피고 회사가 미분양 아파트를 임대주택 용도로, 분양가보다 낮은 가격에 매각함

- 1 - 광 주 고 등 법 원 제 1 민 사 부 판 결 사 건2009나6881 매매대금 원고, 항소인별지 원고(항소인) 목록 기재와 같다. 위 원고들 소송대리인 변호사 오세욱 원고, 피항소인별지 원고(피항소인) 목록 기재와 같다. 피고, 항소인 겸 피항소인 ○♣♣♣♣♣ 주식회사 광주 남구 OO동 ___ 대표이사 이□■ 소송대리인 법무법인 로컴 담당변호사 손창환 제 1 심 판 결광주지방법원 2009. 10. 22. 선고 2009가합6037 판결 변 론 종 결2010. 5. 14. 판 결 선 고2010. 6. 18. 주 문 1. 제1심 판결 중 별지 원고(피항소인) 목록 기재 원고들에 대한 부분 가운데 피고 패 - 2 - 소 부분을 취소하고, 위 취소부분에 대한 위 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 별지 원고(항소인) 목록 기재 원고들의 항소를 모두 기각한다. 3. 별지 원고(항소인) 목록 기재 원고들과 피고 사이의 항소비용은 위 원고들이 부담하 고, 별지 원고(피항소인) 목록 기재 원고들과 피고 사이의 소송총비용은 위 원고들 이 부담한다. 청구취지 및 항소취지 청구취지 피고는 제1심 공동피고 대한주택공사, 대한민국과 각자 별지 원고(항소인) 목록 기재 원고들에게는 같은 목록 각 청구금액란 기재 돈, 별지 원고(피항소인) 목록 기재 원고 들에게는 같은 목록 각 청구금액란 돈 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라(제1심 법원은 원고들의 제1심 공동피고 대한주 택공사, 대한민국에 대한 청구를 모두 기각하였고, 원고들이 이에 대하여 항소하지 아 니하여 확정되었다). 항소취지 별지 원고(항소인)목록 기재 원고들 : 제1심 판결 중 별지 원고(항소인)목록 기재 원고 들에 대한 부분 가운데 아래에서 피고로 하여금 지급할 것을 명하는 부분에 해당하는 위 원고들의 패소부분을 취소한다. 피고는 별지 원고(항소인) 목록 기재 원고들에게 같 은 목록 각 항소금액란 기재 돈 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 이 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 다 갚는 날까지는 연 - 3 - 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 피고 : 주문 제1항과 같다. 이 유 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, ① 제1심 판결 이유 제1.의 가.항 중 제 3면 제10행 아래 표의 원고 성명란 기재 순번을 모두 삭제하고, ② 제1심 판결 제5면 제10 내지 11행의 “상태인데, 임대보증금 1억 200만 원인 경우 월 임대료가 34만 원으 로 약정되었다”를 “상태이다”로 고치는 이외에는, 제1심 판결 이유 제1항과 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다. 2. 원고들 주장의 요지 및 이에 관한 판단 가. 원고들 주장의 요지 (1) 이 사건 매매는 주택법에 따른 관할 관청의 사업계획변경승인 등을 받지 아니 한 채 분양아파트를 임대주택 용도로 매각한 것이거나, 최초 공급계약서 내지 분양공 고에서 표시한 분양가격보다 저가로 매각한 것이어서 그 자체로 위법하다. (2) 피고 회사는 분양계약서 제17조 제10항 및 분양 당시 교부된 아파트 관리규약 제8조 제5항에 의하여 이 사건 아파트를 임대아파트 용도로 분양가보다 낮은 가격에 매도할 경우 원고들과 협의할 의무가 있음에도, 그 의무를 위반하였다. (3) 피고 회사의 이 사건 매매로 인하여 이 사건 아파트 가격이 하락하였고, 대한 주택공사가 그 매수 부분을 장기간 임대아파트로 사용하게 되면 원고들은 입주민들 사 이의 갈등 등으로 고통을 당하게 될 것임이 명백하다. 