공인중개사가 다가구주택 임차 중개 시 선순위 임대차보증금을 실제보다 적게 확인·설명하여 임차인이 보증금을 반환받지 못하게 함

- 1 - 전 주 지 방 법 원 판 결 사 건2024가단29828 손해배상(기) 원 고A 소송대리인 변호사 ****, **** 피 고1. B 소송대리인 변호사 **** 2. C 소송대리인 법무법인 성원 담당변호사 ****, **** 변 론 종 결2025. 5. 28. 판 결 선 고2025. 7. 9. 주 문 1. 피고들은 공동하여 원고에게 48,000,000원 및 이에 대하여 피고 B는 2024. 11. 19.부터, 피고 C는 2024. 11. 2.부터 2025. 7. 9.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날 까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고들이 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. - 2 - 청 구 취 지 피고들은 공동하여 원고에게 80,000,000원 및 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 인정사실 가. 피고 B는 ‘****’를 운영하는 공인중개사이고, 피고 C(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 B와 공제계약금액을 100,000,000원, 공제기간을 2021. 12. 28.부터 2022. 12. 27.까지로 하는 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결한 법인이다. 나. 원고는 2022. 5. 11. 피고 B의 중개로 E의 대리인 F와 사이에, E 소유인 전주시 완산구 G 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 H 주택 38㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 임대차기간 2022. 5. 26.부터 2024. 5. 26.까지, 임대차보증금 80,000,000원으로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고는 E에게 2022. 5. 11. 4,000,000원, 2022. 5. 18. 76,000,000원 합계 80,000,000원 을 지급하여 임대차보증금을 모두 지급하였다. 원고는 E로부터 이 사건 주택을 인도받 았고, 2022. 5. 26. 전입신고를 마쳤으며, 2022. 5. 12. 확정일자를 받았다. 다. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물에는 채무자 E, 근저당권자 I, 채권 최고액 240,000,000원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 설정되어 있었 다. - 3 - 라. 공인중개사인 피고 B가 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 교부한 중개대 상물확인.설명서(이하 ‘이 사건 확인.설명서’라 한다)에는 이 사건 건물에 이 사건 근저당권이 설정되어 있고, ‘임대인 확인 하에 전세 총보증금 약 3억 원 정도 있음’이 라는 내용이 기재되어 있다. 그런데 실제 이 사건 임대차보증금보다 선순위 보증금 채 무의 합계(원고의 대항력 취득일 기준)는 아래 표 기재와 같이 698,000,000원이다. 마. 근저당권자인 I는 2024. 9. 6. 이 사건 건물에 관하여 전주지방법원 (사건번호 생 략)호로 부동산임의경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다)를 신청하여, 2024. 9. 12. 임의경 매절차가 개시되었다. 이 사건 경매절차에서의 이 사건 건물의 감정평가액은 686,512,580원이고, 2025. 3. 31. 매각기일에서 그 매각이 유찰된 후 최저 매각가격은 480,558,800원이 되었다. 이 사건 경매절차는 집행정지되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 손해배상책임의 발생 및 범위 가. 손해배상책임의 발생 1) 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하기 위하여 공인중개사의 중개대상물의 확인.설명의무의 내용과 방법을 상세히 규정한 공인중개 사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조의 입법취 주택확정일자 부여일 임대차보증금 AA 주택2022. 3. 28.80,000,000원 AB 주택2022. 3. 28. 80,000,000원 AC 주택2022. 3. 25. 98,000,000원 AD 주택2022. 4. 1. 90,000,000원 AE 주택2022. 3. 29. 85,000,000원 AF 주택2022. 3. 28. 90,000,000원 AG 주택2022. 3. 28. 90,000,000원 AH 주택2022. 4. 1. 85,000,000원 합계698,000,000원 - 4 - 지에 비추어 볼 때, 공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므 로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인.설 명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살 고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보 증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음, 임 차의뢰인에게 이를 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정 한 서식에 따른 중개대상물 확인.