로서 「건축법 」 제57 조제 1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에 게 양도한 자(공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날 당시 다음 각 목의 어 느 하나에 해당하는 기관에 종사하는 자 및 종사하였던 날부터 10 년이 경과하지 아니한 자 는 제외한다 )가 된다 . 이 경우 대상자가 경합할 때에는 제7항제 2호에 따른 부재부동산 소유 자가 아닌 자 중 해당 공익사업지구 내 거주하는 자로서 토지 보유기간이 오래된 자 순으 로 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 사업시행자가 정하여 공고 한다 . 가. 국토교통부 나. 사업시행자 다. 제21 조제 2항에 따라 협의하거나 의견을 들어야 하는 공익사업의 허가ᆞ인가ᆞ승인 등 을 하는 기관 라. 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있기 전에 관계 법령에 따라 실시한 협 의, 의견청취 등의 대상인 중앙행정기관, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 및 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 ③ 제1항 단서에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리 (제4항에 따라 현금으로 보상받을 권 리를 포함한다 )는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매 (매매, 증여 , 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 , 상속 및 「부동산투자회 사법 」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다 )할 수 없 으며 , 이를 위반하거나 해당 공익사업과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 - 27 - 경우에 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상하여야 한다 . 이 경 우 현금보상액에 대한 이자율은 제9항제 1호가목에 따른 이자율의 2분의 1로 한다 . ④ 제1항 단서에 따라 토지소유자가 토지로 보상받기로 한 경우 그 보상계약 체결일부터 1 년이 지나면 이를 현금으로 전환하여 보상하여 줄 것을 요청할 수 있다 . 이 경우 현금보 상액에 대한 이자율은 제9항제 2호가목에 따른 이자율로 한다 . ⑨ 제7항 및 제8항에 따라 채권으로 지급하는 경우 채권의 상환 기한은 5년을 넘지 아니하 는 범위에서 정하여야 하며 , 그 이자율은 다음 각 호와 같다 . 1. 제7항제 2호 및 제8항에 따라 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우 가. 상환기한이 3년 이하인 채권 : 3년 만기 정기예금 이자율 (채권발행일 전달의 이자율로 서, 「은행법 」에 따라 설립된 은행 중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 이자 율을 평균한 이자율로 한다 ) 2. 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우 가. 상환기한이 3년 이하인 채권 : 3년 만기 국고채 금리 (채권발행일 전달의 국고채 평균 유 통금리로 한다 )로 하되 , 제1호가목에 따른 3년 만기 정기예금 이자율이 3년 만기 국고 채 금리보다 높은 경우에는 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한다 . 부칙 (법률 제18828 호, 2022. 2. 3.) 제1조(시행일 ) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(토지로 보상받을 수 있는 자에 관한 적용례 ) ① 제63 조제 1항의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 제15 조(제26 조제 1항에 따라 준용되 는 경우를 포함한다 )에 따라 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획 을 통지하는 경우부터 적용한다 . ② 제63 조제 3항의 개정 규정은 이 법 시행 당시 보상계약을 체결하였으나 보상대상 토지가 확정되지 아니한 경우부터 적용한다 .