또한 피고 회사는 대한주택공사 - 4 - 에 미분양 아파트 매입을 신청한 2008. 8. 1. 이후에 소유권을 취득한 원고들에 대하여 는 분양계약의 해약 여부 내지 그 체결 여부를 결정하기 전에 그와 같은 사정을 고지 하여야 할 계약상, 신의칙상 의무가 있음에도 그 의무를 위반하였다. (4) 따라서 피고 회사는 원고들에게 위와 같은 위법행위로 인한 경제적, 정신적 손 해에 대한 배상으로 청구취지 기재 돈을 지급할 의무가 있다. 나. 이 사건 매매가 주택법을 위반하여 위법하다는 주장에 관한 판단 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 이유 제3.의 가.항과 같으 므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 다. 분양계약 및 관리규약을 위반하였다는 주장에 관한 판단 (1) 갑 제2호증, 갑 제13호증의 각 기재에 의하면, ① 피고 회사와 원고들이 체결 한 분양계약의 계약서 제17조 제10항에서, 분양계약은 ‘표시재산’과 관련한 각종 인쇄 물 및 광고에 우선하는 효력이 있고, 위 계약에 명시되지 아니한 사항은 피고 회사와 원고들이 합의하여 결정하되 합의하지 아니한 사항은 일반 관례에 따르도록 규정하고 있는 사실, ② 피고 회사가 원고들과 분양계약을 체결하면서 교부한 아파트 관리규약 제8조 제1항, 제5항에서, 피고 회사는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 이 사건 아파트를 관리하되, 입주예정 세대수 및 입주 세대수, 이 사건 아파트의 관리방법에 관 하여 입주자들에게 결정하도록 요구할 필요가 있는 사항, 입주자들이 결정한 사항에 대한 조치 등에 관한 내용 및 절차를 게시판, 통로, 출입문 등에 공시하거나 원고들에 게 서면으로 통지하도록 규정하고 있는 사실은 인정된다. (2) 그러나 ㉠ 위 분양계약서 제17조 제10항에서 규정한 ‘표시재산’은 원고들이 분 양받은 구분소유물을 가리키므로, 위 조항은 원고들이 분양받은 개별 세대에 관한 사 - 5 - 항에만 적용될 뿐이고, 원고들이 분양받지 않은 미분양 아파트의 매매에 관한 사항에 도 적용된다고 보기 어려운 점, ㉡ 위 관리규약 제8조 제1항, 제5항에서도 피고 회사 가 미분양 아파트를 누구에게 매도할 것인지 및 그 매수인이 어떠한 용도로 사용할 예 정인지 여부에 대하여 공고하거나 고지하도록 규정하고 있지는 아니한 점, ㉢ 피고 회 사가 미분양 아파트를 대한주택공사에게 매도한 것이 아래에서 보는 바와 같이 고지의 무의 대상이 된다고 볼 수 없는 이상, 분양계약 내지 관리규약에 따라 원고들과 협의 해야 할 사항에도 포함되지 아니한다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고 회사의 이 사건 매매행위가 원고들과 체결한 분양계약 및 이 사건 아파트 관리규약을 위반한 것 으로 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 라. 가격 하락 등에 따른 손해 및 고지의무위반 주장에 관한 판단 (1) 이 부분 주장에 관한 판단의 전제 원고들은 피고 회사의 이 사건 매매로 인하여 이 사건 아파트 가격이 하락하였 고, 대한주택공사가 장기간 임대아파트로 사용할 예정이어서 임대아파트라는 인식과 입주민들 사이의 갈등으로 인한 경제적, 정신적 손해를 입게 되었음을 전제로 손해배 상을 구하는 한편, 2008. 8. 1. 이후에 소유권을 취득한 원고들은 위와 같은 손해에 비 추어 분양계약의 해약 여부를 결정하기 전 내지 분양계약 체결 여부를 결정하기 전에 피고 회사로부터 고지를 받았더라면 그 거래를 유지 또는 체결하지 않았을 것임이 경 험칙상 명백하므로 피고 회사가 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여 고 지의무가 인정되는 사항을 고지할 의무를 위반하였다고 주장하고 있다. 