설명서의 중개대상물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있 고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인.설명서에 기재하여야 할 의무가 있으므로, 공인중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에 게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합해 보면, 피고 B는 이 사건 임대차계약의 체결 을 중개하면서 공인중개사에게 요구되는 다가구주택인 이 사건 건물의 선순위 임대차 보증금 액수 등 권리관계를 제대로 확인, 설명할 의무를 게을리 한 과실이 있고, 이러 한 피고 B의 과실로 인하여 원고는 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하게 될 위험 성을 제대로 판단하지 못한 상태로 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 임대차보증금 - 5 - 을 반환받지 못하게 되는 손해를 입었다고 봄이 타당하다. 가) 이 사건 확인.설명서에는 선순위 총 보증금액이 약 3억 원정도 있음이라고 기재되어 있으나, 원고가 이 사건 주택에 전입신고 할 당시 임대인인 E가 이 사건 건 물에 관하여 부담하고 있던 선순위 임대차보증금 액수는 이 사건 확인.설명서에 기재 된 금액의 두 배를 초과하는 698,000,000원에 달한다. 나) 피고 B는 공인중개사로서 이 사건 임대차계약 체결을 중개하면서 임대인과 그 대리인인 E와 F에게 다가구주택인 이 사건 건물에 관한 기존 보증금, 임대차의 시 기와 종기 등을 확인할 자료를 요구하거나 이를 확인하여 그 내용을 원고에게 구체적 으로 설명하였다고 볼 만한 자료가 없다. 다) 원고는 임대인 E로부터 임대차보증금을 반환받지 못했다. 또한, 다가구주택은 경매절차에서 1회 이상 유찰되는 경우가 잦고, 감정평가금액보다 상당히 낮은 금액에 매각되는 경향이 있는 점, 실제 선순위 보증금액수가 피고 B의 설명보다 2배가 넘는 금액이었던 점, 실제 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물의 감정가 686,512,580원이고, 1회 유찰로 최저매각가격이 480,558,800원로 저감되어 선순위 임대차보증금에도 미치 지 못하는바, 원고가 임대차보증금의 일부라도 배당받을 가능성은 없어 보인다. 라) 원고가 피고 B로부터 정확한 선순위 보증금액에 관한 설명을 들었다면, 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 임대차보증금에 관하여 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것으로 보인다. 3) 따라서 원고에게, 피고 B는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 원고의 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 피고 B와 공동하여 공제계약에 따라 공제가입금액의 한도 내에서 위 손해배상액 상당의 공제금을 지급할 책임이 있다. - 6 - 나. 손해배상책임의 범위(책임의 제한) 1) 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 관리관계 등을 조사.확인할 의무를 다하 지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개 의뢰인에게 거래관계를 조사.확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손 해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보 아 과실상계를 할 수 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 2) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 임대차계약 체결 당시 이미 이 사건 건물에 이 사건 근저당권이 설정되어 있었고, 이 사건 건물은 다가구주택이므로 원고로서도 선순위 세입자가 존재할 것임을 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보이는 점, 원고는 임차인으로서 임대인이나 부동산중개인에게 확정일자 내역서, 임대차계약서 사본 등의 자료를 요구하여 선순위 임차인과 그 임대차보증금액수를 직접 확인할 수 있었음에도 그러한 노력을 하지 아니한 점 등에 비추어, 피고들의 손해배상책임을 60%로 제한함이 타당하다. 3) 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 원고가 회수하지 못하게 된 임대차보증금 상당 손해액 80,000,000원 중 피고들의 책임비율인 60%인 48,000,000원(= 80,000,000 원 × 60%) 및 이에 대하여 피고 B는 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송 달 다음날인 2024. 11. 19.부터, 피고 협회는 공제규정 1) 및 공제약관에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2024. 9. 3.부터 60일이 경과한 2024. 11. 2.부터 각 그 이행 의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 1) 이 사건 공제계약에 적용되는 공제규정에 의하면 피고 협회는 부득이한 사유가 없는 한 공제금 지급청구를 받은 때로부터 60 일 이내에 공제금을 지급하는 것으로 규정되어 있다(공제규정 제19조 제9항). - 7 - 2025. 7. 9.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관 한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인 용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 기각한다. 판사노미정