그런데 경제주 체들이 관계되는 모든 경제적, 기술적 정보를 가지고 서로 동등한 지위에서 최선의 효 율성을 달성하게 되는 완전경쟁시장은 현실에 있어서 그 예를 찾아보기 힘들고, 불완 - 6 - 전경쟁시장이라고 하더라도 그것이 실현 가능한 최선의 방안으로 보아 그 기능을 존중 하는 것이 우리가 채택한 시장경제의 가장 기본적인 원칙인바, 이는 경제주체들이 자 신이 알고 있는 거래에 관한 모든 정보를 항상 상대방에게 고지할 의무는 없고, 상대 방이 이를 알지 못하여 거래 과정에서 고려하지 못했다고 하더라도 항상 그 손해를 전 보할 책임이 발생하는 것은 아님을 전제로 하는 것이어서, 결국 일방 당사자가 어떠한 정보에 대하여 주관적으로 중요한 사항으로 평가한다는 점만을 기초로 상대방에게 고 지의무를 인정할 수는 없고 그것이 객관적으로 보아 그 거래를 하지 않았을 것임이 명 백한 사정에 해당해야 한다. 따라서 원고들로서는 그 주장과 같은 손해가 발생하였다 는 사실을 구체적으로 입증해야만 그 배상을 구할 수 있을 뿐만 아니라, 고지의무 위 반을 주장하기 위한 근거로서도 위와 같은 손해의 내역을 구체적으로 밝혀야 할 것인 바, 이하에서 피고 회사의 이 사건 매매로 인하여 원고들이 주장하는 손해가 발생하였 는지를 살펴본다. (2) 이 사건 매매로 이 사건 아파트의 가격이 하락하는지 여부 (가) 살피건대 대한주택공사는 2008. 11. 10. 피고 회사와 사이에서 이 사건 아파 트 100세대를 총 대금 16,259,628,000원, 세대당 평균 162,596,280원에 매수하였는데, 이는 기준층 분양가격인 217,730,000원의 약 74.7%에 해당하는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제10호증의 각 기재, 갑 제9호증의 각 영상(이상 가지번호 포함)에 변론 전체 의 취지를 보태어 보면, 이 사건 매매 무렵 내지 그 이후에 이 사건 아파트 기준층의 소유자들 일부가 중개업소 등에 그 분양가를 하회하는 세대당 1억 8,000만 원 정도에 서 매도할 의사를 밝힌 바 있는 사실은 인정된다. (나) 그러나 이 사건 매매로 인하여 이 사건 아파트의 가격이 하락한 것인지를 가 - 7 - 리기 위해서는 을가 제1호증, 을가 제5호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정되는 다음의 사실도 함께 고려해야 한다. (ᄀ) 이 사건 매매가 이루어지기 전에 대한주택공사의 의뢰에 따라 실시된 시가 감정결과에 의하면, 이 사건 아파트 기준층의 세대당 가격은 2008. 6.에 2억 500만 원, 2008. 8.에 2억 원으로 평가되다가, 2008. 9. 24. 또는 2008. 9. 25.을 기준으로 평균 1 억 9,500만 원으로 평가되는 등 지속적으로 하락하고 있었다. (ᄂ) 피고 회사는 2006. 11.경부터 2008. 5.경까지 사이에 국민주택기금 225억 6,000만 원을 대출받아, 2008. 8.경부터 2008. 11.경까지 매월 6,000만 원을 상회하는 이자를 부담하고 있어 미분양 아파트를 조속히 매도해야 하는 상태였는데, 광주광역시 남구 소재 아파트의 낙찰가율은 2007. 9.부터 2008. 8.까지 약 91.5%였으므로, 만약 이 사건 아파트 1세대가 부동산 경매절차에서 경락되는 경우 그 낙찰가는 2008. 9.경 감 정가를 기준으로 하면 178,425,000원 정도로 추산되고, 이 사건 매매대금 162,596,280 원은 그와 같은 낙찰 예상가의 91.13%에 해당한다. (다) 또한 이 사건 매매로 인하여 이 사건 아파트의 가격이 하락한 것인지를 가리 기 위해서는 앞서 본 사실에 의하면 인정되는 다음의 사정도 함께 고려해야 한다. (ᄀ) 피고 회사는 이 사건 매매 당시 거액의 국민주택기금 대출 이자로 어려움 을 겪고 있었고, 대한주택공사에게 매입을 신청한 2008. 8. 1. 당시 약 70%, 대한주택 공사와 이 사건 매매계약을 체결한 2008. 11. 10. 당시 약 60%의 세대가 미분양 상태 였으므로, 대한주택공사와 같이 다수의 미분양 아파트를 일괄하여 매수할 의사가 있는 자와 거래할 경우 부도를 막기 위해서라도 앞서 본 낙찰 예상가 178,425,000원 이하에 라도 매도하기를 희망할 수밖에 없었다고 보인다. 따라서 이 사건 매매에서 그 매매가 - 8 - 격이 세대당 평균 162,596,280원으로 결정된 것은 상당수의 아파트가 미분양으로 남는 등 시장가격이 이미 분양가 이하로 하락한 상태였고, 거래 당사자 사이의 협상력에 현 저한 차이가 있었기 때문에 시장경제의 원리가 적용되어 발생한 당연한 결과라고 하겠 고, 상대적으로 낮은 가격에 거래되었다는 사정만으로 이 사건 매매가 위법하다고 할 수는 없다. (ᄂ) 대한주택공사는 유동성 확보에 어려움을 겪던 피고 회사로부터 100세대의 미분양 아파트를 일괄하여 매수하는 과정에서 우월한 지위를 가지게 되어 그 매매대금 을 감액할 수 있었던 것인데, 이에 반하여 일반적인 아파트 거래시장의 매수인들은 대 한주택공사와 같이 대규모로 아파트를 매수할 경제적 능력이 없어 매도인에 비하여 현 저하게 우월한 지위를 가지게 된다고 보기 어려우므로, 이 사건 매매에서 결정된 가격 이 다른 일반적인 아파트 거래시장에서 가격을 결정하는 하나의 기준으로 적용될 수는 없고, 향후 이 사건 아파트의 가격이 이 사건 매매에서 결정된 가격으로 수렴하게 될 것이라고 예상하기도 어렵다. (ᄃ) 피고 회사가 대한주택공사에게 이 사건 아파트 100세대를 매도하지 아니하 고 분양가 이하에는 어떠한 사람에게도 이 사건 아파트를 분양하지 않았다면, 2008. 11.경 이 사건 아파트 가운데 60%에 이르는 세대가 여전히 미분양 상태로 남을 수밖 에 없었고, 이 사건 아파트의 가격은 지속적으로 하락할 것으로 예상하는 것이 합리적 인바, 이 사건 아파트의 가격이 이 사건 매매 무렵 하락하였다고 하더라도 이는 이 사 건 매매로 인한 것이라기보다는 시장의 수요.공급의 법칙이 적용된 결과로 보이고, 오히려 이 사건 매매로 인하여 공급이 감소함으로써 이 사건 아파트의 가격이 하락하 는 것을 막는 효과가 없었다고 단정할 수 없다. - 9 - (ᄅ) 한편 아파트 분양거래에서는 통상적으로 분양대상이 되는 아파트에 관하여 일괄적으로 분양안내가 이루어지고 수분양자들이 분양 당시에 알 수 있는 아파트 시 장, 특히 미래의 시장 변동에 관한 정보는 매우 제한될 수밖에 없기 때문에 주택건설 전문업체인 시공사나 분양회사의 정보력에 의존하거나 시공사나 분양회사의 공신력을 믿고 아파트를 매입하게 마련이고, 분양계약 체결 당시 수분양자들이 알고 있었던 아 파트 시장에 관한 정보가 진실일 뿐만 아니라 머지않은 장래에도 한동안은 그대로 유 지될 것으로 믿는 것이 일반적이기는 하다. 그러나 이 사건 아파트의 경우 2008. 5. 29.부터 수분양자들이 입주할 수 있었음에도, 2008. 8. 1.경 일반적인 분양절차를 통해 입주한 주민이 30%에 불과하다는 사실이 드러난 상황이었으므로, 그 현황을 조금이라 도 면밀하게 검토한 거래 당사자라면 누구라도 이 사건 아파트의 가격이 하락하여 당 초의 분양가에 매수할 경우 손실을 볼 여지가 있음을 예견할 수 있었으므로, 원고들이 주장하는 손해는 부동산 거래시장에서 이미 예상되던 손실에 해당할 여지도 크다. (라) 위 (나), (다)항에서 본 제반 사정에 비추어 보면, 결국 (가)항 기재와 같이 이 사 건 매매계약에서 정해진 가격이 분양가 보다 상당히 낮은 수준이라고 하더라도, 이는 이미 이 사건 아파트의 적정가격이 분양가를 하회하고 있었을 뿐만 아니라 하락하는 추세였기 때문에 그에 따른 당연한 결과로서 협상력에 우위를 가진 매수인이 저가로 매수하는 결과에 이르게 되었을 뿐이라고 보아야 하고, 그 논리적 순서를 바꾸어 이 사건 매매에서 정해진 가격이 원고들 소유 아파트 가격을 하락시키는 원인이 된다고 볼 수는 없으며, 더구나 이미 미분양 아파트의 수가 상당하여 공급이 수요를 초과함이 밝혀져 그 가격이 하락할 것임을 예견할 수 있었던 이상, 원고들이 이 사건 매매로 인 하여 예견할 수 없는 손해를 입었다고 볼 수도 없다. - 10 - (3) 임대아파트로 사용하는 것이 손해를 발생시키는지 여부 (가) 살피건대 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호 증의 1, 2, 을가 제2호증의 1, 2, 을가 제5호증의 1, 2, 을나 제1, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 다음과 같은 사실은 인정된다. (ᄀ) 이 사건 아파트 중 203동 기준층의 2008. 7.경 전세보증금은 피고 회사에 의하더라도 1억 2,500만 원이었는데, 대한주택공사는 2008. 12. 30. 이 사건 아파트 1, 2층에 대하여는 임대보증금 1억 원, 나머지 층에 대하여는 임대보증금 1억 200만 원, 임대기간 10년(임대기간 종료 후 일반분양)을 내용으로 하는 ‘매입임대아파트 입주자모 집’ 공고를 하였다. (ᄂ) 한편 대한민국 산하 국토해양부는 2008. 4. 28. 언론사 기자들에게 보도 자 료를 배부하여 지방 미분양 아파트를 1차로 789세대를 매입하였고, 2차로 31개 단지 3,955세대의 매입신청을 받았으며, 향후에도 지방 건설업계를 지원하기 위해 미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 전환하는 ‘매입 임대사업’을 계속할 계획임을 알렸는 데, 한 언론사가 2008. 5. 8. 보도한 내용에 따르면, 대한주택공사는 2007. 11.경부터 미분양 아파트를 매입하는 과정에서 매입단지와 건설사에 관하여는 철저히 비밀에 부 치고 있는데, 그 이유는 대한주택공사 관계자의 설명에 따르면 졸지에 임대아파트 단 지라는 딱지가 붙을 경우 기존 입주민들의 반발이 거셀 것으로 예상되고, 건설회사도 이미지 관리 차원에서 매각 사실을 쉬쉬하고 있기 때문이라는 것이었다. (ᄃ) 피고 회사는 2008. 11. 10. 대한주택공사와 이 사건 매매계약을 체결하면 서, 기존 입주자들의 입주 방해 등으로 대한주택공사가 선정한 임차인이 계획대로 입 주하지 못해 손해가 발생할 경우 이를 피고 회사가 부담하고, 이를 담보하기 위하여 - 11 - 매매대금 중 3,000만 원을 유보하며, 유보된 금액은 기존 입주자들의 입주 방해 등 특 별한 사정이 없는 경우 매매 대상 주택의 50% 이상 세대가 입주하거나 피고 회사의 명도일로부터 6개월이 경과되었을 때에 법정이자를 가산하여 지급하기로 약정하였다. (ᄅ) 대한주택공사는 2008. 12. 30. 이 사건 아파트 100세대에 대하여 임차인 모집공고를 하였는데, 원고들을 비롯한 이 사건 아파트 입주자들이 2009. 1. 12. ▶◇ ◇◇◇◇◇아파트 임대저지대책위원회를 구성하여 이 사건 아파트 단지 안팎에 대한주 택공사의 임대행위를 반대하는 내용의 현수막을 내걸고, 단지 안에 철제 컨테이너를 설치하여 임차인들의 이사를 저지하기도 하였으며, 당시의 언론 보도에 따르면, 이 사 건 아파트 입주자들은 “주변의 같은 면적 아파트보다 2~3,000만 원정도 더 비싸게 분 양을 받았는데, 피고 회사가 입주자들과 상의도 없이 임대로 전환했다”면서 이 사건 아파트의 가격이 내릴 것을 우려하였고, 광주 수완지구의 다른 아파트에서도 전세계약 모집 광고가 부동산 정보지에 실리자 시공사가 “아파트를 전세로 내놓을 경우 아파트 분양에 영향을 미치기 때문에 전세계약 모집 자체를 철회했다”라고 말하기도 하였다. (나) 그러나 대한주택공사가 이 사건 매매계약을 통해 매수한 아파트를 임대아파 트로 사용하는 것이 원고들에게 손해를 입히는 행위인지 여부를 가리기 위해서는 앞서 본 사실에 의하면 인정되는 다음의 사정도 함께 고려해야 한다. (ᄀ) 원고들은 이 사건 아파트 중 일부가 임대아파트로 사용될 경우 그 임대보 증금이 대한주택공사에서 정한 가격을 기준으로 책정될 수밖에 없고 실제로도 임대보 증금이 하락하였다고 주장하나, 이 사건 아파트의 매매가격이 하락하고 있었고 미분양 세대가 60%에 이르는 상황임이 인정되는 이상, 2008. 7.경 기준층의 임대보증금이 1억 2,500만 원이었는데, 대한주택공사가 2008. 12. 30. 임대보증금을 1억 200만 원으로 책 - 12 - 정하였다고 하여 대한주택공사의 임대보증금이 다른 임대보증금의 가격을 낮출 수밖에 없도록 만드는 정도의 지나치게 낮은 가격이라고 보이지는 않는다. (ᄂ) 또한 대한주택공사의 ‘매입 임대사업’은 일정한 자격을 갖춘 임차인에 대하 여 10년이라는 장기간에 걸쳐 임대하는 것인데, 원고들을 비롯한 개인들은 일반적으로 이와는 달리 자격에 대한 제한 없이 2년 또는 그에 준하는 비교적 단기간 동안 임대하 게 될 것인바, 두 경우를 아파트 임대에 관한 동일한 시장이라고 보기도 어렵다. 게다 가 아파트는 기존의 주택과는 달리 인접한 단지들 전체가 서로 대체물에 해당한다고 볼 수 있어 특정 아파트에 장기 임대주택이 증가한다는 사정만으로 그 아파트 단지만 의 임대보증금 가격이 낮아진다고 볼 수도 없는데, 비록 대한주택공사의 ‘매입 임대사 업’으로 인하여 이 사건 아파트를 비롯한 그 일대 아파트의 임대보증금이 다소 낮아질 여지가 있다고 하더라도, 이는 임대기간을 장기로 하는 임대주택의 공급 확대를 통해 서민들의 안정적인 주거를 확보해야 하는 우리의 현실에 비추어 원고들을 비롯한 모든 아파트 소유자들이 감내해야 하는 수인한도 내의 손실이지, 원고들에게 발생하는 손해 라고 볼 수 없다. (ᄃ) 대한주택공사가 미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 전환하는 ‘매입 임대사업’과 관련하여 이 사건 아파트는 물론 전국적으로 기존 수분양자들이 반발하고 있었다고는 하나, 기존 수분양자들이 임대아파트 임차인들의 입주를 꺼린다는 것 자체 는 ‘매입 임대사업’이 기존 수분양자들의 주거 환경에 대한 주관적인 가치 평가와 상반 되는 조치라는 사실을 인정할 수 있는 근거는 될지라도, 그로 인하여 어떠한 권리가 침해되었다고 인정할 근거는 될 수 없다. 그런데 기존 수분양자들이 그와 같이 주관적 평가 감정을 침해당하였다는 사실만으로 법률상 어떠한 손해를 입게 되는 것으로 볼 - 13 - 수는 없으므로, 기존 소유자인 원고들이 미분양 아파트가 임대아파트로 사용되는 것에 반발하는 이유가 자신들의 권리 침해에 대한 정당한 거부라는 사실이 인정되어야만 손 해가 발생하였다는 근거로 삼을 수 있음은 자명하다. (ᄅ) 이와 관련하여 원고들은 임대아파트 임차인들과 수분양자들이 한 동 또는 한 단지에 혼합하여 거주하면서 갈등이 발생할 여지가 있고 이로 인하여 고통을 겪게 될 수 있다고 염려하고 있으나, 이 사건 아파트에 거주하게 된 경위를 불문하고 그 입 주자들 사이에서 정당한 절차를 통해 상호 이해관계를 조율할 수 있을 뿐만 아니라, 어떠한 공동주택에 거주하더라도 그 입주민들 사이에서 그 공용부분을 합리적으로 이 용하기 위해서는 그와 같은 이해관계 조율을 위한 절차를 거칠 수밖에 없으므로, 원고 들이 임대아파트 임차인들로 인하여 어떠한 권리를 침해당할 개연성을 인정할 수 없 고, 만일 소유권을 취득한 입주민들의 이해관계가 임대아파트를 임차한 입주민들의 이 해관계보다 더 중시되어야 한다는 취지라면 이는 동등하게 주거의 평온을 확보해야 하 는 규범적 가치에도 반하는 것으로 도저히 받아들일 수 없다. (ᄆ) 또한 원고들은 아파트 거래의 현실에서 ‘임대아파트’라고 인식되는 경우 다 른 조건이 같다면 아파트 시장에서 상대적으로 가격이 덜 인상되거나 정체 또는 하락 할 것이라는 인식을 가지게 되어 아파트 거래가격에 영향을 미치게 될 것이라고 염려 하고 있으나, 아파트 임대차계약이 지극히 빈번한 거래의 현실 역시 고려한다면 도대체 어느 정도의 규모로 임대가 이루어질 경우 아파트 거래 가격에 악영향을 미치게 되는 임대아파트로 인식된다는 것인지 가늠할 수 없고, 만일 대한주택공사의 ‘매입 임대사 업’과 같이 특정한 자격 요건을 갖춘 자에게 다소 낮은 경우로 임대하는 경우에만 손 해가 발생한다는 취지라면, 이 역시 임대기간을 장기로 하는 임대주택의 공급 확대를 - 14 - 통해 서민들의 안정적인 주거를 확보해야 하는 우리의 현실에 비추어 원고들을 비롯한 모든 아파트 소유자들이 감내해야 하는 수인한도 내의 손실에 불과하다. 더구나 이 사 건 아파트의 경우 미분양 세대의 수가 적지 아니하고 특별한 사정이 없는 한 상당한 기간 거주자가 없는 상태로 남겨질 수밖에 없었는데 그와 같이 방치된 경우 보다 임차 인들이 많이 거주하면 원고들에게 경제적으로 더 큰 손해가 발생한다고 볼 수는 없다. (다) 위 (나)항에서 본 제반 사정에 비추어 보면, 결국 (가)항 기재와 같이 대한주택 공사가 이 사건 아파트를 종전 보다 낮은 수준의 임대보증금에 임대하였고, 원고들이 이 사건 아파트 중 일부가 임대아파트로 사용되는 것에 관하여 심하게 반발하였으며 피고 회사에서 이에 관하여 미리 대한주택공사에 그로 인한 손해를 전보하기로 약정하 기까지 하였다고 하더라도, 그러한 사정들만으로 이 사건 아파트가 임대아파트로 사용 되는 것이 원고들에게 주관적인 평가 감정의 침해를 넘어서 수인한도를 넘는 어떠한 손해를 입히는 것이라고 볼 수 없다. (4) 소결론 위 (2), (3)항에서 본 바와 같이 원고들이 주장하는 손해배상 내지 고지의무의 발 생 근거를 받아들일 수 없고, 이러한 사정에 ① 무엇보다도 피고 회사 역시 자신이 소 유한 구분소유건물을 자신의 선택에 따라 제3자에게 매도할 권리가 있고, 그 매수인인 대한주택공사 역시 이를 자신의 선택에 따라 적정한 용도로 사용할 수 있다고 할 것인 데, 원고들이 이를 금지할 만한 어떠한 법률상, 계약상 권리도 가지고 있지 아니한 점, ② 이 사건 아파트의 경우 최초 분양가격이 장래의 아파트 거래시장을 지나치게 긍정 적으로 평가하여 다소 높게 정해져 있었는데, 원고들 역시 그와 같은 장래 시장 예측 에 동의하여 피고 회사가 책정한 분양가에 매매계약을 체결하였다가 그 예상과는 달리 - 15 - 아파트 거래시장이 전국적으로 위축되면서 손실을 본 것에 불과하다고 볼 여지가 적지 아니한 점까지 보태어 보면, 피고 회사가 이 사건 매매에 의하여 원고들에게 어떠한 손해를 입혔다거나 그 분양계약과 관련하여 고지의무 등을 다하지 아니하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 모두 기각되어야 할 것인바, 제1심 판 결 중 별지 원고(피항소인) 목록 기재 원고들(원고 임▷♤, 김♤☆, 김□△, 최♥◈, 전 ♥▦)에 대한 부분 가운데 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 위 취소부분에 대한 위 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하며, 제1심 판결 중 별지 원고(항소인)목록 기재 원고들에 대한 부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하 므로 위 원고들의 항소를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 최규홍 _________________________ 판사 조영호 _________________________ 판사 이효제 _________________________